「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[2701: 匿名さん]

管理規約集の作り変えをしたマンションはありますか。
やり方を教えてください。
標準管理規約に沿ってやればいいといっても、どう
やって進めていけばいいか分りません。

[2702: 匿名さん]

分譲時のままの規約集となっていれば、その間区分所有法や
標準管理規約の改正とか、そのマンションの細則等が総会で
変更になっているでしょうから、どこかの時点で規約集の作り変え
をしておかなければならないのですが、それが簡単にはできないので
規約集は原始規約のままになっているマンションが多いんですよ。

[2703: 匿名さん]

規約集が分譲時のままになっていれば、規約改正分を調べるには
総会の議案を全てみなければならなくなります。
そういう管理組合では、規約はあってもないようなもので、殆ど
活用されないでしょう。

[2704: 匿名さん]

しかし、管理規約と細則の全面改正をどうやってやるのか、
又誰がするのかが判らない。

[2705: 匿名さん]

管理規約の全面改正は疲れるだけだよ。
暇人がやってくれるよ。

[2706: 匿名さん]

管理費の使用について教えてください
現在専有部分のいくつかを纏めて「安心サポートサービス」として年間契約で１戸につき＊＊＊円/月として管理費から出費しているがこれは管理組合総会での決議は有効なのか教えてください。私は過去３年間一度も利用したことはない。過去３年間の平均利用者率８％弱。管理会社が暴利を得てると思う。

専有部分の個々として管球交換、室内建具の修繕（扉の取ってガタつき修正、他）、水周りのトラブル（蛇口の先から水がボタボタ垂れる修繕、他）、玄関のトラブル（開錠、破錠）、電気設備のトラブル（ＳＷを入れても点かない、コンセントカバーのガタつき修正等）等々。作業時間は３０分以内無料。３０分超えは作業代費支払い。部品交換時は部品代を支払う。
業務内容から判断すると区分所有者の専有部分につき管理組合の総会決議は無効と思いますが実際はどうなんでしょか。よろしくお願いします。

[2707: 匿名さん]

>>2760さん
管理会社と「安心サポートサービス」なる契約をして、管理費から
相当額を管理会社に支払っておられるとのことですが、過去３年間の
平均利用率は８％程度しかないとのことですね。
管球交換、扉等のガタつき補修、水回りの補修、コンセントのガタつき
等、どれをとっても各住民が当然やらなければならない事項です。
住民にとっては、いざという時に無償で管理会社がやってくれるので
安心ではあるんでしょうが、その経費も同じ住民が支払っているものです。
殆どの住民は利用したことがないものであり、利用したとしても、時間超や
部品代はその住民が支払うことになっているんですね。
蛇口から水が垂れているのであれば、漏水に繋がりますので、全戸点検を
されたらいかがですか。
専有部分の管球交換の場合、管理会社に依頼するんですか。
経費を抑えるためには、管理組合として一斉点検をされて、管理会社との
契約は破棄された方がいいと思います。
「安心サポートサービス」は殆どが人件費だと思いますので、回数と人数
とか時間を計算して、年間どれぐらいの経費が掛かったかを試算してみると
いいと思いますよ。
最後に、管理組合として専有部分の工事等について総会で決議することは
無効ではありません。

[2708: 匿名さん]

>>2706
暴利と思う点は
作業者（原則委託業者）に作業時間３０分を最低賃金/時間で求め総実施件数で試算すると年間負担額の人件費は約３％に相当する。作業時間は３０分であるが最低賃金/時間で支払うと約６％に相当する。年間負担額（管理組合契約料）の６％を管理会社は出費（原則委託業者に）し残り９４％は懐に残る。

追記事項（内容を省略しすぎた？）
作業に特殊工具、道具を利用すれば別料金発生、
水周りにはトイレの排水詰まり、水お湯の出が悪い等含む
管理会社（連絡）経由で業者が訪問する。

この「安心サポートサービス」が総会決議として有効なのか納得できない。
管理費は共用部分、管理に使用と管理規約では明示しているのに何故専有部分の事項に総会決議が有効なのか。
専有部分は区分所有者が責任を持ち負担するものと規約にある。

