「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[2361: 匿名さん]

エクセルぐらいは殆どの住民が使えるでしょう。
エクセルに計算書式をいれても入力が違えばあわなくなるのは
当然のことです。
前期繰越金と剰余金は同じですよね。

[2362: 匿名さん]

エクセルはエクセル関数というすばらしい計算式がありますよ。
それを使われたらいかがですか。

[2363: 匿名さん]

議案書の会計報告書の記載合計額が実際の合計額とは異なる。
剰余金も繰越金も信用性が無くなる。
勿論エクセルの関数を使って何度も確認して入力した。
こんな場合はどう処理すればいいのでしょう。
築２５年のマンションですが、
他にもあると推測して分譲当時からの会計報告を見直したら２２年前ごろから再三合計額が違うのを発見しました。こまりました。

[2364: 匿名さん]

会計処理の仕方がちがっていたんだと思いますが、そんなに前まで
遡ってもあまり意味がないのではないですか。
多分不正とかではなく単なる処理の間違いだったと思います。
問題はこれからどうするかを検討していき適正な会計処理ができる
ように、管理会社と話し合っていくべきです。
過去の金額の合わない部分については、資産の処分となり全員の承認
が必要となりますが、毎期の会計報告については総会で承認されていますので
処分という方法を取らずに、会計処理の訂正についてということで、総会の
議案書での報告書で承認を得られたらいいと思います。普通決議

[2365: 匿名さん]

エクセルの関数が使えるとはすごいね。

[2366: 匿名さん]

数字を無理にあわせるとどこかの時点でほころびが出てきます。
エクセル関数を使って整合性をもたせるべきですね。
それが一番の解決策です。

[2367: 匿名さん]

会計の数字があわないとすぐ管理会社や悪徳理事と
思うのは間違いだよ。

[2368: 販売関係者さん]

エクセルで議案書の会計報告書を自分流の書式に入力した後。
関数で合計を出して報告書との合計額が異なるときに入力ミスがないかのチェックをして清書します。
どうしても合計額が違うと剰余金や次期会計報告書の当期繰越金、前期繰越金、剰余金計に瑕疵があることになる。
２５年間の会計報告に瑕疵があり、保管口座や収納口座にも瑕疵がある事になる。今期の報告も合計額はうその報告になるのではないか。
管理会社の計算ミスでは逃げることはできないでしょう。大手の日本を代表するデべ系の評判の良いとされる管理会社の実態です。

’財閥系３社ではありません）

[2369: 販売関係者さん]

訂正２３６８
当期繰越金→当期剰余金

[2370: 匿名さん]

そしてわかったんですか、何故金額が合わないのかが。
管理会社を追求するのであれば、何故違うのかを調べなければ
問題にもされませんよ。

[2371: 販売関係者さん]

>>2370
なぜ合わないとおもいますか。教えてください。
普通は会計報告はエクセルの関数で報告書を作りますでしょう。
私も配付された報告書をエクセルで作成し直し合計を出すと管理会社の報告書の合計と違うので可笑しいなと思っているのです。一度ではありませんで数期にわたりこの合計金額の違いを発見しています。この違う合計額で当期剰余金、前期繰越金で剰余金計が算出され今までこのままの間違った金額が報告されてきています。エクセル関数は嘘はつきませんでしょう。

[2372: 匿名さん]

質問よろしくお願いします
>>1395　議案審議（代表例）で
例の第６号議案　総会前に重要事項の説明を開催しておく。）とありますが
この重要事項の内容で納得できないなので承認したくないときの対応を教えてください。
①この重要事項の採決は賛成多数、3/4以上の多数、全員の賛成、いずれで決するのですか。決まった以上従うべき事項なのですか。
②重要事項否決のときの進め方は第２号議案の当期収支報告書を終了し第３号議案（次期事業計画）を飛ばし第４号議案から進めて良いですか。
③そして閉会

