「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[2241: 匿名さん]

>>2238さん
マンション管理で法令の取り扱いについてはいろいろ解説されてますので
そういったものを調べれば組合員でも十分理解はできますよ。
裁判が絡むのであれば、管理組合も弁護士を立てればいいんではないですか。

[2242: ハゲタカ対策班A]

たとえば、ムダは良くない、という主張に反対の人は少ないでしょう。
でも、まっとうな「雄たけび」が何の意味ももたないケースが結構あるのが分譲マンションの管理組合だと思いますね。どのくらいの割合で、どんな環境だとそうなるのか、相も変わらず謎なのですが。

人生を生き抜くにあたって経済的合理性を重視する世帯ほど、特にマンションの管理費の闇を嫌って、築２０年以内に静かに売却し、出ていくパターンが多いように見受けられます。「管理費ってわかんないわよね」と言っていた婦人は、子ども会の会計担当時に「１円」もズレちゃいけないと友人たちを自宅に招いて役目を果たしていました。数年後、戸建てを注文して退去していきました。

更に築年数がかさんで、今やこういうタイプの人は希少人種。逆に言えば、会計を組合員でしっかり管理していたら優秀な倫理的住人たちを惹きつけていられたかもしれません。他の業務は任せても会計だけは組合で握っとけ、と思う反面、他の業務はいらないから組合の会計だけはちょーだい（当社に委託して！）、という管理会社がありますなあ。これほどに所有者と会社とで「相反」なんですなあ。

[2243: ハゲタカ対策班B]

たとえば、ムダを削って余剰金が出るから管理費値下げもできる、という新理事長が現れたらみんな期待するでしょう。でも、後日、見ず知らずの婦人が「管理費を下げすぎるとマンションの質が落ちるって言うじゃない」と自転車置き場で話しかけてきたりして早速の反撃開始とか。

なぜか値下げは厳禁なんですよ。だからウチでも駐車場利用料の総額の半分とかは修繕積立金に回す規定があります。その他、余った管理費はどんどん修繕積立金へ。そして膨らんだ修繕積立金を待ち構えているのは・・・誰だ、何者だ。

「明朗会計でやっていきましょう」と言われても、大して痛くもかゆくもないのでしょう。会社への支払い金額に水増し分（＝特定組合員に戻ってくる）が含まれているとして、誰が発見、摘発できますか。組合側に会社の経理まで見る資格はないですもんね。

値下げができるマンション、ハゲタカと無縁のマンションにお住まいの方は、組合が努めてきたか、単にラッキーということかも。

[2244: ハゲタカ対策班C]

たとえば、管理費節減の手法として組合が続けてきた大口契約の見直し（合理化）なんかが挙げられますね。でも、注意して下さい。それは最もやってはいけない、手を付けてはならないことかもしれません。

大口契約の例として、管理会社への業務委託、大規模修繕工事での施工監理、清掃業務などがありますが、１０年も同じ契約先なら立派な既得権者と言えるでしょう。契約継続そのものが「金のなる木」に見えて自己目的化し、それに貢献してくれる組合員がいたら有難いことこの上なく、神様のように思えるはずです。こりゃ、優遇せにゃならん。

おい、誰だ、「見直し」とか言い出した奴は。新しい理事長だと？　そんなもん、３ヶ月もあればひねりつぶして処理できるわい。そのために何割かを戻して何年も養ってきた部下が組合におるわい。

長期すぎる契約継続は貴重なお住まいを台無しにしてしまう恐れがあります。かと言って、組合独自で切れる契約（期限付きであってもね）ばかりではないのも、分譲マンションの知られざる実情です。

[2245: ハゲタカ対策班D]

おい、委託料の値上げにようやく組合員から悲鳴の声が上がったらしいぞ。このまま行くと２千万円を超え、さすがに誰でも管理費値上げを予感するわな。

じゃあ、こうしようか。業務ＡとＢは今まで通り○○社で１千万円、業務Ｃは××社で５百万円、業務Ｄは新たに△△さんに来てもらって４５０万円でどうや。全部足して１９５０万円だから大して変わらんけど、あのマンションなら勘違いして喜ぶかもしれんぜ。名付けて「分割錯覚値下げの術」や。秘伝中の秘伝やで。人に言うたらあかん。

