「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[2281: 匿名さん]

理事会と自治会の区別があいまいなマンションはありませんか。
会計だけ明確に分けてあるからいいという訳にはいきません。
役員兼務や会議を一緒にするとかはだめですよね。

[2282: 匿名]

＞＞2281さん
内は管理会社１０９ですが、
女組合員の同居人の男が自治会長を数十年務めていた。組合員はこの自治会長を区分所有者と思っている。女は職業婦人で男は昼行燈でマンション内では幅を利かせている。

管理人は夫婦住み込みでカイゼル髭を蓄えて町内会等にも自治会長と仲良して酒友達でる。

町の世話人は同マンションの組合員で警察を中途退職者でアル中である。

理事会の任期は１年交代で有るが自治会長、街世話人は再任再任で半永久的で手当は年間六十万円です、
因みに組合理事長は手当てが年間五万円です。お察しの通りの組合運営になる。

つまり、纏めると女組合員の同居人＝カイゼル髭の住み込み管理人＝町世話人＝地区市会議員＝管理会社１０９の連係プレイで管理が行はれた結果。

マンションは８９３、窃盗団、不法占有者、マンションへの警察の緊急出動、管理費等の未収金、大型犬飼育禁止にもかかわらず数組の組合員が複数の大型犬をマンションの共用廊下を散歩したり、駐車場のマンホールから汚水が溢れ悪臭が漂う状態、施設使用の独占化等々が発生したのが分譲時から４年目くらいの事です。

当然管理会社１０９の上層部にも苦情は来ているはずですが、このようなマンションを解約騒動をまとめてくれるのはカイゼル髭の管理人しかいないのは百も承知してはいたが無視することはできない状態が３年間続いた。長文になりますのでここら辺で終わりますが後編は後日どこかで投稿します。

結論として例外マンションとは思いませんで危機感を感じています。

[2283: 匿名さん]

手の付けられないような状態に陥っていますね。
こういう結果になったのは住民といいますか組合員の責任です。
自治会とは切り離して、マンション管理を再建していくことが大切です。
ペット問題とか、滞納金、Ｐ場のマンホールからの悪臭については、理事会で
動けば簡単に解決できるんではないですか。
管理員や管理会社に依存することはやめ、理事会で又は一緒に動くことですね。
他人任せにするのではなく、自分たちのマンションは自分たちで守るという
発想が大事です。あなたがやらずに誰がやるです。

[2284: 匿名さん]

滞納金は５年で時効になりますので、支払い督促で対応すべきです。
弁護士とかに依頼しなくても、理事で十分簡単にできます。
ペットに関しては、管理会社、管理員と理事が一緒になって違反者の
ところに出向いて交渉すべきです。引き取り者のことは考えなくていいでしょう。
マンホールの異臭の件は業者に依頼すればいいだけのことです。
ただ理事会が動かなければ何も解決しませんが。
まず自治会や世話人を管理組合に参加させることをやめるべきですね。

[2285: 匿名]

>>2283>>2283さん
分譲から７年目までの経緯の概略です、（マンション管理適正化法施行平成１３年８月１日の三カ月前までのいきさつです。
まだ、カイゼル髭の住み込み管理人は５月に退職です。その後の新住み込み管理人が着任後の経緯を追々投稿します。例えば下記は一例です。

①カイゼル髭の管理人と仲良しの自治会長、アル中の警察中途退職の町世話人、歴代理事　　長、町の市会議員、小中学校長、民生委員、保護司、公民館長、等々との関係。

②８９３、窃盗団事務所、不法占拠者、平置き駐車場を知りながら無料駐車させて見逃して　いた管理会社１０９の対応、（部屋番号、駐車場区画番号）等々を追々投稿します。

③この７年間の収支報告書における支出項目の、小修繕費、雑費、に不正の疑い、時効は過　ぎたとはいえしてきた事は議案者や議事録で明白です。いまさら議事録の介在はできませ　んでしょう。

長文になりますので本日はここまでにしましょう。

[2286: 匿名さん]

滞納金の時効は５年ですが、犯罪にたいする事項はそれぞれです。
一般債権の場合は１０年？ではないですか。調べてみてください。
不正であれば糾弾されなければなりませんが、確証がなければその
事実を突き止めなければ裁判にもなりません。
不正というのが立件できる証拠がなければ無理ですよ。それは自分で
やらなければ裁判所はしてくれません。

[2287: 評判気になるさん]

>>2286さんは、
管理会社らしい居直り解答です。時効の事は理解しておりますが、
原告にはなりません。
被告になった時は逃げられませんので受けざるを得ないでしょう。

[2288: 匿名さん]

