「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[2181: 匿名]

>>2172
駐車場は５００戸超分は平置きですので心配いりません。
その他来客用が１５台分は確保してございます。

[2182: 匿名さん]

管理規約が標準管理規約第２９条、第６１条と同じ条文ならば、管理費会計の余剰金を、使用料収入分を超えて修繕積立金会計に繰り入れることができない。繰り入れるなら管理規約を変更しなければならない。

（使用料）
第２９条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。

（管理費等の過不足）
第６１条 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
２ ～

[2183: 匿名]

>>2182
ご指摘ありがとうございます。
第６１条は標準管理規約のままで規約違反です。
過去の会計報告を見ると駐車場使用料を一般（管理費）会計の収入にしたり、特別（修繕積立金）会計に繰り入れ変更したりを繰り返しております。急いで理事会で検討したいと思います。気が付きませんでした。

[2184: 匿名さん]

>>2182さん
標準管理規約をひな形として管理規約を作成しているマンションが
殆どですので、第２９条は規定されてるんではないですか。
第６１条については次期繰越金となる訳ですよね。
駐車場使用料については各戸から毎月徴収するときに、管理費充当分と
修繕積立金充当分に口座を分けて振り込めばいいんですが、現実的には
それはむずかしいですよね。
だから一端管理費の収納口座に入れて期末に余剰金があればその一部を
積立金会計に振り替えることもありますね。
当然普通決議は必要ですけど。

[2185: 匿名さん]

余剰金というか前期繰越金という収入になるんですね。
駐車場使用料のうち一定額を修繕積立金振り替え分として
予算化すればいいんではないでしょうか。
それでもなお余事溶菌というか前期繰越金が増えるのであれば、
どこかの時点で追加振り替えをすればいいでしょう。

[2186: 匿名さん]

管理費会計がマイナスになることはまずないでしょう。
それに分譲時から値上げをしたマンションも殆どないと思いますよ。
修繕積立金は段階的に値上げをしていますけどね。

[2187: 匿名さん]

>管理費会計の余剰金を、使用料収入分を超えて修繕積立金会計に繰り入れることができない。

管理費の収入から支出を引いたのが余剰金ですよね。
積立金に振り替える額については総会に議案として提案すればいいんではないですか。

[2188: 匿名さん]

使用料収入分以上に積立金会計に振り替えることはないかも
しれませんが、毎年の蓄積分でオーバーすることはあるでしょうね。
やはり規約に規定してた方がいいでしょうね。

[2189: 坪単価比較中さん]

>>2182
一般会計の収入に余剰が生じた場合には修繕積立金会計に繰り入れる。
ではどうでしょうか。？

[2190: 匿名さん]

管理規約が標準管理規約第２９条と同じ条文ならば、例えば、機械式駐車場の使用料収入はそれら管理に要する費用である保守費や電気料金の分を引いた残りの全額を修繕積立金会計に繰り入れなければならない。

マンション管理適正化法第九十一条により、国土交通大臣が指定したマンション管理センターの解説書によると、第２９条は、分譲会社が販売戦略として、駐車場使用料を管理費に充当し、管理費の負担額を低く設定しがち、その結果、将来修繕積立金の大幅な増額をめぐって問題となることを避けるための規定ということ。

ある分譲会社の原始規約は、使用料収入を修繕積立金会計に繰り入れなくても良いように、管理費会計で自由に使えるように「ことができる」を追加してある。

（使用料）
第２９条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てることができる。

[2191: 匿名さん]

ゼネコンは規約をゼネコンの都合のいいように作るからな。
ゼネコンの作るものは、前世紀の遺物に近い。自分たち（管理会社）に有利な作文をするから、内容がいい加減どころか、法としての体裁も整っていない。
内容については、理事と監事の区別がついていないものがある。標準管理規約が指針に近いものだとしても、理事の役割と監事の役割を理解していない。バカじゃないのかね。それでも組織人かと言いたくなる。
そんな管理規約を提示しているゼネコン、それは、東〇〇物だ。

[2192: 匿名さん]

