「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[2181: 匿名]

>>2172
駐車場は５００戸超分は平置きですので心配いりません。
その他来客用が１５台分は確保してございます。

[2182: 匿名さん]

管理規約が標準管理規約第２９条、第６１条と同じ条文ならば、管理費会計の余剰金を、使用料収入分を超えて修繕積立金会計に繰り入れることができない。繰り入れるなら管理規約を変更しなければならない。

（使用料）
第２９条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。

（管理費等の過不足）
第６１条 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
２ ～

[2183: 匿名]

>>2182
ご指摘ありがとうございます。
第６１条は標準管理規約のままで規約違反です。
過去の会計報告を見ると駐車場使用料を一般（管理費）会計の収入にしたり、特別（修繕積立金）会計に繰り入れ変更したりを繰り返しております。急いで理事会で検討したいと思います。気が付きませんでした。

[2184: 匿名さん]

>>2182さん
標準管理規約をひな形として管理規約を作成しているマンションが
殆どですので、第２９条は規定されてるんではないですか。
第６１条については次期繰越金となる訳ですよね。
駐車場使用料については各戸から毎月徴収するときに、管理費充当分と
修繕積立金充当分に口座を分けて振り込めばいいんですが、現実的には
それはむずかしいですよね。
だから一端管理費の収納口座に入れて期末に余剰金があればその一部を
積立金会計に振り替えることもありますね。
当然普通決議は必要ですけど。

[2185: 匿名さん]

余剰金というか前期繰越金という収入になるんですね。
駐車場使用料のうち一定額を修繕積立金振り替え分として
予算化すればいいんではないでしょうか。
それでもなお余事溶菌というか前期繰越金が増えるのであれば、
どこかの時点で追加振り替えをすればいいでしょう。

[2186: 匿名さん]

管理費会計がマイナスになることはまずないでしょう。
それに分譲時から値上げをしたマンションも殆どないと思いますよ。
修繕積立金は段階的に値上げをしていますけどね。

[2187: 匿名さん]

>管理費会計の余剰金を、使用料収入分を超えて修繕積立金会計に繰り入れることができない。

管理費の収入から支出を引いたのが余剰金ですよね。
積立金に振り替える額については総会に議案として提案すればいいんではないですか。

[2188: 匿名さん]

使用料収入分以上に積立金会計に振り替えることはないかも
しれませんが、毎年の蓄積分でオーバーすることはあるでしょうね。
やはり規約に規定してた方がいいでしょうね。

[2189: 坪単価比較中さん]

>>2182
一般会計の収入に余剰が生じた場合には修繕積立金会計に繰り入れる。
ではどうでしょうか。？

[2190: 匿名さん]

管理規約が標準管理規約第２９条と同じ条文ならば、例えば、機械式駐車場の使用料収入はそれら管理に要する費用である保守費や電気料金の分を引いた残りの全額を修繕積立金会計に繰り入れなければならない。

マンション管理適正化法第九十一条により、国土交通大臣が指定したマンション管理センターの解説書によると、第２９条は、分譲会社が販売戦略として、駐車場使用料を管理費に充当し、管理費の負担額を低く設定しがち、その結果、将来修繕積立金の大幅な増額をめぐって問題となることを避けるための規定ということ。

ある分譲会社の原始規約は、使用料収入を修繕積立金会計に繰り入れなくても良いように、管理費会計で自由に使えるように「ことができる」を追加してある。

（使用料）
第２９条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てることができる。

[2191: 匿名さん]

ゼネコンは規約をゼネコンの都合のいいように作るからな。
ゼネコンの作るものは、前世紀の遺物に近い。自分たち（管理会社）に有利な作文をするから、内容がいい加減どころか、法としての体裁も整っていない。
内容については、理事と監事の区別がついていないものがある。標準管理規約が指針に近いものだとしても、理事の役割と監事の役割を理解していない。バカじゃないのかね。それでも組織人かと言いたくなる。
そんな管理規約を提示しているゼネコン、それは、東〇〇物だ。

[2192: 匿名さん]

>>2189さん
うちの場合はそれぞれの会計に振り替えるとしています。つまり管理費にも
修繕積立金にも振り替えられるようにしています。

[2193: 匿名さん]

>>2190さん
使用料収入は徴収段階ではいったん管理費会計に収納して期末に
修繕積立金に振り替えをします。
毎月の各戸の使用料をそれらの費用に充てた残額を修繕積立金に
振り替えるというのは手続き上は不可能ですからね。

[2194: 匿名さん]

>2189
剰余金を全て振り替えてもいいけど、余裕ももたせないとね。

[2195: 匿名さん]

>>2191さん
管理規約は標準管理規約をひな形として作成されています。
それを基に規約が規定されているのであれば、ゼネコンに
都合のいいようにはなっていないと思いますが。

[2196: 匿名さん]