>>2287さん
提訴する場合の一般論を述べたつもりですけどね。
原告にならないということはその不正？は認めるということ
ではないんですか。
被告になる時は、相手はいろんな情報をもっているので対抗
するのは難しいでしょうね。
それでも戦うというのであれば、反証できる確たる事実を掴んで
おく必要があるでしょう。

[2289: 匿名さん]

裁判にもっていって、原告には何のメリットがあるんですか。
単にマンションのためですか。
組合員の殆どが同調とか協力もしくは一緒に戦おうとしていない
のに意味がありますか。

[2290: 匿名さん]

自治会と理事会を混同してはだめでしょう。
管理組合の中に自治会を介入させてはだめ。

[2291: デベにお勤めさん]

当マンションの規約では自治会員は組合員であれば管理組合の理事の資格はあります。理事長にもなる資格があります。

自治会員は組合員でなくてもなれますが、組合員でなければ管理組合の理事にも理事長にもなる資格は無い。

[2292: 匿名さん]

>>2291さん
それが一般的なマンションでしょう。
しかし、長老（自治会長等）の意見を繁栄しすぎる
理事会があるのが問題なんですね。

[2293: 匿名さん]

訳の分からない議論だ。何言ってんだかわかってんのかねぇ。

[2294: 匿名]

よって自治会長が管理組合の理事長や防火管理者や町の役職に付けます。
これ等は規約にも法令にも反しません。

但し、規約をこの者たちに都合の悪い規約を廃止又は変更、制定等を区分所有法３１条に反しなければ何の咎めを受ける事はありません。

しかし、当マンションはこの件に付いて臨時総会を招集したら棄権した組合員が半数以上に達し、規約の制定、変更及び廃止が理事長権限で棄権者の票を賛成票に投じて可決として、組合運営がなされております。

[2295: 匿名さん]

※長期修繕計画作成費用
１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

[2296: 匿名さん]

>>2294さん
規約で理事長と自治会長の兼務を禁止することはできます。
棄権者の票を理事長にするということは、委任状を理事長と
するのではないですよね。
やはり議決権行使書の活用をすべきです。それに委任状の場合は、
具体的に○○号室の○○さんに委任するというようにしておくべきです。
しかし、その規約の改正が難しいんでしょうね。
委任状の場合、その票が理事長にいくという規定はないのではないですか。

[2297: 匿名さん]

標準管理規約（単棟型）
（専門的知識を有する者の活用）
１　第３４条　管理組合は、マンション管理士（適正化法第２条第五号の「マンション管理　　士」をいう。）その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、　　管理組合の運営その他マンション管理に関し、相談したり、助言、指導その他援助を求　　めたりすることができる。

（当マンションの改正前の規約）
（専門的知識を有す者の活用）
１、第００条　管理組合は、マンション管理士（適正化法第２条第五号の「マンション管理　　士」をいう。）その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、　　管理組合の運営その他マンション管理に関し、相談したり、助言その他の援助を求めた　　りすることができる。

（当マンションの改正後の規約）
（専門的知識を有する者の活用）
３　第００条　管理組合は、マンション管理士（適正化法第２条第五号の「マンション管理　　士」という。）マンション管理組合連合会、その他マンション管理に関する各分野の専　　門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンション管理に関し、相談しり、　　助言、指導その他の支援を求めることができる。

２の規約にマンション管理組合連合会を追加して３の規約にしました。

[2298: 匿名さん]

マンション管理組合連合会は専門的知識を有しているんですか。
そこの理事は単なる理事長経験者等がなっているだけであり、各
マンションの現状の理事長と知識はそんなに変わらないと思いますよ。
勿論、上部団体（弁護士や建築士、マン管士等に聞けば分かるんでしょうが、
管理組合連合会自体が専門的知識を有している訳ではないですからね。

[2299: 匿名さん]

>>2298
この規約案の審議時に出席して２２９８さんと同じ質問を理事長と管理会社の坦当に致しましたら、知識はあるとの返答でした。
少々違和感は有りましたが他の出席組合員からそんな細かい事を質問するなのヤジで質問は途中でやめました。
私はマンション管理組合連合会の記載は必要ないとは思いました。

[2300: 匿名さん]

>>2299さん
マンション管理組合連合会はＮＰＯ法人ですよね。
連合会は専門家ではありません。団体名ですからね。
連合会には顧問として弁護士や建築士はいますが、マン管士を
顧問としているところはないんじゃないですか。
顧問は一応連合会から年間の報酬はもらっています。それと
大規模修繕工事での設計監理業務や弁護士相談等での依頼が
ありますから、それが営業に繋がります。
理事連中は殆どが理事長経験者です。理事会も月に１度ある
程度ですから、理事をしていてもマンション管理の力がつく訳
ではないですからね。専門家とはいえないでしょう。
連合会の会員はマンション管理組合ですが、賛助会員として業者が
会費を払って加入しています。何故加入しているかは目的ははっきり
していますよね。

