マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
「マンション管理士等に質問しよう! Part3」
2151:
匿名さん
[2019-05-26 19:58:58]
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2152:
匿名さん
[2019-05-27 05:55:29]
設備云々より考え方でしょ。
外見まで見たいかどうか。 点検業者からしたら、売上下がるから、目視も重要とか言うと思う。 |
2153:
匿名さん
[2019-05-27 08:36:28]
>>2152さん
消防点検については、今までは日数が3日と予備日1日の計4日 かかっていましたが、現在は各戸の点検日の調整も必要ありませんし、 1日でできるようになりましたから、点検費用が安くなるのは当然ですよ。 居室内に入らず点検するやり方は消防署も認めていますし、導入に関しては 消防署の立ち入り検査を経て承認されました。 |
2154:
匿名さん
[2019-05-28 08:51:25]
消防点検は年2回ありますし、その都度
各部屋の感知器の点検をしますので、居室内の 全てがみられますからね。 それが玄関のインターホンで点検ができるのはいいですよ。 |
2155:
匿名さん
[2019-05-28 10:29:32]
専有部分の修繕は基本的には区分所有者が自由に行うことができます
しかし、集合住宅ということもあり区分所有法で一部制限が加えられました。 それを基に作成されたのが標準管理規約第17条です。 それによると専有部分の修繕で承認が必要なものは、フローリングの交換、 配管・配線工事、エアコンの新設やユニットバスの交換、間取りの変更等と なっています。 これ以外にはどんな工事が承認が必要なんでしょうか。 |
2156:
匿名さん
[2019-05-28 12:01:27]
設計図等の書類を提出して理事会の承認が必要な専有部分の工事は
上記どおりですが、それ以外の工事について、共用部分又は他の 専有部分に影響を及ぼすおそれのある工事については、理事長への 届け出が必要となります。 これは工事業者の立ち入りや資材の搬入、騒音や振動等が発生する ので住民に告知する必要があるからです。 その届け出をしなければならない工事にはどんなものが具体的には あるのでしょうか。 例えばクロスの張り替え、キッチンの交換は必要かもしれません。 |
2157:
匿名さん
[2019-05-28 12:53:14]
専有部分の工事は基本的にはそこの住民に任せればいい。
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2158:
匿名さん
[2019-05-28 18:43:52]
専用使用権のある共用部分の管理で管理組合の責任と負担で
やっているところもあるでしょう。 |
2159:
匿名さん
[2019-05-29 08:26:41]
特に専有部分内にある警報器やガス警報器、インターホン、玄関ドアを
管理組合経費でやっているところはあるでしょう。 その場合は規約か細則で規定しておくべきです。 |
2160:
匿名さん
[2019-05-29 09:31:18]
管理組合会計・・・非営利会計、管理会計中心、非制度会計
非制度会計なので従うべき会計原則は法律には定められていない。 制度会計の会計原則を援用して暗黙のルールとして会計基準を構成している。 企業会計の証券取引法会計の企業会計原則、旧公益法人会計基準の原則を援用している。 つまり、必要に応じて両原則をつまみ食いしているだけのこと。 管理組合会計の会計原則・・・いろんな会計基準をつまみ食い、所謂何でもありの会計) ①真実性の原則(企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用) ②正規の簿記の原則(企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用) ③明瞭製の原則(企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用) ④継続性の原則(企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用) ⑤保守主義の原則(企業会計原則より援用) ⑥重要性の原則(企業会計原則より援用) ⑦予算準拠の原則(旧公益法人会計基準より援用) ⑧目的別会計(旧公益法人会計基準より援用) |
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2161:
匿名さん
[2019-05-29 20:10:57]
所謂管理組合の会計はなんでもありということですね。
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2162:
匿名さん
[2019-05-30 08:42:14]
専有部分の工事は共用部分に影響があるもの以外は
そこの住民が自由にできますよ。 自分の家なんですから。 |
2163:
匿名さん
[2019-05-30 09:13:02]
建物診断を行うメリット
①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。 ②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成 ③故障個所の早期発見ができる。 ④公平な入札や業者選定ができる。 ⑤竣工時の不都合が顕在化できる。 調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、 改修工事の基本仕様(材料や施工方法)等から大規模修繕工事を計画します。 ※工事費の概算額も提出してもらいます。 |
2164:
匿名さん
[2019-05-30 12:59:29]
建物診断をする意味は単なる診断だけでなく、数量調書の作成やそれに
基づく工事費の概算費用の算出までしなければ意味がありません。 大規模修繕工事は悪いところを補修するだけでなく、殆どは予防保全の ためにするものですから。 |