[2709: 匿名さん]

>>2708さん
標準管理規約第21条第2項には、次の規定があります。
専有部分である設備の内共用部分と構造上一体となった部分の管理を
共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれ
を行うことができる。
この規約は、共用部分と構造上一体となった部分については、専有部分
の工事（配管や配線）を管理組合として一体として行うことが出来る
としたものですが、「安心サポートサービス」はそれには該当しません。
総会で承認されたものであるなら、総会で破棄することもできます。
総会で決議されたものが納得できなくても、みんなで決めたものですから
再度総会で決議した方がいいと思います。裁判になっても、総会決議は
尊重されると思います。
その規約？を破棄するには総会で対応すべきです。管理会社の思惑等は
管理組合は問題にする必要はありません。あくまで、管理組合として
決めればいいことですので。

[2710: 匿名さん]

築年数が経過してくると、台所の水栓やシンク下の配管の継手
部分から漏水が発生してきます。
どこかの時点で、台所の水栓の点検や配管の点検、洗面所下の
配管の点検を一斉にされたらいかがですか。
それを契機として、「安全サポートサービス」をやめたらいいと
思います。
水栓、シンク、洗面所の点検を管理組合として一斉にやれば、1戸
あたり３，０００円～５，００円もあれば十分でしょう。
点検自体は、１戸当り２０分程度で済みますし、費用も不要です。
もし、水栓の交換等が必要な場合は、各戸負担とすればいいでしょう。
うちの場合は、管理員に別途手当を支給してやり方を説明してやって
もらいました。
シンク下の点検については、奥のボードを外して、床がぬれていないか。
水栓下の配管がグラグラしてないかをチェックするだけですから。
やり方を説明して各戸でやるのもいいでしょう。
水栓の交換が必要な場合は、組合が業者と交渉したらいいと思います。

[2711: 匿名さん]

理事会を変えるには、自分でその中に入らなければ
難しいですよ。

[2712: 匿名さん]

管理規約には、強行規定と任意規定というのがあります。
強行規定は、規約改正等の特別決議で、これは規約で変更することは
できません。変更は不可で変更しても無効となります。
強行規定は１０ぐらいしかありません。
しかし、任意規定というのは、区分所有法でいえば、規約に別段の定め
がない限りとあるような場合です。
このた場合は規約で規定することができるとなっています。
民法よりも、特別法である区分所有法、管理規約の順に優先されます。
総会で決められた決議要件は順守するのが基本ですので、その規約が
おかしければ改正するしか方法はありません。

[2713: 匿名さん]

マンション全住民電気一括契約　管理組合決議は無効
　　　　　　　　２０１９年３月５日　最高裁判決

低額の電気供給サービスを一括導入するために、個別の電気契約を解除するよう全住民にに義務付けた決議の有効性が争われた訴訟の上告判決で

最高裁は決議は共用部分の変更や管理にしか認められず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断を示した。
区分所有法はマンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定

[2714: 匿名さん]

共用部分の管理は、規約と集会の決議で決まります。
高圧一括受電に関しては、全組合員の承認が必要となっています。
ただ、組合員全員が集会決議で賛成すれば、当然承認されますし、
法的にも有効となります。
専有部分の配管で、共用部分と構造上一体となっている部分の管理に
ついては、その工事を管理組合としてやることは可能です。

[2715: 匿名さん]

高圧一括受電に関しては、別スレが詳しいですよ。

[2716: 匿名さん]

電力やガスの自由化になってかなりの月日が流れたけど、
みなさんどこかと契約しましたか。

[2717: 匿名さん]

part2より
組合員全員が集会決議に賛成しているからといって、高圧一括受電が導入できるわけではありません。

高圧一括受電を導入するためには、総会決議とは別に、すべての専有部分の個別契約の解約申入れが必要です。この個別契約の解約申入れは、専有部分の使用に関する事項であるため、管理組合が強制することはできません（総会決議をしても、この部分は無効）。
したがって、区分所有者が高圧一括受電の導入決議に賛成していても、区分所有者が専有部分を賃貸しているなどで、専有部分の占有者（賃借人）等が電力会社と個別契約をしている場合は、占有者（賃借人）等が自主的に解約申入れをしなければ、高圧一括受電を導入することはできません。