[2301: 匿名さん]

マンション管理組合連合会はＮＰＯだけでなく、営利事業も
してますから。

[2302: 匿名さん]

普通マンションで弁護士とかに依頼するようなことは
起こらないのでは？

[2303: デベにお勤めさん]

マンション管理組合連合会が余計だし必要ないのに何の根拠で追加しているのか不明。

[2304: 匿名さん]

　管理規約（と総会議事録）は、区分所有法により、外部の利害関係人も閲覧するので、そのマンションの組合員でなければ理解できないような規定や事柄は、経緯や理由を書いておくのが良いと思います。

====================
建物の区分所有等に関する法律

（規約の保管及び閲覧）
第三十三条　規約は、管理者が保管しなければならない。…
２　前項の規定により規約を保管する者は、利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧（…）を拒んではならない。
３　規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

（議事録）
第四十二条　集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
２　…
３　…
４　…
５　第三十三条の規定は、議事録について準用する。
====================

　また、日本語を解さない外国人には、管理規約全部が理解できないので、外国語版管理規約が必要になるかもしれない。国交省の補助事業で日本マンション管理士会連合会が作ったという、中国語版管理規約（簡体中文版、繁体中文版）が紹介されている。

https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12163221739.html
http://www.mlit.go.jp/common/001129288.pdf

[2305: 匿名さん]

片言しか日本語が判らない外国人がマンションの住民に
いると困りますね。
生活様式もちがいますし。
注意する時理事長や管理員、フロントも困るでしょう。

[2306: 匿名さん]

輪番制の理事長が毎期中国語や韓国語、英語等の会話ができるとは
限りませんからね。

[2307: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分の管理で、玄関扉の不具合があったので
蝶つがいの交換を管理組合にやってもらいましたが、これは良かった
んでしょうか。規約には専用使用権のある共用部分の通常の管理は
各区分所有者が行うとなっています。
特別に知り合いの理事長が管理組合経費でやってくれました。

[2308: ななし]

>>2307 匿名さん
故意に壊したんじゃななければ、管理組合費の修繕積立金から出るんじゃないですか？
あと、火災保険の特約で出る場合もあるみたいですね。

色の塗り替えとかドア交換はダメみたいですけど。マンションは難しい。

[2309: 匿名さん]

>>2308さん
それがダメみたいなんですね。
経年劣化等でドアが不具合になってもその修理は各人でやれとのことです。

[2310: 購入経験者さん]

>>2307
それはいけません。
私のマンションでは修繕計画で管理組合の費用で交換する事にして計画どうり組合費で全戸交換した。それ以外の交換は組合員の個人負担とした。勿論規約にも謳っています。

[2311: 購入経験者さん]

>>2307
理事長の個人負担で交換してくれるならいいでしょうが、
これは犯罪です。組合費の横領です。
会計報告ではどうなっていますか。小修繕費か雑費で処理していませんか、
月別収支報告書で確認されます。

[2312: 匿名さん]

しかしもう交換してくれてから３年経ってますしね。
今更その費用を支払ってくれともいえないでしょう。
それに誰もなんにもいってませんしね。勿論そのことは
誰も知らないんでしょうが。
蝶つがいの交換の費用ごときで月別収支報告書に記載は
しません。

[2313: 職人さん]

月別支払い明細書の間違いでしょう。

[2314: 職人さん]

>>2312
ばれなければＯＫってことです。良いね。自前で交換した者は知らずに損してる。

[2315: 匿名さん]

理事長も知らずに修理したんだと思いますよ。
それに理事長は代わってますしね。
知らずに交換とかした者は不公平だと思うだろうが、しらないことだし。
善意でやったことに対して、規約違反だとしたら、その費用の支払いは
前理事長？それともそこの住民？
住民にしてみれば、費用が個人負担だったらやらなかったといわれれば
対応できないんでは。
前理事長も理事会で承認されたものだから、全役員の責任というだろうしね。

[2316: 職人さん]

>>2315
塵も積もれば山となる。

[2317: 匿名さん]

うちのマンションではメールボックスの鍵の交換を管理組合負担で
やっています。
規約では通常の管理は各人でやることになっているのですが、６～７年
前に理事長が管理費で交換したのが始まりで、それ以降管理員が前例通り
組合負担でおこなっています。
理事長が変わってもそれは引き続き行われています。
その場合、新理事長が過去に遡って個人に請求してもいいんでしょうか。

[2318: 職人さん]

>>2317
請求できるでしょう。法廷闘争に出ないと解決しないと思いますが。
請求だけでは従わないでしょう。理事会で臨時総会を開催して請求の審議をしてみたらどうでしょうか。
勿論管理会社の善管注意義務違反も問われるでしょう。交換している組合員はすでに利益を得ているのですし、未実施の組合員はこれから利益を得るかどうかは不明で不公平でしょう。
意外とこの問題は裏がありそうですので臨時総会を開催して審議をされた方が良いでしょう。