>>2189さん
うちの場合はそれぞれの会計に振り替えるとしています。つまり管理費にも
修繕積立金にも振り替えられるようにしています。

[2193: 匿名さん]

>>2190さん
使用料収入は徴収段階ではいったん管理費会計に収納して期末に
修繕積立金に振り替えをします。
毎月の各戸の使用料をそれらの費用に充てた残額を修繕積立金に
振り替えるというのは手続き上は不可能ですからね。

[2194: 匿名さん]

>2189
剰余金を全て振り替えてもいいけど、余裕ももたせないとね。

[2195: 匿名さん]

>>2191さん
管理規約は標準管理規約をひな形として作成されています。
それを基に規約が規定されているのであれば、ゼネコンに
都合のいいようにはなっていないと思いますが。

[2196: 匿名さん]

ひな型はひな型であって、区分所有法等関係法令に反しない限り内容を工夫することができる。ゼネコンは分譲後、自分の系列管理会社が管理組合を言わば手玉に取れるように管理規約の内容を作成することができるのが実情だ。標準管理規約は、素人集団であるマンション管理組合が円滑にマンション運営ができるようにすることが目的。標準管理規約を読む前に、民法を始めとして区分所有法等の関係法令をお読みになることをお勧めする。と同時に、経年化に伴い変化するマンション運営に資するように、点検見直しをしていることが重要だ。

[2197: 匿名さん]

>>2196さん
分譲時に配布される規約は確かに管理会社が作成したものを
分譲者と契約を交わす際に渡されるものです。
その時点で管理規約や細則を吟味する者は殆どいないでしょう。
しかし、どこかの時点で管理規約と各種細則の全面改正をしなければ
ならないと思います。
その時に規約改正専門委員会を設置して、標準管理規約の新設された
ものや、法改正のあったもの、各種細則の追加や変更等を行わなければ
規約等は現実とかけ離れたものとなってしまいます。
改正の際は、標準管理規約をひな形として改定していけば、不条理な
点もみえてくるのではないでしょうか。
改正をする場合は、管理会社は当然ノータッチが条件です。

[2198: 匿名さん]

民法や区分所有法で法改正があったもので、マンション管理に関する
ものは標準管理規約で改正をしています。
それを参考にすればいいんではないですか。

[2199: 匿名さん]

ゼネコンが管理組合を手玉に取るとはどういうことを
いっているんですか。

[2200: 匿名さん]

区分所有法には強行規定と任意規定がありますね。
ただその任意規定というのが規約を改正等する場合
分らない点もあり判断が難しいところもあります。

[2201: 匿名さん]

>標準管理規約は、素人集団であるマンション管理組合が円滑にマンション運営ができるよ>うにすることが目的。

国交省の諮問機関でもあるマンション管理センターがそんなことを
考えて規約のひな形をつくりますかね。

[2202: 匿名さん]

管理会社の横暴に困っているマンションは多いんですね。
組合員が団結すれば簡単に対応できるんですが、それも
難しいんでしょう。
本来は管理組合は管理会社にとってはお客様なんですよね。
本末転倒ですね。

[2203: 評判気になるさん]

>>2202
建前はマンションのコミュニティー形成。本音はコミュニティーの破壊。
マンションのあらゆる情報を一手に把握していて、コントロールしている。

[2204: 匿名さん]

管理会社がマンションのあらゆる情報、特に組合員の
性格等までを把握しているとは思いませんけどね。
マンションの住民にはいろんな方がおられますよ。
本気になれば管理会社に対抗できます。

[2205: 匿名さん]

マンションの住民の方が管理会社のフロントより、高学歴者も
多いし、所得も多いんではないの。
その高学歴者で会社での地位も高く、経験豊富な住民が本気で
対応すればそれについてこない管理会社はリプレイスされるだけ。
ほかの管理会社も新規で委託先が増えるとなると一生懸命努力しますよ。

[2206: 匿名さん]

しかしその優秀な人材がマンション管理に力を
注ぐとも限らないしね。
仕事優先だろうし、マンション管理は他人に丸投げで
いいと思っていると思うよ。
管理費等はたいした金額ではないし。

