「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[2201: 匿名さん]

>標準管理規約は、素人集団であるマンション管理組合が円滑にマンション運営ができるよ>うにすることが目的。

国交省の諮問機関でもあるマンション管理センターがそんなことを
考えて規約のひな形をつくりますかね。

[2202: 匿名さん]

管理会社の横暴に困っているマンションは多いんですね。
組合員が団結すれば簡単に対応できるんですが、それも
難しいんでしょう。
本来は管理組合は管理会社にとってはお客様なんですよね。
本末転倒ですね。

[2203: 評判気になるさん]

>>2202
建前はマンションのコミュニティー形成。本音はコミュニティーの破壊。
マンションのあらゆる情報を一手に把握していて、コントロールしている。

[2204: 匿名さん]

管理会社がマンションのあらゆる情報、特に組合員の
性格等までを把握しているとは思いませんけどね。
マンションの住民にはいろんな方がおられますよ。
本気になれば管理会社に対抗できます。

[2205: 匿名さん]

マンションの住民の方が管理会社のフロントより、高学歴者も
多いし、所得も多いんではないの。
その高学歴者で会社での地位も高く、経験豊富な住民が本気で
対応すればそれについてこない管理会社はリプレイスされるだけ。
ほかの管理会社も新規で委託先が増えるとなると一生懸命努力しますよ。

[2206: 匿名さん]

しかしその優秀な人材がマンション管理に力を
注ぐとも限らないしね。
仕事優先だろうし、マンション管理は他人に丸投げで
いいと思っていると思うよ。
管理費等はたいした金額ではないし。

[2207: 匿名さん]

マンション管理は奥が深いですからね。
それに幅も広いから。
オールマイティな知識と感覚が要求されます。

[2208: マンション検討中さん]

皆さん、うだうだ言ってないで、ちゃんと勉強しましょうね。

[2209: 匿名さん]

反社だから、悪だくみは、朝飯前。

[2210: 匿名さん]

マンション管理　勉強しても　役立たず

[2211: 匿名さん]

マンションコミュニティって、全く役立たず。ぐうたら連中のガス抜きサイトだ。

[2212: 匿名さん]

>>2211さん
だったらあなたが役に立つ情報を提供されたらいかがですか。

[2213: 匿名さん]

標準管理規約によれば、使用料はそれらの管理に要する費用に充当して
残りは修繕積立金に入れるとなってますが、これを管理費に充当しても
いいんでしょうか。やはり規約を改正しなければならないんでしょうか。

[2214: 匿名さん]

批判だけならサルでもできる。
いや反省でしたかね。

[2215: 入居予定さん]

>>2213
標準はあくまで標準です。貴方のマンションで決めればいいでしょう。
一般会計（管理費会計）に余剰が生じた場合は特別会計（修繕積立金会計）に繰り入れるとありますが、
次期の予算案と睨めっこして不足が生じるようであれば剰余金として一班会計（管理費会計）に残してもいいでしょう。
その旨を総会の総会案にしたためて組合員に報告をすれば足ります。

無理をして修繕積立金会計へ剰余金を繰り入れたとすると、修繕積立金を取り崩す羽目になりますのでそのために臨時総会を招集するのはめんどいです。

[2216: 匿名さん]

一般会計の余剰金は特別会計の修繕積立金へ繰り入れるよう管理規約に定められていれば、管理規約に従うには当然です。　管理規約を運用で骨抜きにしてはいけません。

[2217: 匿名さん]

　標準管理規約第６１条第１項の「管理費に余剰」というのは、（使用料収入を含んだ）管理費会計の余剰ではなく、管理費収入（だけ）の余剰でしょう。「管理費」と「管理費会計」を混同している人がいるかもしれない。

　昔、マンション管理センターの報告書に、こんな↓記述があったが、管理規約の規定について書いていない。誤解を招くと思われる。

＜引用＞（「マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理－ 「管理組合の財務会計に関する研究会」報告書 －」, 平成１５年３月, マンション管理センター, ８ページ）
https://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/zaimukaikei.pdf（リンク切れで見れなくなっている。）