[2319: 匿名さん]

裁判までやる訳にはいかないでしょう。
私どものマンションでは、規約でメールボックスの管理は
管理組合がやることに規定をしました。
当然鍵の交換に関してだけです。

[2320: 匿名さん]

＞＞2319
規約に設定しているのならＯＫでしょう。>>2317さんは規約に設定しているとも理事会で決めたとも総会で決めたともは言っていませんので理事長か管理人の独断で組合のお金を費やした事になります。
返還の請求をされるされないは別にして法的には横領になります。

内のマンションはすでに２００戸以上ポストの鍵が規約にはなく、理事会、総会、の可決もなく勝手に管理会社が交換しております。収支報告の月別支払明細書で鍵１個２００００円の支出が判明しました。

鍵１個２００００として２００戸として約４００万円の組合費を無断で使っています。業者に確認しましたら管理組合への請求は１個７０００円だそうです。

[2321: 匿名さん]

うちの場合の鍵の交換費用は１戸８０００円です。
２万円はぼられすぎです。
ちなみにインターホンの修理代も８，０００円でした。

[2322: 匿名さん]

管理会社が勝手に鍵の交換をして、それも請求は７，０００円なのに
組合には２０，０００円の請求をする。
ひどい管理会社ですね。
管理会社を通さずに管理組合が直でやればいいですよ。そうすれば
７，０００円でできますからね。

[2323: 匿名さん]

管理会社を通さずにやることができないんだろうね。
業者を探す術さえ分からないんだろうね。

[2324: 匿名さん]

管理会社とは対立したくないんだよ。
相手を忖度しなくちゃマンション管理はうまくいかない。
税金と一緒で管理費等も一応自分も払っているが、使う立場に
なればそんなことは考えないからね。

[2325: 匿名さん]

大規模修繕工事は大きなお金が動くからね。
建設会社にしても、その仕事がくるのとこないのでは営業利益に
大きく影響するしね。
少々お金を使っても獲得したいと思うよ。

[2326: 匿名さん]

管理会社や建設会社の社員は、営業努力をして
企業の成績を上げようとするのは当たり前のことです。
適正利潤であれば問題はないのですが。

[2327: 匿名さん]

みんな自分のことがかわいいですからね。
いざとなれば当然会社のことを考えざるをえなくなる。

[2328: 匿名さん]

みなさんのとこで設計監理方式を採用しているところありますか。
そのメリットを教えてください。

[2329: 匿名さん]

設計コンサルタントを管理会社側が用意した者は
本来の監理業務はできない。

[2330: 匿名さん]

大規模修繕工事で開放廊下のシート防水の張り替え工事を
していますか。
張り替えをしないと１０年を過ぎたころから継ぎ目部分が
黒くなったり、剥がれてきてきたなくなります。

[2331: 匿名さん]

　電気温水器についてですが、第２１条には該当しない完全に独立した専有部分というこ
とになりますので、基本的には修繕積立金をその部分に使用することは不可能だと思います。
　電気温水器は共用部分と一体性はなく、完全に専有部分ですのでそれに修繕積立金を
使用することは難しいといえます。
　それを実行するには、全組合員の承諾があれば可能ですが、少数の者が反対したり、一部
居室内での工事を拒否される方がおられたらそれを実行するのは法的には不可能です。
　しかし、どうしてもやりたいと思われるのなら、特例の規約を設け先行工事者に対するフォロー
を規約化し、長期修繕計画に予定を明記することも考えられます。
　だが、これについては問題もでてくる可能性はありますが、漏水を考慮した場合、専有部分では
ありますが、これが一番いい方法ではないかと、私自身は思っています。

[2332: 匿名さん]

電気温水器を取り付ける時は管理組合の承認とか
届け出が必要ですか。

[2333: 匿名さん]

工事が伴えば、業者の入館や資材の搬入、工事時の
騒音や振動もあるの゛告知も含めて届け出は必要でしょう。

[2334: 匿名さん]

専有部分内の工事でも、エレベーターも使うし
業者が館内をうろうろすれば住民も誰だろうと思うしね。

[2335: 匿名さん]

収支報告書の管理費会計で、収入の合計と支出の合計額が
同じでないのは何故ですか。前期繰越金を収入に入れるか
どうかなんですよね。
予算書には前期繰越金が収入の欄にはいっているので収入と
支出の合計額はあうんですが。

[2336: 坪単価比較中さん]

>>2335
決算と予算は別物です。決算書は今期の会計報告で予算書は来期のものです。
前期の予算が今期に履行されているかの確認を決算書でしてください。
管理費等の収支報告書で収入～支出を差し引いた剰余金が来期の前期繰越金になります。

