「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[2701: 匿名さん]

管理規約集の作り変えをしたマンションはありますか。
やり方を教えてください。
標準管理規約に沿ってやればいいといっても、どう
やって進めていけばいいか分りません。

[2702: 匿名さん]

分譲時のままの規約集となっていれば、その間区分所有法や
標準管理規約の改正とか、そのマンションの細則等が総会で
変更になっているでしょうから、どこかの時点で規約集の作り変え
をしておかなければならないのですが、それが簡単にはできないので
規約集は原始規約のままになっているマンションが多いんですよ。

[2703: 匿名さん]

規約集が分譲時のままになっていれば、規約改正分を調べるには
総会の議案を全てみなければならなくなります。
そういう管理組合では、規約はあってもないようなもので、殆ど
活用されないでしょう。

[2704: 匿名さん]

しかし、管理規約と細則の全面改正をどうやってやるのか、
又誰がするのかが判らない。

[2705: 匿名さん]

管理規約の全面改正は疲れるだけだよ。
暇人がやってくれるよ。

[2706: 匿名さん]

管理費の使用について教えてください
現在専有部分のいくつかを纏めて「安心サポートサービス」として年間契約で１戸につき＊＊＊円/月として管理費から出費しているがこれは管理組合総会での決議は有効なのか教えてください。私は過去３年間一度も利用したことはない。過去３年間の平均利用者率８％弱。管理会社が暴利を得てると思う。

専有部分の個々として管球交換、室内建具の修繕（扉の取ってガタつき修正、他）、水周りのトラブル（蛇口の先から水がボタボタ垂れる修繕、他）、玄関のトラブル（開錠、破錠）、電気設備のトラブル（ＳＷを入れても点かない、コンセントカバーのガタつき修正等）等々。作業時間は３０分以内無料。３０分超えは作業代費支払い。部品交換時は部品代を支払う。
業務内容から判断すると区分所有者の専有部分につき管理組合の総会決議は無効と思いますが実際はどうなんでしょか。よろしくお願いします。

[2707: 匿名さん]

>>2760さん
管理会社と「安心サポートサービス」なる契約をして、管理費から
相当額を管理会社に支払っておられるとのことですが、過去３年間の
平均利用率は８％程度しかないとのことですね。
管球交換、扉等のガタつき補修、水回りの補修、コンセントのガタつき
等、どれをとっても各住民が当然やらなければならない事項です。
住民にとっては、いざという時に無償で管理会社がやってくれるので
安心ではあるんでしょうが、その経費も同じ住民が支払っているものです。
殆どの住民は利用したことがないものであり、利用したとしても、時間超や
部品代はその住民が支払うことになっているんですね。
蛇口から水が垂れているのであれば、漏水に繋がりますので、全戸点検を
されたらいかがですか。
専有部分の管球交換の場合、管理会社に依頼するんですか。
経費を抑えるためには、管理組合として一斉点検をされて、管理会社との
契約は破棄された方がいいと思います。
「安心サポートサービス」は殆どが人件費だと思いますので、回数と人数
とか時間を計算して、年間どれぐらいの経費が掛かったかを試算してみると
いいと思いますよ。
最後に、管理組合として専有部分の工事等について総会で決議することは
無効ではありません。

[2708: 匿名さん]

>>2706
暴利と思う点は
作業者（原則委託業者）に作業時間３０分を最低賃金/時間で求め総実施件数で試算すると年間負担額の人件費は約３％に相当する。作業時間は３０分であるが最低賃金/時間で支払うと約６％に相当する。年間負担額（管理組合契約料）の６％を管理会社は出費（原則委託業者に）し残り９４％は懐に残る。

追記事項（内容を省略しすぎた？）
作業に特殊工具、道具を利用すれば別料金発生、
水周りにはトイレの排水詰まり、水お湯の出が悪い等含む
管理会社（連絡）経由で業者が訪問する。

この「安心サポートサービス」が総会決議として有効なのか納得できない。
管理費は共用部分、管理に使用と管理規約では明示しているのに何故専有部分の事項に総会決議が有効なのか。
専有部分は区分所有者が責任を持ち負担するものと規約にある。

[2709: 匿名さん]

>>2708さん
標準管理規約第21条第2項には、次の規定があります。
専有部分である設備の内共用部分と構造上一体となった部分の管理を
共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれ
を行うことができる。
この規約は、共用部分と構造上一体となった部分については、専有部分
の工事（配管や配線）を管理組合として一体として行うことが出来る
としたものですが、「安心サポートサービス」はそれには該当しません。
総会で承認されたものであるなら、総会で破棄することもできます。
総会で決議されたものが納得できなくても、みんなで決めたものですから
再度総会で決議した方がいいと思います。裁判になっても、総会決議は
尊重されると思います。
その規約？を破棄するには総会で対応すべきです。管理会社の思惑等は
管理組合は問題にする必要はありません。あくまで、管理組合として
決めればいいことですので。

