「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[2241: 匿名さん]

>>2238さん
マンション管理で法令の取り扱いについてはいろいろ解説されてますので
そういったものを調べれば組合員でも十分理解はできますよ。
裁判が絡むのであれば、管理組合も弁護士を立てればいいんではないですか。

[2242: ハゲタカ対策班A]

たとえば、ムダは良くない、という主張に反対の人は少ないでしょう。
でも、まっとうな「雄たけび」が何の意味ももたないケースが結構あるのが分譲マンションの管理組合だと思いますね。どのくらいの割合で、どんな環境だとそうなるのか、相も変わらず謎なのですが。

人生を生き抜くにあたって経済的合理性を重視する世帯ほど、特にマンションの管理費の闇を嫌って、築２０年以内に静かに売却し、出ていくパターンが多いように見受けられます。「管理費ってわかんないわよね」と言っていた婦人は、子ども会の会計担当時に「１円」もズレちゃいけないと友人たちを自宅に招いて役目を果たしていました。数年後、戸建てを注文して退去していきました。

更に築年数がかさんで、今やこういうタイプの人は希少人種。逆に言えば、会計を組合員でしっかり管理していたら優秀な倫理的住人たちを惹きつけていられたかもしれません。他の業務は任せても会計だけは組合で握っとけ、と思う反面、他の業務はいらないから組合の会計だけはちょーだい（当社に委託して！）、という管理会社がありますなあ。これほどに所有者と会社とで「相反」なんですなあ。

[2243: ハゲタカ対策班B]

たとえば、ムダを削って余剰金が出るから管理費値下げもできる、という新理事長が現れたらみんな期待するでしょう。でも、後日、見ず知らずの婦人が「管理費を下げすぎるとマンションの質が落ちるって言うじゃない」と自転車置き場で話しかけてきたりして早速の反撃開始とか。

なぜか値下げは厳禁なんですよ。だからウチでも駐車場利用料の総額の半分とかは修繕積立金に回す規定があります。その他、余った管理費はどんどん修繕積立金へ。そして膨らんだ修繕積立金を待ち構えているのは・・・誰だ、何者だ。

「明朗会計でやっていきましょう」と言われても、大して痛くもかゆくもないのでしょう。会社への支払い金額に水増し分（＝特定組合員に戻ってくる）が含まれているとして、誰が発見、摘発できますか。組合側に会社の経理まで見る資格はないですもんね。

値下げができるマンション、ハゲタカと無縁のマンションにお住まいの方は、組合が努めてきたか、単にラッキーということかも。

[2244: ハゲタカ対策班C]

たとえば、管理費節減の手法として組合が続けてきた大口契約の見直し（合理化）なんかが挙げられますね。でも、注意して下さい。それは最もやってはいけない、手を付けてはならないことかもしれません。

大口契約の例として、管理会社への業務委託、大規模修繕工事での施工監理、清掃業務などがありますが、１０年も同じ契約先なら立派な既得権者と言えるでしょう。契約継続そのものが「金のなる木」に見えて自己目的化し、それに貢献してくれる組合員がいたら有難いことこの上なく、神様のように思えるはずです。こりゃ、優遇せにゃならん。

おい、誰だ、「見直し」とか言い出した奴は。新しい理事長だと？　そんなもん、３ヶ月もあればひねりつぶして処理できるわい。そのために何割かを戻して何年も養ってきた部下が組合におるわい。

長期すぎる契約継続は貴重なお住まいを台無しにしてしまう恐れがあります。かと言って、組合独自で切れる契約（期限付きであってもね）ばかりではないのも、分譲マンションの知られざる実情です。

[2245: ハゲタカ対策班D]

おい、委託料の値上げにようやく組合員から悲鳴の声が上がったらしいぞ。このまま行くと２千万円を超え、さすがに誰でも管理費値上げを予感するわな。

じゃあ、こうしようか。業務ＡとＢは今まで通り○○社で１千万円、業務Ｃは××社で５百万円、業務Ｄは新たに△△さんに来てもらって４５０万円でどうや。全部足して１９５０万円だから大して変わらんけど、あのマンションなら勘違いして喜ぶかもしれんぜ。名付けて「分割錯覚値下げの術」や。秘伝中の秘伝やで。人に言うたらあかん。