後日、新役員、新理事の元に重要事項を修正し
①新理事長の元、臨時総会を開催し重要事項の承認、次期事業計画（当期になっている）を審議する手順でよいのでしょうか。

注１.重要事項は次期に関係するので次期事業計画を飛ばしました。
注２.納得できない内容とは管理組合のキャッシュカード（現金引き出し可）を作るがキャッシュカードによる損害は管理会社は免責となっている。他あり。これでは横領しやすくなる。理事長の私的流用の恐れもある。
以上よろしくお願いします。

[2373: 匿名さん]

会計報告の数字が何故違うのか、その原因は掴めているんですか。
エクセル関数の数字とはあっていない。しかし優先されるのは管理会社
作成の会計報告ですよね。
提訴とかする場合はその証拠等は原告が提出しなければならないですから。

[2374: 匿名さん]

>第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）

[2375: 匿名さん]

①重要事項の内容に納得できないなら反対を表明するだけです。
　普通決議で承認決議を行いますが、承認されれば当然それに従うことになります。
②議事の進め方は議長に任せてもいいと思います。

議案（重要事項の説明）が否決されたのに管理会社と契約を更新するんですか。
議決権行使書で参加された方の取り扱いはどうなっているんですか。
又、その議案の内容はどう書かれているんですか。

再度新理事会で検討して臨時総会を開催して審議をやり直すのはできると思います。
しかし、契約内容が変わるのであれば、組合員全員に重要事項の説明文を配布
すると共に住民説明会を総会前に開催する必要があります。

[2376: 匿名さん]

管理適正化法では以下のように法律が改正されています。
1.修繕積立金と管理費等を徴収後、1ケ月以内に収納口座から保管口座へ移し換える
2.管理組合名義の保管口座については、管理会社による印鑑とキャッシュ・カードの保管管理を禁止
3.管理会社に翌月末日までの月次報告（会計区分ごとの収支報告と収納状況報告）の義務付け
4.管理費等の保証額を修繕積立金等金銭の1ケ月分相当額以上とする

[2377: 匿名さん]

管理会社は印鑑とキャッシュカードの保管はできません。通帳だけの
保管しかできないのです。
管理会社はキャッシュカードをもつ子とは法的に禁止されていますので
それによる損害は面積となるのと当然のことです。
理事長の私的流用の心配があるのなら、保管の管理は会計担当にして、
預金を下ろすときには、その担当を別にすればいいと思います。

[2378: 匿名さん]

2372の質問者です
>第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
適格な回答、アドバイスありがとうございます。
少し整理させていただきます。
>①重要事項の内容に納得できないなら反対を表明するだけです
・わかりました　反対に意思表示はします。
＞議案（重要事項の説明）が否決されたのに管理会社と契約を更新するんですか
　　・重要事項説明書と管理委託契約（＝さらに管理仕様書）がセットされた様式になっているので更新しないと思いますが、

●重要事項説明書（１ﾍﾟｰｼﾞ）には項目毎の概要が表で記載されている。
　　・説明をする管理業務主任者ーーー
　　・商号又は名称等ーーー
　　・管理事務の内容及び実施方法ーーー管理委託契約書第０条記載のとうり
　　　　・法第76条の規定により管理する財産の方法
　　　　　　・管理方法ーーー法施行規則第８７条第２項第1号に規定する「イ」の方法
　　　　　　・口座名義ーーー管理組合理事長名義
　　　　　　・収納口座の預貯金通帳・印鑑の保管者ーーー管理仕様書別紙第一　１－（２）に記載のとうり
　　　　　　・修繕積立金等金銭の収納方法ーーー管理仕様書別紙第ー・・・
　　　　　　・上記の文言が替わり　　　　－－－同上
　　　　・管理事務に要する費用並びにその支払いの時期及び方法
　　　　　　　－－－管理委託契約書第０条及び・・・・のとうり
　　　　・免責に関する事項ーーー管理委託契約書第００条記載のとうり
　　　　・他　各種
●次ページ以降に「管理委託契約書案」　の内容説明
　　（総則）
第１条　甲は・・・・・乙に委託し乙はこれを受託する
（本マンションの表示及び管理対象部分）
第２条　本マンションの表示及び管理対象部分
　・
　・　
　・
（免責事項）
第００条　乙（管理会社）は次の各号に掲げる損害を受けた時はその損害を賠償する責任を負わないものとする。
　・口座に係るキャッシュカードを作成保持又は電子取引に係るパスワードを保持したことに起因する損害。
　・ログインＩＤ及びパスワードの管理に起因する損害（ＨＰで収支表を記載