　また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。
＜引用、終わり＞

＜参考＞平成２５年度 管理業務主任者試験問題
http://www.kanrikyo.or.jp/kanri/mondaiseikai/pdf/h25.pdf
【問１３】管理組合の会計及び承認に関する次の記述のうち、マンション標準管理規約及びマンション標準管理規約コメント（単棟型）（平成１６年１月２３日国総動第２３２号・国住マ第３７号、国土交通省総合政策局長・同住宅局長通知。以下「マンション標準管理規約」という。）の定めによれば、不適切なものはいくつあるか。

ア　管理組合は、建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査を行うため、必要な範囲内において借入れをすることができる。

イ　駐車場使用料等の使用料は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てることも可能である。

ウ　収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度の管理費に充当することも修繕積立金に充当することも可能である。

エ　管理組合は、管理費等に不足が生じた場合には、総会の決議により、その都度必要な金額の負担を組合員に求めることができる。
----------

平成２５年度 管理業務主任者試験問題正解

問13 １つ
（ウ　不適切。収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。修繕積立金に充当することはできない。＊標準管理規約61条１項）
http://www.law-ed07.com/shiryou/kanri/H25/H25-13.html
＜参考、終わり＞

[2218: 匿名さん]

一般会計と管理費会計が区別できないようなら、マンション管理士失格である。
もっとも、マンション管理士は、会計を知らなくてもできるからね。

[2219: 匿名さん]

ウが不適切というのはすぐ分りますよね。
収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。修繕積立金に充当することはできない。

[2220: 匿名さん]

但し、規約で管理費、修繕積立金それぞれに充当するという
規定があればどちらにも振り替えられます。

[2221: 入居予定さん]

管理組合のお金の流れが理解できないと管理会社、管理組合理事会の動きを理解できない。マンション管理の全てが含まれる。
理事会や管理会社の不正も会計報告より推測する能力がなければ管理のプロとしては役に立ちません。

[2222: 匿名さん]

>標準管理規約第６１条第１項の「管理費に余剰」というのは、（使用料収入を含んだ）管>理費会計の余剰ではなく、管理費収入（だけ）の余剰でしょう。

まさにその通りですね。これを理解してないとごっちゃにしてしまいます。

[2223: 販売関係者さん]

>>2222
収支報告書を見なさい。収入の部計ー支出の部計＝剰余金（次期では前期繰越金）

[2224: 匿名さん]

管理を会計で見た場合単年度だが、マンションは１年で終わらない。
一般会計の余剰が過大なら、毎月の管理費を削減すべき。
一般家庭でも「入るを図りて出るを制す」のは常識。

[2225: 販売関係者さん]

>>2220=ほとんどの組合がこのように融通を利かしている。
>>2224=理想的です。必要費用は最小限に抑えるべきである。管理費の一律値下げ等。

[2226: 匿名さん]

>>2225さん
使用料は管理費と積立金に充当しているマンションが多いのでしょうが、
積立金充当分は期末でないと振り替えができません。
しかし、管理費への充当分は予算化されてないところが多いでしょうが、
予算化されずに使用されているんではないですか。

[2227: 匿名さん]

>>2224さん
管理費に余剰がでるのであれば、貯まった時点で修繕積立金へ
振り替えをすればいいですよ。
総会決議を経ればいいのですから。

[2228: 販売関係者さん]

>>2226
お宅のマンションの収支報告書及び予算書をご確認ください。

[2229: 販売関係者さん]

>>2226　>>2227
一般会計（管理費）会計、特別会計（修繕積立金会計）各々貸借対照表、収支報告（月別含む。）、予算案（月別含む。）、財産目録等が総会案に添付されます。
通常総会は、勿論会計期間終了後２カ月以内ですので、剰余金の繰り入れは理事会で承認されて、実行処理されております。

[2230: 匿名さん]

>>2228さん
１．専用使用料その他敷地及び共用部分等に係る使用料は、それらの管理に要する費用に充　てるほか管理費又は修繕積立金として積み立てる。

うちの管理規約では上記のようになっています。

>>2229さん
　剰余金の繰り入れはご指摘のとおり、理事会で実行処理されています。
前期の総会で予算の承認がされていますので、問題はないと思います。

[2231: 匿名さん]