３社で入り込めたら次は規約の改造や！

[2246: 著者]

ハゲタカ対策班の物語はフィクションです。実在するマンション、企業とは関係ありません。以上

[2247: 匿名さん]

管理費の値下げはマンションの質の低下につながります。
管理費で余剰金が増えればどこかの時点で修繕積立金に振り替えれば
いいんではないですか。
修繕積立金はいくらあっても余ることはないですからね。
しっかりした長期修繕計画表を作成し、それに基づいて工事を行い
積立金の額を決めていく。
当然工事に関しては管理会社はノータッチです。管理組合主導でマンション
管理が行われていれば、工事業者も公平な相見積（同じ条件が基本）を取り
決めることになります。同じ条件での相見積の取り方が判れば簡単なことです。
積立金が多くなれば管理会社に工事が増やされ毟り取られるという発想が理解
できません。
専門委員会の活用を考えて、マンション管理にあたるべきです。当然その委員会
には管理会社は入れません。

[2248: 匿名さん]

管理委託費を値上げするには理由がある筈です。
管理員の実働日数や時間、人員を増やす場合。清掃時間や日数を増やす
場合、各種点検内容のグレードを上げる場合等です。
その場合はその経費について値上げ額を検討していけばいいでしょう。
管理委託費を値上げするというのは、殆ど発生しませんよ。現状の中で
条件を良くする交渉はしていきますけど。

[2249: 匿名さん]

どうやら消費税の値上は本決まりのようですね。
管理費でいえば１，０００万円規模のところで年間２０万円が
目減りすることになります。
委託費等の値下げを検討しなければならないでしょう。
工事費でいえば１億円規模のところで２００万円が税金増と
なりますね。

[2250: 匿名さん]

僅か２％の増税ですが、ちりも積もれば山となるですからね。

[2251: 匿名さん]

僅か２％ですが、経費節約も値上げも行わず、全く同じ条件で管理費を
運用していけば、管理費が１，０００万円のところは１０年後には８１７万円に、
２，０００万円のところは１，６３４万円に目減りします。
その差額分を何で埋めるかですね。
５年後でも約１割が目減りしますから。

[2252:]

消費税は転嫁しないと、国が破綻します。　国が破綻すると管理不全どころではありません。

[2253: 匿名さん]

死ぬまで働き年金など貰うなと言っている国に未来はないよ。

[2254:]

そうです。　このままではマンションだけでなく、国に未来はありません。

[2255: 匿名さん]

しかし年金がでなくなれば国民は生きてはいけなくなる。
若者が僕たちは年金はもらえないとかいって年金は払いたく
ないといっているが、全員老後の蓄えができる筈はないんだけどね。
国民全員が老後の蓄えができればいいんだが、夢物語だね。
政府は餓死させる訳ににはいかないんで手助けをしなければならなくなる。
生活保護を片っ端からやると政府が破たんする。

[2256: 匿名さん]

やはり少子化はだめだね。
中国は１４億、日本は１億をいずれきってしまう。
これじゃあ太刀打ちできない。

[2257: 匿名さん]

しかし修繕積立金はないよりあった方がいいでね。
工事をしなければならないところは築年数の経過とともに
増えてきますから。
修繕積立金は大規模修繕工事だけに使うのではなく、大型設備、
エレベーター、給排水管、消防設備、インターホン、給排水設備、
玄関扉等交換しなければならないものが数多くありますから。

[2258:]

修繕積立金は、大規模修繕をするとき、臨時徴収できれば積み立てなくても構いません。
しかし今は、カネがありから工事をしようになっています。
大規模修繕をする事は、時代遅れで、中規模修繕を重ね、最終は除却という出口戦略が要ります。

[2259: 匿名さん]

大規模修繕工事をしますので１戸当り平均１００万円を徴収しますと
いってすぐ集められるかな。
金があるから工事をするんではなくて、長期修繕計画に基づいて計画的に
工事をするんですよ。

[2260: 周辺住民さん]

>>2258
足りないときは借り入れてはどうでしょう。

[2261:]