●議案には第００議案　管理委託契約締結案承認の件　として審議する
　　変更、改定された部分の内容説明のみ

下段に管理委託契約の詳細については、管理会社から配布された重要事項説明書・管理委託契約書（案）を参照ください　と記載あり
　　これで採決するので賛成多数となる（管理委託契約書の内容は理解し承認したものとみなしている？）

私は・重要事項説明書と管理委託契約書（さらに管理仕様書）がセットされた
内容で話をしていたが、上記の第００号議案に進めて管理委託契約書（＝さらに管理仕様書）の中身の問題は審議せず採決された。

>1.修繕積立金と管理費等を徴収後、1ケ月以内に収納口座から保管口座へ移し換える 　　　　
・1ケ月以内に収納口座から保管口座へ移し換えているか不明。
　　管理組合の指示がなければ収納口座においたままになっている
　　　　
＞2.管理組合名義の保管口座については、管理会社による印鑑とキャッシュ・カードの保管管理を禁止
　　・通帳は管理会社保管、印鑑は管理組合保管と記載あり
　　　但しキャッシュカードの保管者の記載なし（ダメダー）
　
＞管理会社はキャッシュカードをもつことは法的に禁止されています　　
　　・免責の理由がわかりました

＞3.管理会社に翌月末日までの月次報告（会計区分ごとの収支報告と収納状況報告）の義務付け
　　・当管理組合は電磁的方法としているので月次報告は受けていないと思われる（管理組合のパソコン、タブレットなどない）
　　　会計年度終了後一回の収支表報告のみか？

まだいろいろと確認すべきことがわかりました。ありがとうございました。

[2379: 匿名さん]

何かレベル低くてイライラしますね。

[2380: 匿名さん]

>>2378さん
基本的にはそれでいいと思います。
収支報告書の報告については毎月必ずやらせるようにしてください。
それも適正化法で義務づけられていますので。
できれば理事会で報告させるといいでしょう。

[2381: 匿名さん]

総会前に重要事項の説明会を開催する旨の規定に従い重要事項の説明会を開催しただけで重要事項に対する賛否を問うている訳ではない。

[2382: 匿名さん]

重要事項の説明会を開催するときは契約内容がちょっとでも
変更になるときにやるんだってね。知らなかった。

[2383: 坪単価比較中さん]

契約条件が同一であったからと言って重要事項の説明会をしなくてもいいといった規定は無いので同一条件の時も説明会を開催することもあってもいいでしょう。

[2384: 匿名さん]

2372の質問者です
＞＞総会前に重要事項の説明会を開催する旨の規定に従い重要事項の説明会を開催しただけで
＞＞重要事項に対する賛否を問うている訳ではない。

重要事項の説明が終われば管理組合の組合員が不利を受けても無条件で了承するのか？
●重要事項の説明には管理委託契約書（案）も含まれておりに管理委託業務費も記載されている。
　・事務管理業務費　　　　・・・円
　・管理員業務費　　　　　・・・円
　・清掃業務費　　　　　　・・・円
　・建物・設備管理業務費　・・・円
　　（エレベータ設備点検費、消防用設備点検費、機械式駐車場点検費、他
　採決しなければ費用アップになっていてもこの内容分が次期事業計画（次期収支予算案）に適用される。ことになる？
　従って重要事項の内容が否決されたら次期事業計画を飛ばし・・・・・・
　臨時総会を提案した。