[2207: 匿名さん]

マンション管理は奥が深いですからね。
それに幅も広いから。
オールマイティな知識と感覚が要求されます。

[2208: マンション検討中さん]

皆さん、うだうだ言ってないで、ちゃんと勉強しましょうね。

[2209: 匿名さん]

反社だから、悪だくみは、朝飯前。

[2210: 匿名さん]

マンション管理　勉強しても　役立たず

[2211: 匿名さん]

マンションコミュニティって、全く役立たず。ぐうたら連中のガス抜きサイトだ。

[2212: 匿名さん]

>>2211さん
だったらあなたが役に立つ情報を提供されたらいかがですか。

[2213: 匿名さん]

標準管理規約によれば、使用料はそれらの管理に要する費用に充当して
残りは修繕積立金に入れるとなってますが、これを管理費に充当しても
いいんでしょうか。やはり規約を改正しなければならないんでしょうか。

[2214: 匿名さん]

批判だけならサルでもできる。
いや反省でしたかね。

[2215: 入居予定さん]

>>2213
標準はあくまで標準です。貴方のマンションで決めればいいでしょう。
一般会計（管理費会計）に余剰が生じた場合は特別会計（修繕積立金会計）に繰り入れるとありますが、
次期の予算案と睨めっこして不足が生じるようであれば剰余金として一班会計（管理費会計）に残してもいいでしょう。
その旨を総会の総会案にしたためて組合員に報告をすれば足ります。

無理をして修繕積立金会計へ剰余金を繰り入れたとすると、修繕積立金を取り崩す羽目になりますのでそのために臨時総会を招集するのはめんどいです。

[2216: 匿名さん]

一般会計の余剰金は特別会計の修繕積立金へ繰り入れるよう管理規約に定められていれば、管理規約に従うには当然です。　管理規約を運用で骨抜きにしてはいけません。

[2217: 匿名さん]

　標準管理規約第６１条第１項の「管理費に余剰」というのは、（使用料収入を含んだ）管理費会計の余剰ではなく、管理費収入（だけ）の余剰でしょう。「管理費」と「管理費会計」を混同している人がいるかもしれない。

　昔、マンション管理センターの報告書に、こんな↓記述があったが、管理規約の規定について書いていない。誤解を招くと思われる。

＜引用＞（「マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理－ 「管理組合の財務会計に関する研究会」報告書 －」, 平成１５年３月, マンション管理センター, ８ページ）
https://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/zaimukaikei.pdf（リンク切れで見れなくなっている。）

　また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。
＜引用、終わり＞

＜参考＞平成２５年度 管理業務主任者試験問題
http://www.kanrikyo.or.jp/kanri/mondaiseikai/pdf/h25.pdf
【問１３】管理組合の会計及び承認に関する次の記述のうち、マンション標準管理規約及びマンション標準管理規約コメント（単棟型）（平成１６年１月２３日国総動第２３２号・国住マ第３７号、国土交通省総合政策局長・同住宅局長通知。以下「マンション標準管理規約」という。）の定めによれば、不適切なものはいくつあるか。

ア　管理組合は、建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査を行うため、必要な範囲内において借入れをすることができる。

イ　駐車場使用料等の使用料は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てることも可能である。

ウ　収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度の管理費に充当することも修繕積立金に充当することも可能である。

エ　管理組合は、管理費等に不足が生じた場合には、総会の決議により、その都度必要な金額の負担を組合員に求めることができる。
----------

平成２５年度 管理業務主任者試験問題正解

問13 １つ
（ウ　不適切。収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。修繕積立金に充当することはできない。＊標準管理規約61条１項）
http://www.law-ed07.com/shiryou/kanri/H25/H25-13.html
＜参考、終わり＞

[2218: 匿名さん]

一般会計と管理費会計が区別できないようなら、マンション管理士失格である。
もっとも、マンション管理士は、会計を知らなくてもできるからね。

[2219: 匿名さん]

ウが不適切というのはすぐ分りますよね。
収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。修繕積立金に充当することはできない。

