「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[2561: 匿名さん]

>>2560さん
失礼しました。
当マンションも未収金の有無にかかわらず収支報告書と予算書には
１００％計上していました。
貸借対照表に管理費と修繕積立金の未収金は計上してありました。

[2562: 匿名さん]

管理規約は単棟型、団地型、複合用途型管理規約のどれになっているんですか。
しかし、駐車場使用料に関しては一緒だと思うんですよね。
やはり店舗部分の住民の影響力というかそちらに優秀で時間のある人材が多かっ
たのが不公平の要因だったんでしょう。
使用料に関しては、専有部分の床面積比ではないでしょうしね。
その使用料を決めたのは住民の総会決議できまったのだから、違法性は全くあり
ません。

[2563: 匿名さん]

駐車場使用料については区画の位置、面積等を考慮して区画によって異なります。
専有面積の床面積は管理費の負担割合を算出したものであって駐車場・バイク・自転車置き場・専用庭使用料・バルコニー使用料等とは関係御座いません。
予算書はこれ等の各項目に収入は１００％回収予定で計上して。収支決算書では未収金は差し引いて報告するのが当たり前であると教えてくださいましたマンション管理士の方がおられましたが、私もそれが正しい会計報告だと思いますが。残念ながら決算書も予算書も駐車場使用料だけは未収金を差し引いた金額が計上されており、管理費・修繕積立金・専用低使用料・バルコニー使用料等は１００％収入で計上しています。
原始規約にはこれ等については規約の別表に全ての項目の一覧表が添付されているのですが、駐車場の区画数が少し曖昧です。
管理費等の変更決議をした議案書や議事録の配付された記憶がないので変更に関しての議案書と議事録の閲覧をしましたら見当たらなく、
振替口座からは、ある時期から、変更された金額で管理費等が徴収されておりました。現在有志と議案書を持ちより、とりあえず、プロの力を拝借して会計報告だけでもエクセルで入力作業を開始しました。プロが言うにはここら辺が管理の核心部分だと教えてくらました。

[2564: 匿名さん]

>管理費等の変更決議をした議案書や議事録の配付された記憶がないので変更に関しての議>案書と議事録の閲覧をしましたら見当たらなく、

ここが一番の問題ですよね。
規約の改正がないのに管理費等の徴収変更がされている。
過去の議案書を全てみて、議案としての決議がされていないのなら
明らかに管理規約違反ですね。
それをやった理事会（理事長）の責任追及をすべきです。
金額の追及に関しては微妙といえば微妙ですね。それが判明したとしても、
金額が大きくなりすぎており、住民の責任追求の限界を超えていますので。
落としどころをどこにもっていくかが問題となると思います。

[2565: 匿名さん]

店舗部分の組合員が売りに出しているので逃げられるのではないかと心配です。特定承継人にはこの問題の責任を追及できなくなるのではないでしょうか。仲介を依頼している宅地建物取引業者にその旨を重要事項で説明をするように依頼をしたいのですが、良い方法はありませんでしょうか。？

[2566: 匿名さん]

まだ何も解決していない状況の中で、特定承継人に対して
いままでの責任を要求するのは無理でしょうね。
宅建業者に重説でその分を含めて販売をするようにといっても
そんな不利になるようなことをいって販売はしませんよね。
しかし、特定承継人に対して過去の責任分を要求できないとすると
現住民に対してもそれはできないということになりますね。
早く動かないと今までの行動が水泡にきしてしまいますよ。

[2567: 匿名さん]

>>2566
適切なご指導有難うございます。
私はこの件等を改善する為に規約の立候補制に従い、役員の立候補を幾度もしましたが、その都度妨害されました。
この管理費等の負担割合はほとんどの組合員は知りません。会計報告を一人一人が算盤で計算してまで精査はしないでしょう。
現役の若い組合員が私のところに来て今期の会計報告の合計が可笑しいですと目の前でエクセル関数を駆使して会計報告の瑕疵を指摘してくれました。それが事の始まりでした。
この店舗部分の専有面積８０㎡の管理費が３．０００円で、修繕積立金が４．０００円、住戸部分の専有面積８０㎡の管理費が９．０００円、修繕積立金１０．０００円の差額を規約や会計報告を精査しながら４５年間を割り出してその結果には驚かされました。
さらに店舗部分が２０戸、住宅部分が４８０戸を掛け合わせると膨大な金額になります。こ
れ等の返還請求全額とまではいわなくてもを住戸部分の組合員から請求されると組合は破綻します。熟慮を要します。
この件等を知る事によってこのような事を管理会社が知らないで管理を受託しているのに不信感をもちました。
立候補を妨害する理由も解るような気持ちになりました。組合員が無知なのを利用して管理に熱心に取り組む組合員を排除する悪徳管理会社と悪徳組合員の共謀の構図を垣間見ました。
全国のマンション管理士諸兄の意見を伺いたいものです。この悪行に加担しているマンション管理士もおります。

