「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[2762: 匿名さん]

イベントがマンションで行われている以上、管理組合が無関係であることはあり得ません。
管理会社によっては、イベントの実施をうたい文句にしている所さえあります。
管理会社の広報誌に掲載されていることもあります。
その際に、必要な費用は、管理組合が負担することは当然です。
近隣マンションでは、うまく品物を利用し、防災訓練をしています。
費用は、管理会社負担です。

[2763: 匿名さん]

２７５７の質問は別スレからのものなんですね。
今それを読まして頂きましたが、元管理会社の方とかいっておられますが、
その方は管理会社とは関係ない方ということになりますので、管理会社に
いくらいっても最終的には取り合ってくれないと思います。
ただ、管理員さんは管理会社の従業員でしょうから、使用者責任は管理会社にあります。
問題は、イベントのために立て替えたお金をどこが払ってくれるかということに
なりますが、理事長も知らないことなら管理費から負担するのは難しいでしょう。
ただ、イベントを開催し、費用を立替え、住民が参加したのも事実でしょうから、
理事長に説明をして、管理費から地域コミュニティの費用として支払ってもらう
しか方法はないと思います。無理を通せばなんとかクリアできるとは思いますが、
理事長の判断次第ということになります。

[2764: 匿名さん]

祭りや子供会等のイベントに費用の負担を管理組合がすることは
できません。これはどこのマンションも同じことです。
自治会からの経費負担は当然あると思います。
管理会社が負担することもありません。ただ、段取りを依頼されたら
その手伝いを管理員がすることはあるでしょう。
第三者（元管理会社社員）は単なる第三者です。

[2765: 匿名さん]

元管理会社社員でも、管理会社社員ですから、社員の間の行為は管理会社の責任です。
使用者責任も認識できない、あきれた管理会社ですね。
マンション管理士にも、マンション管理士の使命を理解していない者が多いですが。

[2766: 匿名さん]

別スレに書き込まれていますね．
>イベントをやろうと提案された当時の理事会メンバーはどなたか存じ上げておりません。>私が管理人から聞いたのは「理事会メンバーは仕事が忙しかったり子供が居てないから分>からない」などの理由で動けないと聞きました。

最初にそのイベントを考案したのは、多分理事会の誰かでしょうね。
管理会社が計画することはないと思います。
管理会社は、管理組合の管理のお手伝いをするだけですからね。
理事の誰かが管理会社のフロントに提案をしたんではないでしょうか。
経費が伴うイベントを管理会社がひきうけることはないでしよう。あくまで
お手伝いです。
経費については、管理組合とは関係のない、住民で負担しあうのもひとつの
ほうほうではないでしょうか。
その場合は、理事会に手伝ってもらったらどうでしよう。理事にも責任の一端は
あるようですから。

[2767: 匿名さん]

マンション管理をしていくには、規約（ルール）を守らなければならないのです。
管理費は区分所有者が拠出したお金です。そのお金の使いみちは規約で規定され
ています。
子供会や老人クラブ、祭り等に管理費を充当することはできないのです。
自治会であれば全然問題はありません。
立替えたお金に関しては、返してもらわないと困るでしょう。それでなくても
頼まれて仕方なく引き受けざるをえなかったことに関してお金まで負担させられたら
たまったものではないでしょう。
しかし、管理組合からイベント費用はだせません。管理会社もマンションのイベント
費用を出すことはないでしょう。
だったらどうすればいいのかですが、①住民に分担してもらう、②管理会社との交渉、
③理事会が対応する（考えてもらう。）、これしかないでしょう。

この問題については、別スレのものですので、私の書き込みはこれで終わります。

[2768: 匿名さん]

勝手に終われ。　費用分担のことは、グレーゾーンのことが多く、マンションにより異なる。

[2769: 匿名さん]