[2220: 匿名さん]

但し、規約で管理費、修繕積立金それぞれに充当するという
規定があればどちらにも振り替えられます。

[2221: 入居予定さん]

管理組合のお金の流れが理解できないと管理会社、管理組合理事会の動きを理解できない。マンション管理の全てが含まれる。
理事会や管理会社の不正も会計報告より推測する能力がなければ管理のプロとしては役に立ちません。

[2222: 匿名さん]

>標準管理規約第６１条第１項の「管理費に余剰」というのは、（使用料収入を含んだ）管>理費会計の余剰ではなく、管理費収入（だけ）の余剰でしょう。

まさにその通りですね。これを理解してないとごっちゃにしてしまいます。

[2223: 販売関係者さん]

>>2222
収支報告書を見なさい。収入の部計ー支出の部計＝剰余金（次期では前期繰越金）

[2224: 匿名さん]

管理を会計で見た場合単年度だが、マンションは１年で終わらない。
一般会計の余剰が過大なら、毎月の管理費を削減すべき。
一般家庭でも「入るを図りて出るを制す」のは常識。

[2225: 販売関係者さん]

>>2220=ほとんどの組合がこのように融通を利かしている。
>>2224=理想的です。必要費用は最小限に抑えるべきである。管理費の一律値下げ等。

[2226: 匿名さん]

>>2225さん
使用料は管理費と積立金に充当しているマンションが多いのでしょうが、
積立金充当分は期末でないと振り替えができません。
しかし、管理費への充当分は予算化されてないところが多いでしょうが、
予算化されずに使用されているんではないですか。

[2227: 匿名さん]

>>2224さん
管理費に余剰がでるのであれば、貯まった時点で修繕積立金へ
振り替えをすればいいですよ。
総会決議を経ればいいのですから。

[2228: 販売関係者さん]

>>2226
お宅のマンションの収支報告書及び予算書をご確認ください。

[2229: 販売関係者さん]

>>2226　>>2227
一般会計（管理費）会計、特別会計（修繕積立金会計）各々貸借対照表、収支報告（月別含む。）、予算案（月別含む。）、財産目録等が総会案に添付されます。
通常総会は、勿論会計期間終了後２カ月以内ですので、剰余金の繰り入れは理事会で承認されて、実行処理されております。

[2230: 匿名さん]

>>2228さん
１．専用使用料その他敷地及び共用部分等に係る使用料は、それらの管理に要する費用に充　てるほか管理費又は修繕積立金として積み立てる。

うちの管理規約では上記のようになっています。

>>2229さん
　剰余金の繰り入れはご指摘のとおり、理事会で実行処理されています。
前期の総会で予算の承認がされていますので、問題はないと思います。

[2231: 匿名さん]

会計には詳しい方がおられますよね。

[2232: 購入経験者さん]

>>2231
難しくはありません。家計簿で練習しましょう。
私は小遣を上さんからもらうときは少し多めに請求するとくれる事があります。そのときはラッキーだと一人ニヤリとします。これを横領と言うのでしょうか。？

ぃかし、領収書を要求されるとこまります。その時の為にスーパー等で買い物をするときには捨てられたレシート等を拾っておき適当の物で成功する事があります。これも横領でしょうか。？

良妻賢母型の経理に詳しい上さんになるとレシートでは小遣はくれないそうです。この良妻賢母型理事長になると管理能力にたけているのでしょうね。？（笑）

[2233: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[2234: 購入経験者さん]

うちの父ちゃんはバカだから普通預金の帳尻に合わせた残高証明を見せたら信用した。
他の預金から引き出して入金出金を繰り返せば騙せるのです。

[2235: 匿名さん]

管理会社はそんなに悪徳業者が多いんですか？
そんなこと考えたこともないですけど。
うちの場合は恵まれているんですかね。

[2236: 購入経験者さん]

>>2235
たまに横領事件があります。適正化法が施行後も少なくはなったけれどもバカに理事長をさせてはいけないでしょう。

[2237: 購入経験者さん]

>>2235
考えた事がないのはめでたいです。恵まれています。良かったです。

[2238: 匿名さん]