[2710: 匿名さん]

築年数が経過してくると、台所の水栓やシンク下の配管の継手
部分から漏水が発生してきます。
どこかの時点で、台所の水栓の点検や配管の点検、洗面所下の
配管の点検を一斉にされたらいかがですか。
それを契機として、「安全サポートサービス」をやめたらいいと
思います。
水栓、シンク、洗面所の点検を管理組合として一斉にやれば、1戸
あたり３，０００円～５，００円もあれば十分でしょう。
点検自体は、１戸当り２０分程度で済みますし、費用も不要です。
もし、水栓の交換等が必要な場合は、各戸負担とすればいいでしょう。
うちの場合は、管理員に別途手当を支給してやり方を説明してやって
もらいました。
シンク下の点検については、奥のボードを外して、床がぬれていないか。
水栓下の配管がグラグラしてないかをチェックするだけですから。
やり方を説明して各戸でやるのもいいでしょう。
水栓の交換が必要な場合は、組合が業者と交渉したらいいと思います。

[2711: 匿名さん]

理事会を変えるには、自分でその中に入らなければ
難しいですよ。

[2712: 匿名さん]

管理規約には、強行規定と任意規定というのがあります。
強行規定は、規約改正等の特別決議で、これは規約で変更することは
できません。変更は不可で変更しても無効となります。
強行規定は１０ぐらいしかありません。
しかし、任意規定というのは、区分所有法でいえば、規約に別段の定め
がない限りとあるような場合です。
このた場合は規約で規定することができるとなっています。
民法よりも、特別法である区分所有法、管理規約の順に優先されます。
総会で決められた決議要件は順守するのが基本ですので、その規約が
おかしければ改正するしか方法はありません。

[2713: 匿名さん]

マンション全住民電気一括契約　管理組合決議は無効
　　　　　　　　２０１９年３月５日　最高裁判決

低額の電気供給サービスを一括導入するために、個別の電気契約を解除するよう全住民にに義務付けた決議の有効性が争われた訴訟の上告判決で

最高裁は決議は共用部分の変更や管理にしか認められず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断を示した。
区分所有法はマンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定

[2714: 匿名さん]

共用部分の管理は、規約と集会の決議で決まります。
高圧一括受電に関しては、全組合員の承認が必要となっています。
ただ、組合員全員が集会決議で賛成すれば、当然承認されますし、
法的にも有効となります。
専有部分の配管で、共用部分と構造上一体となっている部分の管理に
ついては、その工事を管理組合としてやることは可能です。

[2715: 匿名さん]

高圧一括受電に関しては、別スレが詳しいですよ。

[2716: 匿名さん]

電力やガスの自由化になってかなりの月日が流れたけど、
みなさんどこかと契約しましたか。

[2717: 匿名さん]

part2より
組合員全員が集会決議に賛成しているからといって、高圧一括受電が導入できるわけではありません。

高圧一括受電を導入するためには、総会決議とは別に、すべての専有部分の個別契約の解約申入れが必要です。この個別契約の解約申入れは、専有部分の使用に関する事項であるため、管理組合が強制することはできません（総会決議をしても、この部分は無効）。
したがって、区分所有者が高圧一括受電の導入決議に賛成していても、区分所有者が専有部分を賃貸しているなどで、専有部分の占有者（賃借人）等が電力会社と個別契約をしている場合は、占有者（賃借人）等が自主的に解約申入れをしなければ、高圧一括受電を導入することはできません。

[2718: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２は全くみてないので、どういうことが書き込まれているのか
分りません。今後も見ることは絶対ないでしょう。
組合員全員が集会決議に賛成していれば、法に触れない限り何でもでき
ますよ。
全員という意味が理解されていないんですね。

[2719: 匿名さん]

高圧一括受電導入に関しては、該当マンションは苦労している
ようですね。
一人でも反対者がいると総会決議があっても、導入はできませんからね。
総会での決議は単なる管理組合として一括受電導入に取り組んでいく
という組合のスタンスだけですから。

[2720: 匿名さん]

高圧一括受電に関しては、別スレがあり、当事者や
詳しい方がおられますから、そこを参考にしてください。

[2721: 匿名さん]

管理規約や細則は、住民に読んでもらい、知ってもらわなければ
意味がありません。
特に細則については、集合住宅で快適な生活ができるようにとのルール
やモラル、努力目標でもあるのです。

[2722: 匿名さん]

区分所有者になれば自動的に組合員になるが、
管理規約は別になくても構わないということ。
規約がなければ法律に従うだけのこと。
そういうマンションもごく少数だがあるとのこと。

[2723: 匿名さん]