[2568: 匿名さん]

明らかに問題なのは規約と違う管理費等の徴収がされていることです。
立候補制があるのに立候補しても拒否されているとのことですが、まず
住民に実態を知ってもらうことが一番の近道です。
私でしたら、Ａ４サイズ２枚程度に分りやすくまとめたチラシを各戸配布
しますけどね。
勿論自前ですけど、私も各戸配布や理事の役員に対しては情報提供も含めて
メールボックスへ投函してますけどね。
住戸部分と店舗部分の管理費等の額が規約と違うということを住民に報せる
べきです。
管理費と修繕積立金の各戸別金額を計算した表を作成するのもいいでしょう。
そして現在はそれと違う金額が徴収されていることを知らせれば、住民も
動くのではないでしょうか。

[2569: 匿名さん]

管理組合運営サイト（マンション管理ネット）より
平成１６年４月２３日最高裁で「管理費は定期給付債権（民法１６９条）に当たり消滅時効は５年」との判決が出され管理費の消滅時効は５年であることが確定しました。

[2570: 匿名さん]

そうですよね。
管理費等は５年が消滅時効です。
５年以前のことをとやかくいうより、現在の管理費等の金額が
規約に違反しているのでそれに戻すことを早期にやるべきですね。
５年分については、請求できるでしょうが。

[2571: 匿名さん]

>>2568
>明らかに問題なのは規約と違う管理費等の徴収がされていることです。

どこにそんなことが書かれているのでしょうか？

[2572: 匿名さん]

あれっ！
規約には専有部分の床面積比となっているのに店舗部分が
大幅に安いといってませんでしたか。

[2573: 匿名さん]

↑　レス番号は？

[2574: 匿名さん]

>>2570
>管理費等は５年が消滅時効です。
>５年分については、請求できるでしょうが。

誰が誰に対して時効の援用をするのでしょうか？

[2575: 匿名さん]

店舗部分の住民が住居部分の住民に対してでしょう。
店舗部分の住民の管理費等は規約より安く徴収されてたんでしょう。

[2576: マンション比較中さん]

>>2571さん
2552 匿名さん 2日前

650 匿名さん 1時間前
19 匿名さん 2時間前
下記のような管理を放置するような管理会社は必ず組合の承諾を得ていると組合へ責任を転嫁する。善管注意義務違反で責任を追及する事は日本の性善説の法律では取り締まるのは無理でしょう。最後は組合員全員の責任になり悪事を働いた組合員と管理会社が善良な組合員の血液であるお金を吸い取って。はい、サヨウナラ、である。

下記の件は一部の組合員と管理会社が共謀している可能性のある一件です。
各マンションは管理費等部屋タイプ月別負担割合表を請求して保存しましょう。その他の施設使用料等も同じです。役員がしっかりしていればこんなことは放置しないはずです。改革を唱える組合員の理事就任の順番で有りながら就任を管理会社と共謀して阻止しようとしたが阻止できなくて理事を受け入れたが、今度は理事長に立候補したので、悪徳組合員と管理会社が共謀して理事長の就任を阻止した。今度は役員会でこの理事を悪徳理事に仕立てて仲間外れを試みることは明らかでしょう。ＴＣです。

10256 匿名さん 1時間前

>>10253
４５年前に引き渡し時の管理規約
（共有持分）
第００条　各区分所有者の共有持分は、、その所有する専有部分
の床面積の割合による
２、前項の床面積の計算は、壁心計算（パイプスペース面積を含
む界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。）
によるものとる。となっています。

５００戸のマンションで店舗が１９戸、１０棟の複合用途団地型
マンションです。
住宅部分の専有部分の面積６０㎡、７０㎡、８０㎡ｍの３タイプ
です。
店舗部分の専有部分の面積８０㎡　　　　　　　　　の１タイプ
です
※４５年間徴収された管理費等
（住宅部分の管理費・修繕積立金）（４８１戸数）
管理費と修繕積立金は規約と異なり一律管理費　９．０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金１０．０００円