借りたカネは返す。　これが堅気のすること。
当然、堅気は返済計画も作る。

反社は、返済計画もなしに借りさせる、サラ金並みの悪質さ。
当然、管理組合は破産。　反社は逃げ得。

[2262: 匿名さん]

借りたお金は修繕積立金を値上して返済しなければならなくなります。
短期間（１０年）で返済しなければならなくなるので、現在の積立金
とあわせるとかなりの金額となります。
そしてそのころにはそろそろ大規模修繕工事とは別の大型設備の交換も
考慮にいれて積立金の額を決めていかなければ、大規模修繕工事の返済も
終わらないうちに又大型設備分の借り入れをしなければならなくなる。
やはり計画的に積立金はこつこつと長期間かけてためていった方がいいん
でしょうね。

[2263: 周辺住民さん]

>>2261
返済計画は金融機関が検査しますが、？

[2264: 袋小路（上）]

昔、ある識者が言うには、この適正化法改正で「管理組合側に悪だくみをする者がいなければ」もう業者だけで以前のようなことはできなくなった、らしい。

その後はこの識者の正しさを示すかのごとく、わが組合にも悪だくみ連中がいるので「以前のようなこと」がやれたということじゃないかな。

会計はきちんとしておかないと、と当たり前のことを言ってみせてもその発言の価値もわからないのか、「ウチは駅近で便利だね」と別のことを評価する住民が多い。他の人は黙従。

かみ合わない、の一言に尽きるが、それにしては万事が首尾よくシステマチックに進行していくのよ。輪番の役員も欠けることがまずなく、毎年バトンタッチできてるし。

企業主導の隠れ不良的マンションだと私は見てるけど、テレビでよく取材される「屋上から洪水」みたいなひどい無管理物件に比べれば、逆に完全優良物件と思う人がいてもおかしくないよね。

[2265: 袋小路（下）]

そこで、組合側の実質トップを観察すると「でかい態度」が目につきます。これは管理組合というお客の長は自分なんだという思い込みからきているような。

どうでしょう。管理士さんがこういうマンションで仕事しないといけないという場合に、殿様化した住民トップでも客として丁重に応対せざるをえないでしょう。

これは管理会社も工事関係業者も同じでしょう。これらに対して、のぼせたトップを放置するか、のぼせていても「誰もやりたがらない」管理組合活動を仕切ってくれる人だと感謝するか、しか選択肢がないんですよ。

対決の上で失脚さすとか、話し合いの上で退いてもらうとか、結局トップにも管理士にも会社にも不都合だからか、そりゃ牙をむいて攻撃してきますよ。

行政機関とかも、マンションの中なんてそれで治まっているならいいじゃないか、目くじら立てなさんな、で、ひっそり静かに暮らすか売却して縁切りかなんですよね。

[2266: 周辺住民さん]

>>2262
管理組合が資金不足に陥るのは健全なマンションではありません。

マンションを購入し引き渡しを受けてから１年から３年くらいの組合運営を見ていればそのマンションの将来が見えてきます。

管理会社が有能であっても組合員の資質の良し悪しで決まるのです。総合的に判断して２回目の大規模修膳工事寸前に居残るか買い替えるかを決めた方が賢明でしょう。

私はそれを実行しました。前マンションの売却はギリギリセーフでした。

[2267: 周辺住民さん]

>>265
悪徳組合員と悪徳管理会社が共謀すれば鬼に金棒でしょう。最近はそれに悪徳マンション管理士等が参戦してきた。
それにＮＯを突き付けたのが最高裁の一括受電システム導入に対する２組合員の勝訴がすこしは勇気付けられる。この２名の組合員に感謝したい。

[2268: 匿名さん]

普通全国のマンションで悪徳管理会社や悪徳理事長とかに侵されている
マンションは殆どないのではないですか。
数多いマンションでの出来事ですから、中にはそういうところもあるでしょう。
理事は輪番制で任期をしっかり規約で規定しておくべきです。
一括受電については、全員の承諾がいるだけのことです。一人でも承認しなければ
導入ができないだけのことでしょう。
導入しなければ、マンション総体に損害がでてるんですけどね。１年でも早く導入
すれば専有部分にもメリットはあるんですが、解約できないの、停電があるのとか
マイナス要因ばかりいっていて、結局導入しなければ組合にも、各個人にもその
電気料の割引等の享受はうけられていないんだけど、それが判らないだけのこと。
たった一人の反対のために、どれだけ他のものに迷惑を掛けているのかも分らない
んだろうね。そこまでして反対する理由がわからないね。