[2718: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２は全くみてないので、どういうことが書き込まれているのか
分りません。今後も見ることは絶対ないでしょう。
組合員全員が集会決議に賛成していれば、法に触れない限り何でもでき
ますよ。
全員という意味が理解されていないんですね。

[2719: 匿名さん]

高圧一括受電導入に関しては、該当マンションは苦労している
ようですね。
一人でも反対者がいると総会決議があっても、導入はできませんからね。
総会での決議は単なる管理組合として一括受電導入に取り組んでいく
という組合のスタンスだけですから。

[2720: 匿名さん]

高圧一括受電に関しては、別スレがあり、当事者や
詳しい方がおられますから、そこを参考にしてください。

[2721: 匿名さん]

管理規約や細則は、住民に読んでもらい、知ってもらわなければ
意味がありません。
特に細則については、集合住宅で快適な生活ができるようにとのルール
やモラル、努力目標でもあるのです。

[2722: 匿名さん]

区分所有者になれば自動的に組合員になるが、
管理規約は別になくても構わないということ。
規約がなければ法律に従うだけのこと。
そういうマンションもごく少数だがあるとのこと。

[2723: 匿名さん]

細則は住民のルールやモラルのことであり、
規約を補足するものでもある。
ただ、細則のひな形がないのは何故だろう。
全管連は作成しているみたいだけど。

[2724: 匿名さん]

part2より
マンション管理センターが各種細則モデルおよび実務様式例を用意していることを知らないマンション管理士がいるようですね。

[2725: 匿名さん]

そのようですね。
今日も細則のいろいろをみていたところでした。

[2726: 匿名さん]

ただ、細則のひな形は、標準管理規約と違って抽象的であり、
参考にならないですね。
細則はそれぞれのマンションの決まりごと、ルールですからね。
特に、マンション管理センターのものは、固すぎてだめ。
文体も六法全書みたいなスタイルとなっている。
細則や規約は、マンションの住民に読んでもらい、知って
もらわないと意味がありません。
そのためには、分りやすい文体、表現にすべきです。法律では
ないんですから。

[2727: 匿名さん]

納得しましたか。
規約や細則を法律の辞典みたいにしてはだめだね。

[2728: 匿名さん]

規約の全面改正は大変な労力が必要です。
人材も必要です。
だから、規約と細則の全面改正ができないのです。

[2729: 匿名さん]

各種使用細則はそれぞれのマンションによって、決まり事やモラル等は
違いますから、一概にひな形をつくるのは難しいんでしょうね。
細則は、みなさん集合住宅ですので、○○はしてはいけません。○○は守り
ましょうという類のものになるんでしょうね。

[2730: 匿名さん]

長期修繕計画書は各マンションで作成されていると思いますが、
それを作成する時は、建築士と一緒に検討して作成しましたか。
資金計画や周期、工事内容や工法等も一緒に検討しないと単なる
計画書になってしまいますから。

[2731: 匿名さん]

規約はそのマンション独自の決まり事や約束事で、集合住宅を
管理していくためには必要なものです。
又、細則は規約を補足するものであり、住民に対するマナーや
モラル等の取り決めをしているものです。

[2732: 匿名さん]

法に間違いがなく法人が遵守するなら、社会の多くの犯罪は発生しない。
法の瑕疵がある場合は、「悪法でも法」である。
法を守れば「反社」はいない。

[2733: 匿名さん]

法律やモラル、約束事等が守られればマンション管理は
うまくいきますが、全員が守らない、知らない場合もあります。
又、マンションによって規約や細則はそれぞれ違います。特に
細則についてはそれが顕著となります。
住民が一般常識に基づいて行動してくれればいいんですが。

[2734: 匿名さん]

>>2773
＞全員が守らない、知らない場合もあります。
試験などによって入居適性のある人を選んで入居している訳でもなく、全員が周知という前提に無理がある。だからマンション管理なんてうまくいかない。たとえ今うまく行っていても、時を経て住民が入れ替わるとうまく行かなくなる可能性がある。