管理組合法人にすることのメリット・デメリット

＊メリット
①資産を管理組合名義で所有や登記をすることができる。
　　共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
　　区分所有者が変わった際に、法人の場合は登記の変更が不要となる。
　　銀行口座については、管理組合自体が権利と義務の主体となります。

②税制面の優遇を受けることができる。但し、営利活動がなければ関係ない。

③理事長の個人負担を少なくすることができる。
　　　　
＊デメリット
　登記事項に変更があると、その都度管轄の法務局において変更登記の手続きを２週間
以内にしなければなりません。例えば、理事が変更になった時等

　財産目録や組合員名簿の作成が義務づけられています。
　　名簿の作成については、個人情報保護法は管理組合には適用されません。

※管理組合が法人化されたとしても、法人前の管理組合と実質的には同一の存在ですから、
　法人前の集会決議、規約等の行為はそのまま管理組合法人につき効力を所持ます。

[2770: 匿名さん]

管理組合法人設立の手続き

総会で、次の３点を決定し、管理組合の特別決議での合意が必要です。
　　①法人となること
　　②法人の名称
　　③事務所

管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければなりません。
理事の任期は２年となりますが、規約で３年以内において別段の期間を定めたときは、その
期間とするとなっています。

※尚、マンション管理組合法人は、公益法人に準じて取り扱われるため、収益事業を
　行わなければ、課税はされませんが減免申請が必要となります。

[2771: 匿名さん]

土地の取得や借り入れ等が考えられるマンションは
法人化するといいでしょう。

[2772: 匿名さん]

マンション管理で難しいのは、工事関係でしょうね。
お金が絡むので組合員の信頼を受けるのは大変です。
業者選定方法がポイントになりますが、同じ条件で
相見積を取る方法を考えなければならないでしょう。

[2773: 匿名さん]

しかし、同じ条件で相見積を取るためには、建築士に
要綱書を作成してもらわなければ住民ではできませんからね。
所謂設計監理士の活用ですけど、経費もかかります。

[2774: 匿名さん]

大規模修繕工事をする場合、責任施工方式、設計監理方式とかありますが、
どれが一番いいんでしょうか。

[2775: 匿名さん]

大規模修繕工事自体が要りません。　中規模修繕で予防的措置が必要な屋上防水、外壁補修等の足場が必要な物、生活改善でスロープ等の設置等で十分です。　信用できる業者であれば、責任施工がいいと思います。
　設計監理方法では、設計監理業者いわゆるコンサルタントの責任が問われます。　不適切コンサル事件があちこちで起こっています。　実力があり、責任を取れるコンサルタントは、国土交通省の調査でも少数です。　管理組合は食い物にされています。

[2776: 匿名さん]

足場を組めば大変な工事費がかかります。どうせ足場を組むのなら
外壁の補修工事や、高圧洗浄、ベランダ防水や軒天のシーリング、
窓枠のシーリング等一緒にやった方がいいのではないですか。
また、開放廊下のシート防水もやりかえないと汚くなり、めくれて
きたりします。
塗装工事等も必要です。屋上防水もやらなければならないでしょう。
それをやるのが大規模修繕工事というのではないですか。
責任施工方式もいいのですが、工事費が高いのか安いのかの判断はできません。
相見積がないのですから当然です。

[2777: 匿名さん]

大規模修繕工事の内容を教えてください。

[2778: 匿名さん]

大規模修繕はいりません。　前レスの様な必要最低限の中規模修繕をかんがえましょう。

[2779: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事
　　　　トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備等

[2780: 匿名さん]

２７７５を大規模修繕工事という。

[2781: 匿名さん]

>>2775
足場を組み、屋上防水をやり、外壁補修や洗浄を
行うのを大規模修繕工事といわずになんという。

[2782: 匿名さん]

>2775
中規模修繕でいいというけど、ベランダの防水や窓ガラスのシーリングは
足場を組んだときにやらないと、その都度足場を組む訳にはいかないのでは？
それともそこの工事は永遠にやらないのかな？

