「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[2461: 匿名]

では、区分所有法の強行規定に反する規約はどうなりますか。

[2462: 匿名さん]

それは区分所有法違反となります。
しかし、総会で組合員の承認は得ているんですよね。
その場合その規約は総会で承認はされましたが、法令違反
ですので無効となります。
それをそのまま運用しているんであれば、組合員に問題があります。

[2463: マンション比較中さん]

>>2462さん
そのまま運用されています。
理事会で無効にするなら裁判にしてくださいと管理会社からいわれて、
弁護士に相談しましたら着手金が３０万円くらいで成功報酬が５０万鞍との回答でした。
お金がないのでやめました。

[2464: 匿名さん]

弁護士の選定に問題があるのではないですか。
まずマンション管理センターに相談されたらいかがですか。
会員でなくても無償で電話応対をしてくれます。
それに理事会で決めることに対して管理会社が裁判にしろとは
おかしいですね。マンションの管理は管理組合が行うものですから。

[2465: 匿名さん]

マンション管理センターに電話して質問したことがあるけど
自分の身分等は名前をいうぐらいで理事とかをしているかどうかの
質問もなく、真剣に答えてくれたよ。
相手はマン管の資格保有者とのことだった。

[2466: 匿名さん]

マンション管理センターの活用をもっと考えてもいいんではないだろうか。
そこはマンション管理についていろんな情報や知識をもっているので、解決
してくれる可能性は高いと思われます。

[2467: 匿名さん]

専有部分の給水・給湯・排水管のうち、共用部分の修繕と一体として行う必要がある時は、管理組合が
これを行うことができると規約改正することができる。
拒否もできるが、それによって損害が生じたら損害賠償責任がでてくる。
経費を修繕費で賄うとリフォームした者としない者との不公平感が生じる。ただ現実問題としては、漏水が多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。

[2468: 匿名さん]

実家のマンションは大規模修繕の時に竪排水管の交換に合わせて専有部分内の配管についても交換したよ。リフォームですでに交換してる住戸については相当する費用を返金。まあ、積立金に余裕があったからできたんだけど。

[2469: 匿名さん]

>>2468さん
しっかりした管理がされているマンションですね。
本来そういう管理をしていくべきですが、皆さん目の前の
積立金の値上には賛成しませんからね。

[2470: 匿名さん]

専有部分だから各人でやればいいんじゃないかな。

[2471: 匿名さん]

共用部分と専有部分を同時に修繕したほうが良い時（効率的）は共用部分は管理組合負担で専有部分は個人負担で良いと思う。専有部分を既に個人で修繕済みはこの部分は修繕しないので今回負担なし。

[2472: 匿名さん]

>2470

管理規約ではそうなってるんだけど、各人に任せておくときちんと修繕せずに水漏れ事故になった時に階下に迷惑がかかるってことで管理組合でまとめてってことになった。

[2473: 匿名さん]

>>2471さん
専有部分も一緒にするといっても、その金額は５０万～８０万円
はかかりますので、出せる者と出せない者がいますよね。
裁判例を書き込んでみます。

[2474: 匿名さん]

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯
　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。
　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。
　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。
　＊訴訟内容
　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。
　＊判決
　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。
　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[2475: 匿名さん]

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞
原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）
　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。
　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。
　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。
　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え
　　５．原告のその余の請求を棄却する。
　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。
　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。
　　よって、総会決議（管理規約）に従うべきであるとの結論に至りました。

[2476: 匿名さん]

やはり専有部分の配管は共用部分の配管と一緒にやるべき
でしょうね。
その方が経費も効率的だし、在宅も一度でいいですからね。
やれる者とやれない者がいれば、やらない下階の住民は被害を
受ける可能性が高いですからね。
特に保険の適用がなくなれば損害賠償額も住民間で話しあわなければ
ならなくなりますし。

[2477: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事費は７０万円程度かかるそうです。
各人が個別に工事をした場合の価格です。
給水管、排水管、汚水管、ガス管、給湯管全てを交換した
場合の価格です。

[2478: 匿名さん]

共用部分の排水管の縦管を塩ビ管を使用しているマンションで
あれば、継手部分の交換が必要となります。
専有部分については縦管より傷みは激しいので交換が必要になる
可能性は高くなります。
特に給湯管は高熱で傷みが激しいですからね。

[2479: 匿名さん]

大規模修繕となれば管理会社に丸投げが普通の
マンションなんでしょうね。
知識も時間も住民はないから。金だけだす。

[2480: 匿名さん]

それが普通のマンションの実態ですよ。