2165:
匿名さん
[2019-05-30 18:44:48]
クローズアップ現代+「“都会のマンション”に異変!あなたはどうする?」
2019年5月30日(木)放送 19:57 ~ 20:42 (45分)NHK総合 いま、都会のマンションに“異変”が起きていることをご存じですか?人気が衰えない新築マンションの平均価格はバブル期以来の高い水準。しかし、その一方で、所有者がいるのに空いたままの「空室数」が過去最高を記録。老朽化に悩む“空洞化マンション”も目立ち始めています。・・・ https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4287/index.html |
2166:
匿名さん
[2019-05-30 20:33:35]
>>2165さん
現在マンションやアパート、建売住宅がどんどん増えていっていますが、 日本の人口はこれから益々減少していきます。 しかし、人間はわがままです。新しいものには飛びつきますが、中古物件は 敬遠します。 貸しビルも同じことで、丸の内でも新築物件へ引っ越し、中古物件は空きが でてきたといわれています。 丸の内でそういう状態ですから、それ以外の土地や地方ではこれから空き マンションや空きビルが多くなるでしょうね。 |
2167:
匿名さん
[2019-05-31 08:46:13]
しかしそれにしてもマンションやアパートは乱立しすぎだね。
空きがでるのは当然のこと。 需要と供給がアンバランスになった結果だな。 |
2168:
匿名
[2019-05-31 09:20:47]
さいごはババ抜き。
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2169:
匿名さん
[2019-05-31 11:48:53]
「大規模修繕工事に関する実態調査について」 国交省が2018年5月に公表
目的 見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで きるようにしたものです。 事前に検討した方がよい主なポイント *工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか(工事費内訳明細で確認) *戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか *設計コンサルタントの業務の量(人・時間)が低く抑えられていないか、特に工事監理 業務の量が低すぎないか *工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討(実態調査で比較) 大規模修繕工事の時期 第1回目 築11年~15年 64.9% 築16年~20年 24,3% 築25年~30年 2.1% 第2回目 築26年~30年 44.2% 築31年~35年 20.9% 築21年~25年 20.5% 第3回目 築41年以上 47.7% 築36年~40年 35.1% 工事金額1戸当り 75万円~100万円 31% 100万円~125万円 25% 50万円~75万円 14% 125万円~150万円 9.6% |
2170:
匿名さん
[2019-06-01 09:32:12]
何故大規模修繕工事や建物設備の維持保全に努めるかといいますと、
住んでいる時は快適なマンションライフをおくるため、売却や相続、 賃貸に出す時はできるだけ資産価値を落とさないためです。 それに大規模修繕工事は悪くなった個所の保全をおこなうのではなく、 殆どは事前保全が目的ですから。 しかしそれそれをやるには修繕積立金が必要です。 |
2171:
匿名
[2019-06-01 10:07:26]
私の専有部70㎡のマンションにに住んでいます。クローズアップ現代をみて、修繕積立金が200円/㎡以上は必要との発言ですが、私の毎月の管理費等(修繕積立金14,000円、管理費14,000円、駐車場使用料18,000円、自転車置場使用料500円 毎月合計46,500円、その他固定支出を合計しますと年金暮らしの世帯にとっては負担が大きいようです。本当に修繕積立金等で200円/㎡もの負担をしなければマンションの管理を維持できないのでしょうか。国の方針は高すぎるようで信用はできません。
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2172:
匿名さん
[2019-06-01 10:43:22]
>>2171さん
70㎡としますと積立金は14,000円になりますが、実際は大規模修繕 工事だけでなく、給排水管の設備や、消防設備、玄関扉、インターホン等の 交換も必要となってきます。 場合によっては、専有部分の配管の更新工事も必要かもしれません。 駐車場使用料の修繕積立金の充当分がどれぐらいあるのか分かりませんが、その 充当次第によっては積立金の額は十分かもしれませんがあなたの文面ではそれが 分りません。しかし、使用料の金額が大きいですからね。機械式駐車場ですと メンテナンス費用がかなりかかりますけど。 だが、機械式駐車場を建直す積立金は必要ないのかもしれません。実際建て替え となるとその期間の代替駐車場の確保をしなければならなくなりますが、その 駐車場の確保はまず不可能ではないでしょうか。 |
2173:
匿名さん
[2019-06-01 11:49:43]
管理費の14,000円も高いですね。
管理員が常時2名とか清掃員の人数とか日数が多いとか コンシェルジェがいるとかのグレードの高いマンション ではないんでしょうか。 それに駐車場使用料が一部管理費に充当されてたら管理費は 更に高いですよね。 |
2174:
匿名さん
[2019-06-01 12:06:21]
駐車場使用料が14,000円ですから、そこそこ
大きな街なんでしょうね。 年金暮らしの方にとっては大変でしょうが、そういうマンションを 購入されたということは、それなりの蓄えもあるんだと思いますよ。 |
2175:
匿名さん
[2019-06-01 12:13:07]
最近の若者は車を持ってませんからね。