[2783: 匿名さん]

大規模修繕工事という言葉を聞いただけで、身構える
者は結構いるからね。

[2784: 匿名さん]

大規模修繕工事といえば、業者との癒着や管理会社の
誘導だから気をつけてというこだよね。
自分たちのお金が取られると思っているようだな。
工事をすればきれいになり、快適な生活ができるし、
資産価値もあがるんだけどね。
その工事の周期や業者の選定をしっかりやれば済む
問題なんだけどね。

[2785: 匿名さん]

大規模修繕の常識を疑え。　公共機関の中規模修繕を、マンションでは大規模修繕と偽っている。　従って、大規模修繕コンサルタントは、中小は信用できず、大手は騙すのにたけている。

[2786: 匿名さん]

では大規模修繕工事の内容を教えてください。
それだけ大見得をきるなら当然こたえられるでしょう。

[2787: 匿名さん]

そんなもの、マンションにより異なります。　役所の大規模修繕工事とは、建て替えを伴うほど大きな規模のものです。　工事後は、建物の形状が変わります。　耐震工事などは外観が変わりますね。

[2788: 匿名さん]

>２７８７さん
大規模修繕工事が建て替えを伴う程大きな規模ではないでしょう。
建物をつくるのではなく、読んで字の如くあくまで修繕ですよ。
工事個所はマンションによって違うでしょうが、基本的には外壁補修、
屋上防水、ベランダ・窓枠シーリング、開放廊下のシートの張り替え、
塗装工事が主なものでしょう。

[2789: 匿名さん]

大規模修繕工事は、悪くなってからやるのではなく、予防保全が
中心です。
悪くなってからやるのはその都度やればいいでしょう。
足場を組むのですから、当然一緒にやれるものは一緒にやった方が
効率的です。足場を組む費用は大きいですからね。

[2790: 匿名さん]

やはり工事というとお金が搾取されるというトラウマ
なんでしょう。

[2791: 匿名さん]

設計監理方式を採用しているマンションはありますか。
そのメリットを教えてください。

[2792: 匿名さん]

しかし、マンコミュの書き込みが極端に少なくなってきているね。
７～８年前からすると考えられないような状況だね。
これは何故なんだろう。

[2793: 時々読んでいます]

>>2792
貴方は投稿を続け、自己の知識や見解を表現し続けている分だけ沈黙の徒より偉い

[2794: 時々読んでいます]

かと言って、沈黙を批判するつもりもないのですが。私も似たようなもの、同じですから。

[2795: 匿名さん]

マンションに住んでいる住民のレベルがあがってきたんだと思います。
それから、今までに議論されてきた問題点がある程度認識されたんでしょう。
しかし、マンション管理に関する知識や情報は繰り返し勉強していかなければ
新しくマンションの住民になられた方には分らない点が数多くあるでしょうからね。
特に工事に関しては、いろんな情報を収集して自分のマンションの工事を効率よく
行っていく必要があると思います。

[2796: 匿名さん]

マンション管理の相談をするスレがあってもいいんじゃないですか。
ここに書き込めば、少なくともすぐ答えてくれますからね。
それに、いろんな情報の提供もまったく的外れでもなく、まじめに
読めば何らかの参考にはなると思いますよ。

[2797: 匿名さん]

「管理費の値上について」
　　　管理費は、１年ごとの必要な経費に充当されるものです。
　　　まず、各マンションの総会議案書の収支予算書をご覧になってください。できれば、３年～４年の費目
　　ごとの推移表を作成すれば、より分かりやすくなると思います。

　　　＊管理費の支出の費目については、殆どが固定経費又は、電気料金や電話料でして、ほぼ固定経費
　　　　に準ずるものが中心です。
　　　　ある程度、変動する支出としては、小修繕費と予備費です。
　　　　　この費目については、毎年変動しますので、３年～４年の平均値で計算します。
　　　　但し、小修繕費は築年数の経過とともに増加していきます。また、予備費についても、余裕をもって
　　　組んでいないと、いずれ足りなくなってきます。
　　　＊支出費目で消費税のかからないものは、次期繰越金です。
　　　　　　予算書にはこの費目はありませんので、３年～４年の平均の数字でみてください。