会計には詳しい方がおられますよね。

[2232: 購入経験者さん]

>>2231
難しくはありません。家計簿で練習しましょう。
私は小遣を上さんからもらうときは少し多めに請求するとくれる事があります。そのときはラッキーだと一人ニヤリとします。これを横領と言うのでしょうか。？

ぃかし、領収書を要求されるとこまります。その時の為にスーパー等で買い物をするときには捨てられたレシート等を拾っておき適当の物で成功する事があります。これも横領でしょうか。？

良妻賢母型の経理に詳しい上さんになるとレシートでは小遣はくれないそうです。この良妻賢母型理事長になると管理能力にたけているのでしょうね。？（笑）

[2233: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[2234: 購入経験者さん]

うちの父ちゃんはバカだから普通預金の帳尻に合わせた残高証明を見せたら信用した。
他の預金から引き出して入金出金を繰り返せば騙せるのです。

[2235: 匿名さん]

管理会社はそんなに悪徳業者が多いんですか？
そんなこと考えたこともないですけど。
うちの場合は恵まれているんですかね。

[2236: 購入経験者さん]

>>2235
たまに横領事件があります。適正化法が施行後も少なくはなったけれどもバカに理事長をさせてはいけないでしょう。

[2237: 購入経験者さん]

>>2235
考えた事がないのはめでたいです。恵まれています。良かったです。

[2238: 匿名さん]

管理業者と管理組合では、知識、経験、法令等の理解に圧倒的な差がある。
たとえは悪いが、悪徳なＪＫビジネス以下の法令知識である。
ただ、管理員には真面目で優秀な方がおり、管理会社社員では惜しい方もいる。
諸法令や管理委託契約、管理規約を悪用するものが出世する、常識外れの会社である。
管理会社は。

[2239: 匿名さん]

組合員にも優秀な人材は数多くいますよ。
そして管理会社にも管業すらの資格ももっていないのが相当数いますからね。

[2240: 匿名さん]

少なくとも管理会社のフロントは最低管業の資格ぐらいは
取るべきだね。
マンション管理のプロとして管理組合から報酬をもらって
営業活動をしているんだから、勉強はしないとね。

[2241: 匿名さん]

>>2238さん
マンション管理で法令の取り扱いについてはいろいろ解説されてますので
そういったものを調べれば組合員でも十分理解はできますよ。
裁判が絡むのであれば、管理組合も弁護士を立てればいいんではないですか。

[2242: ハゲタカ対策班A]

たとえば、ムダは良くない、という主張に反対の人は少ないでしょう。
でも、まっとうな「雄たけび」が何の意味ももたないケースが結構あるのが分譲マンションの管理組合だと思いますね。どのくらいの割合で、どんな環境だとそうなるのか、相も変わらず謎なのですが。

人生を生き抜くにあたって経済的合理性を重視する世帯ほど、特にマンションの管理費の闇を嫌って、築２０年以内に静かに売却し、出ていくパターンが多いように見受けられます。「管理費ってわかんないわよね」と言っていた婦人は、子ども会の会計担当時に「１円」もズレちゃいけないと友人たちを自宅に招いて役目を果たしていました。数年後、戸建てを注文して退去していきました。

更に築年数がかさんで、今やこういうタイプの人は希少人種。逆に言えば、会計を組合員でしっかり管理していたら優秀な倫理的住人たちを惹きつけていられたかもしれません。他の業務は任せても会計だけは組合で握っとけ、と思う反面、他の業務はいらないから組合の会計だけはちょーだい（当社に委託して！）、という管理会社がありますなあ。これほどに所有者と会社とで「相反」なんですなあ。

[2243: ハゲタカ対策班B]

たとえば、ムダを削って余剰金が出るから管理費値下げもできる、という新理事長が現れたらみんな期待するでしょう。でも、後日、見ず知らずの婦人が「管理費を下げすぎるとマンションの質が落ちるって言うじゃない」と自転車置き場で話しかけてきたりして早速の反撃開始とか。