（店舗部分の管理費・修繕積立金）（　１９戸数）
管理費と修繕積立金は規約と異なり一律管理費　３．０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金　４．０００円
※以上が４５年間管理組合が徴収してきた管理費等となっています

規約に従った管理費・修繕積立金を算出してみます。
専有部分（住宅部分）
１、６０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷６０＝１５０円/㎡
２、６０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷６０＝１５７円/㎡
３、７０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷７０＝１２０円/㎡
４、７０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷７０＝１４３円/㎡
５、８０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷８０＝１１３円/㎡　
６、８０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷８０＝１２５円/㎡
（四捨五入）しています。

専有部分（店舗部分）
７、８０㎡の１㎡当の　　管理費　３．０００円÷８０＝　３８円/㎡
８、８０㎡の１㎡当の修繕積立金　４．０００円/８０＝　５０円/㎡
（四捨五入）しています。

占有面積８０㎡の組合員の言い分です。
４５年×管理費等合計１０．２６０．０００円を支払ってきた
担保部分の組合員は４５年×管理費等合計３．７８０．０００円を支払
っている
１０．２６０．０００－３．７８０．０００＝９．８８２．０００円
をどう考えるかとのクレームです。
明らかに規約には反しているのだから組合員が集団訴訟にでもなれば
このマンションはどうなるのでしょうか。


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[2577: 匿名さん]

>>2575
>店舗部分の住民の管理費等は規約より安く徴収されてたんでしょう。

どこにそんなことが書かれているのでしょうか？

[2578: マンション比較中さん]

>>2577さん
>>2576をご覧ください。

[2579: 匿名さん]

管理費と修繕積立金については、規約の別表として個別の金額が規定されていませんか？

[2580: マンション比較中さん]

>>2579
ベッ表にあります。

[2581: 匿名さん]

規約の別表に個別の金額が規定されているのであれば、それが規約の別段の定め（昭和５８年の改正前の区分所有法第８条但書）です。
したがって、別表に記載された金額を徴収しているのであれば、規約違反ではありません。

[2582: 匿名さん]

ということが、>>2530 および >>2533 を見ればわかります。

[2583: マンション比較中さん]

規約の別表には店舗部分も住居分も均等に専有部分の割合となっています。
専有部分（住戸部分）
例　　　　　　　　（別表に記載されている）（実質割合）（口座振替金）　　　　　　　　　　　　　　　
管理費　　専有面積　６０㎡　１２５円/㎡＝　７５００円　　９０００円
修繕積立金専有面積　６０㎡　１１３円/㎡＝　６７８９円　１００００円
管理費　　専有部分　７０㎡　１２５円/㎡＝　８７５０円　　９０００円
修繕積立金専有部分　７０㎡　１１３円/㎡＝　８１２０円　１００００円
管理費　　専有面積　８０㎡　１２５円/㎡＝１００００円　　９０００円
修繕積立金専有面積　８０㎡　１１３円/㎡＝　９０００円　１００００円

専有部分（店舗部分）
管理費　　専有面積　８０㎡　１２５円/㎡＝　９０００円　　３０００円
修繕積立金専有面積　８０㎡　１１３円/㎡＝１００００円　　４０００円
店舗部分の負担額管理費と修繕積立金を３０００円と４０００円を１㎡当た
　　　　　　　　　　　　　　　３８円/㎡＝　３０００円差６０００円
　　　　　　　　　　　　　　　５０円/㎡＝　４０００円差６０００円
別表にはタイプ別の専有面積と１㎡当たりの負担割合のみが住居部分と店舗別に記載されています。
実質負担金はエクセル関数で集計したものと各組合員の口座から振り替えられた金額（相当時間がかかりますので出来るだけ協力を仰ぎなが進める）
この計算は現在判明している一番広い専有面積（住宅部分）８０㎡を基準にしている。８０㎡の住宅部分の専有部分の毎月の負担額が１９０００円
店舗部分の　　　　　　　　　　　　　毎月の負担額が　７０００円
その差額月１２０００円×１２＝１４４０００円×４５年＝６４８００００円を
多く負担している事になります。
別表にはきちんと割合を部屋別に記載されています。収支報告書と照合しながら作業を進めます。
基準をどうするかは組合運営上今後の課題でしょう。返還請求は一番広い住宅部分の専有面積の割合になります。集団訴訟になれば６４８００００×４８１＝３１１６８８００００円をどうするかの大きな事件になるでしょう。
単独で訴訟を起こしても弁護士費用位は取り戻せると思います。

[2584: 匿名さん]