●管理委託契約書の内容が条文（費用に関するものはなし）のみならば
＞収支報告書の報告については毎月必ずやらせるようにしてください。
＞それも適正化法で義務づけられていますので。
　上記に沿うよう修正を要求し了解を得られたら完了。
●管理委託契約書で管理委託業務費は別紙覚書による。とし費用の交渉を行い
　覚書（契約期間明記）を交わす。でＯＫにならない？　

●電磁的方法とは管理会社が作成した管理組合の月次収支報告書が通信回線を通じて検索できるようになっている。ところが当管理組合には回線はない、パソコン、タブレットもちろんプリンターもない。ので総会時一回だけ？
＞収支報告書の報告については毎月必ずやらせるようにして下さい。が必要

以上　問題点があればご指導よろしくお願いします。

[2385: 坪単価比較中さん]

難しくならないように簡単に整理。
重要事項の説明会の開催で意見を言ううのは組合員の自由です。
後の管理委託契約の内容と重要事項説明の内容を検討して管理委託契約の案についての賛否の決議に従う。以上。

[2386: 匿名さん]

>>2384さん
管理会社との契約を継続するかどうかの承認決議は、事前に説明会を
開催し（内容に変更がある場合は、総会開催の日に総会前に説明会を
開催）総会では予算書等の承認決議があった後に管理会社との委託契約
についての決議を行えば問題はないのではないでしょうか。
重説の中には数字は必ず明記されてますからね。
それから委託契約の承認決議が承認されれば一部反対意見があったとしても
契約は継続ということになります。

[2387: 坪単価比較中さん]

>>2385
ここに書いてある。

[2388: 匿名さん]

何と書いてあるの？

[2389: 匿名さん]

収支報告書は理事会で毎月役員全員に配布するだけでもいいと思うよ。
お金の使い方がどうなっているのかを役員に関心をもってもらうことが
大切なんです。
そうすることによって管理会社に対する牽制にもなりますから。

[2390: 匿名さん]

現に収支報告書が毎月提出されてますか。
理事でも知らない者がいるんではないの。

[2391: 匿名さん]

管理規約にペット禁止と謳ってあるのにこっそりペットを
飼っている住民に対してはだれが注意をしてますか。

[2392: 匿名さん]

掲示するだけで誰も直接注意はしないのが
一般的でしょう。

[2393: 匿名さん]

>>2392
悪徳管理会社の担当や管理人はこういう連中と裏で仲良しです。
うちのマンションの管理人はこんな連中が嫌いだったみたいで至る所で注意していたがいつのまにかやめました。悪徳管理会社のこの管理人には酷かったみたいです。

[2394: 匿名さん]

しかし注意するのは管理会社なんですか。
それとも理事会なんですか。
それが分りません。そういう取り決めは委託契約のなかには
ありません。

[2395: 匿名さん]

法令や規約違反は当初は管理会社が注意、指導する。それでも、改善しないときは理事会に改善注意は移行するが、その後は総会等での取り決めはあります。しかし、管理人の責任みたいになっている。ここら辺の微妙な判断をできる組合員は少ないので管理人の仕事が増える。

[2396: 匿名さん]

滞納金の催促については、最初は管理会社が
やるように契約されてますが、それ以外の
規約や細則違反についての規定はないのではないですか。

[2397: 匿名さん]

法令や規約に反する住民に対して注意・指導を義務付けてはいます。
動物の飼育に関する規定のほか様々な事が規約に規定されています。
滞納金の督促についてもこの法令や規約の藩中になります。

管理組合の管理の対象を管理会社に管理を委託しているのですから、
当然管理会社は法令や規約に反する住民に対し、注意・指導義務が生じます。
最終責任は一人一人の組合員に帰属するわけですから各自組合員が法令や規約を順守しなければなりません。

[2398: 匿名さん]

重要事項の説明内容を確認しましたが、具体的な管理内容についても
規約・細則違反者への注意等は記載されていないようです。
それにマンション管理をおこなっていくのは管理組合であり理事会では
ないんですか。
管理事務の内容を確認してみてください。
全く規約や細則違反者に対する管理会社の責任は掲載されていないと思いますが。