なぜか値下げは厳禁なんですよ。だからウチでも駐車場利用料の総額の半分とかは修繕積立金に回す規定があります。その他、余った管理費はどんどん修繕積立金へ。そして膨らんだ修繕積立金を待ち構えているのは・・・誰だ、何者だ。

「明朗会計でやっていきましょう」と言われても、大して痛くもかゆくもないのでしょう。会社への支払い金額に水増し分（＝特定組合員に戻ってくる）が含まれているとして、誰が発見、摘発できますか。組合側に会社の経理まで見る資格はないですもんね。

値下げができるマンション、ハゲタカと無縁のマンションにお住まいの方は、組合が努めてきたか、単にラッキーということかも。

[2244: ハゲタカ対策班C]

たとえば、管理費節減の手法として組合が続けてきた大口契約の見直し（合理化）なんかが挙げられますね。でも、注意して下さい。それは最もやってはいけない、手を付けてはならないことかもしれません。

大口契約の例として、管理会社への業務委託、大規模修繕工事での施工監理、清掃業務などがありますが、１０年も同じ契約先なら立派な既得権者と言えるでしょう。契約継続そのものが「金のなる木」に見えて自己目的化し、それに貢献してくれる組合員がいたら有難いことこの上なく、神様のように思えるはずです。こりゃ、優遇せにゃならん。

おい、誰だ、「見直し」とか言い出した奴は。新しい理事長だと？　そんなもん、３ヶ月もあればひねりつぶして処理できるわい。そのために何割かを戻して何年も養ってきた部下が組合におるわい。

長期すぎる契約継続は貴重なお住まいを台無しにしてしまう恐れがあります。かと言って、組合独自で切れる契約（期限付きであってもね）ばかりではないのも、分譲マンションの知られざる実情です。

[2245: ハゲタカ対策班D]

おい、委託料の値上げにようやく組合員から悲鳴の声が上がったらしいぞ。このまま行くと２千万円を超え、さすがに誰でも管理費値上げを予感するわな。

じゃあ、こうしようか。業務ＡとＢは今まで通り○○社で１千万円、業務Ｃは××社で５百万円、業務Ｄは新たに△△さんに来てもらって４５０万円でどうや。全部足して１９５０万円だから大して変わらんけど、あのマンションなら勘違いして喜ぶかもしれんぜ。名付けて「分割錯覚値下げの術」や。秘伝中の秘伝やで。人に言うたらあかん。

３社で入り込めたら次は規約の改造や！

[2246: 著者]

ハゲタカ対策班の物語はフィクションです。実在するマンション、企業とは関係ありません。以上

[2247: 匿名さん]

管理費の値下げはマンションの質の低下につながります。
管理費で余剰金が増えればどこかの時点で修繕積立金に振り替えれば
いいんではないですか。
修繕積立金はいくらあっても余ることはないですからね。
しっかりした長期修繕計画表を作成し、それに基づいて工事を行い
積立金の額を決めていく。
当然工事に関しては管理会社はノータッチです。管理組合主導でマンション
管理が行われていれば、工事業者も公平な相見積（同じ条件が基本）を取り
決めることになります。同じ条件での相見積の取り方が判れば簡単なことです。
積立金が多くなれば管理会社に工事が増やされ毟り取られるという発想が理解
できません。
専門委員会の活用を考えて、マンション管理にあたるべきです。当然その委員会
には管理会社は入れません。

[2248: 匿名さん]

管理委託費を値上げするには理由がある筈です。
管理員の実働日数や時間、人員を増やす場合。清掃時間や日数を増やす
場合、各種点検内容のグレードを上げる場合等です。
その場合はその経費について値上げ額を検討していけばいいでしょう。
管理委託費を値上げするというのは、殆ど発生しませんよ。現状の中で
条件を良くする交渉はしていきますけど。

[2249: 匿名さん]

どうやら消費税の値上は本決まりのようですね。
管理費でいえば１，０００万円規模のところで年間２０万円が
目減りすることになります。
委託費等の値下げを検討しなければならないでしょう。
工事費でいえば１億円規模のところで２００万円が税金増と
なりますね。

[2250: 匿名さん]

僅か２％の増税ですが、ちりも積もれば山となるですからね。