細則は住民のルールやモラルのことであり、
規約を補足するものでもある。
ただ、細則のひな形がないのは何故だろう。
全管連は作成しているみたいだけど。

[2724: 匿名さん]

part2より
マンション管理センターが各種細則モデルおよび実務様式例を用意していることを知らないマンション管理士がいるようですね。

[2725: 匿名さん]

そのようですね。
今日も細則のいろいろをみていたところでした。

[2726: 匿名さん]

ただ、細則のひな形は、標準管理規約と違って抽象的であり、
参考にならないですね。
細則はそれぞれのマンションの決まりごと、ルールですからね。
特に、マンション管理センターのものは、固すぎてだめ。
文体も六法全書みたいなスタイルとなっている。
細則や規約は、マンションの住民に読んでもらい、知って
もらわないと意味がありません。
そのためには、分りやすい文体、表現にすべきです。法律では
ないんですから。

[2727: 匿名さん]

納得しましたか。
規約や細則を法律の辞典みたいにしてはだめだね。

[2728: 匿名さん]

規約の全面改正は大変な労力が必要です。
人材も必要です。
だから、規約と細則の全面改正ができないのです。

[2729: 匿名さん]

各種使用細則はそれぞれのマンションによって、決まり事やモラル等は
違いますから、一概にひな形をつくるのは難しいんでしょうね。
細則は、みなさん集合住宅ですので、○○はしてはいけません。○○は守り
ましょうという類のものになるんでしょうね。

[2730: 匿名さん]

長期修繕計画書は各マンションで作成されていると思いますが、
それを作成する時は、建築士と一緒に検討して作成しましたか。
資金計画や周期、工事内容や工法等も一緒に検討しないと単なる
計画書になってしまいますから。

[2731: 匿名さん]

規約はそのマンション独自の決まり事や約束事で、集合住宅を
管理していくためには必要なものです。
又、細則は規約を補足するものであり、住民に対するマナーや
モラル等の取り決めをしているものです。

[2732: 匿名さん]

法に間違いがなく法人が遵守するなら、社会の多くの犯罪は発生しない。
法の瑕疵がある場合は、「悪法でも法」である。
法を守れば「反社」はいない。

[2733: 匿名さん]

法律やモラル、約束事等が守られればマンション管理は
うまくいきますが、全員が守らない、知らない場合もあります。
又、マンションによって規約や細則はそれぞれ違います。特に
細則についてはそれが顕著となります。
住民が一般常識に基づいて行動してくれればいいんですが。

[2734: 匿名さん]

>>2773
＞全員が守らない、知らない場合もあります。
試験などによって入居適性のある人を選んで入居している訳でもなく、全員が周知という前提に無理がある。だからマンション管理なんてうまくいかない。たとえ今うまく行っていても、時を経て住民が入れ替わるとうまく行かなくなる可能性がある。

＞住民が一般常識に基づいて行動してくれればいいんですが。
「常識」なんて人によって大きく違うし、皆自分に都合の良いように「常識」を改変する。「一般常識」などという曖昧なことを言っても何も意味がない。

[2735: 匿名さん]

一部の例外を除き、マンション管理士なんてインチキ商売。　現場を確認しなければ。

[2736: 匿名さん]

だから規約や細則が必要なんですよ。
集合住宅で快適な居住生活をしていくためには、決まり事を
作成しておく必要があるんです。
それが管理規約や各種細則ですよ。

[2737: 匿名さん]

遵守できる管理規約なら遵守しないものが悪い。　世の中は法律でなく現実で動いている。

[2738: 匿名さん]

マンションの決まり事で、各種細則については特にルールや
モラルが問われています。
キッチンから廃油を流してはいけません。住民が迷惑しないように
騒音はできるだけださないようにとか、防犯のために玄関の施錠は
しっかりするようにとかも細則には規定されています。
これらは違反してもチェックのしようもないのです。
これがマナーとかモラルなんですよ。

[2739: 匿名さん]

世の中マナーやらモラルが通用する人ばかりではない。自分都合、俺様基準の者も少なからずいる。マナーやモラルが通用するなら、管理組合運営も苦労しない。

[2740: 匿名さん]

マナーやモラルは育った環境により異なります。　だからその地域にあったマナーやモラルが必要です。　ただ「悪法でも法ですから」法律等は守らないといけません。　子供や知らない人には教えないといけません。　その努力をせずに各人が勝手に行動するから、マンションでは管理委託契約違反や管理規約違反、世間では煽り運転等の事態が発生します。

[2741: 匿名さん]

しかし、マンションの住民の中で、管理規約や各種細則を
読んでいる者がどれほどいるでしょう。
規約や細則は、問題が起った時に規約違反だ細則違反だといって
処分する道具に過ぎないのではないだろうか。
住民に規約や細則を読んでもらい、知ってもらうにはどうすれば
いいかを考えていくべきでしょう。