総会に出席するするときは前期の会計報告書をご持参いてください。
前期の予算書と今期の決算書を照合しながら今期の会計報告書を確認して下さい。

余談になりますが、必ず決算報告を受けるときは管理費等の月別の収支報告書と月別の支払い明細書を請求して会議に臨むことが望ましいです。

[2337: 匿名さん]

しかし収支報告書と予算書の収入の合計と支出の合計は
どちらも統一したほうが分りやすいのではないですか。

[2338: 坪単価比較中さん]

収支決算書はすでに決済された収支の報告でであり予算書は来期の計画に対する予算化したものでしょう。統一はできません。

[2339: 匿名さん]

収支報告書の予算と当期実績の会計報告書の中に、収入の欄に
前期繰越金が掲載されてないのはおかしいんじゃないですか。

[2340: 坪単価比較中さん]

前期の剰余金が今期の前期繰越金で計上されています。

[2341: 匿名さん]

それは分るんですが、同じ会計書式にした方が分りやすいと思うんですよね。
予算書では、前期繰越金は前期決算額にも予算にもどちらも計上されているので
収入の合計と支出の合計金額があっているんですよね。
それを収支報告書では前期繰越金をわざわざ外して別枠に前期繰越金が計上されて
いますよね。
収入の合計と支出の合計があわないのがおかしいと思いませんか。予算書ではあわせて
いるのに。

[2342: 坪単価比較中さん]

収支報告書及び収支予算書でご確認ください。
収支報告書をご覧ください
収入の部計ー支出の部計＝当期剰余金
当期剰余金+前期繰越金＝剰余金計（来期の前期繰越金になります）

貸借対照表をご確認ください。
右側負債剰余金の部
当期剰余金+前期繰越金＝剰余金計　となっていますでしょうか。

収支報告書の剰余金計と貸借対照表の剰余金計が一致します。

[2343: 坪単価比較中さん]

2341 匿名さん 49分前
それは分るんですが、同じ会計書式にした方が分りやすいと思うんですよね。
予算書では、前期繰越金は前期決算額にも予算にもどちらも計上されているので
収入の合計と支出の合計金額があっているんですよね。
それを収支報告書では前期繰越金をわざわざ外して別枠に前期繰越金が計上されて
いますよね。
収入の合計と支出の合計があわないのがおかしいと思いませんか。予算書ではあわせて
いるのに。

確認して下さい
１、決算書の支払合計ー支出合計＝当期剰余金（００期決算）
２、予算書の支払合計ー支出合計＝当期剰余金（０期期予算）

１と２は金額が同じでしょうか。収入の合計と支出の合計が合わない事は有りません。
意図した介在等で有れば合計が合わない事があります。予算書は管理会社の割り印がないように重要でない意識が坦当にあれば計算ミスがある事はあります。

問題は決算書です。確認の為に管理会社の責任印の割り印がしているものは収入と支出の合計が合わない事は剰余金や前期繰越金にも影響して剰余金の計（管理組合の資産）の信用性を損ねますので分譲当時からの会計報告を精査してみてください。横領や着服の疑いがあります。
その為には決算書の月別収支報告書と月別支払い明細書があれば調査は簡単でしょう。

[2344: 匿名さん]

２３４３の訂正。
１、決算書の収入合計ー
２、予算書の収入合計ー

[2345: 匿名さん]

１．の場合と２．の場合の書式が違うんですよね。
収支報告書では当期実績欄には前期繰越金が収入の欄に記載してなくて
別枠というかその下に前期繰越金と剰余金が記載されています。
予算額には、収入と支出の額が合わずそのしたに当期滋養預金がマイナス
としてありそれを差し引けば収入の欄の合計と会うようになっています。
何故収入の欄にどちらの会計にも前期繰越金を入れないのですかね。

[2346: 匿名さん]

今期の前期繰越金は前期の収支報告書に剰余金計として計上されていますので今期の収支報告書の収入の部に前期繰越金として計上せずに収入の部計－支出の部計＝当期剰余金となり
、当期剰余金＋前期繰越金（前期剰余金計）＝剰余金計（次期繰越金）となります。

[2347: 匿名さん]

第１０期一般会計収支報告書
会計期間令和１年７月１日から令和２年６月３０日　単位円
項目　　　　　決算　　　　予算　　　　決算ー予算
収入の部　計　３０　　　　２６　　　　　　　４
管理費　　　　１０　　　　１０　　　　　　　０
０　　　　　　　５　　　　　４　　　　　　　１
０　　　　　　　５　　　　　４　　　　　　　１
０　　　　　　　５　　　　　４　　　　　　　１
０　　　　　　　５　　　　　４　　　　　　　１