管理規約では専有部分の床面積比となっているんですね。
しかし、その別表では個別の金額が記載されていますが、
その金額が規約の床面積比となっていないんでしょう。
どちらを優先するかですが、まず規約の専有部分の床面積比
を優先すべきです。
別表はあくまで別表であって計算違いとかもありますからね。

[2585: 匿名さん]

>>2583
>規約の別表には店舗部分も住居分も均等に専有部分の割合となっています。

管理費および修繕積立金に関して、管理規約における条文を具体的にお示しください。

[2586: 匿名さん]

４５年前に引き渡し時の管理規約
（共有持分）
第００条　各区分所有者の共有持分はその所有する専有部分 の床面積の割合による
２、前項の床面積の計算は、壁心計算（パイプスペース面積を含 む界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。） によるものとする。となっています。

規約の別表には店舗部分も住居分も均等に専有部分の割合となっています。
専有部分（住戸部分）
例　　　　４５年前に引き渡し時の管理規約

　　　　（別表に記載されている）（実質割合）（口座振替金）　　　　　　　　　　　　　　　
管理費　　専有面積　６０㎡　１２５円/㎡＝　７５００円　　９０００円
修繕積立金専有面積　６０㎡　１１３円/㎡＝　６７８９円　１００００円
管理費　　専有部分　７０㎡　１２５円/㎡＝　８７５０円　　９０００円
修繕積立金専有部分　７０㎡　１１３円/㎡＝　８１２０円　１００００円
管理費　　専有面積　８０㎡　１２５円/㎡＝１００００円　　９０００円
修繕積立金専有面積　８０㎡　１１３円/㎡＝　９０００円　１００００円

専有部分（店舗部分）
管理費　　専有面積　８０㎡　１２５円/㎡＝　９０００円　　３０００円
修繕積立金専有面積　８０㎡　１１３円/㎡＝１００００円　　４０００円
店舗部分の負担額管理費と修繕積立金を３０００円と４０００円を１㎡当た
　　　　　　　　　　　　　　　３８円/㎡＝　３０００円差６０００円
　　　　　　　　　　　　　　　５０円/㎡＝　４０００円差６０００円
別表にはタイプ別の専有面積と１㎡当たりの負担割合のみが住居部分と店舗別に記載されています。
実質負担金はエクセル関数で集計したものと各組合員の口座から振り替えられた金額（相当時間がかかりますので出来るだけ協力を仰ぎなが進める）この計算は現在判明している一番広い専有面積（住宅部分）８０㎡を基準にしてる。８０㎡の住宅部分の専有部分の毎月の負担額が１９０００円店舗部分の毎月の負担額が　７０００円その差額月１２０００円×１２＝１４４０００円×４５年＝６４８００００円を多く負担している事になります。
別表にはきちんと割合を部屋別に記載されています。収支報告書と照合しながら作業を進めます。
基準をどうするかは組合運営上今後の課題でしょう。返還請求は一番広い住宅部分の専有面積の割合になります。集団訴訟になれば６４８００００×４８１＝３１１６８８００００円をどうするかの大きな事件になるでしょう。
単独で訴訟を起こしても弁護士費用位は取り戻せると思います。

[2587: 匿名さん]

>>2571さん 2585 匿名さん 32分前
>>2583 さんへ。同じことを何度も投稿していますが、初心者マークを付けられていますので、お手柔らかにお願い致します。エクセル関数併用で投稿出来れば数式の誤字脱字を防げるのですが、ご勘弁ください。管理費等の部屋タイプ別負担割合は情報の範囲内で忠実に再現しております。

>規約の別表には店舗部分も住居分も均等に専有部分の割合となっています。

管理費および修繕積立金に関して、管理規約における条文を具体的にお示しください。
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2552 匿名さん 2日前

650 匿名さん 1時間前
19 匿名さん 2時間前
下記のような管理を放置するような管理会社は必ず組合の承諾を得ていると組合へ責任を転嫁する。善管注意義務違反で責任を追及する事は日本の性善説の法律では取り締まるのは無理でしょう。最後は組合員全員の責任になり悪事を働いた組合員と管理会社が善良な組合員の血液であるお金を吸い取って。はい、サヨウナラ、である。

下記の件は一部の組合員と管理会社が共謀している可能性のある一件です。
各マンションは管理費等部屋タイプ月別負担割合表を請求して保存しましょう。その他の施設使用料等も同じです。役員がしっかりしていればこんなことは放置しないはずです。改革を唱える組合員の理事就任の順番で有りながら就任を管理会社と共謀して阻止しようとしたが阻止できなくて理事を受け入れたが、今度は理事長に立候補したので、悪徳組合員と管理会社が共謀して理事長の就任を阻止した。今度は役員会でこの理事を悪徳理事に仕立てて仲間外れを試みることは明らかでしょう。ＴＣです。

