「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[2301: 匿名さん]

マンション管理組合連合会はＮＰＯだけでなく、営利事業も
してますから。

[2302: 匿名さん]

普通マンションで弁護士とかに依頼するようなことは
起こらないのでは？

[2303: デベにお勤めさん]

マンション管理組合連合会が余計だし必要ないのに何の根拠で追加しているのか不明。

[2304: 匿名さん]

　管理規約（と総会議事録）は、区分所有法により、外部の利害関係人も閲覧するので、そのマンションの組合員でなければ理解できないような規定や事柄は、経緯や理由を書いておくのが良いと思います。

====================
建物の区分所有等に関する法律

（規約の保管及び閲覧）
第三十三条　規約は、管理者が保管しなければならない。…
２　前項の規定により規約を保管する者は、利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧（…）を拒んではならない。
３　規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

（議事録）
第四十二条　集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
２　…
３　…
４　…
５　第三十三条の規定は、議事録について準用する。
====================

　また、日本語を解さない外国人には、管理規約全部が理解できないので、外国語版管理規約が必要になるかもしれない。国交省の補助事業で日本マンション管理士会連合会が作ったという、中国語版管理規約（簡体中文版、繁体中文版）が紹介されている。

https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12163221739.html
http://www.mlit.go.jp/common/001129288.pdf

[2305: 匿名さん]

片言しか日本語が判らない外国人がマンションの住民に
いると困りますね。
生活様式もちがいますし。
注意する時理事長や管理員、フロントも困るでしょう。

[2306: 匿名さん]

輪番制の理事長が毎期中国語や韓国語、英語等の会話ができるとは
限りませんからね。

[2307: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分の管理で、玄関扉の不具合があったので
蝶つがいの交換を管理組合にやってもらいましたが、これは良かった
んでしょうか。規約には専用使用権のある共用部分の通常の管理は
各区分所有者が行うとなっています。
特別に知り合いの理事長が管理組合経費でやってくれました。

[2308: ななし]

>>2307 匿名さん
故意に壊したんじゃななければ、管理組合費の修繕積立金から出るんじゃないですか？
あと、火災保険の特約で出る場合もあるみたいですね。

色の塗り替えとかドア交換はダメみたいですけど。マンションは難しい。

[2309: 匿名さん]

>>2308さん
それがダメみたいなんですね。
経年劣化等でドアが不具合になってもその修理は各人でやれとのことです。

[2310: 購入経験者さん]

>>2307
それはいけません。
私のマンションでは修繕計画で管理組合の費用で交換する事にして計画どうり組合費で全戸交換した。それ以外の交換は組合員の個人負担とした。勿論規約にも謳っています。

[2311: 購入経験者さん]

>>2307
理事長の個人負担で交換してくれるならいいでしょうが、
これは犯罪です。組合費の横領です。
会計報告ではどうなっていますか。小修繕費か雑費で処理していませんか、
月別収支報告書で確認されます。

[2312: 匿名さん]

しかしもう交換してくれてから３年経ってますしね。
今更その費用を支払ってくれともいえないでしょう。
それに誰もなんにもいってませんしね。勿論そのことは
誰も知らないんでしょうが。
蝶つがいの交換の費用ごときで月別収支報告書に記載は
しません。

[2313: 職人さん]

月別支払い明細書の間違いでしょう。

[2314: 職人さん]

>>2312
ばれなければＯＫってことです。良いね。自前で交換した者は知らずに損してる。

[2315: 匿名さん]

理事長も知らずに修理したんだと思いますよ。
それに理事長は代わってますしね。
知らずに交換とかした者は不公平だと思うだろうが、しらないことだし。
善意でやったことに対して、規約違反だとしたら、その費用の支払いは
前理事長？それともそこの住民？
住民にしてみれば、費用が個人負担だったらやらなかったといわれれば
対応できないんでは。
前理事長も理事会で承認されたものだから、全役員の責任というだろうしね。

[2316: 職人さん]

>>2315
塵も積もれば山となる。

[2317: 匿名さん]

うちのマンションではメールボックスの鍵の交換を管理組合負担で
やっています。
規約では通常の管理は各人でやることになっているのですが、６～７年
前に理事長が管理費で交換したのが始まりで、それ以降管理員が前例通り
組合負担でおこなっています。
理事長が変わってもそれは引き続き行われています。
その場合、新理事長が過去に遡って個人に請求してもいいんでしょうか。

[2318: 職人さん]

>>2317
請求できるでしょう。法廷闘争に出ないと解決しないと思いますが。
請求だけでは従わないでしょう。理事会で臨時総会を開催して請求の審議をしてみたらどうでしょうか。
勿論管理会社の善管注意義務違反も問われるでしょう。交換している組合員はすでに利益を得ているのですし、未実施の組合員はこれから利益を得るかどうかは不明で不公平でしょう。
意外とこの問題は裏がありそうですので臨時総会を開催して審議をされた方が良いでしょう。

[2319: 匿名さん]

裁判までやる訳にはいかないでしょう。
私どものマンションでは、規約でメールボックスの管理は
管理組合がやることに規定をしました。
当然鍵の交換に関してだけです。

[2320: 匿名さん]