支出の部　計　　７　　　　　９　　　　　　－２
管理委託費　　　３　　　　　３　　　　　　　０
０　　　　　　　１　　　　　２　　　　　　－１
０　　　　　　　１　　　　　１　　　　　　　０
０　　　　　　　１　　　　　２　　　　　　－１
０　　　　　　　１　　　　　１　　　　　　　０


当期剰余金　　　１３　　　１７　　　　　　－４
　前期繰越金　　２０　　　２０　　　　　　　０
剰余金　計　　　３３　　　５９　　　　　　－２６

あばたのマンションの総会の議案書に貸借対照表、収支報告書、財産目録当が御座いましたら見せてください。現物で説明いたします。上記表は参考のために投稿します。

[2348: 匿名さん]

↑　無茶苦茶

[2349: 匿名さん]

>>2348
何処が滅茶苦茶かをご説明ください。マンション管理士等さんでしょう。

[2350: 赤ペン]

３０－　７＝２３　（「１３」ではありません）
１７＋２０＝３７　（「５９」ではありません）

[2351: 匿名さん]

>>2350　
２３４７です。
小学生の算数でした。間違いのご指摘ありがとうございます。そのように訂正をしてお読みください。宜しくお願い致します。

[2352: 匿名さん]

＜予算書＞　　　　前期実績　　　　予算額
　前期繰越金　　　4　　　　　　　5
　管理費
　使用料
収入の部計　　　100　　　　　　103
　委託費　
　清掃費
　　○
　次期繰越金　　　5　　　　　　　-　（予備費として処理）
支出の部計　　　100　　　　　　103

＜収支報告書＞
　管理費
　使用料
　　○
収入の部計　　　100
　委託費
　清掃費
　　○
支出の部計　　　　90
　当期剰余金　　　10

※予算書では前期繰越金と次期繰越金が収入と支出の欄に記載して
　収入と支出の合計があっているが、別枠に当期剰余金が記載されて
　いるので統一した方が分りやすいのではということなんです。

[2353: 匿名さん]

統一した方が分りやすいでしょう。
前期実績→予算→前期実績→予算と続いていくのですから。
収支報告書と予算書が書式が違うのはおかしいでしょう。

[2354: 匿名さん]

収支報告書と収支予算書の書式は違うには当たり前です。統一する必要はありません。
むしろ違う方が解り難いです。

[2355: 匿名さん]

↑　支離滅裂

[2356: 匿名さん]

前期実績→予算→前期実績→予算→前期実績→予算→前期実績→予算
これでいけば一緒の方がいいと思うけどね。

[2357: 匿名さん]

>>2356
お宅のマンションの会計担当理事若しくは管理会社担当の重要事項説明をしている管理業務主任者か会計担当の社員に相談してその方法で会計報告をされたらどうですか。？

[2358: 匿名さん]

ですよね。
マンションの会計基準は基本はなんでもありですしね。
継続している会計を数年分一緒にすれば同じ項目でないと比較が
できませんから。

[2359: 匿名さん]

実際に通常総会で管理会社の割り印を押印した会計報告書をエクセルで作成して見てください。報告された合計額と実際に入力して合計した合計額に差異がある事を発見しました。
こうなると、剰余金と繰越金の信頼が崩れます。エクセルの計算は帳簿の介在がない限り嘘はつきません。
なぜ、こうなるのかを管理会社に問いたいのですが、次から次に合計額が合わない事例を発見する羽目になり検査中です。最も信頼性のあると言われる最大手の管理会社です。

理事長や監事はエクセルの計算方法ができないみたいで計算機でしかできず、面倒臭くて検査はしないみたいです、

坦当の各期に数十万円の着服や保険金詐欺の不正請求の疑いも見えてきます。

[2360: 匿名さん]

うちの会計報告では数字はあっていましたよ。
だから収支報告書と予算書の収入と支出の費目は同じにすべきなのです。
収入の欄に前期繰越金をいれたり入れなかったりするのはやめて、分り
安い比較表にすべきなんです。

[2361: 匿名さん]

エクセルぐらいは殆どの住民が使えるでしょう。
エクセルに計算書式をいれても入力が違えばあわなくなるのは
当然のことです。
前期繰越金と剰余金は同じですよね。

[2362: 匿名さん]

エクセルはエクセル関数というすばらしい計算式がありますよ。
それを使われたらいかがですか。

[2363: 匿名さん]

議案書の会計報告書の記載合計額が実際の合計額とは異なる。
剰余金も繰越金も信用性が無くなる。
勿論エクセルの関数を使って何度も確認して入力した。
こんな場合はどう処理すればいいのでしょう。
築２５年のマンションですが、
他にもあると推測して分譲当時からの会計報告を見直したら２２年前ごろから再三合計額が違うのを発見しました。こまりました。

[2364: 匿名さん]