10256 匿名さん 1時間前

>>10253
４５年前に引き渡し時の管理規約
（共有持分）
第００条　各区分所有者の共有持分は、、その所有する専有部分
の床面積の割合による
２、前項の床面積の計算は、壁心計算（パイプスペース面積を含
む界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。）
によるものとる。となっています。

５００戸のマンションで店舗が１９戸、１０棟の複合用途団地型
マンションです。
住宅部分の専有部分の面積６０㎡、７０㎡、８０㎡ｍの３タイプ
です。
店舗部分の専有部分の面積８０㎡　　　　　　　　　の１タイプ
です
※４５年間徴収された管理費等
（住宅部分の管理費・修繕積立金）（４８１戸数）
管理費と修繕積立金は規約と異なり一律管理費　９．０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金１０．０００円

（店舗部分の管理費・修繕積立金）（　１９戸数）
管理費と修繕積立金は規約と異なり一律管理費　３．０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金　４．０００円
※以上が４５年間管理組合が徴収してきた管理費等となっています

規約に従った管理費・修繕積立金を算出してみます。
専有部分（住宅部分）
１、６０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷６０＝１５０円/㎡
２、６０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷６０＝１５７円/㎡
３、７０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷７０＝１２０円/㎡
４、７０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷７０＝１４３円/㎡
５、８０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷８０＝１１３円/㎡　
６、８０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷８０＝１２５円/㎡
（四捨五入）しています。

専有部分（店舗部分）
７、８０㎡の１㎡当の　　管理費　３．０００円÷８０＝　３８円/㎡
８、８０㎡の１㎡当の修繕積立金　４．０００円/８０＝　５０円/㎡
（四捨五入）しています。

占有面積８０㎡の組合員の言い分です。
４５年×管理費等合計１０．２６０．０００円を支払ってきた
担保部分の組合員は４５年×管理費等合計３．７８０．０００円を支払
っている
１０．２６０．０００－３．７８０．０００＝９．８８２．０００円
をどう考えるかとのクレームです。
明らかに規約には反しているのだから組合員が集団訴訟にでもなれば
このマンションはどうなるのでしょうか。


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専有部分（住戸部分）
例　　　　　　　　（別表に記載されている）（実質割合）（口座振替金）　　　　　　　　　　　　　　　
管理費　　専有面積　６０㎡　１２５円/㎡＝　７５００円　　９０００円
修繕積立金専有面積　６０㎡　１１３円/㎡＝　６７８９円　１００００円
管理費　　専有部分　７０㎡　１２５円/㎡＝　８７５０円　　９０００円
修繕積立金専有部分　７０㎡　１１３円/㎡＝　８１２０円　１００００円
管理費　　専有面積　８０㎡　１２５円/㎡＝１００００円　　９０００円
修繕積立金専有面積　８０㎡　１１３円/㎡＝　９０００円　１００００円

専有部分（店舗部分）
管理費　　専有面積　８０㎡　１２５円/㎡＝　９０００円　　３０００円
修繕積立金専有面積　８０㎡　１１３円/㎡＝１００００円　　４０００円
店舗部分の負担額管理費と修繕積立金を３０００円と４０００円を１㎡当た
　　　　　　　　　　　　　　　３８円/㎡＝　３０００円差６０００円
　　　　　　　　　　　　　　　５０円/㎡＝　４０００円差６０００円
別表にはタイプ別の専有面積と１㎡当たりの負担割合のみが住居部分と店舗別に記載されています。 実質負担金はエクセル関数で集計したものと各組合員の口座から振り替えられた金額（相当時間がかかりますので出来るだけ協力を仰ぎなが進める） この計算は現在判明している一番広い専有面積（住宅分８０㎡を基準にしている。８０㎡の住宅部分の専有部分の毎月の負担１９０００円 店舗部分の毎月の負担額が　７０００円 その差額月１２０００円×１２＝１４４０００円×４５年＝６４８００００円を 多く負担している事になります。 別表にはきちんと割合を部屋別に記載されています。収支報告書と照合しながら作業を進めます。 基準をどうするかは組合運営上今後の課題でしょう。返還請求は一番広い住宅部分の専有面積の割合になります。集団訴訟になれば６４８００００×４８１＝３１１６８８００００円をどうするのかで大きな事件になるでしょう。 単独で訴訟を起こしても弁護士費用位は取り戻せると思います。