[2399: 匿名さん]

ただ、理事会支援業務というのはありますけど。
あくまで支援ですから、メインは理事会が動かなければ
ならないのではないでしょうか。

[2400: 匿名さん]

そういう細かい取り決めはどこもしていません。

[2401: 匿名さん]

そういう取り決めをしていないのは組合員の責任でしょう。
うちは管理委託契約に業務内容として契約条項にいれてある。
勿論運用についてはそれ相当の知識のある者が必要でしょう。

[2402: 匿名さん]

管理委託契約ではなく管理規約の敷地・建物使用細則で定めている

●（ペット飼育にかかわる事項）
　第０条　居住者は・・・・・・・・・・・
　　一・・・・・
　　二・・・・・

　（違反に対する措置）
　第００条　理事長は居住者が使用細則第０条から第００条まで・・・・・
　　　　　　違反し・・・・・のある時は当該居住者に対し警告を行い・・
　　　　　　と決めている。
　　　　　　が
　　　　　　実際に理事長が実行したかは？
　　　　　　
　　　　　　ただ掲示板やエレベーター内に注意書きをはりだしている。　　
　　　　　　例　ペットは共用廊下、エントランス、エレベータ内では籠に入　　　　　　　　れて出て下さい。
　　　　　　例　夜間は大きな音は出さないようにして下さい
　　　　　　　　等々

[2403: 匿名さん]

分譲マンションの管理で一番難しく悩ましい問題である。>>2402の仰るように管理規約には管理組合の管理の対象部分として管理組合はその全部を委託契約にて全部委託としている。ここら辺をハッキリと具体的に明記した管理委託契約を交わすべきでしょう。

[2404: 匿名さん]

>2403
そんな委託契約をしているマンションはないんじゃないの。

[2405: 匿名さん]

>>2403
管理規約に該当する全ての管理を管理会社と委託契約を結んでいる
マンションはありません。
又、管理会社もそんな無責任な契約は結びません。
それをやれば管理会社のリスクが大きすぎます。

[2406: 口コミ知りたいさん]

管理会社のリスク回避のためにマンションの管理規約に該当する全て（全部）を管理組合と委託契約を締結しないのであれば契約を締結しなければいいでしょう。
マンション管理会社＝マンション管理士会連合会（一部のマンション管理士等を含む）＝マンション管理組合連合会（マンョン管理組合連合会（管理組合及び一部の区分所有者含む）等々が連合してマンション管理のリスク回避の為に全部委託をしないのであれば各管理組合員はその事を真剣に考える必要がある。

素人集団のマンションの組合員はこの連中の食い物にされる危険性を含有している。マンション管理士等がマンションの管理組合員のために真剣に考えて頂きたい。

[2407: 匿名さん]

マンションの管理規約や各種使用細則に規定されていることを
管理会社が全て順守させる契約を結ぶことはないでしょう。
管理規約や各種細則を順守させるのは管理組合であり理事会の
大切な役割です。勿論各住民の役割でもあるのです。
管理会社はそのために理事会支援という契約は結びますが、あくまで
理事会を支援するだけのものですよ。
滞納金が出た場合の初期の催促とか、掲示板への警告とかはするでしょうが
住民に対して注意したり警告をしたりする権限はありません。
最終的には全て管理組合、理事会に規約等を順守させる責任はあります。

[2408: 億名さん]

度々のつまり、管理会社等々の存在価値は管理費等の未収金の徴収だけでになる。
それだけに高い委託費を費やしている。

[2409: 匿名さん]

そんなことはないでしょう。
管理員や清掃員、各種点検や建物設備の点検と業者の手配等
いろんなことがありますよ。
会計書類も作成しますし、議案書の素案の作成もします。
保険の手続き等もやっているでしょう。
掲示物の作成もやっていますでしょう。蛍光灯の球切れ交換とかも。
管理費等の口座引き落としの手続きも当然やっています。

[2410: 匿名さん]

マンションの住民に規約や細則を守らせるのは
管理組合ですよ。