＞＞2319
規約に設定しているのならＯＫでしょう。>>2317さんは規約に設定しているとも理事会で決めたとも総会で決めたともは言っていませんので理事長か管理人の独断で組合のお金を費やした事になります。
返還の請求をされるされないは別にして法的には横領になります。

内のマンションはすでに２００戸以上ポストの鍵が規約にはなく、理事会、総会、の可決もなく勝手に管理会社が交換しております。収支報告の月別支払明細書で鍵１個２００００円の支出が判明しました。

鍵１個２００００として２００戸として約４００万円の組合費を無断で使っています。業者に確認しましたら管理組合への請求は１個７０００円だそうです。

[2321: 匿名さん]

うちの場合の鍵の交換費用は１戸８０００円です。
２万円はぼられすぎです。
ちなみにインターホンの修理代も８，０００円でした。

[2322: 匿名さん]

管理会社が勝手に鍵の交換をして、それも請求は７，０００円なのに
組合には２０，０００円の請求をする。
ひどい管理会社ですね。
管理会社を通さずに管理組合が直でやればいいですよ。そうすれば
７，０００円でできますからね。

[2323: 匿名さん]

管理会社を通さずにやることができないんだろうね。
業者を探す術さえ分からないんだろうね。

[2324: 匿名さん]

管理会社とは対立したくないんだよ。
相手を忖度しなくちゃマンション管理はうまくいかない。
税金と一緒で管理費等も一応自分も払っているが、使う立場に
なればそんなことは考えないからね。

[2325: 匿名さん]

大規模修繕工事は大きなお金が動くからね。
建設会社にしても、その仕事がくるのとこないのでは営業利益に
大きく影響するしね。
少々お金を使っても獲得したいと思うよ。

[2326: 匿名さん]

管理会社や建設会社の社員は、営業努力をして
企業の成績を上げようとするのは当たり前のことです。
適正利潤であれば問題はないのですが。

[2327: 匿名さん]

みんな自分のことがかわいいですからね。
いざとなれば当然会社のことを考えざるをえなくなる。

[2328: 匿名さん]

みなさんのとこで設計監理方式を採用しているところありますか。
そのメリットを教えてください。

[2329: 匿名さん]

設計コンサルタントを管理会社側が用意した者は
本来の監理業務はできない。

[2330: 匿名さん]

大規模修繕工事で開放廊下のシート防水の張り替え工事を
していますか。
張り替えをしないと１０年を過ぎたころから継ぎ目部分が
黒くなったり、剥がれてきてきたなくなります。

[2331: 匿名さん]

　電気温水器についてですが、第２１条には該当しない完全に独立した専有部分というこ
とになりますので、基本的には修繕積立金をその部分に使用することは不可能だと思います。
　電気温水器は共用部分と一体性はなく、完全に専有部分ですのでそれに修繕積立金を
使用することは難しいといえます。
　それを実行するには、全組合員の承諾があれば可能ですが、少数の者が反対したり、一部
居室内での工事を拒否される方がおられたらそれを実行するのは法的には不可能です。
　しかし、どうしてもやりたいと思われるのなら、特例の規約を設け先行工事者に対するフォロー
を規約化し、長期修繕計画に予定を明記することも考えられます。
　だが、これについては問題もでてくる可能性はありますが、漏水を考慮した場合、専有部分では
ありますが、これが一番いい方法ではないかと、私自身は思っています。

[2332: 匿名さん]

電気温水器を取り付ける時は管理組合の承認とか
届け出が必要ですか。

[2333: 匿名さん]

工事が伴えば、業者の入館や資材の搬入、工事時の
騒音や振動もあるの゛告知も含めて届け出は必要でしょう。

[2334: 匿名さん]

専有部分内の工事でも、エレベーターも使うし
業者が館内をうろうろすれば住民も誰だろうと思うしね。

[2335: 匿名さん]

収支報告書の管理費会計で、収入の合計と支出の合計額が
同じでないのは何故ですか。前期繰越金を収入に入れるか
どうかなんですよね。
予算書には前期繰越金が収入の欄にはいっているので収入と
支出の合計額はあうんですが。

[2336: 坪単価比較中さん]

>>2335
決算と予算は別物です。決算書は今期の会計報告で予算書は来期のものです。
前期の予算が今期に履行されているかの確認を決算書でしてください。
管理費等の収支報告書で収入～支出を差し引いた剰余金が来期の前期繰越金になります。

総会に出席するするときは前期の会計報告書をご持参いてください。
前期の予算書と今期の決算書を照合しながら今期の会計報告書を確認して下さい。

余談になりますが、必ず決算報告を受けるときは管理費等の月別の収支報告書と月別の支払い明細書を請求して会議に臨むことが望ましいです。

[2337: 匿名さん]

しかし収支報告書と予算書の収入の合計と支出の合計は
どちらも統一したほうが分りやすいのではないですか。

[2338: 坪単価比較中さん]

収支決算書はすでに決済された収支の報告でであり予算書は来期の計画に対する予算化したものでしょう。統一はできません。

[2339: 匿名さん]