会計処理の仕方がちがっていたんだと思いますが、そんなに前まで
遡ってもあまり意味がないのではないですか。
多分不正とかではなく単なる処理の間違いだったと思います。
問題はこれからどうするかを検討していき適正な会計処理ができる
ように、管理会社と話し合っていくべきです。
過去の金額の合わない部分については、資産の処分となり全員の承認
が必要となりますが、毎期の会計報告については総会で承認されていますので
処分という方法を取らずに、会計処理の訂正についてということで、総会の
議案書での報告書で承認を得られたらいいと思います。普通決議

[2365: 匿名さん]

エクセルの関数が使えるとはすごいね。

[2366: 匿名さん]

数字を無理にあわせるとどこかの時点でほころびが出てきます。
エクセル関数を使って整合性をもたせるべきですね。
それが一番の解決策です。

[2367: 匿名さん]

会計の数字があわないとすぐ管理会社や悪徳理事と
思うのは間違いだよ。

[2368: 販売関係者さん]

エクセルで議案書の会計報告書を自分流の書式に入力した後。
関数で合計を出して報告書との合計額が異なるときに入力ミスがないかのチェックをして清書します。
どうしても合計額が違うと剰余金や次期会計報告書の当期繰越金、前期繰越金、剰余金計に瑕疵があることになる。
２５年間の会計報告に瑕疵があり、保管口座や収納口座にも瑕疵がある事になる。今期の報告も合計額はうその報告になるのではないか。
管理会社の計算ミスでは逃げることはできないでしょう。大手の日本を代表するデべ系の評判の良いとされる管理会社の実態です。

’財閥系３社ではありません）

[2369: 販売関係者さん]

訂正２３６８
当期繰越金→当期剰余金

[2370: 匿名さん]

そしてわかったんですか、何故金額が合わないのかが。
管理会社を追求するのであれば、何故違うのかを調べなければ
問題にもされませんよ。

[2371: 販売関係者さん]

>>2370
なぜ合わないとおもいますか。教えてください。
普通は会計報告はエクセルの関数で報告書を作りますでしょう。
私も配付された報告書をエクセルで作成し直し合計を出すと管理会社の報告書の合計と違うので可笑しいなと思っているのです。一度ではありませんで数期にわたりこの合計金額の違いを発見しています。この違う合計額で当期剰余金、前期繰越金で剰余金計が算出され今までこのままの間違った金額が報告されてきています。エクセル関数は嘘はつきませんでしょう。

[2372: 匿名さん]

質問よろしくお願いします
>>1395　議案審議（代表例）で
例の第６号議案　総会前に重要事項の説明を開催しておく。）とありますが
この重要事項の内容で納得できないなので承認したくないときの対応を教えてください。
①この重要事項の採決は賛成多数、3/4以上の多数、全員の賛成、いずれで決するのですか。決まった以上従うべき事項なのですか。
②重要事項否決のときの進め方は第２号議案の当期収支報告書を終了し第３号議案（次期事業計画）を飛ばし第４号議案から進めて良いですか。
③そして閉会

後日、新役員、新理事の元に重要事項を修正し
①新理事長の元、臨時総会を開催し重要事項の承認、次期事業計画（当期になっている）を審議する手順でよいのでしょうか。

注１.重要事項は次期に関係するので次期事業計画を飛ばしました。
注２.納得できない内容とは管理組合のキャッシュカード（現金引き出し可）を作るがキャッシュカードによる損害は管理会社は免責となっている。他あり。これでは横領しやすくなる。理事長の私的流用の恐れもある。
以上よろしくお願いします。

[2373: 匿名さん]

会計報告の数字が何故違うのか、その原因は掴めているんですか。
エクセル関数の数字とはあっていない。しかし優先されるのは管理会社
作成の会計報告ですよね。
提訴とかする場合はその証拠等は原告が提出しなければならないですから。

[2374: 匿名さん]

>第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）

[2375: 匿名さん]

①重要事項の内容に納得できないなら反対を表明するだけです。
　普通決議で承認決議を行いますが、承認されれば当然それに従うことになります。
②議事の進め方は議長に任せてもいいと思います。

議案（重要事項の説明）が否決されたのに管理会社と契約を更新するんですか。
議決権行使書で参加された方の取り扱いはどうなっているんですか。
又、その議案の内容はどう書かれているんですか。

再度新理事会で検討して臨時総会を開催して審議をやり直すのはできると思います。
しかし、契約内容が変わるのであれば、組合員全員に重要事項の説明文を配布
すると共に住民説明会を総会前に開催する必要があります。

[2376: 匿名さん]

