「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[2751: 匿名さん]

連単棟型のマンションにお住まいの方からの質問でしたら、
詳しく説明しますけどね。
連単棟型のマンションの管理規約も、基本的には標準管理規約
と同じです。
ただ、災害が起こった時の規約だけを規定しておけばいいんです。
区分所有法に規定がなければ、規約に規定すれば、規約が優先
しますから。
その規約だけを規定しておけばいいんですよ。

[2752: 匿名さん]

災害時には団地型管理規約の規定を採用すればいいんです。
そのように規約を作成してればいいんですよ。
後は標準管理規約の単棟型管理規約をひな形とすればいいでしょう。

[2753: 匿名さん]

肝心の災害時の対応が立てられないのなら、絵に描いた餅。　単棟型では無理。　団地型でないと、それぞれの建物に対応できない。

[2754: 匿名さん]

管理規約は法律ではないんですよ。
法律に規定がなければ、管理規約で規定すれば
いいんですよ。
区分所有法の強行規定は２０もないですから。

[2755: 匿名さん]

それに単棟型の要件を備えているのに、団地型管理規約に
するのは不都合なことが多いですから。
だから、必要な部分だけ、団地型管理規約の規定を活用
すればいいと思います。

[2756: 匿名さん]

別の建物にみえるけど、単棟型のマンションで管理されている所は
いざという時の為に、対応策を考えていないと、総会決議をやっても
不利になる者は反対するので、いつまでたっても復旧工事はできません。
まあ、いざということ、片方の建物だけが倒壊したり、全焼したりする
ことはないからそんな心配は不要ですかね。

[2757: 匿名さん]

スレッド名：大変困っております。長文申し訳ございません。
の内容コピー

大変困っておりますので、アドバイス頂きたく書かせて頂きます。新築マンション住民です。管理会社の担当者の対応に大変困っております。70戸程のマンション内のイベント係を私1人頼まれ、約1年公約通り務めました。1人では到底無理ですので自分から呼びかけ、数名の方に協力してはいただきましたが、企画運営・準備はほぼ1人で行なっていました。費用に関しては私が立て替えておくとスムーズなのでそうして頂けると助かると管理会社の担当者に言われ、言われたように立て替えていました。返金はいつになるのかこちらからの問いかけがが無ければ何の連絡もありません。回答があって銀行へ入金確認しに行っても入金されておらず、連絡もないまま1ヶ月ずれる、などの状況でした。
私自身子供が2人いて幼稚園などで忙しくもあった中、出来る範囲でやらせて頂きました。内容的には経験不足・能力不足もあり、大変乏しいものだったと思います。それでも私なりに考え一生懸命にやったつもりです。
そもそもイベント係になった経緯が私自身、知識不足なのか理解しがたい点が何点かありました。
・マンションの理事会で住民の親睦を深めるためにイベントをしようとなったが理事会メンバーは理由がありイベント係ができない（仕事が忙しい、子供が居ないから何をすれば分からない等）
・そこで住民全体にイベント係を募るが応募者はゼロ。
・管理会社の担当者がマンションの管理人に連絡し「誰か良い人はいないか？」と訪ねる。
・理事会メンバーでもない私の所へ管理人さんが再三お願いしに来られ、その都度丁重にお断りし続ける。
・が、最終的に「責任無しでも良いのでお願いできないか」と頭を下げられてしまい、引き受けてしまいました。
・理事会メンバーの方はどなたも来られておりません。
・管理人にイベントの相談に行くが、私達は管理会社の人間やから手は出せない。あくまで住民の手で行なってください、とのこと。相談窓口は管理人さんしかなかったのでここに行くしかなかった。
このような経緯があってのイベント係です。何の骨組みも無いまま、丸投げ状態で70件程の住民のためのイベントを私1件が背負いました。ちなみにこのような実態はほぼ住民には知られておりません。
大変なストレスを感じておりましたが、それもやっと終わりが見え始めたので、念のため終了期間の確認を管理人さん通して管理会社担当者に確認して頂きました。その回答が、管理会社担当者は私が適任だから次も頼んでおいて、引き受けて頂けるか確認しておいてと話していたと管理人は私に伝えてきました。
ここまできたら意味が分かりません。
大人気ないのですが私の怒りも大爆発で、管理会社担当者と電話で話しました。今までは管理人を通しておりましたので1度も管理会社担当者ときちんと話をした事が無く、この電話が初めてでした。
私が伝えたかったのは
・公約通り終わりです。
・次に向けてイベントをと考えているのであれば土台をきちんと作った上でイベント係のポストを数名設けてください。責任の分散化がなされるようにしなければ負担は非常に大きい。本来のマンション内イベントの意味に大きくズレが生じていてる。
返事はするものの、きちんとした回答は無く「分かりました」と話すだけ。終わりには笑いながら「こうやってお話出来て良かったです」と。私が怒ってるのを分かった上での言葉なのでしょうか、全くお話になりません。
立て替えてるイベントの費用も早急に返して頂きたい。
どこに話したら、どんな風に話したらまともに対応して頂けるのでしょうか？
私が無知なだけで、どこも似たような感じなのでしょうか？

