「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[261: 匿名さん]

輪番制の理事なら、一人くらい会社をリタイアした暇な者がいると
思うけど、その人に工事業者の選定と相見積を取ってもらえばいいよ。
工事内容と業者は殆ど重複しているので、だれかが工事内容と業者の
一覧表を作っておけばその中から選べばいいんでは。

[262: 匿名さん]

工事金額を住民が努力するのは総意ではないといいながら
積立金の値上となると大反対する。
こういう矛盾する書き込みはいけません。

[263: 匿名さん]

理事は工事の相見積とかでは動きたくない。
そんなのは管理会社に丸投げでいいとおもっていても、
いざ修繕積立金の値上となると提案を躊躇してしまう。
さて、どうすればいいでしょう。
修繕積立金がたりないので、月平均１万円の値上と提案したら
総会で揉めるでしょう。

[264: 匿名さん]

修繕積立金の値上はだめ。
工事の相見積はやりたくないので管理会社にまるなげでいい。
楽もするけど金は出さない。これが一番。

[265: 匿名さん]

やはりデベ系の管理会社は工事がおおいよね。
工事費も高めだし。

[266: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

[267: 匿名さん]

専有部分の配管の工事を管理組合がするとこなんてないよ。

[268: 匿名さん]

管理規約で専有部分内の消防設備（熱感知器）、インターホンを
専有部分と規定しているマンションありますか。
うちの場合はそう規定されています。

[269: 匿名さん]

専有部分と規定されていれば当然各区分所有者の責任と
負担で補修工事を行わなければなりません。
この規定もないのに、管理組合が補修費を出しているマンションは
ありませんか。
専用使用権のある共用部分の管理は、通常の管理に伴うものは
各人でおこなうようになっています。
ガラスの交換や網戸の張り替えは、共用部分なんですが、各人が
やっていると思います。

[270: 匿名さん]

何か書き込にくくなったね。

[271: 匿名さん]

具体的な結露対策（カビ防止、カビ臭さ防止）

＊結露が出ると
　　　かびが生える原因となる　　カーテンなどが汚れる　　壁など建材が傷む　　臭いがでる
＊発生する場所
　　　寝室、リビング、ダイニング、押し入れやクローゼット
＊防止策
　　　換気・・・換気扇を使い、湿気の高い空気を排出する。
　　　除湿・・・除湿機や除湿剤を使って湿度を下げる。
　　　　　　　　押し入れやクローゼットの扉を開けて空気を入れ換えることも効果的です。
＊暖房機の見直し
　　　　石油ストーブ、ファンヒーターは水蒸気を発生させるので、エアコンやオイルヒーター
　　　　電気ストーブ、赤外線ストーブがベターです。加湿器は必要以上に使用しない。
＊家具の配置
　　　　押し入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎないようにしたり、スノコをひいたりする。
＊湿度を上げる原因を排除する。
　　　　観葉魚や観葉植物を置かないことも防止になります。
＊結露防止対策「商品」
　　　　除湿機、結露防止シート、結露防止ヒーター、結露取りワイパー、結露防水テープ
＊リフォーム
　　　　ペアガラス、二重サッシ、外断熱工事
＊朝起きた時、ガラスの結露をふき取ることは、床や窓枠の保存に有効です。
＊食器洗い洗剤を薄めてタオルに染ませて拭く。（これはかなり効果があります）

[272: 匿名さん]

キチガイ現る。

[273: 匿名さん]

へんなスレを立てまくってるのがいるね。
どうせすぐ削除されるだろうけどね。

[274: 匿名さん]

はぁ…、静かになった。キチガイが変なスレばかり立ててたけど削除された。
二度とキチガイスレは立てないでください。

[275: 匿名さん]

まだスレ立しているね。
しかし、もうすぐアク禁になるからスレは立てられなくなるよ。
時間の問題だね。

[276: 匿名さん]

結露対策参考になりました。

[277: 匿名さん]

＊何故専有部分の配管が長期修繕計画から取り残されているのでしょうか。
　　１．専有部分内にある配管の枝管は専有部分としたこと。
　　２．第２１条２項の専有部分である設備のうち共用部分と一体として行う必要が ある時は管理組
　　　合がこれを行うことができるとなっていますが、その責任と負担の文言はありませんでした。
　　　こういったことが根拠となって多くのマンションの長期修繕計画には専有部分の改修までは計
　　画されていませんでした。
　　　又、専有部分内の工事に関しては負担が大きく、配管の工事をやるとしたら室内に入らないで
　　できる給水管しか計画しなかったのもその要因となっています。