管理適正化法では以下のように法律が改正されています。
1.修繕積立金と管理費等を徴収後、1ケ月以内に収納口座から保管口座へ移し換える
2.管理組合名義の保管口座については、管理会社による印鑑とキャッシュ・カードの保管管理を禁止
3.管理会社に翌月末日までの月次報告（会計区分ごとの収支報告と収納状況報告）の義務付け
4.管理費等の保証額を修繕積立金等金銭の1ケ月分相当額以上とする

[2377: 匿名さん]

管理会社は印鑑とキャッシュカードの保管はできません。通帳だけの
保管しかできないのです。
管理会社はキャッシュカードをもつ子とは法的に禁止されていますので
それによる損害は面積となるのと当然のことです。
理事長の私的流用の心配があるのなら、保管の管理は会計担当にして、
預金を下ろすときには、その担当を別にすればいいと思います。

[2378: 匿名さん]

2372の質問者です
>第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
適格な回答、アドバイスありがとうございます。
少し整理させていただきます。
>①重要事項の内容に納得できないなら反対を表明するだけです
・わかりました　反対に意思表示はします。
＞議案（重要事項の説明）が否決されたのに管理会社と契約を更新するんですか
　　・重要事項説明書と管理委託契約（＝さらに管理仕様書）がセットされた様式になっているので更新しないと思いますが、

●重要事項説明書（１ﾍﾟｰｼﾞ）には項目毎の概要が表で記載されている。
　　・説明をする管理業務主任者ーーー
　　・商号又は名称等ーーー
　　・管理事務の内容及び実施方法ーーー管理委託契約書第０条記載のとうり
　　　　・法第76条の規定により管理する財産の方法
　　　　　　・管理方法ーーー法施行規則第８７条第２項第1号に規定する「イ」の方法
　　　　　　・口座名義ーーー管理組合理事長名義
　　　　　　・収納口座の預貯金通帳・印鑑の保管者ーーー管理仕様書別紙第一　１－（２）に記載のとうり
　　　　　　・修繕積立金等金銭の収納方法ーーー管理仕様書別紙第ー・・・
　　　　　　・上記の文言が替わり　　　　－－－同上
　　　　・管理事務に要する費用並びにその支払いの時期及び方法
　　　　　　　－－－管理委託契約書第０条及び・・・・のとうり
　　　　・免責に関する事項ーーー管理委託契約書第００条記載のとうり
　　　　・他　各種
●次ページ以降に「管理委託契約書案」　の内容説明
　　（総則）
第１条　甲は・・・・・乙に委託し乙はこれを受託する
（本マンションの表示及び管理対象部分）
第２条　本マンションの表示及び管理対象部分
　・
　・　
　・
（免責事項）
第００条　乙（管理会社）は次の各号に掲げる損害を受けた時はその損害を賠償する責任を負わないものとする。
　・口座に係るキャッシュカードを作成保持又は電子取引に係るパスワードを保持したことに起因する損害。
　・ログインＩＤ及びパスワードの管理に起因する損害（ＨＰで収支表を記載

●議案には第００議案　管理委託契約締結案承認の件　として審議する
　　変更、改定された部分の内容説明のみ

下段に管理委託契約の詳細については、管理会社から配布された重要事項説明書・管理委託契約書（案）を参照ください　と記載あり
　　これで採決するので賛成多数となる（管理委託契約書の内容は理解し承認したものとみなしている？）

私は・重要事項説明書と管理委託契約書（さらに管理仕様書）がセットされた
内容で話をしていたが、上記の第００号議案に進めて管理委託契約書（＝さらに管理仕様書）の中身の問題は審議せず採決された。

>1.修繕積立金と管理費等を徴収後、1ケ月以内に収納口座から保管口座へ移し換える 　　　　
・1ケ月以内に収納口座から保管口座へ移し換えているか不明。
　　管理組合の指示がなければ収納口座においたままになっている
　　　　
＞2.管理組合名義の保管口座については、管理会社による印鑑とキャッシュ・カードの保管管理を禁止
　　・通帳は管理会社保管、印鑑は管理組合保管と記載あり
　　　但しキャッシュカードの保管者の記載なし（ダメダー）
　
＞管理会社はキャッシュカードをもつことは法的に禁止されています　　
　　・免責の理由がわかりました

＞3.管理会社に翌月末日までの月次報告（会計区分ごとの収支報告と収納状況報告）の義務付け
　　・当管理組合は電磁的方法としているので月次報告は受けていないと思われる（管理組合のパソコン、タブレットなどない）
　　　会計年度終了後一回の収支表報告のみか？

まだいろいろと確認すべきことがわかりました。ありがとうございました。

[2379: 匿名さん]

何かレベル低くてイライラしますね。

[2380: 匿名さん]

>>2378さん
基本的にはそれでいいと思います。
収支報告書の報告については毎月必ずやらせるようにしてください。
それも適正化法で義務づけられていますので。
できれば理事会で報告させるといいでしょう。