管理業者と管理組合では、知識、経験、法令等の理解に圧倒的な差がある。
たとえは悪いが、悪徳なＪＫビジネス以下の法令知識である。
ただ、管理員には真面目で優秀な方がおり、管理会社社員では惜しい方もいる。
諸法令や管理委託契約、管理規約を悪用するものが出世する、常識外れの会社である。
管理会社は。

[2239: 匿名さん]

組合員にも優秀な人材は数多くいますよ。
そして管理会社にも管業すらの資格ももっていないのが相当数いますからね。

[2240: 匿名さん]

少なくとも管理会社のフロントは最低管業の資格ぐらいは
取るべきだね。
マンション管理のプロとして管理組合から報酬をもらって
営業活動をしているんだから、勉強はしないとね。

[2241: 匿名さん]

>>2238さん
マンション管理で法令の取り扱いについてはいろいろ解説されてますので
そういったものを調べれば組合員でも十分理解はできますよ。
裁判が絡むのであれば、管理組合も弁護士を立てればいいんではないですか。

[2242: ハゲタカ対策班A]

たとえば、ムダは良くない、という主張に反対の人は少ないでしょう。
でも、まっとうな「雄たけび」が何の意味ももたないケースが結構あるのが分譲マンションの管理組合だと思いますね。どのくらいの割合で、どんな環境だとそうなるのか、相も変わらず謎なのですが。

人生を生き抜くにあたって経済的合理性を重視する世帯ほど、特にマンションの管理費の闇を嫌って、築２０年以内に静かに売却し、出ていくパターンが多いように見受けられます。「管理費ってわかんないわよね」と言っていた婦人は、子ども会の会計担当時に「１円」もズレちゃいけないと友人たちを自宅に招いて役目を果たしていました。数年後、戸建てを注文して退去していきました。

更に築年数がかさんで、今やこういうタイプの人は希少人種。逆に言えば、会計を組合員でしっかり管理していたら優秀な倫理的住人たちを惹きつけていられたかもしれません。他の業務は任せても会計だけは組合で握っとけ、と思う反面、他の業務はいらないから組合の会計だけはちょーだい（当社に委託して！）、という管理会社がありますなあ。これほどに所有者と会社とで「相反」なんですなあ。

[2243: ハゲタカ対策班B]

たとえば、ムダを削って余剰金が出るから管理費値下げもできる、という新理事長が現れたらみんな期待するでしょう。でも、後日、見ず知らずの婦人が「管理費を下げすぎるとマンションの質が落ちるって言うじゃない」と自転車置き場で話しかけてきたりして早速の反撃開始とか。

なぜか値下げは厳禁なんですよ。だからウチでも駐車場利用料の総額の半分とかは修繕積立金に回す規定があります。その他、余った管理費はどんどん修繕積立金へ。そして膨らんだ修繕積立金を待ち構えているのは・・・誰だ、何者だ。

「明朗会計でやっていきましょう」と言われても、大して痛くもかゆくもないのでしょう。会社への支払い金額に水増し分（＝特定組合員に戻ってくる）が含まれているとして、誰が発見、摘発できますか。組合側に会社の経理まで見る資格はないですもんね。

値下げができるマンション、ハゲタカと無縁のマンションにお住まいの方は、組合が努めてきたか、単にラッキーということかも。

[2244: ハゲタカ対策班C]

たとえば、管理費節減の手法として組合が続けてきた大口契約の見直し（合理化）なんかが挙げられますね。でも、注意して下さい。それは最もやってはいけない、手を付けてはならないことかもしれません。

大口契約の例として、管理会社への業務委託、大規模修繕工事での施工監理、清掃業務などがありますが、１０年も同じ契約先なら立派な既得権者と言えるでしょう。契約継続そのものが「金のなる木」に見えて自己目的化し、それに貢献してくれる組合員がいたら有難いことこの上なく、神様のように思えるはずです。こりゃ、優遇せにゃならん。