[2758: 匿名さん]

マンション管理士は、もっと基本に立ち戻らなければいけません。
それには、どこのマンションでも配られている「重要事項説明書」の解説に尽きます。
管理会社に、重要事項説明書以上の業務を求めてはいけません。
しかし、大手でも、重要事項説明書を説明できません。
マンション管理士は、資格創立時に立ち戻り、名称独占でも誇りをもって、業務すべきです。

[2759: 匿名さん]

ところでイベントとは何をされたのですか。
私どものマンションでは、これは自治会が中心でやってますが、
祭り、子供会、老人クラブ、茶道倶楽部やスポーツ等いろいろ
ありますが、全て自治会がやっており管理組合は一切かかわりを
もっていません。
経費についても、マンション管理とは関係ないので、管理組合は
全く負担はしていません。
標準管理規約でも、地域コミュニティに関する費用はマンション
管理とは関係ないといって削除したぐらいですから。
イベントが何か分りませんが、マンション管理でなければ理事会は
タッチしないのが普通です。経費についても管理組合が負担すべき
ものではないように思えます。
住民の親睦を図るイベントなら、管理組合（理事会）は関係ないで
しょうから、理事会もタッチしないでしょうし、管理組合からの費用
の負担もないでしょう。

[2760: 匿名さん]

標準管理規約通りのマンションは、マンション交流会等で話し合いをした結果で言うと、多くはありません。　つまり、標準管理規約で論じることは暴挙です。
それぞれの管理組合で、独自の管理規約で管理運営していけばいいのです。
マンション管理士ともあろう者が、そんなことすら分からないのですか？

[2761: 匿名さん]

このイベントに関しては、理事会からの要請があったのですか？
一般論からいえば、管理会社がマンションのためにイベントを
計画することはないのではないでしょうか。
それに管理会社がマンションのために費用を負担することはまず
ないでしょう。
管理組合も、地域コミュニティやら子供会等に経費の負担をする
ことは考えられません。
ただ、その条項が規約から削除されていないのなら、理事長にいって
立て替え分を支払ってもらったらいかがですか。
マンション内でイベントが開催され、経費を立替えたのが事実なら
管理組合も放置する訳にはいかないでしょうからね。
書き込みの内容から判断すれば、理事会も管理会社もいきさつは知って
いるようですから。ただ管理会社からの負担はないと思いますよ。
それからそのようなイベントの担当を引き受けることはやめた方がいい
でしょうね。そのイベントは管理組合とは関係ないものですから。

[2762: 匿名さん]

イベントがマンションで行われている以上、管理組合が無関係であることはあり得ません。
管理会社によっては、イベントの実施をうたい文句にしている所さえあります。
管理会社の広報誌に掲載されていることもあります。
その際に、必要な費用は、管理組合が負担することは当然です。
近隣マンションでは、うまく品物を利用し、防災訓練をしています。
費用は、管理会社負担です。

[2763: 匿名さん]

２７５７の質問は別スレからのものなんですね。
今それを読まして頂きましたが、元管理会社の方とかいっておられますが、
その方は管理会社とは関係ない方ということになりますので、管理会社に
いくらいっても最終的には取り合ってくれないと思います。
ただ、管理員さんは管理会社の従業員でしょうから、使用者責任は管理会社にあります。
問題は、イベントのために立て替えたお金をどこが払ってくれるかということに
なりますが、理事長も知らないことなら管理費から負担するのは難しいでしょう。
ただ、イベントを開催し、費用を立替え、住民が参加したのも事実でしょうから、
理事長に説明をして、管理費から地域コミュニティの費用として支払ってもらう
しか方法はないと思います。無理を通せばなんとかクリアできるとは思いますが、
理事長の判断次第ということになります。