収支報告書の予算と当期実績の会計報告書の中に、収入の欄に
前期繰越金が掲載されてないのはおかしいんじゃないですか。

[2340: 坪単価比較中さん]

前期の剰余金が今期の前期繰越金で計上されています。

[2341: 匿名さん]

それは分るんですが、同じ会計書式にした方が分りやすいと思うんですよね。
予算書では、前期繰越金は前期決算額にも予算にもどちらも計上されているので
収入の合計と支出の合計金額があっているんですよね。
それを収支報告書では前期繰越金をわざわざ外して別枠に前期繰越金が計上されて
いますよね。
収入の合計と支出の合計があわないのがおかしいと思いませんか。予算書ではあわせて
いるのに。

[2342: 坪単価比較中さん]

収支報告書及び収支予算書でご確認ください。
収支報告書をご覧ください
収入の部計ー支出の部計＝当期剰余金
当期剰余金+前期繰越金＝剰余金計（来期の前期繰越金になります）

貸借対照表をご確認ください。
右側負債剰余金の部
当期剰余金+前期繰越金＝剰余金計　となっていますでしょうか。

収支報告書の剰余金計と貸借対照表の剰余金計が一致します。

[2343: 坪単価比較中さん]

2341 匿名さん 49分前
それは分るんですが、同じ会計書式にした方が分りやすいと思うんですよね。
予算書では、前期繰越金は前期決算額にも予算にもどちらも計上されているので
収入の合計と支出の合計金額があっているんですよね。
それを収支報告書では前期繰越金をわざわざ外して別枠に前期繰越金が計上されて
いますよね。
収入の合計と支出の合計があわないのがおかしいと思いませんか。予算書ではあわせて
いるのに。

確認して下さい
１、決算書の支払合計ー支出合計＝当期剰余金（００期決算）
２、予算書の支払合計ー支出合計＝当期剰余金（０期期予算）

１と２は金額が同じでしょうか。収入の合計と支出の合計が合わない事は有りません。
意図した介在等で有れば合計が合わない事があります。予算書は管理会社の割り印がないように重要でない意識が坦当にあれば計算ミスがある事はあります。

問題は決算書です。確認の為に管理会社の責任印の割り印がしているものは収入と支出の合計が合わない事は剰余金や前期繰越金にも影響して剰余金の計（管理組合の資産）の信用性を損ねますので分譲当時からの会計報告を精査してみてください。横領や着服の疑いがあります。
その為には決算書の月別収支報告書と月別支払い明細書があれば調査は簡単でしょう。

[2344: 匿名さん]

２３４３の訂正。
１、決算書の収入合計ー
２、予算書の収入合計ー

[2345: 匿名さん]

１．の場合と２．の場合の書式が違うんですよね。
収支報告書では当期実績欄には前期繰越金が収入の欄に記載してなくて
別枠というかその下に前期繰越金と剰余金が記載されています。
予算額には、収入と支出の額が合わずそのしたに当期滋養預金がマイナス
としてありそれを差し引けば収入の欄の合計と会うようになっています。
何故収入の欄にどちらの会計にも前期繰越金を入れないのですかね。

[2346: 匿名さん]

今期の前期繰越金は前期の収支報告書に剰余金計として計上されていますので今期の収支報告書の収入の部に前期繰越金として計上せずに収入の部計－支出の部計＝当期剰余金となり
、当期剰余金＋前期繰越金（前期剰余金計）＝剰余金計（次期繰越金）となります。

[2347: 匿名さん]

第１０期一般会計収支報告書
会計期間令和１年７月１日から令和２年６月３０日　単位円
項目　　　　　決算　　　　予算　　　　決算ー予算
収入の部　計　３０　　　　２６　　　　　　　４
管理費　　　　１０　　　　１０　　　　　　　０
０　　　　　　　５　　　　　４　　　　　　　１
０　　　　　　　５　　　　　４　　　　　　　１
０　　　　　　　５　　　　　４　　　　　　　１
０　　　　　　　５　　　　　４　　　　　　　１

支出の部　計　　７　　　　　９　　　　　　－２
管理委託費　　　３　　　　　３　　　　　　　０
０　　　　　　　１　　　　　２　　　　　　－１
０　　　　　　　１　　　　　１　　　　　　　０
０　　　　　　　１　　　　　２　　　　　　－１
０　　　　　　　１　　　　　１　　　　　　　０


当期剰余金　　　１３　　　１７　　　　　　－４
　前期繰越金　　２０　　　２０　　　　　　　０
剰余金　計　　　３３　　　５９　　　　　　－２６

あばたのマンションの総会の議案書に貸借対照表、収支報告書、財産目録当が御座いましたら見せてください。現物で説明いたします。上記表は参考のために投稿します。

[2348: 匿名さん]

↑　無茶苦茶

[2349: 匿名さん]

>>2348
何処が滅茶苦茶かをご説明ください。マンション管理士等さんでしょう。

[2350: 赤ペン]

３０－　７＝２３　（「１３」ではありません）
１７＋２０＝３７　（「５９」ではありません）