ひな型はひな型であって、区分所有法等関係法令に反しない限り内容を工夫することができる。ゼネコンは分譲後、自分の系列管理会社が管理組合を言わば手玉に取れるように管理規約の内容を作成することができるのが実情だ。標準管理規約は、素人集団であるマンション管理組合が円滑にマンション運営ができるようにすることが目的。標準管理規約を読む前に、民法を始めとして区分所有法等の関係法令をお読みになることをお勧めする。と同時に、経年化に伴い変化するマンション運営に資するように、点検見直しをしていることが重要だ。

[2197: 匿名さん]

>>2196さん
分譲時に配布される規約は確かに管理会社が作成したものを
分譲者と契約を交わす際に渡されるものです。
その時点で管理規約や細則を吟味する者は殆どいないでしょう。
しかし、どこかの時点で管理規約と各種細則の全面改正をしなければ
ならないと思います。
その時に規約改正専門委員会を設置して、標準管理規約の新設された
ものや、法改正のあったもの、各種細則の追加や変更等を行わなければ
規約等は現実とかけ離れたものとなってしまいます。
改正の際は、標準管理規約をひな形として改定していけば、不条理な
点もみえてくるのではないでしょうか。
改正をする場合は、管理会社は当然ノータッチが条件です。

[2198: 匿名さん]

民法や区分所有法で法改正があったもので、マンション管理に関する
ものは標準管理規約で改正をしています。
それを参考にすればいいんではないですか。

[2199: 匿名さん]

ゼネコンが管理組合を手玉に取るとはどういうことを
いっているんですか。

[2200: 匿名さん]

区分所有法には強行規定と任意規定がありますね。
ただその任意規定というのが規約を改正等する場合
分らない点もあり判断が難しいところもあります。

[2201: 匿名さん]

>標準管理規約は、素人集団であるマンション管理組合が円滑にマンション運営ができるよ>うにすることが目的。

国交省の諮問機関でもあるマンション管理センターがそんなことを
考えて規約のひな形をつくりますかね。

[2202: 匿名さん]

管理会社の横暴に困っているマンションは多いんですね。
組合員が団結すれば簡単に対応できるんですが、それも
難しいんでしょう。
本来は管理組合は管理会社にとってはお客様なんですよね。
本末転倒ですね。

[2203: 評判気になるさん]

>>2202
建前はマンションのコミュニティー形成。本音はコミュニティーの破壊。
マンションのあらゆる情報を一手に把握していて、コントロールしている。

[2204: 匿名さん]

管理会社がマンションのあらゆる情報、特に組合員の
性格等までを把握しているとは思いませんけどね。
マンションの住民にはいろんな方がおられますよ。
本気になれば管理会社に対抗できます。

[2205: 匿名さん]

マンションの住民の方が管理会社のフロントより、高学歴者も
多いし、所得も多いんではないの。
その高学歴者で会社での地位も高く、経験豊富な住民が本気で
対応すればそれについてこない管理会社はリプレイスされるだけ。
ほかの管理会社も新規で委託先が増えるとなると一生懸命努力しますよ。

[2206: 匿名さん]

しかしその優秀な人材がマンション管理に力を
注ぐとも限らないしね。
仕事優先だろうし、マンション管理は他人に丸投げで
いいと思っていると思うよ。
管理費等はたいした金額ではないし。

[2207: 匿名さん]

マンション管理は奥が深いですからね。
それに幅も広いから。
オールマイティな知識と感覚が要求されます。

[2208: マンション検討中さん]

皆さん、うだうだ言ってないで、ちゃんと勉強しましょうね。

[2209: 匿名さん]

反社だから、悪だくみは、朝飯前。

[2210: 匿名さん]

マンション管理　勉強しても　役立たず

[2211: 匿名さん]

マンションコミュニティって、全く役立たず。ぐうたら連中のガス抜きサイトだ。

[2212: 匿名さん]

>>2211さん
だったらあなたが役に立つ情報を提供されたらいかがですか。

[2213: 匿名さん]

標準管理規約によれば、使用料はそれらの管理に要する費用に充当して
残りは修繕積立金に入れるとなってますが、これを管理費に充当しても
いいんでしょうか。やはり規約を改正しなければならないんでしょうか。

[2214: 匿名さん]

批判だけならサルでもできる。
いや反省でしたかね。

[2215: 入居予定さん]

>>2213
標準はあくまで標準です。貴方のマンションで決めればいいでしょう。
一般会計（管理費会計）に余剰が生じた場合は特別会計（修繕積立金会計）に繰り入れるとありますが、
次期の予算案と睨めっこして不足が生じるようであれば剰余金として一班会計（管理費会計）に残してもいいでしょう。
その旨を総会の総会案にしたためて組合員に報告をすれば足ります。

無理をして修繕積立金会計へ剰余金を繰り入れたとすると、修繕積立金を取り崩す羽目になりますのでそのために臨時総会を招集するのはめんどいです。

[2216: 匿名さん]