[2764: 匿名さん]

祭りや子供会等のイベントに費用の負担を管理組合がすることは
できません。これはどこのマンションも同じことです。
自治会からの経費負担は当然あると思います。
管理会社が負担することもありません。ただ、段取りを依頼されたら
その手伝いを管理員がすることはあるでしょう。
第三者（元管理会社社員）は単なる第三者です。

[2765: 匿名さん]

元管理会社社員でも、管理会社社員ですから、社員の間の行為は管理会社の責任です。
使用者責任も認識できない、あきれた管理会社ですね。
マンション管理士にも、マンション管理士の使命を理解していない者が多いですが。

[2766: 匿名さん]

別スレに書き込まれていますね．
>イベントをやろうと提案された当時の理事会メンバーはどなたか存じ上げておりません。>私が管理人から聞いたのは「理事会メンバーは仕事が忙しかったり子供が居てないから分>からない」などの理由で動けないと聞きました。

最初にそのイベントを考案したのは、多分理事会の誰かでしょうね。
管理会社が計画することはないと思います。
管理会社は、管理組合の管理のお手伝いをするだけですからね。
理事の誰かが管理会社のフロントに提案をしたんではないでしょうか。
経費が伴うイベントを管理会社がひきうけることはないでしよう。あくまで
お手伝いです。
経費については、管理組合とは関係のない、住民で負担しあうのもひとつの
ほうほうではないでしょうか。
その場合は、理事会に手伝ってもらったらどうでしよう。理事にも責任の一端は
あるようですから。

[2767: 匿名さん]

マンション管理をしていくには、規約（ルール）を守らなければならないのです。
管理費は区分所有者が拠出したお金です。そのお金の使いみちは規約で規定され
ています。
子供会や老人クラブ、祭り等に管理費を充当することはできないのです。
自治会であれば全然問題はありません。
立替えたお金に関しては、返してもらわないと困るでしょう。それでなくても
頼まれて仕方なく引き受けざるをえなかったことに関してお金まで負担させられたら
たまったものではないでしょう。
しかし、管理組合からイベント費用はだせません。管理会社もマンションのイベント
費用を出すことはないでしょう。
だったらどうすればいいのかですが、①住民に分担してもらう、②管理会社との交渉、
③理事会が対応する（考えてもらう。）、これしかないでしょう。

この問題については、別スレのものですので、私の書き込みはこれで終わります。

[2768: 匿名さん]

勝手に終われ。　費用分担のことは、グレーゾーンのことが多く、マンションにより異なる。

[2769: 匿名さん]

管理組合法人にすることのメリット・デメリット

＊メリット
①資産を管理組合名義で所有や登記をすることができる。
　　共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
　　区分所有者が変わった際に、法人の場合は登記の変更が不要となる。
　　銀行口座については、管理組合自体が権利と義務の主体となります。

②税制面の優遇を受けることができる。但し、営利活動がなければ関係ない。

③理事長の個人負担を少なくすることができる。
　　　　
＊デメリット
　登記事項に変更があると、その都度管轄の法務局において変更登記の手続きを２週間
以内にしなければなりません。例えば、理事が変更になった時等

　財産目録や組合員名簿の作成が義務づけられています。
　　名簿の作成については、個人情報保護法は管理組合には適用されません。

※管理組合が法人化されたとしても、法人前の管理組合と実質的には同一の存在ですから、
　法人前の集会決議、規約等の行為はそのまま管理組合法人につき効力を所持ます。

[2770: 匿名さん]

管理組合法人設立の手続き

総会で、次の３点を決定し、管理組合の特別決議での合意が必要です。
　　①法人となること
　　②法人の名称
　　③事務所

管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければなりません。
理事の任期は２年となりますが、規約で３年以内において別段の期間を定めたときは、その
期間とするとなっています。

※尚、マンション管理組合法人は、公益法人に準じて取り扱われるため、収益事業を
　行わなければ、課税はされませんが減免申請が必要となります。

[2771: 匿名さん]

土地の取得や借り入れ等が考えられるマンションは
法人化するといいでしょう。

[2772: 匿名さん]

マンション管理で難しいのは、工事関係でしょうね。
お金が絡むので組合員の信頼を受けるのは大変です。
業者選定方法がポイントになりますが、同じ条件で
相見積を取る方法を考えなければならないでしょう。