[2269: 匿名さん]

一括受電はまず導入することが大切ですよ。
安くなるのは間違いないのだから。
現在は新築のマンションでは最初から導入されているとこも
結構あるしね。
しかし、そういうマンションは最初から電気料金はそんなもんだと思って
いるから安くなっているとは思わないだろうね。

[2270: 周辺住民さん]

一括受電システムが悪いとは誰が言っているのでしょう。

[2271: 匿名さん]

一括受電にきりかえるのが悪いとはいっていないんですよ。
たった一人が反対しているために全員がその恩恵をうけられないと
いっているだけです。
一括受電を導入しているマンションが、停電や契約解除とかで
問題提起された話はあまり聞かないものですから。
もう導入されてからかなりの年月が経ちましたよね。
１０年契約だったらもうその期間は過ぎているんではないですか。
その間、恩恵はうけたんですから。

[2272: 匿名さん]

しかし電力、ガスの自由化はおこなわれましたが、
みなさん個人で自由化の波に参加してますか。

[2273: 匿名さん]

管理組合と管理会社は共存共栄ですよ。
この精神でお互いが尊重しあいマンション管理を
運営していくことが大切です。

[2274: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れをしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての価値に大きく影響してきます。
　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。
　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。
又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

[2275: 匿名さん]

現在はマンションを終の棲家としている者が多いからね。
戸建てからマンションへ引っ越してくる者も多いし。
特に年寄には鍵一つで管理できるし、交通の便や病院、役所、買い物が
便利なとこに住む傾向が強くなっている。
年寄には庭の草むしりも大変。

[2276: 匿名さん]

戸建ては年寄には草取りが疲れるからね。

[2277: 匿名さん]

マンションは建物設備の維持保全をしっかりやっていれば、
住んでいる時は快適に過ごせるし、売却や賃貸のときは
高く売れるし貸せるからね。
子供への相続のときも一緒だよ。
積立金が少々高いとか、業者にぼられるとかは個人にとっては
たいした金額ではないしね。

[2278: 匿名さん]

大規模修繕工事を設計監理方式で行うのは理想的な方法です。
但し、そのコンサルタントが本当にマンション側にたった者
かどうかが問題なのです。
管理会社主導で選定されたコンサルであっては意味がありません。
設計監理方式を批判される方がおられますが、それはコンサルを
上手く活用できていない組合側に問題があるのです。

[2279: 匿名さん]

しかし大規模修繕工事に強い住民がいればいいんだが
いても時間がないので専門委員にはならない。
そこが難しいんですね。

[2280: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期は１３年前後でいいんですよね。

[2281: 匿名さん]

理事会と自治会の区別があいまいなマンションはありませんか。
会計だけ明確に分けてあるからいいという訳にはいきません。
役員兼務や会議を一緒にするとかはだめですよね。

[2282: 匿名]

＞＞2281さん
内は管理会社１０９ですが、
女組合員の同居人の男が自治会長を数十年務めていた。組合員はこの自治会長を区分所有者と思っている。女は職業婦人で男は昼行燈でマンション内では幅を利かせている。

管理人は夫婦住み込みでカイゼル髭を蓄えて町内会等にも自治会長と仲良して酒友達でる。

町の世話人は同マンションの組合員で警察を中途退職者でアル中である。

理事会の任期は１年交代で有るが自治会長、街世話人は再任再任で半永久的で手当は年間六十万円です、
因みに組合理事長は手当てが年間五万円です。お察しの通りの組合運営になる。