[2742: 匿名さん]

皆さん方のマンションで、単棟型でもないような気もすると思って
おられる方はおられませんか。
それが連単棟型マンションといわれています。

連単棟型・・・実際この分類は現在はありません。

　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

[2743: 匿名さん]

　連単棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

[2744: 匿名さん]

　　＊連単棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連単棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。

[2745: 匿名さん]

連単棟て何？　標準管理規約にはモデルがないけど？

[2746: 匿名さん]

＜連単棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マンションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
　見た目には２棟だが、管理上は単棟型管理規約で運用しているマンションでは、
その対応をどうすればいいかが判らない場合が生じてきます。
　最初に書き込みましたように、地震や大火災で片方の棟だけを建て替えしなけれ
ならなくなった場合、単棟型では、片方だけの建て替えというのは規定がないのです。
　だから、神戸大震災では、現在もまだ解決していないマンションがあるということです。
建替えも取り壊しもできず、総会決議ができないでいます。
　こういうマンションは全国には数多くありますよ。

[2747: 匿名さん]

　＊連単棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

[2748: 匿名さん]

＞住民に規約や細則を読んでもらい、知ってもらうにはどうすればいいかを考えていくべきでしょう。

分譲マンションへの購入時・入居時の講習を義務付ける以外ない。受講しなければ契約は不成立に。購入後・入居後の規約や細則などが変わった時のフォローアップ講習も同様に。受講しない者には罰則を科すくらいしないと、受講逃れもあろうし、周知徹底は図れない。

[2749: 匿名さん]

連単棟のマンションにお住まいの皆さん、片方の棟が復旧工事や
建て替え工事をするには、壁が高いですよ。
いざという時の為に、対応策を考えていないと、その時がくれば
手の打ちようがありません。
団地型管理規約にする訳にもいきませんしね。

[2750: 匿名さん]

管理規約は標準でなく、マンションに合ったものをつくらなければなりません。
それにはモデルが要りますが、連単棟はモデルすらありません。
皆さんの知恵の出しどころです。

[2751: 匿名さん]

連単棟型のマンションにお住まいの方からの質問でしたら、
詳しく説明しますけどね。
連単棟型のマンションの管理規約も、基本的には標準管理規約
と同じです。
ただ、災害が起こった時の規約だけを規定しておけばいいんです。
区分所有法に規定がなければ、規約に規定すれば、規約が優先
しますから。
その規約だけを規定しておけばいいんですよ。

[2752: 匿名さん]

災害時には団地型管理規約の規定を採用すればいいんです。
そのように規約を作成してればいいんですよ。
後は標準管理規約の単棟型管理規約をひな形とすればいいでしょう。

[2753: 匿名さん]

肝心の災害時の対応が立てられないのなら、絵に描いた餅。　単棟型では無理。　団地型でないと、それぞれの建物に対応できない。

[2754: 匿名さん]

管理規約は法律ではないんですよ。
法律に規定がなければ、管理規約で規定すれば
いいんですよ。
区分所有法の強行規定は２０もないですから。

[2755: 匿名さん]

それに単棟型の要件を備えているのに、団地型管理規約に
するのは不都合なことが多いですから。
だから、必要な部分だけ、団地型管理規約の規定を活用
すればいいと思います。

[2756: 匿名さん]

別の建物にみえるけど、単棟型のマンションで管理されている所は
いざという時の為に、対応策を考えていないと、総会決議をやっても
不利になる者は反対するので、いつまでたっても復旧工事はできません。
まあ、いざということ、片方の建物だけが倒壊したり、全焼したりする
ことはないからそんな心配は不要ですかね。

[2757: 匿名さん]