[2798: 匿名さん]

＊まず、総支出から次期繰越金の額を差し引いてください。
　　　　　　予算書では、予備費が差額を吸収するので、支出の費目として繰越金はありませんので、
　　　　　　収支予算書の次期繰越金の平均で算出されたらいいと思います。
　　　　排水管の高圧洗浄とか５年の総合保険については、１年単位の費用に換算してください。
　　　　これに対して、２％の消費税の負担がかかることになります。
　　　　　　　Ａ．（支出総額-次期繰越金）×２％＝経費増
※１戸当り月の管理費の必要値上分
経費増額÷戸数÷１２ヶ月＝１戸当り月の管理費の値上分

[2799: 匿名さん]

「修繕積立金の値上について」
　　　修繕積立金は長期修繕計画に基づいて、１戸当り月の必要額を計算します。
　　しかし、長期修繕計画には全て網羅されていない部分もあります。
　　　又、専有部分にある、給水管・排水管の支管部分は、当然専有部分ですので、長期修繕
　　計画には入っていません。
　　　これについても、いずれ更新が必要になる時期が確実にやってきます。
　　　不具合が生じてきたら、各区分所有者がその責任と負担で実施しなければなりません。
　　　経年劣化による給排水管の更新工事については、保険の適用はありません。
　　　マンションをスラム化させないためには、修繕積立金の確保を行い、適切な工事をしていか
　　なければなりません。

　　　＊区分所有者が単独でやらなければならない工事・補修
　　　　　　ガスレンジ、給湯器、便座、換気扇、ガス管等は当然各人で取替等はおこないます。
　　　　　　そして、一番の大物は、給水管と排水管の支管の交換です。これについては、かなり
　　　　　の経費がかかりますので、できることなら本管の更新の時に一緒にやれば効率的です。
　　　　　　何故ならば、支管の交換より、それに伴う、床板とか背板を外したり、養生とかの経費
　　　　　の方が高くつくからです。それに、工事中の不便も１回で済みます。

　　　＊専有部分の給排水管の取替工事を、管理組合がやるようにするのが一番の方法ですが、
　　　　　そのためには、修繕積立金の値上が必要になってきます。

[2800: 匿名さん]

消費税は僅か２％上がるだけだから管理費や積立金に
及ぼす影響は殆どないと思っているようだけど、時の
経過とともにじわりじわり影響が出てくる。

[2801: 匿名さん]

標準管理規約第２１条２項
　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を管理組合が
行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　＊但し、その費用についての明言はされていません。基本的には各区分所有者の負担
　　とみるのが自然です。理由は共用部分以外には積立金の使用は認められていないからです。
　　現在は、専有部分の配管を管理組合として計画するマンションが増えています。というのは
　そのまま放置していますと、いずれ漏水が発生し住民間のトラブルが発生することが予想
　されるからです。それから全戸交換となれば、各人でやろうが管理組合としてやろうがその
　経費は同じ組合員が負担するのと同じだからです。
　　全戸が各自前もって配管の交換とかをすればいいんですが、やれる者とやれない者がい
　ますので、全戸一斉に管理組合が実施するというものです。
　　その場合は、管理規約に規定し長期修繕計画に実施年度と予算を明記すべきです。
　　そして、公平の観点から先行工事者に対するフォローを規約で明記しておく必要があります。
　　管理組合として一斉に工事をした平均額を先行工事者に還元するというものです。