一般会計の余剰金は特別会計の修繕積立金へ繰り入れるよう管理規約に定められていれば、管理規約に従うには当然です。　管理規約を運用で骨抜きにしてはいけません。

[2217: 匿名さん]

　標準管理規約第６１条第１項の「管理費に余剰」というのは、（使用料収入を含んだ）管理費会計の余剰ではなく、管理費収入（だけ）の余剰でしょう。「管理費」と「管理費会計」を混同している人がいるかもしれない。

　昔、マンション管理センターの報告書に、こんな↓記述があったが、管理規約の規定について書いていない。誤解を招くと思われる。

＜引用＞（「マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理－ 「管理組合の財務会計に関する研究会」報告書 －」, 平成１５年３月, マンション管理センター, ８ページ）
https://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/zaimukaikei.pdf（リンク切れで見れなくなっている。）

　また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。
＜引用、終わり＞

＜参考＞平成２５年度 管理業務主任者試験問題
http://www.kanrikyo.or.jp/kanri/mondaiseikai/pdf/h25.pdf
【問１３】管理組合の会計及び承認に関する次の記述のうち、マンション標準管理規約及びマンション標準管理規約コメント（単棟型）（平成１６年１月２３日国総動第２３２号・国住マ第３７号、国土交通省総合政策局長・同住宅局長通知。以下「マンション標準管理規約」という。）の定めによれば、不適切なものはいくつあるか。

ア　管理組合は、建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査を行うため、必要な範囲内において借入れをすることができる。

イ　駐車場使用料等の使用料は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てることも可能である。

ウ　収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度の管理費に充当することも修繕積立金に充当することも可能である。

エ　管理組合は、管理費等に不足が生じた場合には、総会の決議により、その都度必要な金額の負担を組合員に求めることができる。
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平成２５年度 管理業務主任者試験問題正解

問13 １つ
（ウ　不適切。収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。修繕積立金に充当することはできない。＊標準管理規約61条１項）
http://www.law-ed07.com/shiryou/kanri/H25/H25-13.html
＜参考、終わり＞

[2218: 匿名さん]

一般会計と管理費会計が区別できないようなら、マンション管理士失格である。
もっとも、マンション管理士は、会計を知らなくてもできるからね。

[2219: 匿名さん]

ウが不適切というのはすぐ分りますよね。
収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。修繕積立金に充当することはできない。

[2220: 匿名さん]

但し、規約で管理費、修繕積立金それぞれに充当するという
規定があればどちらにも振り替えられます。

[2221: 入居予定さん]

管理組合のお金の流れが理解できないと管理会社、管理組合理事会の動きを理解できない。マンション管理の全てが含まれる。
理事会や管理会社の不正も会計報告より推測する能力がなければ管理のプロとしては役に立ちません。

[2222: 匿名さん]

>標準管理規約第６１条第１項の「管理費に余剰」というのは、（使用料収入を含んだ）管>理費会計の余剰ではなく、管理費収入（だけ）の余剰でしょう。

まさにその通りですね。これを理解してないとごっちゃにしてしまいます。

[2223: 販売関係者さん]

>>2222
収支報告書を見なさい。収入の部計ー支出の部計＝剰余金（次期では前期繰越金）

[2224: 匿名さん]

管理を会計で見た場合単年度だが、マンションは１年で終わらない。
一般会計の余剰が過大なら、毎月の管理費を削減すべき。
一般家庭でも「入るを図りて出るを制す」のは常識。

[2225: 販売関係者さん]

>>2220=ほとんどの組合がこのように融通を利かしている。
>>2224=理想的です。必要費用は最小限に抑えるべきである。管理費の一律値下げ等。

[2226: 匿名さん]

>>2225さん
使用料は管理費と積立金に充当しているマンションが多いのでしょうが、
積立金充当分は期末でないと振り替えができません。
しかし、管理費への充当分は予算化されてないところが多いでしょうが、
予算化されずに使用されているんではないですか。

[2227: 匿名さん]

>>2224さん
管理費に余剰がでるのであれば、貯まった時点で修繕積立金へ
振り替えをすればいいですよ。
総会決議を経ればいいのですから。

[2228: 販売関係者さん]

>>2226
お宅のマンションの収支報告書及び予算書をご確認ください。

[2229: 販売関係者さん]

>>2226　>>2227
一般会計（管理費）会計、特別会計（修繕積立金会計）各々貸借対照表、収支報告（月別含む。）、予算案（月別含む。）、財産目録等が総会案に添付されます。
通常総会は、勿論会計期間終了後２カ月以内ですので、剰余金の繰り入れは理事会で承認されて、実行処理されております。

[2230: 匿名さん]

>>2228さん
１．専用使用料その他敷地及び共用部分等に係る使用料は、それらの管理に要する費用に充　てるほか管理費又は修繕積立金として積み立てる。

うちの管理規約では上記のようになっています。

>>2229さん
　剰余金の繰り入れはご指摘のとおり、理事会で実行処理されています。
前期の総会で予算の承認がされていますので、問題はないと思います。