スレッド名：大変困っております。長文申し訳ございません。
の内容コピー

大変困っておりますので、アドバイス頂きたく書かせて頂きます。新築マンション住民です。管理会社の担当者の対応に大変困っております。70戸程のマンション内のイベント係を私1人頼まれ、約1年公約通り務めました。1人では到底無理ですので自分から呼びかけ、数名の方に協力してはいただきましたが、企画運営・準備はほぼ1人で行なっていました。費用に関しては私が立て替えておくとスムーズなのでそうして頂けると助かると管理会社の担当者に言われ、言われたように立て替えていました。返金はいつになるのかこちらからの問いかけがが無ければ何の連絡もありません。回答があって銀行へ入金確認しに行っても入金されておらず、連絡もないまま1ヶ月ずれる、などの状況でした。
私自身子供が2人いて幼稚園などで忙しくもあった中、出来る範囲でやらせて頂きました。内容的には経験不足・能力不足もあり、大変乏しいものだったと思います。それでも私なりに考え一生懸命にやったつもりです。
そもそもイベント係になった経緯が私自身、知識不足なのか理解しがたい点が何点かありました。
・マンションの理事会で住民の親睦を深めるためにイベントをしようとなったが理事会メンバーは理由がありイベント係ができない（仕事が忙しい、子供が居ないから何をすれば分からない等）
・そこで住民全体にイベント係を募るが応募者はゼロ。
・管理会社の担当者がマンションの管理人に連絡し「誰か良い人はいないか？」と訪ねる。
・理事会メンバーでもない私の所へ管理人さんが再三お願いしに来られ、その都度丁重にお断りし続ける。
・が、最終的に「責任無しでも良いのでお願いできないか」と頭を下げられてしまい、引き受けてしまいました。
・理事会メンバーの方はどなたも来られておりません。
・管理人にイベントの相談に行くが、私達は管理会社の人間やから手は出せない。あくまで住民の手で行なってください、とのこと。相談窓口は管理人さんしかなかったのでここに行くしかなかった。
このような経緯があってのイベント係です。何の骨組みも無いまま、丸投げ状態で70件程の住民のためのイベントを私1件が背負いました。ちなみにこのような実態はほぼ住民には知られておりません。
大変なストレスを感じておりましたが、それもやっと終わりが見え始めたので、念のため終了期間の確認を管理人さん通して管理会社担当者に確認して頂きました。その回答が、管理会社担当者は私が適任だから次も頼んでおいて、引き受けて頂けるか確認しておいてと話していたと管理人は私に伝えてきました。
ここまできたら意味が分かりません。
大人気ないのですが私の怒りも大爆発で、管理会社担当者と電話で話しました。今までは管理人を通しておりましたので1度も管理会社担当者ときちんと話をした事が無く、この電話が初めてでした。
私が伝えたかったのは
・公約通り終わりです。
・次に向けてイベントをと考えているのであれば土台をきちんと作った上でイベント係のポストを数名設けてください。責任の分散化がなされるようにしなければ負担は非常に大きい。本来のマンション内イベントの意味に大きくズレが生じていてる。
返事はするものの、きちんとした回答は無く「分かりました」と話すだけ。終わりには笑いながら「こうやってお話出来て良かったです」と。私が怒ってるのを分かった上での言葉なのでしょうか、全くお話になりません。
立て替えてるイベントの費用も早急に返して頂きたい。
どこに話したら、どんな風に話したらまともに対応して頂けるのでしょうか？
私が無知なだけで、どこも似たような感じなのでしょうか？

[2758: 匿名さん]

マンション管理士は、もっと基本に立ち戻らなければいけません。
それには、どこのマンションでも配られている「重要事項説明書」の解説に尽きます。
管理会社に、重要事項説明書以上の業務を求めてはいけません。
しかし、大手でも、重要事項説明書を説明できません。
マンション管理士は、資格創立時に立ち戻り、名称独占でも誇りをもって、業務すべきです。

[2759: 匿名さん]

ところでイベントとは何をされたのですか。
私どものマンションでは、これは自治会が中心でやってますが、
祭り、子供会、老人クラブ、茶道倶楽部やスポーツ等いろいろ
ありますが、全て自治会がやっており管理組合は一切かかわりを
もっていません。
経費についても、マンション管理とは関係ないので、管理組合は
全く負担はしていません。
標準管理規約でも、地域コミュニティに関する費用はマンション
管理とは関係ないといって削除したぐらいですから。
イベントが何か分りませんが、マンション管理でなければ理事会は
タッチしないのが普通です。経費についても管理組合が負担すべき
ものではないように思えます。
住民の親睦を図るイベントなら、管理組合（理事会）は関係ないで
しょうから、理事会もタッチしないでしょうし、管理組合からの費用
の負担もないでしょう。

[2760: 匿名さん]

標準管理規約通りのマンションは、マンション交流会等で話し合いをした結果で言うと、多くはありません。　つまり、標準管理規約で論じることは暴挙です。
それぞれの管理組合で、独自の管理規約で管理運営していけばいいのです。
マンション管理士ともあろう者が、そんなことすら分からないのですか？

[2761: 匿名さん]

このイベントに関しては、理事会からの要請があったのですか？
一般論からいえば、管理会社がマンションのためにイベントを
計画することはないのではないでしょうか。
それに管理会社がマンションのために費用を負担することはまず
ないでしょう。
管理組合も、地域コミュニティやら子供会等に経費の負担をする
ことは考えられません。
ただ、その条項が規約から削除されていないのなら、理事長にいって
立て替え分を支払ってもらったらいかがですか。
マンション内でイベントが開催され、経費を立替えたのが事実なら
管理組合も放置する訳にはいかないでしょうからね。
書き込みの内容から判断すれば、理事会も管理会社もいきさつは知って
いるようですから。ただ管理会社からの負担はないと思いますよ。
それからそのようなイベントの担当を引き受けることはやめた方がいい
でしょうね。そのイベントは管理組合とは関係ないものですから。