おい、誰だ、「見直し」とか言い出した奴は。新しい理事長だと？　そんなもん、３ヶ月もあればひねりつぶして処理できるわい。そのために何割かを戻して何年も養ってきた部下が組合におるわい。

長期すぎる契約継続は貴重なお住まいを台無しにしてしまう恐れがあります。かと言って、組合独自で切れる契約（期限付きであってもね）ばかりではないのも、分譲マンションの知られざる実情です。

[2245: ハゲタカ対策班D]

おい、委託料の値上げにようやく組合員から悲鳴の声が上がったらしいぞ。このまま行くと２千万円を超え、さすがに誰でも管理費値上げを予感するわな。

じゃあ、こうしようか。業務ＡとＢは今まで通り○○社で１千万円、業務Ｃは××社で５百万円、業務Ｄは新たに△△さんに来てもらって４５０万円でどうや。全部足して１９５０万円だから大して変わらんけど、あのマンションなら勘違いして喜ぶかもしれんぜ。名付けて「分割錯覚値下げの術」や。秘伝中の秘伝やで。人に言うたらあかん。

３社で入り込めたら次は規約の改造や！

[2246: 著者]

ハゲタカ対策班の物語はフィクションです。実在するマンション、企業とは関係ありません。以上

[2247: 匿名さん]

管理費の値下げはマンションの質の低下につながります。
管理費で余剰金が増えればどこかの時点で修繕積立金に振り替えれば
いいんではないですか。
修繕積立金はいくらあっても余ることはないですからね。
しっかりした長期修繕計画表を作成し、それに基づいて工事を行い
積立金の額を決めていく。
当然工事に関しては管理会社はノータッチです。管理組合主導でマンション
管理が行われていれば、工事業者も公平な相見積（同じ条件が基本）を取り
決めることになります。同じ条件での相見積の取り方が判れば簡単なことです。
積立金が多くなれば管理会社に工事が増やされ毟り取られるという発想が理解
できません。
専門委員会の活用を考えて、マンション管理にあたるべきです。当然その委員会
には管理会社は入れません。

[2248: 匿名さん]

管理委託費を値上げするには理由がある筈です。
管理員の実働日数や時間、人員を増やす場合。清掃時間や日数を増やす
場合、各種点検内容のグレードを上げる場合等です。
その場合はその経費について値上げ額を検討していけばいいでしょう。
管理委託費を値上げするというのは、殆ど発生しませんよ。現状の中で
条件を良くする交渉はしていきますけど。

[2249: 匿名さん]

どうやら消費税の値上は本決まりのようですね。
管理費でいえば１，０００万円規模のところで年間２０万円が
目減りすることになります。
委託費等の値下げを検討しなければならないでしょう。
工事費でいえば１億円規模のところで２００万円が税金増と
なりますね。

[2250: 匿名さん]

僅か２％の増税ですが、ちりも積もれば山となるですからね。

[2251: 匿名さん]

僅か２％ですが、経費節約も値上げも行わず、全く同じ条件で管理費を
運用していけば、管理費が１，０００万円のところは１０年後には８１７万円に、
２，０００万円のところは１，６３４万円に目減りします。
その差額分を何で埋めるかですね。
５年後でも約１割が目減りしますから。

[2252:]

消費税は転嫁しないと、国が破綻します。　国が破綻すると管理不全どころではありません。

[2253: 匿名さん]

死ぬまで働き年金など貰うなと言っている国に未来はないよ。

[2254:]

そうです。　このままではマンションだけでなく、国に未来はありません。

[2255: 匿名さん]

しかし年金がでなくなれば国民は生きてはいけなくなる。
若者が僕たちは年金はもらえないとかいって年金は払いたく
ないといっているが、全員老後の蓄えができる筈はないんだけどね。
国民全員が老後の蓄えができればいいんだが、夢物語だね。
政府は餓死させる訳ににはいかないんで手助けをしなければならなくなる。
生活保護を片っ端からやると政府が破たんする。

[2256: 匿名さん]

やはり少子化はだめだね。
中国は１４億、日本は１億をいずれきってしまう。
これじゃあ太刀打ちできない。

[2257: 匿名さん]