[278: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２に大規模修繕工事の質問があるけど、そこでは答えないよ。
ここで質問があれば詳しく説明するんだけどね。

[279: 匿名さん]

大規模修繕工事の進め方の勉強をすることだね。

[280: 匿名さん]

今の世の中、勉強しようと思ったらネットがあるので
殆どのことはそれで調べられるよ。

[281: 匿名サン]

最近書き込みをする際、おかしくないかい。

[282: 匿名さん]

書き込みの仕方がおかしくなったので
しばらく休止します。

[283: 匿名さん]

ようやく元に戻りました。
これで安心して又書き込みをしていきます。

[284: 匿名さん]

　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどのように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行うことも大切です。

[285: リゾートマンション役員]

↑２８４匿名さん
教えてください。内の全１００戸マンションの実態話ですが、私は管理会社の儲け話に組合が安直に乗っただけではないか、という疑念がどうも払拭できません。

築１２年過ぎて第１回目の大規模修繕工事に入るべく、今から９年前の当時の理事会は専門委員会まで作り、管理会社を呼んでそのあるべき形につき相当な議論を重ねました。委員会は１２回以上開催していますから数だけ見れば結構なものでしょう。

委員会が出した結論は１２～１５年おきの長周期修繕工事ではなく、３年サイクルの短周期修繕工事の実施でした。つまり大きな工事を一度に行うのでなく、チョコチョコっとした工事を短期に計画的に繰り返すことで建屋や設備を保守維持するというものです。この結果２０年後には修繕積立金１億円の節約が可能になる（らしい）。

この３年短周期修繕工事の選択は実は管理会社の主張に全面的に従ったものです。当マンションの管理会社は質・量ともに業界のトップクラスにあるため専門委員会も１億円も節約という甘言に飛びつき掘り下げた議論もすることなく結論付けたのか、というのは私の思いです。実際にこの９年間、総会で承認されていることで大きな議論もなく３年おきに３回の定期修繕工事を実施しています。毎回の費用は約１～２，０００万円。

さて２８４匿名さんへの質問というのは以下です。
・業界に長期大規模修繕工事ではない、「短周期修繕工事」或いは「サイクル修繕工事」という工事推進方法はあるのですか？　（ネットで検索してもそんな用語はまったく出てこないです）
・本来の修繕工事のあり方は、壊れたから直す、であり予防保全＝壊れそうだから直しておくではないはず。機械的に３年おきにやったのでは、かえって積立金の浪費で、国交省も積立金の無駄遣いを防ぐためにも工事前の綿密な建物診断調査をやり必要不可欠なものに絞って実施、過剰な品質につながるものは延期、とメリハリをつけるようにとガイドしているではないかと思っていますがいかがでしょうか？

[286: 通りがかりさん]

大規模修繕工事の意義は文字通り『大規模』に行う事でコストを圧縮節約する事と工事中に発生する制約を集約しようという狙いだと思います。
又、都度施工だと例えばアフターや修繕計画策定も手間がかかると思います。

[287: 匿名さん]

>>285さん
まず、短周期修繕工事という言葉も手法も聞いたことはありません。３年周期で工事を計画されて
いるとのことですが、外壁やバルコニーの防水、軒天の工事はどうされているのですか。
足場を組まないとバルコニーの工事はむずかしいのではないでしょうか。
大規模修繕工事は、周期ごとに建物設備の維持保全を行うものです。又、修繕工事には予防保全と
事後保全双方が含まれます。
３年毎に工事を計画されているとのことですが、その費用が1,000万円から2,000万円は安いと思います。
13年～15年周期で大規模修繕工事をすれば、100戸のマンションの相場としてはその期間の工事費は、
8,000万円～1億の工事費となります。
お宅の工事費は、1回の工事費が1,000万円から1,500万円ということですから、15年でみた場合は
5,000万円～7,500万円になりますから、安いといえば安いですね。修繕箇所がわかりませんけど。
しかし、1億の節約はどういう計算からでてくるのか理解できません。
それから、大規模修繕工事の主な内容を記載しておきます。