つまり、纏めると女組合員の同居人＝カイゼル髭の住み込み管理人＝町世話人＝地区市会議員＝管理会社１０９の連係プレイで管理が行はれた結果。

マンションは８９３、窃盗団、不法占有者、マンションへの警察の緊急出動、管理費等の未収金、大型犬飼育禁止にもかかわらず数組の組合員が複数の大型犬をマンションの共用廊下を散歩したり、駐車場のマンホールから汚水が溢れ悪臭が漂う状態、施設使用の独占化等々が発生したのが分譲時から４年目くらいの事です。

当然管理会社１０９の上層部にも苦情は来ているはずですが、このようなマンションを解約騒動をまとめてくれるのはカイゼル髭の管理人しかいないのは百も承知してはいたが無視することはできない状態が３年間続いた。長文になりますのでここら辺で終わりますが後編は後日どこかで投稿します。

結論として例外マンションとは思いませんで危機感を感じています。

[2283: 匿名さん]

手の付けられないような状態に陥っていますね。
こういう結果になったのは住民といいますか組合員の責任です。
自治会とは切り離して、マンション管理を再建していくことが大切です。
ペット問題とか、滞納金、Ｐ場のマンホールからの悪臭については、理事会で
動けば簡単に解決できるんではないですか。
管理員や管理会社に依存することはやめ、理事会で又は一緒に動くことですね。
他人任せにするのではなく、自分たちのマンションは自分たちで守るという
発想が大事です。あなたがやらずに誰がやるです。

[2284: 匿名さん]

滞納金は５年で時効になりますので、支払い督促で対応すべきです。
弁護士とかに依頼しなくても、理事で十分簡単にできます。
ペットに関しては、管理会社、管理員と理事が一緒になって違反者の
ところに出向いて交渉すべきです。引き取り者のことは考えなくていいでしょう。
マンホールの異臭の件は業者に依頼すればいいだけのことです。
ただ理事会が動かなければ何も解決しませんが。
まず自治会や世話人を管理組合に参加させることをやめるべきですね。

[2285: 匿名]

>>2283>>2283さん
分譲から７年目までの経緯の概略です、（マンション管理適正化法施行平成１３年８月１日の三カ月前までのいきさつです。
まだ、カイゼル髭の住み込み管理人は５月に退職です。その後の新住み込み管理人が着任後の経緯を追々投稿します。例えば下記は一例です。

①カイゼル髭の管理人と仲良しの自治会長、アル中の警察中途退職の町世話人、歴代理事　　長、町の市会議員、小中学校長、民生委員、保護司、公民館長、等々との関係。

②８９３、窃盗団事務所、不法占拠者、平置き駐車場を知りながら無料駐車させて見逃して　いた管理会社１０９の対応、（部屋番号、駐車場区画番号）等々を追々投稿します。

③この７年間の収支報告書における支出項目の、小修繕費、雑費、に不正の疑い、時効は過　ぎたとはいえしてきた事は議案者や議事録で明白です。いまさら議事録の介在はできませ　んでしょう。

長文になりますので本日はここまでにしましょう。

[2286: 匿名さん]

滞納金の時効は５年ですが、犯罪にたいする事項はそれぞれです。
一般債権の場合は１０年？ではないですか。調べてみてください。
不正であれば糾弾されなければなりませんが、確証がなければその
事実を突き止めなければ裁判にもなりません。
不正というのが立件できる証拠がなければ無理ですよ。それは自分で
やらなければ裁判所はしてくれません。

[2287: 評判気になるさん]

>>2286さんは、
管理会社らしい居直り解答です。時効の事は理解しておりますが、
原告にはなりません。
被告になった時は逃げられませんので受けざるを得ないでしょう。

[2288: 匿名さん]

>>2287さん
提訴する場合の一般論を述べたつもりですけどね。
原告にならないということはその不正？は認めるということ
ではないんですか。
被告になる時は、相手はいろんな情報をもっているので対抗
するのは難しいでしょうね。
それでも戦うというのであれば、反証できる確たる事実を掴んで
おく必要があるでしょう。

[2289: 匿名さん]

裁判にもっていって、原告には何のメリットがあるんですか。
単にマンションのためですか。
組合員の殆どが同調とか協力もしくは一緒に戦おうとしていない
のに意味がありますか。

[2290: 匿名さん]

自治会と理事会を混同してはだめでしょう。
管理組合の中に自治会を介入させてはだめ。