＞住民が一般常識に基づいて行動してくれればいいんですが。
「常識」なんて人によって大きく違うし、皆自分に都合の良いように「常識」を改変する。「一般常識」などという曖昧なことを言っても何も意味がない。

[2735: 匿名さん]

一部の例外を除き、マンション管理士なんてインチキ商売。　現場を確認しなければ。

[2736: 匿名さん]

だから規約や細則が必要なんですよ。
集合住宅で快適な居住生活をしていくためには、決まり事を
作成しておく必要があるんです。
それが管理規約や各種細則ですよ。

[2737: 匿名さん]

遵守できる管理規約なら遵守しないものが悪い。　世の中は法律でなく現実で動いている。

[2738: 匿名さん]

マンションの決まり事で、各種細則については特にルールや
モラルが問われています。
キッチンから廃油を流してはいけません。住民が迷惑しないように
騒音はできるだけださないようにとか、防犯のために玄関の施錠は
しっかりするようにとかも細則には規定されています。
これらは違反してもチェックのしようもないのです。
これがマナーとかモラルなんですよ。

[2739: 匿名さん]

世の中マナーやらモラルが通用する人ばかりではない。自分都合、俺様基準の者も少なからずいる。マナーやモラルが通用するなら、管理組合運営も苦労しない。

[2740: 匿名さん]

マナーやモラルは育った環境により異なります。　だからその地域にあったマナーやモラルが必要です。　ただ「悪法でも法ですから」法律等は守らないといけません。　子供や知らない人には教えないといけません。　その努力をせずに各人が勝手に行動するから、マンションでは管理委託契約違反や管理規約違反、世間では煽り運転等の事態が発生します。

[2741: 匿名さん]

しかし、マンションの住民の中で、管理規約や各種細則を
読んでいる者がどれほどいるでしょう。
規約や細則は、問題が起った時に規約違反だ細則違反だといって
処分する道具に過ぎないのではないだろうか。
住民に規約や細則を読んでもらい、知ってもらうにはどうすれば
いいかを考えていくべきでしょう。

[2742: 匿名さん]

皆さん方のマンションで、単棟型でもないような気もすると思って
おられる方はおられませんか。
それが連単棟型マンションといわれています。

連単棟型・・・実際この分類は現在はありません。

　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

[2743: 匿名さん]

　連単棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

[2744: 匿名さん]

　　＊連単棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連単棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。

[2745: 匿名さん]

連単棟て何？　標準管理規約にはモデルがないけど？

[2746: 匿名さん]

＜連単棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マンションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
　見た目には２棟だが、管理上は単棟型管理規約で運用しているマンションでは、
その対応をどうすればいいかが判らない場合が生じてきます。
　最初に書き込みましたように、地震や大火災で片方の棟だけを建て替えしなけれ
ならなくなった場合、単棟型では、片方だけの建て替えというのは規定がないのです。
　だから、神戸大震災では、現在もまだ解決していないマンションがあるということです。
建替えも取り壊しもできず、総会決議ができないでいます。
　こういうマンションは全国には数多くありますよ。

[2747: 匿名さん]

　＊連単棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

[2748: 匿名さん]

＞住民に規約や細則を読んでもらい、知ってもらうにはどうすればいいかを考えていくべきでしょう。

分譲マンションへの購入時・入居時の講習を義務付ける以外ない。受講しなければ契約は不成立に。購入後・入居後の規約や細則などが変わった時のフォローアップ講習も同様に。受講しない者には罰則を科すくらいしないと、受講逃れもあろうし、周知徹底は図れない。

[2749: 匿名さん]

連単棟のマンションにお住まいの皆さん、片方の棟が復旧工事や
建て替え工事をするには、壁が高いですよ。
いざという時の為に、対応策を考えていないと、その時がくれば
手の打ちようがありません。
団地型管理規約にする訳にもいきませんしね。

[2750: 匿名さん]

管理規約は標準でなく、マンションに合ったものをつくらなければなりません。
それにはモデルが要りますが、連単棟はモデルすらありません。
皆さんの知恵の出しどころです。