[288: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。

　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備等

[289: 名無しさん]

管理会社主体の修繕の専門委員会は意味がありません。
管理会社と管理組合は利益相反であることを忘れてはいけません。
管理会社は自社の都合のよいよう話をもっていきますので、専門委員にも正しい知識が必要です。

[290: 匿名さん]

何故全国のマンションの殆どが大規模修繕工事を周期的におこなっているかを
認識すべきです。
外壁工事やベランダ、窓枠のシーリング等は足場を組まないとまず工事が
できないと思います。
それに、３年置きに1,000万円から2,000万円の工事費といわれていますが、
100戸のマンションの足場の相場は、それだけで2,000万円程度はすると思いますよ。
工事の内容が違うのではないでしょうか。
大型設備の更新工事は大規模修繕工事とは又別のものです。
エレベーター、消防設備、給水設備、配管、玄関扉、サッシの更新工事等を大型設備といいますが、これは大規模修繕工事とは別個に普通は行います。

[291: 匿名さん]

>>285さん
大規模修繕工事をするときには、相見積をとりますが、そのときのやり方としては
同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、同じスペースで相見積をとらないと、高いのか
安いのかも分りません。
その為には、設計監理方式といいまして、建築士を雇いその相見積の要綱書を作成して
もらわなければなりません。
その建築士が管理会社の者であったら意味がありません。
設計監理業者は、工事が仕様どおりされているか、決められた材料をきめられた量
使用しているかとかのチェックを我々住民に代わってやってもらうのですから。手抜きとかの監視をしてもらうのですから、管理会社系列の工事業者と同じ建築士では
無理ですよね。

[292: リゾートマンション役員]

２８６～２８９の皆さん　迅速なご助言ご回答有難うございます。

実はこの９年３回の工事では、毎回ロープブランコ工法によりタイルの補修、隙間修繕等実施しています。階数が２０階弱あり、足場を組むだけで８,０００万円という見積りが出たため格段に安いロープブランコ工法（１回で５～７００万円ほど）を採用とのこと。事前の建物診断では外壁にはほとんど目だった損傷なし、屋上防水や壁面汚れ洗浄で十分という報告がありロープ方式で対応しています。２０年で１億円節約というのはこの工法の選択から導かれた金額ではないかと。

いずれにしましても、堀り下げた議論もなく３年がきたからさあ工事をしようでは納得しかねるところです。

短周期（サイクル）修繕工事という工事の概念はないのですね？　管理会社さん、どこからこの用語を引っ張り出してきたのかしら？　皆さん有難うございました。

[293: 匿名さん]

リゾートマンションという特殊性から、短期修繕工事がメインになることは十分考えられます。

[294: 匿名さん]

>>292さん
リゾートマンションだったんですね。
確かに足場は１４階以上は法律で組むことはできないんですね。
そこで、１４階までは足場を組み、それ以上の階はゴンドラでの作業と
なりますが、ゴンドラの場合は割高になりますので、ロープブランコ工法が
採用されたんでしょう。
その工法ですと、安定性がなく細かい作業は難しいと思いますし、風の強い日
は危険が伴います。
３年に１回５００万円～７００万円かかるのなら、その外壁工事を１３年～１５年
経過した時に一緒にやればその分が浮くのではないですか。
外壁に浮き等がでてくるのは築１０年以上経過してからですからね。

[295: 匿名さん]

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表

　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。

　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）

　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目 築３９年で再検討
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

[296: 匿名さん]

リゾートマンションの場合は、予防保全より事後保全が
優先されるのでしょう。
事後保全の場合は工事費は高くつきますけどね。

[297: 匿名さん]

グレードの高いマンションの大規模修繕工事の周期は短いようです。
修繕積立金の少ないマンションでは、大規模修繕工事というより、
それこそ事後保全で悪くなったところしかやらないようです。
そういうマンションはいずれ限界マンションとなります。
問題はデベ系の管理会社に管理を委託しているマンションの場合は
どうしても工事か多くなるのと工事費が高い傾向があります。

[298: 匿名さん]