[2773: 匿名さん]

しかし、同じ条件で相見積を取るためには、建築士に
要綱書を作成してもらわなければ住民ではできませんからね。
所謂設計監理士の活用ですけど、経費もかかります。

[2774: 匿名さん]

大規模修繕工事をする場合、責任施工方式、設計監理方式とかありますが、
どれが一番いいんでしょうか。

[2775: 匿名さん]

大規模修繕工事自体が要りません。　中規模修繕で予防的措置が必要な屋上防水、外壁補修等の足場が必要な物、生活改善でスロープ等の設置等で十分です。　信用できる業者であれば、責任施工がいいと思います。
　設計監理方法では、設計監理業者いわゆるコンサルタントの責任が問われます。　不適切コンサル事件があちこちで起こっています。　実力があり、責任を取れるコンサルタントは、国土交通省の調査でも少数です。　管理組合は食い物にされています。

[2776: 匿名さん]

足場を組めば大変な工事費がかかります。どうせ足場を組むのなら
外壁の補修工事や、高圧洗浄、ベランダ防水や軒天のシーリング、
窓枠のシーリング等一緒にやった方がいいのではないですか。
また、開放廊下のシート防水もやりかえないと汚くなり、めくれて
きたりします。
塗装工事等も必要です。屋上防水もやらなければならないでしょう。
それをやるのが大規模修繕工事というのではないですか。
責任施工方式もいいのですが、工事費が高いのか安いのかの判断はできません。
相見積がないのですから当然です。

[2777: 匿名さん]

大規模修繕工事の内容を教えてください。

[2778: 匿名さん]

大規模修繕はいりません。　前レスの様な必要最低限の中規模修繕をかんがえましょう。

[2779: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事
　　　　トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備等

[2780: 匿名さん]

２７７５を大規模修繕工事という。

[2781: 匿名さん]

>>2775
足場を組み、屋上防水をやり、外壁補修や洗浄を
行うのを大規模修繕工事といわずになんという。

[2782: 匿名さん]

>2775
中規模修繕でいいというけど、ベランダの防水や窓ガラスのシーリングは
足場を組んだときにやらないと、その都度足場を組む訳にはいかないのでは？
それともそこの工事は永遠にやらないのかな？

[2783: 匿名さん]

大規模修繕工事という言葉を聞いただけで、身構える
者は結構いるからね。

[2784: 匿名さん]

大規模修繕工事といえば、業者との癒着や管理会社の
誘導だから気をつけてというこだよね。
自分たちのお金が取られると思っているようだな。
工事をすればきれいになり、快適な生活ができるし、
資産価値もあがるんだけどね。
その工事の周期や業者の選定をしっかりやれば済む
問題なんだけどね。

[2785: 匿名さん]

大規模修繕の常識を疑え。　公共機関の中規模修繕を、マンションでは大規模修繕と偽っている。　従って、大規模修繕コンサルタントは、中小は信用できず、大手は騙すのにたけている。

[2786: 匿名さん]

では大規模修繕工事の内容を教えてください。
それだけ大見得をきるなら当然こたえられるでしょう。

[2787: 匿名さん]

そんなもの、マンションにより異なります。　役所の大規模修繕工事とは、建て替えを伴うほど大きな規模のものです。　工事後は、建物の形状が変わります。　耐震工事などは外観が変わりますね。

[2788: 匿名さん]

>２７８７さん
大規模修繕工事が建て替えを伴う程大きな規模ではないでしょう。
建物をつくるのではなく、読んで字の如くあくまで修繕ですよ。
工事個所はマンションによって違うでしょうが、基本的には外壁補修、
屋上防水、ベランダ・窓枠シーリング、開放廊下のシートの張り替え、
塗装工事が主なものでしょう。

[2789: 匿名さん]

大規模修繕工事は、悪くなってからやるのではなく、予防保全が
中心です。
悪くなってからやるのはその都度やればいいでしょう。
足場を組むのですから、当然一緒にやれるものは一緒にやった方が
効率的です。足場を組む費用は大きいですからね。

[2790: 匿名さん]

やはり工事というとお金が搾取されるというトラウマ
なんでしょう。

[2791: 匿名さん]

設計監理方式を採用しているマンションはありますか。
そのメリットを教えてください。

[2792: 匿名さん]

しかし、マンコミュの書き込みが極端に少なくなってきているね。
７～８年前からすると考えられないような状況だね。
これは何故なんだろう。

[2793: 時々読んでいます]