[2802: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるというのに抵抗が
ある方は多いと思います。
しかし、その要因は修繕積立金が大きく影響していると思います。
専有部分のことは各住民で対応すべきといっていても、もし自分の部屋
から下階に漏水がして迷惑を掛けてしまい、保険で全額賠償をしてくれ
ないとなった場合どうしますか。
又、上階からの漏水で自分の部屋に損害が生じた場合、やはり保険で
全額賠償できなかった場合はどうしますか。
それにお金だけで済む問題ではないものもありますし。
住民間のトラブルが発生するかもしれません。
やはり漏水問題はいずれ必ずやってくる問題とて捉えておき、早めの対応を
検討すべきではないでしょうか。

[2803: 匿名さん]

管理組合が掛ける５年ごとの総合保険は、築１５年以上経過
すると保険料が大幅にあがりますよ。

[2804: 匿名さん]

但し、ドクター保険というのがありますが、それを受けるには
厳しい審査があり、その評価点によって保険料が決まります。
漏水履歴や専有部分も含めた給排水管の更新工事の有無によって
評価点が変わります。
保険料の支払いで一番おおきいのが漏水での賠償金ですから、
保険会社も当然それを考慮します。

[2805: 匿名さん]

築年数が経過したマンションの総合保険料は高くなりますよ。

[2806: マンションと法]

管理規約の条文が、第Ｄ条、第Ｈ条と定められているとします。
第Ｄ条については、その規定を本当に厳正に履行してしまうと管理組合に不都合が生じると考えられるためか、履行していないわけではないが破ってもいないという程度で済まされています。第Ｈ条については、その規定を根拠に使えば使うほど管理組合に利益が生じるとともに組合員１～数名には不都合がもたらされると思われますが、必要以上にエネルギーを傾注して絶えず採用している状態です。

管理組合運営に関するこうした内部の法的不公平は、ほぼすべての構成員には一目瞭然であり、この問題を知らない者はほとんどいない感じなのですが、どんなに時間が経っても一向に改善される気配はありません。「専門家」の力が必要だとされ、組合は弁護士ともマンション管理士とも契約しましたが、上述の不公平な運営をさらに強化して去っていきました。今までのあらゆる局面において、理事会や総会に表れた組合員たちの選択はこの法的不公平を自分たちのマンションに必要なものとして認め、支持するものでした。

深刻なのは、この法的不公平（法令の扱い、規約の適用に濃淡の差がある）をやり続けている管理組合が金銭面で法に抵触する疑いを抱えていても、そんな疑惑は存在しないとばかりにその疑いを払拭する運営を絶対にやらないことが「区分所有者の共同の利益」になっているという現状です。これに歯止めをかけ、管理組合として金銭の課題に取り組ませることは、資産と時間が無限にあるという人でない限り、誰にもできない難題だと言わざるをえません。管理組合がこうなってしまった主因として、大規模修繕工事が挙げられます。

このようなマンションを「すばらしい」と高く評価する人は、社会の各所に多数いるみたいですね。

[2807: 匿名さん]

管理組合を運営しているのは理事会ですよね。
そして、その理事は輪番制ではないんですか。
弁護士やマン管士に依頼したが解決できなかつたと書いてありますが、
それが正しい解決法かもしれません。
具体的な内容が書き込まれていないので、コメントできません。

[2808: 匿名]

お読みいただき、ありがとうございました

[2809: 匿名さん]

漏水が発生したとき、原因調査をおこないますが、その際専有部分の
水栓に問題があり、それを交換する場合の保険の対応はどうされて
いますか。
応急措置として、保険で水栓の交換をしているマンションは多いと思い
ますが。名目は当然原因調査としてですが。

[2810: 匿名さん]

ただこの場合、漏水を発生させたら保険？で支払われ、各戸で
自主的に水栓が悪くなったので交換しようとする場合は各戸
負担というのはおかしな気もしますが。

[2811: 匿名さん]

漏水の原因調査費用は、水栓の取り替え費用についても保険で
対応しているよね。
これができるのは、管理会社が保険の代理店をしているからだと思う。