[2588: 匿名さん]

>>2571さんへ。 2585 匿名さん 32分前
同じことを何度も投稿していますが、初心者マークを付けられていますので、お手柔らかにお願い致します。エクセル関数併用で投稿出来れば数式の誤字脱字を防げるのですが、ご勘弁ください。管理費等の部屋タイプ別負担割合は情報の範囲内で忠実に再現しております。

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2552 匿名さん 2日前

650 匿名さん 1時間前
19 匿名さん 2時間前
下記のような管理を放置するような管理会社は必ず組合の承諾を得ていると組合へ責任を転嫁する。善管注意義務違反で責任を追及する事は日本の性善説の法律では取り締まるのは無理でしょう。最後は組合員全員の責任になり悪事を働いた組合員と管理会社が善良な組合員の血液であるお金を吸い取って。はい、サヨウナラ、である。

下記の件は一部の組合員と管理会社が共謀している可能性のある一件です。
各マンションは管理費等部屋タイプ月別負担割合表を請求して保存しましょう。その他の施設使用料等も同じです。役員がしっかりしていればこんなことは放置しないはずです。改革を唱える組合員の理事就任の順番で有りながら就任を管理会社と共謀して阻止しようとしたが阻止できなくて理事を受け入れたが、今度は理事長に立候補したので、悪徳組合員と管理会社が共謀して理事長の就任を阻止した。今度は役員会でこの理事を悪徳理事に仕立てて仲間外れを試みることは明らかでしょう。ＴＣです。

10256 匿名さん 1時間前

>>10253
４５年前に引き渡し時の管理規約
（共有持分）
第００条　各区分所有者の共有持分は、、その所有する専有部分
の床面積の割合による
２、前項の床面積の計算は、壁心計算（パイプスペース面積を含
む界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。）
によるものとる。となっています。

５００戸のマンションで店舗が１９戸、１０棟の複合用途団地型
マンションです。
住宅部分の専有部分の面積６０㎡、７０㎡、８０㎡ｍの３タイプ
です。
店舗部分の専有部分の面積８０㎡　　　　　　　　　の１タイプ
です
※４５年間徴収された管理費等
（住宅部分の管理費・修繕積立金）（４８１戸数）
管理費と修繕積立金は規約と異なり一律管理費　９．０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金１０．０００円

（店舗部分の管理費・修繕積立金）（　１９戸数）
管理費と修繕積立金は規約と異なり一律管理費　３．０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金　４．０００円
※以上が４５年間管理組合が徴収してきた管理費等となっています

規約に従った管理費・修繕積立金を算出してみます。
専有部分（住宅部分）
１、６０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷６０＝１５０円/㎡
２、６０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷６０＝１５７円/㎡
３、７０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷７０＝１２０円/㎡
４、７０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷７０＝１４３円/㎡
５、８０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷８０＝１１３円/㎡　
６、８０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷８０＝１２５円/㎡
（四捨五入）しています。

専有部分（店舗部分）
７、８０㎡の１㎡当の　　管理費　３．０００円÷８０＝　３８円/㎡
８、８０㎡の１㎡当の修繕積立金　４．０００円/８０＝　５０円/㎡
（四捨五入）しています。

占有面積８０㎡の組合員の言い分です。
４５年×管理費等合計１０．２６０．０００円を支払ってきた
担保部分の組合員は４５年×管理費等合計３．７８０．０００円を支払
っている
１０．２６０．０００－３．７８０．０００＝９．８８２．０００円
をどう考えるかとのクレームです。
明らかに規約には反しているのだから組合員が集団訴訟にでもなれば
このマンションはどうなるのでしょうか。


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専有部分（住戸部分）
例　　　　　　　　（別表に記載されている）（実質割合）（口座振替金）　　　　　　　　　　　　　　　
管理費　　専有面積　６０㎡　１２５円/㎡＝　７５００円　　９０００円
修繕積立金専有面積　６０㎡　１１３円/㎡＝　６７８９円　１００００円
管理費　　専有部分　７０㎡　１２５円/㎡＝　８７５０円　　９０００円
修繕積立金専有部分　７０㎡　１１３円/㎡＝　８１２０円　１００００円
管理費　　専有面積　８０㎡　１２５円/㎡＝１００００円　　９０００円
修繕積立金専有面積　８０㎡　１１３円/㎡＝　９０００円　１００００円