>>2792
貴方は投稿を続け、自己の知識や見解を表現し続けている分だけ沈黙の徒より偉い

[2794: 時々読んでいます]

かと言って、沈黙を批判するつもりもないのですが。私も似たようなもの、同じですから。

[2795: 匿名さん]

マンションに住んでいる住民のレベルがあがってきたんだと思います。
それから、今までに議論されてきた問題点がある程度認識されたんでしょう。
しかし、マンション管理に関する知識や情報は繰り返し勉強していかなければ
新しくマンションの住民になられた方には分らない点が数多くあるでしょうからね。
特に工事に関しては、いろんな情報を収集して自分のマンションの工事を効率よく
行っていく必要があると思います。

[2796: 匿名さん]

マンション管理の相談をするスレがあってもいいんじゃないですか。
ここに書き込めば、少なくともすぐ答えてくれますからね。
それに、いろんな情報の提供もまったく的外れでもなく、まじめに
読めば何らかの参考にはなると思いますよ。

[2797: 匿名さん]

「管理費の値上について」
　　　管理費は、１年ごとの必要な経費に充当されるものです。
　　　まず、各マンションの総会議案書の収支予算書をご覧になってください。できれば、３年～４年の費目
　　ごとの推移表を作成すれば、より分かりやすくなると思います。

　　　＊管理費の支出の費目については、殆どが固定経費又は、電気料金や電話料でして、ほぼ固定経費
　　　　に準ずるものが中心です。
　　　　ある程度、変動する支出としては、小修繕費と予備費です。
　　　　　この費目については、毎年変動しますので、３年～４年の平均値で計算します。
　　　　但し、小修繕費は築年数の経過とともに増加していきます。また、予備費についても、余裕をもって
　　　組んでいないと、いずれ足りなくなってきます。
　　　＊支出費目で消費税のかからないものは、次期繰越金です。
　　　　　　予算書にはこの費目はありませんので、３年～４年の平均の数字でみてください。

[2798: 匿名さん]

＊まず、総支出から次期繰越金の額を差し引いてください。
　　　　　　予算書では、予備費が差額を吸収するので、支出の費目として繰越金はありませんので、
　　　　　　収支予算書の次期繰越金の平均で算出されたらいいと思います。
　　　　排水管の高圧洗浄とか５年の総合保険については、１年単位の費用に換算してください。
　　　　これに対して、２％の消費税の負担がかかることになります。
　　　　　　　Ａ．（支出総額-次期繰越金）×２％＝経費増
※１戸当り月の管理費の必要値上分
経費増額÷戸数÷１２ヶ月＝１戸当り月の管理費の値上分

[2799: 匿名さん]

「修繕積立金の値上について」
　　　修繕積立金は長期修繕計画に基づいて、１戸当り月の必要額を計算します。
　　しかし、長期修繕計画には全て網羅されていない部分もあります。
　　　又、専有部分にある、給水管・排水管の支管部分は、当然専有部分ですので、長期修繕
　　計画には入っていません。
　　　これについても、いずれ更新が必要になる時期が確実にやってきます。
　　　不具合が生じてきたら、各区分所有者がその責任と負担で実施しなければなりません。
　　　経年劣化による給排水管の更新工事については、保険の適用はありません。
　　　マンションをスラム化させないためには、修繕積立金の確保を行い、適切な工事をしていか
　　なければなりません。

　　　＊区分所有者が単独でやらなければならない工事・補修
　　　　　　ガスレンジ、給湯器、便座、換気扇、ガス管等は当然各人で取替等はおこないます。
　　　　　　そして、一番の大物は、給水管と排水管の支管の交換です。これについては、かなり
　　　　　の経費がかかりますので、できることなら本管の更新の時に一緒にやれば効率的です。
　　　　　　何故ならば、支管の交換より、それに伴う、床板とか背板を外したり、養生とかの経費
　　　　　の方が高くつくからです。それに、工事中の不便も１回で済みます。

　　　＊専有部分の給排水管の取替工事を、管理組合がやるようにするのが一番の方法ですが、
　　　　　そのためには、修繕積立金の値上が必要になってきます。

[2800: 匿名さん]

消費税は僅か２％上がるだけだから管理費や積立金に
及ぼす影響は殆どないと思っているようだけど、時の
経過とともにじわりじわり影響が出てくる。