３社で入り込めたら次は規約の改造や！

[2246: 著者]

ハゲタカ対策班の物語はフィクションです。実在するマンション、企業とは関係ありません。以上

[2247: 匿名さん]

管理費の値下げはマンションの質の低下につながります。
管理費で余剰金が増えればどこかの時点で修繕積立金に振り替えれば
いいんではないですか。
修繕積立金はいくらあっても余ることはないですからね。
しっかりした長期修繕計画表を作成し、それに基づいて工事を行い
積立金の額を決めていく。
当然工事に関しては管理会社はノータッチです。管理組合主導でマンション
管理が行われていれば、工事業者も公平な相見積（同じ条件が基本）を取り
決めることになります。同じ条件での相見積の取り方が判れば簡単なことです。
積立金が多くなれば管理会社に工事が増やされ毟り取られるという発想が理解
できません。
専門委員会の活用を考えて、マンション管理にあたるべきです。当然その委員会
には管理会社は入れません。

[2248: 匿名さん]

管理委託費を値上げするには理由がある筈です。
管理員の実働日数や時間、人員を増やす場合。清掃時間や日数を増やす
場合、各種点検内容のグレードを上げる場合等です。
その場合はその経費について値上げ額を検討していけばいいでしょう。
管理委託費を値上げするというのは、殆ど発生しませんよ。現状の中で
条件を良くする交渉はしていきますけど。

[2249: 匿名さん]

どうやら消費税の値上は本決まりのようですね。
管理費でいえば１，０００万円規模のところで年間２０万円が
目減りすることになります。
委託費等の値下げを検討しなければならないでしょう。
工事費でいえば１億円規模のところで２００万円が税金増と
なりますね。

[2250: 匿名さん]

僅か２％の増税ですが、ちりも積もれば山となるですからね。

[2251: 匿名さん]

僅か２％ですが、経費節約も値上げも行わず、全く同じ条件で管理費を
運用していけば、管理費が１，０００万円のところは１０年後には８１７万円に、
２，０００万円のところは１，６３４万円に目減りします。
その差額分を何で埋めるかですね。
５年後でも約１割が目減りしますから。

[2252:]

消費税は転嫁しないと、国が破綻します。　国が破綻すると管理不全どころではありません。

[2253: 匿名さん]

死ぬまで働き年金など貰うなと言っている国に未来はないよ。

[2254:]

そうです。　このままではマンションだけでなく、国に未来はありません。

[2255: 匿名さん]

しかし年金がでなくなれば国民は生きてはいけなくなる。
若者が僕たちは年金はもらえないとかいって年金は払いたく
ないといっているが、全員老後の蓄えができる筈はないんだけどね。
国民全員が老後の蓄えができればいいんだが、夢物語だね。
政府は餓死させる訳ににはいかないんで手助けをしなければならなくなる。
生活保護を片っ端からやると政府が破たんする。

[2256: 匿名さん]

やはり少子化はだめだね。
中国は１４億、日本は１億をいずれきってしまう。
これじゃあ太刀打ちできない。

[2257: 匿名さん]

しかし修繕積立金はないよりあった方がいいでね。
工事をしなければならないところは築年数の経過とともに
増えてきますから。
修繕積立金は大規模修繕工事だけに使うのではなく、大型設備、
エレベーター、給排水管、消防設備、インターホン、給排水設備、
玄関扉等交換しなければならないものが数多くありますから。

[2258:]

修繕積立金は、大規模修繕をするとき、臨時徴収できれば積み立てなくても構いません。
しかし今は、カネがありから工事をしようになっています。
大規模修繕をする事は、時代遅れで、中規模修繕を重ね、最終は除却という出口戦略が要ります。

[2259: 匿名さん]

大規模修繕工事をしますので１戸当り平均１００万円を徴収しますと
いってすぐ集められるかな。
金があるから工事をするんではなくて、長期修繕計画に基づいて計画的に
工事をするんですよ。

[2260: 周辺住民さん]

>>2258
足りないときは借り入れてはどうでしょう。