しかし修繕積立金はないよりあった方がいいでね。
工事をしなければならないところは築年数の経過とともに
増えてきますから。
修繕積立金は大規模修繕工事だけに使うのではなく、大型設備、
エレベーター、給排水管、消防設備、インターホン、給排水設備、
玄関扉等交換しなければならないものが数多くありますから。

[2258:]

修繕積立金は、大規模修繕をするとき、臨時徴収できれば積み立てなくても構いません。
しかし今は、カネがありから工事をしようになっています。
大規模修繕をする事は、時代遅れで、中規模修繕を重ね、最終は除却という出口戦略が要ります。

[2259: 匿名さん]

大規模修繕工事をしますので１戸当り平均１００万円を徴収しますと
いってすぐ集められるかな。
金があるから工事をするんではなくて、長期修繕計画に基づいて計画的に
工事をするんですよ。

[2260: 周辺住民さん]

>>2258
足りないときは借り入れてはどうでしょう。

[2261:]

借りたカネは返す。　これが堅気のすること。
当然、堅気は返済計画も作る。

反社は、返済計画もなしに借りさせる、サラ金並みの悪質さ。
当然、管理組合は破産。　反社は逃げ得。

[2262: 匿名さん]

借りたお金は修繕積立金を値上して返済しなければならなくなります。
短期間（１０年）で返済しなければならなくなるので、現在の積立金
とあわせるとかなりの金額となります。
そしてそのころにはそろそろ大規模修繕工事とは別の大型設備の交換も
考慮にいれて積立金の額を決めていかなければ、大規模修繕工事の返済も
終わらないうちに又大型設備分の借り入れをしなければならなくなる。
やはり計画的に積立金はこつこつと長期間かけてためていった方がいいん
でしょうね。

[2263: 周辺住民さん]

>>2261
返済計画は金融機関が検査しますが、？

[2264: 袋小路（上）]

昔、ある識者が言うには、この適正化法改正で「管理組合側に悪だくみをする者がいなければ」もう業者だけで以前のようなことはできなくなった、らしい。

その後はこの識者の正しさを示すかのごとく、わが組合にも悪だくみ連中がいるので「以前のようなこと」がやれたということじゃないかな。

会計はきちんとしておかないと、と当たり前のことを言ってみせてもその発言の価値もわからないのか、「ウチは駅近で便利だね」と別のことを評価する住民が多い。他の人は黙従。

かみ合わない、の一言に尽きるが、それにしては万事が首尾よくシステマチックに進行していくのよ。輪番の役員も欠けることがまずなく、毎年バトンタッチできてるし。

企業主導の隠れ不良的マンションだと私は見てるけど、テレビでよく取材される「屋上から洪水」みたいなひどい無管理物件に比べれば、逆に完全優良物件と思う人がいてもおかしくないよね。

[2265: 袋小路（下）]

そこで、組合側の実質トップを観察すると「でかい態度」が目につきます。これは管理組合というお客の長は自分なんだという思い込みからきているような。

どうでしょう。管理士さんがこういうマンションで仕事しないといけないという場合に、殿様化した住民トップでも客として丁重に応対せざるをえないでしょう。

これは管理会社も工事関係業者も同じでしょう。これらに対して、のぼせたトップを放置するか、のぼせていても「誰もやりたがらない」管理組合活動を仕切ってくれる人だと感謝するか、しか選択肢がないんですよ。

対決の上で失脚さすとか、話し合いの上で退いてもらうとか、結局トップにも管理士にも会社にも不都合だからか、そりゃ牙をむいて攻撃してきますよ。

行政機関とかも、マンションの中なんてそれで治まっているならいいじゃないか、目くじら立てなさんな、で、ひっそり静かに暮らすか売却して縁切りかなんですよね。

[2266: 周辺住民さん]

>>2262
管理組合が資金不足に陥るのは健全なマンションではありません。

マンションを購入し引き渡しを受けてから１年から３年くらいの組合運営を見ていればそのマンションの将来が見えてきます。

管理会社が有能であっても組合員の資質の良し悪しで決まるのです。総合的に判断して２回目の大規模修膳工事寸前に居残るか買い替えるかを決めた方が賢明でしょう。

私はそれを実行しました。前マンションの売却はギリギリセーフでした。

[2267: 周辺住民さん]