[2762: 匿名さん]

イベントがマンションで行われている以上、管理組合が無関係であることはあり得ません。
管理会社によっては、イベントの実施をうたい文句にしている所さえあります。
管理会社の広報誌に掲載されていることもあります。
その際に、必要な費用は、管理組合が負担することは当然です。
近隣マンションでは、うまく品物を利用し、防災訓練をしています。
費用は、管理会社負担です。

[2763: 匿名さん]

２７５７の質問は別スレからのものなんですね。
今それを読まして頂きましたが、元管理会社の方とかいっておられますが、
その方は管理会社とは関係ない方ということになりますので、管理会社に
いくらいっても最終的には取り合ってくれないと思います。
ただ、管理員さんは管理会社の従業員でしょうから、使用者責任は管理会社にあります。
問題は、イベントのために立て替えたお金をどこが払ってくれるかということに
なりますが、理事長も知らないことなら管理費から負担するのは難しいでしょう。
ただ、イベントを開催し、費用を立替え、住民が参加したのも事実でしょうから、
理事長に説明をして、管理費から地域コミュニティの費用として支払ってもらう
しか方法はないと思います。無理を通せばなんとかクリアできるとは思いますが、
理事長の判断次第ということになります。

[2764: 匿名さん]

祭りや子供会等のイベントに費用の負担を管理組合がすることは
できません。これはどこのマンションも同じことです。
自治会からの経費負担は当然あると思います。
管理会社が負担することもありません。ただ、段取りを依頼されたら
その手伝いを管理員がすることはあるでしょう。
第三者（元管理会社社員）は単なる第三者です。

[2765: 匿名さん]

元管理会社社員でも、管理会社社員ですから、社員の間の行為は管理会社の責任です。
使用者責任も認識できない、あきれた管理会社ですね。
マンション管理士にも、マンション管理士の使命を理解していない者が多いですが。

[2766: 匿名さん]

別スレに書き込まれていますね．
>イベントをやろうと提案された当時の理事会メンバーはどなたか存じ上げておりません。>私が管理人から聞いたのは「理事会メンバーは仕事が忙しかったり子供が居てないから分>からない」などの理由で動けないと聞きました。

最初にそのイベントを考案したのは、多分理事会の誰かでしょうね。
管理会社が計画することはないと思います。
管理会社は、管理組合の管理のお手伝いをするだけですからね。
理事の誰かが管理会社のフロントに提案をしたんではないでしょうか。
経費が伴うイベントを管理会社がひきうけることはないでしよう。あくまで
お手伝いです。
経費については、管理組合とは関係のない、住民で負担しあうのもひとつの
ほうほうではないでしょうか。
その場合は、理事会に手伝ってもらったらどうでしよう。理事にも責任の一端は
あるようですから。

[2767: 匿名さん]

マンション管理をしていくには、規約（ルール）を守らなければならないのです。
管理費は区分所有者が拠出したお金です。そのお金の使いみちは規約で規定され
ています。
子供会や老人クラブ、祭り等に管理費を充当することはできないのです。
自治会であれば全然問題はありません。
立替えたお金に関しては、返してもらわないと困るでしょう。それでなくても
頼まれて仕方なく引き受けざるをえなかったことに関してお金まで負担させられたら
たまったものではないでしょう。
しかし、管理組合からイベント費用はだせません。管理会社もマンションのイベント
費用を出すことはないでしょう。
だったらどうすればいいのかですが、①住民に分担してもらう、②管理会社との交渉、
③理事会が対応する（考えてもらう。）、これしかないでしょう。

この問題については、別スレのものですので、私の書き込みはこれで終わります。

[2768: 匿名さん]

勝手に終われ。　費用分担のことは、グレーゾーンのことが多く、マンションにより異なる。

[2769: 匿名さん]

管理組合法人にすることのメリット・デメリット

＊メリット
①資産を管理組合名義で所有や登記をすることができる。
　　共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
　　区分所有者が変わった際に、法人の場合は登記の変更が不要となる。
　　銀行口座については、管理組合自体が権利と義務の主体となります。

②税制面の優遇を受けることができる。但し、営利活動がなければ関係ない。

③理事長の個人負担を少なくすることができる。
　　　　
＊デメリット
　登記事項に変更があると、その都度管轄の法務局において変更登記の手続きを２週間
以内にしなければなりません。例えば、理事が変更になった時等

　財産目録や組合員名簿の作成が義務づけられています。
　　名簿の作成については、個人情報保護法は管理組合には適用されません。

※管理組合が法人化されたとしても、法人前の管理組合と実質的には同一の存在ですから、
　法人前の集会決議、規約等の行為はそのまま管理組合法人につき効力を所持ます。

[2770: 匿名さん]