専有部分（店舗部分）
管理費　　専有面積　８０㎡　１２５円/㎡＝　９０００円　　３０００円
修繕積立金専有面積　８０㎡　１１３円/㎡＝１００００円　　４０００円
店舗部分の負担額管理費と修繕積立金を３０００円と４０００円を１㎡当た
　　　　　　　　　　　　　　　３８円/㎡＝　３０００円差６０００円
　　　　　　　　　　　　　　　５０円/㎡＝　４０００円差６０００円
別表にはタイプ別の専有面積と１㎡当たりの負担割合のみが住居部分と店舗別に記載されています。 実質負担金はエクセル関数で集計したものと各組合員の口座から振り替えられた金額（相当時間がかかりますので出来るだけ協力を仰ぎなが進める） この計算は現在判明している一番広い専有面積（住宅分８０㎡を基準にしている。８０㎡の住宅部分の専有部分の毎月の負担１９０００円 店舗部分の毎月の負担額が　７０００円 その差額月１２０００円×１２＝１４４０００円×４５年＝６４８００００円を 多く負担している事になります。 別表にはきちんと割合を部屋別に記載されています。収支報告書と照合しながら作業を進めます。 基準をどうするかは組合運営上今後の課題でしょう。返還請求は一番広い住宅部分の専有面積の割合になります。集団訴訟になれば６４８００００×４８１＝３１１６８８００００円をどうするのかで大きな事件になるでしょう。 単独で訴訟を起こしても弁護士費用位は取り戻せると思います。
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[2589: 匿名さん]

>>2588
>（共有持分）
>第００条　各区分所有者の共有持分は、、その所有する専有部分
>の床面積の割合による
> ２、前項の床面積の計算は、壁心計算（パイプスペース面積を含
>む界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。）
>によるものとる。となっています。

これは、「共用部分の持分割合」を定めた規定であり、「費用（管理費・修繕積立金）の負担割合」を定めた規定ではありません。

管理費および修繕積立金に関して、管理規約における条文を具体的にお示しください。

[2590: 匿名さん]

標準管理規約第２５条２項
　管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持ち分に応じて
　算出するものとする。

[2591: 匿名さん]

標準管理規約の話をしているのではありません。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10259/
2019/08/01 09:46:08

１０９爺さん
もう一度確認します。

費用の負担について、あなたのマンションの管理規約には、共用部分の持分割合に依るとの規定（例えば、「管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。」など）があるのでしょうか？

[2592: 匿名さん]

2589 匿名さん 44分前

>>2588
>（共有持分）
>第００条　各区分所有者の共有持分は、、その所有する専有部分
>の床面積の割合による
> ２、前項の床面積の計算は、壁心計算（パイプスペース面積を含
>む界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。）
>によるものとる。となっています。

費用の負担について標準管理規約と同様です。

[2593: 匿名さん]

管理費が１㎡当たり１２５円、修繕積立金が１㎡当たり１１３円というのはどこに規定されているのでしょうか？

[2594: 匿名さん]

>>2593
管理規約に規定しています。なければ、管理費等負担額一覧表を管理組合に請求すればいいでしょう。

[2595: 匿名さん]

>>2594
>管理規約に規定しています。

であるならば、８０㎡の住戸は規約通りの金額を徴収していることになります。
なにか問題がありますか？

[2596: 匿名さん]

>>2595
８０㎡は規約通り口座振替徴収ををしています、規約違反ではありません。
他の専有部分は規約と照らし合わせるとどうなるのでしょうか。
店舗部分は確かに住宅部分よりは安い管理費等を負担していますので不公
平ではありませんでしょうか。今後議論を尽くさないといけません。

専有部分（住戸部分）
例　　　　　　　　（別表に記載されている）（実質割合）（口座振替金）　　　　　　　　　　　　　　　
管理費　　専有面積　６０㎡　１２５円/㎡＝　７５００円　　９０００円
修繕積立金専有面積　６０㎡　１１３円/㎡＝　６７８９円　１００００円
管理費　　専有部分　７０㎡　１２５円/㎡＝　８７５０円　　９０００円
修繕積立金専有部分　７０㎡　１１３円/㎡＝　８１２０円　１００００円
管理費　　専有面積　８０㎡　１２５円/㎡＝１００００円　　９０００円
修繕積立金専有面積　８０㎡　１１３円/㎡＝　９０００円　１００００円