>>265
悪徳組合員と悪徳管理会社が共謀すれば鬼に金棒でしょう。最近はそれに悪徳マンション管理士等が参戦してきた。
それにＮＯを突き付けたのが最高裁の一括受電システム導入に対する２組合員の勝訴がすこしは勇気付けられる。この２名の組合員に感謝したい。

[2268: 匿名さん]

普通全国のマンションで悪徳管理会社や悪徳理事長とかに侵されている
マンションは殆どないのではないですか。
数多いマンションでの出来事ですから、中にはそういうところもあるでしょう。
理事は輪番制で任期をしっかり規約で規定しておくべきです。
一括受電については、全員の承諾がいるだけのことです。一人でも承認しなければ
導入ができないだけのことでしょう。
導入しなければ、マンション総体に損害がでてるんですけどね。１年でも早く導入
すれば専有部分にもメリットはあるんですが、解約できないの、停電があるのとか
マイナス要因ばかりいっていて、結局導入しなければ組合にも、各個人にもその
電気料の割引等の享受はうけられていないんだけど、それが判らないだけのこと。
たった一人の反対のために、どれだけ他のものに迷惑を掛けているのかも分らない
んだろうね。そこまでして反対する理由がわからないね。

[2269: 匿名さん]

一括受電はまず導入することが大切ですよ。
安くなるのは間違いないのだから。
現在は新築のマンションでは最初から導入されているとこも
結構あるしね。
しかし、そういうマンションは最初から電気料金はそんなもんだと思って
いるから安くなっているとは思わないだろうね。

[2270: 周辺住民さん]

一括受電システムが悪いとは誰が言っているのでしょう。

[2271: 匿名さん]

一括受電にきりかえるのが悪いとはいっていないんですよ。
たった一人が反対しているために全員がその恩恵をうけられないと
いっているだけです。
一括受電を導入しているマンションが、停電や契約解除とかで
問題提起された話はあまり聞かないものですから。
もう導入されてからかなりの年月が経ちましたよね。
１０年契約だったらもうその期間は過ぎているんではないですか。
その間、恩恵はうけたんですから。

[2272: 匿名さん]

しかし電力、ガスの自由化はおこなわれましたが、
みなさん個人で自由化の波に参加してますか。

[2273: 匿名さん]

管理組合と管理会社は共存共栄ですよ。
この精神でお互いが尊重しあいマンション管理を
運営していくことが大切です。

[2274: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れをしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての価値に大きく影響してきます。
　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。
　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。
又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

[2275: 匿名さん]

現在はマンションを終の棲家としている者が多いからね。
戸建てからマンションへ引っ越してくる者も多いし。
特に年寄には鍵一つで管理できるし、交通の便や病院、役所、買い物が
便利なとこに住む傾向が強くなっている。
年寄には庭の草むしりも大変。

[2276: 匿名さん]

戸建ては年寄には草取りが疲れるからね。

[2277: 匿名さん]

マンションは建物設備の維持保全をしっかりやっていれば、
住んでいる時は快適に過ごせるし、売却や賃貸のときは
高く売れるし貸せるからね。
子供への相続のときも一緒だよ。
積立金が少々高いとか、業者にぼられるとかは個人にとっては
たいした金額ではないしね。

[2278: 匿名さん]

大規模修繕工事を設計監理方式で行うのは理想的な方法です。
但し、そのコンサルタントが本当にマンション側にたった者
かどうかが問題なのです。
管理会社主導で選定されたコンサルであっては意味がありません。
設計監理方式を批判される方がおられますが、それはコンサルを
上手く活用できていない組合側に問題があるのです。

[2279: 匿名さん]

しかし大規模修繕工事に強い住民がいればいいんだが
いても時間がないので専門委員にはならない。
そこが難しいんですね。

[2280: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期は１３年前後でいいんですよね。