管理組合法人設立の手続き

総会で、次の３点を決定し、管理組合の特別決議での合意が必要です。
　　①法人となること
　　②法人の名称
　　③事務所

管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければなりません。
理事の任期は２年となりますが、規約で３年以内において別段の期間を定めたときは、その
期間とするとなっています。

※尚、マンション管理組合法人は、公益法人に準じて取り扱われるため、収益事業を
　行わなければ、課税はされませんが減免申請が必要となります。

[2771: 匿名さん]

土地の取得や借り入れ等が考えられるマンションは
法人化するといいでしょう。

[2772: 匿名さん]

マンション管理で難しいのは、工事関係でしょうね。
お金が絡むので組合員の信頼を受けるのは大変です。
業者選定方法がポイントになりますが、同じ条件で
相見積を取る方法を考えなければならないでしょう。

[2773: 匿名さん]

しかし、同じ条件で相見積を取るためには、建築士に
要綱書を作成してもらわなければ住民ではできませんからね。
所謂設計監理士の活用ですけど、経費もかかります。

[2774: 匿名さん]

大規模修繕工事をする場合、責任施工方式、設計監理方式とかありますが、
どれが一番いいんでしょうか。

[2775: 匿名さん]

大規模修繕工事自体が要りません。　中規模修繕で予防的措置が必要な屋上防水、外壁補修等の足場が必要な物、生活改善でスロープ等の設置等で十分です。　信用できる業者であれば、責任施工がいいと思います。
　設計監理方法では、設計監理業者いわゆるコンサルタントの責任が問われます。　不適切コンサル事件があちこちで起こっています。　実力があり、責任を取れるコンサルタントは、国土交通省の調査でも少数です。　管理組合は食い物にされています。

[2776: 匿名さん]

足場を組めば大変な工事費がかかります。どうせ足場を組むのなら
外壁の補修工事や、高圧洗浄、ベランダ防水や軒天のシーリング、
窓枠のシーリング等一緒にやった方がいいのではないですか。
また、開放廊下のシート防水もやりかえないと汚くなり、めくれて
きたりします。
塗装工事等も必要です。屋上防水もやらなければならないでしょう。
それをやるのが大規模修繕工事というのではないですか。
責任施工方式もいいのですが、工事費が高いのか安いのかの判断はできません。
相見積がないのですから当然です。

[2777: 匿名さん]

大規模修繕工事の内容を教えてください。

[2778: 匿名さん]

大規模修繕はいりません。　前レスの様な必要最低限の中規模修繕をかんがえましょう。

[2779: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事
　　　　トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備等

[2780: 匿名さん]

２７７５を大規模修繕工事という。

[2781: 匿名さん]

>>2775
足場を組み、屋上防水をやり、外壁補修や洗浄を
行うのを大規模修繕工事といわずになんという。

[2782: 匿名さん]

>2775
中規模修繕でいいというけど、ベランダの防水や窓ガラスのシーリングは
足場を組んだときにやらないと、その都度足場を組む訳にはいかないのでは？
それともそこの工事は永遠にやらないのかな？

[2783: 匿名さん]

大規模修繕工事という言葉を聞いただけで、身構える
者は結構いるからね。

[2784: 匿名さん]

大規模修繕工事といえば、業者との癒着や管理会社の
誘導だから気をつけてというこだよね。
自分たちのお金が取られると思っているようだな。
工事をすればきれいになり、快適な生活ができるし、
資産価値もあがるんだけどね。
その工事の周期や業者の選定をしっかりやれば済む
問題なんだけどね。

[2785: 匿名さん]

大規模修繕の常識を疑え。　公共機関の中規模修繕を、マンションでは大規模修繕と偽っている。　従って、大規模修繕コンサルタントは、中小は信用できず、大手は騙すのにたけている。

[2786: 匿名さん]

では大規模修繕工事の内容を教えてください。
それだけ大見得をきるなら当然こたえられるでしょう。

[2787: 匿名さん]

そんなもの、マンションにより異なります。　役所の大規模修繕工事とは、建て替えを伴うほど大きな規模のものです。　工事後は、建物の形状が変わります。　耐震工事などは外観が変わりますね。

[2788: 匿名さん]

>２７８７さん
大規模修繕工事が建て替えを伴う程大きな規模ではないでしょう。
建物をつくるのではなく、読んで字の如くあくまで修繕ですよ。
工事個所はマンションによって違うでしょうが、基本的には外壁補修、
屋上防水、ベランダ・窓枠シーリング、開放廊下のシートの張り替え、
塗装工事が主なものでしょう。

[2789: 匿名さん]

大規模修繕工事は、悪くなってからやるのではなく、予防保全が
中心です。
悪くなってからやるのはその都度やればいいでしょう。
足場を組むのですから、当然一緒にやれるものは一緒にやった方が
効率的です。足場を組む費用は大きいですからね。