マンションの建て替えは非常にハードルが高いようです。
成功例としては、板橋区にあります高島平のマンションがあげられます。
何故成功したかといいますと、まず東京という立地が良かった点、それから
容積率に余裕があり、戸数を増やしその分を売却して建て替え者の負担を
軽くできたというのがその要因です。
容積率に余裕がないマンションは建替えはまず不可能です。
解体するだけでは、土地の価格を全戸で割れば、解体費用を差し引けば
微々たる金額しか手にすることはできません。
だから大規模修繕工事とかの建物設備の維持保全が必要なのです。

[299: リゾートマンション役員]

皆さんかなり具体的なご助言まで下さり有難うございます。昼間仕事をして夜覗いてみたら御レスが伸びているのでオドロキです。折角のアドバイスですから消化すべく勉強させてください。重ねて感謝です。

[300: 匿名さん]

>>294
>確かに足場は１４階以上は法律で組むことはできないんですね。

どんな法律ですか？

[301: 匿名さん]

>>300さん
１４階とアバウトな書き込みをしましたが、高さが４０ｍぐらいと
覚えていたのでそういう表現をしました。
建設業者の方なら１４階以上のマンションについては足場を組むことは
しません。
それ以上はゴンドラが普通でしょうね。安全性と丁寧な工事を勘案すれば。
どの法律かだったかは定かでありませんので書きませんが、調べれば
すぐわかると思いますよ。

[302: 匿名さん]

仮設工業会は、「くさび緊結式足場の組立て及び使用に関する技術基準」(以下、技術基準という)を2003年に制定し、それまで、住宅のような小規模な建築物の建築工事に限定していたくさび緊結式足場の用途枠を中高層建物の建築工事にも広げ、高さ31ｍまでの足場を組立可能としました。 さらに2015年、技術基準を改定し、従来、わく組足場の最高高さとされた45ｍまでの足場にも使用範囲を広げました。 一般的には、そこに定められた数字を最高高さと考えることができます。

[303: 匿名さん]

足場やゴンドラでやらずに、無足場工法というのもありますが、
安全性（風の強い日はできない）、丁寧性から判断すると足場を組んで
やる作業からすれば表現は悪いのですが手抜き工事の可能性はあります。
傷んでいる個所のタイルを剥がしたり、高圧洗浄をしたり、ひび割れの
補修をしたりするのは足場を組んでやるのと比較すればどうしてもそこ
までの作業はできません。
１４階までは足場を組み、それ以上の階はゴンドラでやるのがいいと
思います。
そして、３年おきにというのではなく、１３年～１５年経過した時に
一斉にやればいいと思います。そうでないと、２０階のマンションであれば
いつから外壁工事がはじまるのですか？
築１３年から始めれば築２０年までかかりますよ。

[304: 匿名さん]

リゾートマンションということですが、ベランダはついていないんですか？
ベランダがあれば、その工事も無足場工法でということですね。
窓枠シーリングや軒天の工事もありますし。

[305: 匿名さん]

リゾートマンションですから常時住んでおられる方は少ないんでしょうね。
ということは、理事のなり手不足もあるでしょうから、管理会社にお任せと
いうことになりますね。

[306: 匿名さん]

>>301-302　さん

法律はないのですね。

ところで、建枠の強度検討により、高さ45mを超える枠組足場も組むことができます。
これはマンション管理における常識ですよ。

[307: 匿名さん]

>>306さん
情報の提供ありがとうございます。
うちの場合は14階ですので普通の足場で十分ですが。

[308: 匿名さん]

>>306さん
４５ｍ超の足場を組んでもいいという法律はあるんですか。

[309: 匿名さん]

日本工業規格の旧規格では、枠組足場は原則として45ｍを超えてはならないという規定がありました(旧JISA8951)。 このため、一般的に、45ｍを足場の高さの上限とすることが多いようですが、独自に荷重計算を実施する等の方法によって足場の強度を検証した場合は、45ｍを超えて足場を組立てることも不可能ではありません。
　ところで、足場の高さは、ビル工事用足場と住宅工事用足場が違うように、足場の組立方法と一体のものとして考える必要があります。 ビケ足場が45ｍの高さの建築物まで使用可能といっても、簡易な構成の足場を組立てた場合に、その高さに耐えうる保証はありません

[310: 匿名さん]

不可能ではないということですね。
法律はどちらもないのではないですか。