専有部分（店舗部分）
管理費　　専有面積　８０㎡　１２５円/㎡＝　９０００円　　３０００円
修繕積立金専有面積　８０㎡　１１３円/㎡＝１００００円　　４０００円
店舗部分の負担額管理費と修繕積立金を３０００円と４０００円を１㎡当た
　　　　　　　　　　　　　　　３８円/㎡＝　３０００円差６０００円
　　　　　　　　　　　　　　　５０円/㎡＝　４０００円差６０００円

[2597: 匿名さん]

①６０㎡の住戸と７０㎡の住戸については過払いになっているので、区分所有者は管理組合に対して不当利得の返還請求をする。
②店舗については、管理組合が不足額を区分所有者に対して請求する。

[2598: 口コミ知りたいさん]

https://www.waka-consul.com/bolg/category/%E5%88%A4%E4%BE%8B%E9%9B%86
参考になりますでしょうか。？

[2599: 匿名さん]

１０９爺さん
そろそろ作り話は終わりにしましょう。

[2600: 匿名さん]

>>2597
４０年間分を請求するんですか。
少なくとも定期給付債権の消滅時効期間５年以前分は
援用されるでしょうから取れないでしょうね。
その場合、償却は普通決議？特別決議？それとも全員の
承認が必要？

[2601: 匿名さん]

＜参考＞
弁護士平松英樹のマンション管理・不動産賃貸管理講座（予備知識編）
2018年12月22日
【管理費等の債権の放棄～管理費等債権を放棄するには区分所有者全員の同意が必要なのか。】
http://blog.livedoor.jp/emg_lawyer_hiramatsu/archives/52835700.html

[2602: 買い替え検討中さん]

https://static.wixstatic.com/media/5a0d80efc057933c9e5b16bff7654c6f.jp...,h_193,al_c,q_80,usm_0.66_1.00_0.01/5a0d80efc057933c9e5b16bff7654c6f.jpg
マンション管理士の先生方への質問は管理費等の不公平な徴収の問題を聞いているのですが、１０９のボンクラ爺さんが意図的に話を変えていませんか、本人なら致し方ないとは存じます。宜しくお願い致します。

[2603: 買い替え検討中さん]

https://www.waka-consul.com/single-post/2016/05/07/%E7%AE%A1%E7%90%86%...
２６０２です、ここが投稿されていませんでしたら、御面倒ですが２５９８でご確認ください。宜しくお願い致します。

[2604: 匿名さん]

>>2601さん
いい情報をありがとうございます。
この資料を読んで対応策がとれそうです。

[2605: 匿名さん]

やはり、いろんな方が書き込みをすれば情報も収集できますし、
勉強になりますね。

[2606: 匿名さん]

結局滞納金の処分は総会の普通決議でもオーケーと
いうことなんですね。
土地の処分は全員の承認が必要でしょうが。

[2607: 匿名さん]

しかし、管理費等が規約と違う徴収がされているということに対しては
区分所有者も抗議すべきと思うんだが、その兆しはないんだろうか。
住民にとっては金銭が絡むということは大きなことと思うのだが。
一部の理事とかの問題でうやむやにするようなことではないだろう。

[2608: 匿名さん]

　※水漏れがした場合の対応について

　　もし、水漏れがした場合は、下階の住民は管理組合又は上階の住民に連絡をし、応急措置と
　して、業者を呼び対応しなければなりませんが、経費の負担については、共用部分に原因があ
　る場合又は原因が分からない場合は管理組合が経費を負担することになります。

　　しかし、原因が区分所有者にある場合（配管の老朽化による劣化やミスによる漏水）については、
　下階の部屋に対しての損害賠償については保険が適用されますが、配管の交換等については
　各区分所有者が行わなければなりません。

　　又、保険金額を上回る賠償については区分所有者の負担になりますし、繰り返し同じ部屋からの
　漏水が発生した場合は、２回目からの保険金の支払いは拒否される可能性が高くなります。

[2609: 匿名さん]

マンションで漏水は時の経過とともに発生するのは当たり前のこと。
漏水したら下階の住民には迷惑がかかるけど、最上階の部屋でなければ
自分の部屋にも上階からの漏水はある。

[2610: 匿名さん]

マンションの漏水は時の経過とともに発生してきます。
特に２０年を経過したマンションでは必ずといっていいほど
発生しているんではないですか。
塩ビ管を使用しているから大丈夫とかいっていても、いろんな
ところから漏水は発生しています。
共用部分の縦管の継手部分からの漏水もありますし、キッチンの水栓
部分からの漏水もあります。
その対策を考えおく必要があるのではと思います。