[2790: 匿名さん]

やはり工事というとお金が搾取されるというトラウマ
なんでしょう。

[2791: 匿名さん]

設計監理方式を採用しているマンションはありますか。
そのメリットを教えてください。

[2792: 匿名さん]

しかし、マンコミュの書き込みが極端に少なくなってきているね。
７～８年前からすると考えられないような状況だね。
これは何故なんだろう。

[2793: 時々読んでいます]

>>2792
貴方は投稿を続け、自己の知識や見解を表現し続けている分だけ沈黙の徒より偉い

[2794: 時々読んでいます]

かと言って、沈黙を批判するつもりもないのですが。私も似たようなもの、同じですから。

[2795: 匿名さん]

マンションに住んでいる住民のレベルがあがってきたんだと思います。
それから、今までに議論されてきた問題点がある程度認識されたんでしょう。
しかし、マンション管理に関する知識や情報は繰り返し勉強していかなければ
新しくマンションの住民になられた方には分らない点が数多くあるでしょうからね。
特に工事に関しては、いろんな情報を収集して自分のマンションの工事を効率よく
行っていく必要があると思います。

[2796: 匿名さん]

マンション管理の相談をするスレがあってもいいんじゃないですか。
ここに書き込めば、少なくともすぐ答えてくれますからね。
それに、いろんな情報の提供もまったく的外れでもなく、まじめに
読めば何らかの参考にはなると思いますよ。

[2797: 匿名さん]

「管理費の値上について」
　　　管理費は、１年ごとの必要な経費に充当されるものです。
　　　まず、各マンションの総会議案書の収支予算書をご覧になってください。できれば、３年～４年の費目
　　ごとの推移表を作成すれば、より分かりやすくなると思います。

　　　＊管理費の支出の費目については、殆どが固定経費又は、電気料金や電話料でして、ほぼ固定経費
　　　　に準ずるものが中心です。
　　　　ある程度、変動する支出としては、小修繕費と予備費です。
　　　　　この費目については、毎年変動しますので、３年～４年の平均値で計算します。
　　　　但し、小修繕費は築年数の経過とともに増加していきます。また、予備費についても、余裕をもって
　　　組んでいないと、いずれ足りなくなってきます。
　　　＊支出費目で消費税のかからないものは、次期繰越金です。
　　　　　　予算書にはこの費目はありませんので、３年～４年の平均の数字でみてください。

[2798: 匿名さん]

＊まず、総支出から次期繰越金の額を差し引いてください。
　　　　　　予算書では、予備費が差額を吸収するので、支出の費目として繰越金はありませんので、
　　　　　　収支予算書の次期繰越金の平均で算出されたらいいと思います。
　　　　排水管の高圧洗浄とか５年の総合保険については、１年単位の費用に換算してください。
　　　　これに対して、２％の消費税の負担がかかることになります。
　　　　　　　Ａ．（支出総額-次期繰越金）×２％＝経費増
※１戸当り月の管理費の必要値上分
経費増額÷戸数÷１２ヶ月＝１戸当り月の管理費の値上分

[2799: 匿名さん]

「修繕積立金の値上について」
　　　修繕積立金は長期修繕計画に基づいて、１戸当り月の必要額を計算します。
　　しかし、長期修繕計画には全て網羅されていない部分もあります。
　　　又、専有部分にある、給水管・排水管の支管部分は、当然専有部分ですので、長期修繕
　　計画には入っていません。
　　　これについても、いずれ更新が必要になる時期が確実にやってきます。
　　　不具合が生じてきたら、各区分所有者がその責任と負担で実施しなければなりません。
　　　経年劣化による給排水管の更新工事については、保険の適用はありません。
　　　マンションをスラム化させないためには、修繕積立金の確保を行い、適切な工事をしていか
　　なければなりません。

　　　＊区分所有者が単独でやらなければならない工事・補修
　　　　　　ガスレンジ、給湯器、便座、換気扇、ガス管等は当然各人で取替等はおこないます。
　　　　　　そして、一番の大物は、給水管と排水管の支管の交換です。これについては、かなり
　　　　　の経費がかかりますので、できることなら本管の更新の時に一緒にやれば効率的です。
　　　　　　何故ならば、支管の交換より、それに伴う、床板とか背板を外したり、養生とかの経費
　　　　　の方が高くつくからです。それに、工事中の不便も１回で済みます。

　　　＊専有部分の給排水管の取替工事を、管理組合がやるようにするのが一番の方法ですが、
　　　　　そのためには、修繕積立金の値上が必要になってきます。

[2800: 匿名さん]

消費税は僅か２％上がるだけだから管理費や積立金に
及ぼす影響は殆どないと思っているようだけど、時の
経過とともにじわりじわり影響が出てくる。