「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[2901: 匿名さん]

勘違いしてますけど、大規模修繕についての企画と調整なので、長期修繕計画とは違いますよ。

[2902: 匿名さん]

管理業務の基幹事務とは、管理組合の会計の収入および支出の調停及び出納
並びにマンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整ですよね。
大規模修繕工事のことはいってないと思いますけど。

[2903: 匿名さん]

設計監理方式が正しく運用されれば一番いい方法には
違いないのですが、費用がかかります。
小規模マンションではこの方式は難しいと思います。
デベ系のマンションであっても、設計コンサルタントは
つきますが、それは施工会社がつけるものですからね。
設計コンサルタントは、施工が要綱書通り実施されているか、
手抜きはないか等をチェックするものですから、施工会社が
つける設計コンサルタントでは不安ですね。

[2904: 匿名さん]

施行会社がつける設計コンサルタントは、施工会社の指示通り
工事をしなさいと指導するものですからね。
材料が変更されていたり、仕様がかわっていても住民はチェック
できませんからね。

[2905: 匿名さん]

同じ条件で相見積が取れればいいんですがね。
業者を一堂に集めて、口頭で工事個所や使用材料等を
伝えるのはいいんだけど、どんな材料を使えばいいかが
分らないし。

[2906: 匿名さん]

大規模修繕工事で、設計監理方式が採用できるマンションの
住民の皆さんは幸せですね。
建物設備の管理が行き届いているマンションでしょうから、
資産価値はそんなに落ちないですよ。

[2907: 匿名さん]

そもそも長期修繕計画書の数量調書等から積み上げられたものを
見られた方はいますか、５０～１００ページはありますよ。
殆どのマンションの住民の皆さんは見たこともないと思います。
設計図面しかりでしょう。
理事はおろか理事長もみたことはないと思いますよ。
それから、管理会社との委託契約書をみたことのある理事や理事長も
殆どいないのではないでしょうか。
残念ながら実態はそれぐらいのものです。

[2908: 匿名さん]

そもそも、概算設計書と数量調書から積み上げた長期修繕計画表を
作成しているマンションが殆どないということです。
長期修繕計画表があっても、数枚程度の内訳表があるぐらいのもの
ではないですか。その内訳表では、工事概算額の把握はできないでしょう。
それでは、大規模修繕工事時に相見積をとるときの参考にはなりません。
しっかりした長期修繕計画表があれば、工事金額は凡そ把握できますし、
（ただし、１０％程度の余裕はみています。）周期についても理事会の
判断材料になります。
勿論、修繕積立金の必要金額や資金計画も把握できると思います。

[2909: 匿名さん]

それは別途費用のかかる長期修繕計画ですね

[2910: 匿名さん]

以前は管理会社のフロントがパソコンソフトにマンションのデータを
打ち込んで作成する長期修繕計画表だけでしたが、現在はそれでも
別途費用がかかるようになりました。
しっかりした長期修繕計画表を作成するには、建築士に依頼して設計図面
を参照して、概算設計書と数量調書から工事金額を算出するやり方で作成
した長期修繕計画表の作成が必要です。
その際、専門委員会で建築士と検討して、周期や工事材料のグレード、修繕
個所の仕様等を話し合って作成すべきです。
又、資金計画では、工事費についてはモデレートな工事で計画をしますが、
それでも余裕をみて計画されていますので、現実にあわせて１０％～２０％
差し引いた工事費で計画してもらうことです。尚、設計監理費用については
建築士間では１５％程度となっているようですが、マンションの規模にもよりますが
１５０戸以上のマンションであれば、総工事費の５～６％程度で収まることもあります。
工事費総額から1戸当り月の必要修繕積立金の額を算出すればいいと思います。
長期修繕計画表には、専有部分の給排水管の更新工事費やサッシの交換費用（
これはむずかしいので滑車だけの交換でもいいと思われます。）玄関扉の
工法等とかも考慮して計画されたらいいと思います。

[2911: 匿名さん]

長期修繕計画表は建物設備の維持保全をしていくには
必要なものでしょうね。

[2912: 匿名さん]

我がマンションは中規模マンション（１００戸未満）に該当し
長期修繕計画表（案）は１００ページ超、作成費は４５万円以上、次回は５０万円超か？

[2913: 匿名さん]

読むのもコストかかりそうですね。

[2914: 匿名さん]

>>2912さん
長期修繕計画表は１回目にしっかりしたものを作成すれば、
次回は大規模修繕工事の時に、それをもとに新しい計画表を
建築士が作成してくれるはずです。
長期修繕計画表の洗い直しは、５年ごとにやる必要は全く
ありません。
大規模修繕工事のときにあたらしいのを作成すればいいでしょう。
計画表を読み込むのは確かに大変な労力が入ります。
しかし、それは工事時に建築士が読み込んでくれますよ。

[2915: 匿名さん]

そうですよね。長期修繕計画の洗い直しを
５年ごとに行うよう、国交省はいってますが
やっても意味がないでしょう。

[2916: 匿名さん]

長期修繕計画の洗い直しは、大規模修繕工事の後が
一番効率的です。
想定される工事は決まっている訳ですから、後は景気の
状態や消費税とかを勘案して修正するだけですから。

[2917: 匿名さん]

いろんな工事をすれば予定とちがってきますからね、
それが洗い直しなんですが、１つ２つ工事をしても大勢に影響を
与えることはないでしょうから、大規模修繕工事のときに洗い直し
をすればいいでしょう。

[2918: 匿名さん]

業者選定方法
　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

[2919: 匿名さん]

金抜き積算方式って知ってますか？

[2920: 匿名さん]

金ヌキ計算書（金ヌキ積算書、金ヌキ明細書）
　　金ヌキ計算書とは、見積書を作る時工事内容、材料、数量までを記載し、単価や金額を表記
　しないもののこと。相見積を取る時に使用します。