駐車場が18000円なら。都会でしょうから、余計に手放すと思いますね。 |
2176:
匿名さん
[2019-06-01 13:57:27]
高齢者は返納するでしょうが、若者は返納はしないでしょう。
車はもってなくて殆ど運転はしたことがない者がレンターカーを 借りての運転は危ないですね。 |
2177:
匿名
[2019-06-01 14:07:20]
駐車場使用料等は管理費会計(一般会計)の収入で、年度末に剰余金として数千万円を修繕積立金会計(特別会計)へ繰り入れています。マンションのグレードはやや劣ります。
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2178:
匿名さん
[2019-06-01 14:29:15]
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2179:
匿名さん
[2019-06-01 20:17:09]
毎年修繕積立金会計に数千万円振り替えるとはすごいですね。
何戸のマンションなんですか。 |
2180:
匿名
[2019-06-01 21:05:55]
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2181:
匿名
[2019-06-01 22:49:04]
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2182:
匿名さん
[2019-06-01 22:50:37]
管理規約が標準管理規約第29条、第61条と同じ条文ならば、管理費会計の余剰金を、使用料収入分を超えて修繕積立金会計に繰り入れることができない。繰り入れるなら管理規約を変更しなければならない。
(使用料) 第29条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料(以下「使用料」という。)は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。 (管理費等の過不足) 第61条 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。 2 ~ |
2183:
匿名
[2019-06-01 23:04:55]
>>2182
ご指摘ありがとうございます。 第61条は標準管理規約のままで規約違反です。 過去の会計報告を見ると駐車場使用料を一般(管理費)会計の収入にしたり、特別(修繕積立金)会計に繰り入れ変更したりを繰り返しております。急いで理事会で検討したいと思います。気が付きませんでした。 |
2184:
匿名さん
[2019-06-02 11:43:01]
>>2182さん
標準管理規約をひな形として管理規約を作成しているマンションが 殆どですので、第29条は規定されてるんではないですか。 第61条については次期繰越金となる訳ですよね。 駐車場使用料については各戸から毎月徴収するときに、管理費充当分と 修繕積立金充当分に口座を分けて振り込めばいいんですが、現実的には それはむずかしいですよね。 だから一端管理費の収納口座に入れて期末に余剰金があればその一部を 積立金会計に振り替えることもありますね。 当然普通決議は必要ですけど。 |
2185:
匿名さん
[2019-06-03 09:50:40]
余剰金というか前期繰越金という収入になるんですね。
駐車場使用料のうち一定額を修繕積立金振り替え分として 予算化すればいいんではないでしょうか。 それでもなお余事溶菌というか前期繰越金が増えるのであれば、 どこかの時点で追加振り替えをすればいいでしょう。 |
2186:
匿名さん
[2019-06-03 10:23:04]
管理費会計がマイナスになることはまずないでしょう。
それに分譲時から値上げをしたマンションも殆どないと思いますよ。 修繕積立金は段階的に値上げをしていますけどね。 |
2187:
匿名さん
[2019-06-03 13:34:04]
>管理費会計の余剰金を、使用料収入分を超えて修繕積立金会計に繰り入れることができない。
管理費の収入から支出を引いたのが余剰金ですよね。 積立金に振り替える額については総会に議案として提案すればいいんではないですか。 |
2188:
匿名さん
[2019-06-03 13:52:15]
使用料収入分以上に積立金会計に振り替えることはないかも
しれませんが、毎年の蓄積分でオーバーすることはあるでしょうね。 やはり規約に規定してた方がいいでしょうね。 |
2189:
坪単価比較中さん
[2019-06-03 18:13:57]
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2190:
匿名さん
[2019-06-03 23:38:05]
管理規約が標準管理規約第29条と同じ条文ならば、例えば、機械式駐車場の使用料収入はそれら管理に要する費用である保守費や電気料金の分を引いた残りの全額を修繕積立金会計に繰り入れなければならない。
マンション管理適正化法第九十一条により、国土交通大臣が指定したマンション管理センターの解説書によると、第29条は、分譲会社が販売戦略として、駐車場使用料を管理費に充当し、管理費の負担額を低く設定しがち、その結果、将来修繕積立金の大幅な増額をめぐって問題となることを避けるための規定ということ。 ある分譲会社の原始規約は、使用料収入を修繕積立金会計に繰り入れなくても良いように、管理費会計で自由に使えるように「ことができる」を追加してある。 (使用料) 第29条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料(以下「使用料」という。)は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てることができる。 |
2191:
匿名さん
[2019-06-04 09:09:41]
ゼネコンは規約をゼネコンの都合のいいように作るからな。
ゼネコンの作るものは、前世紀の遺物に近い。自分たち(管理会社)に有利な作文をするから、内容がいい加減どころか、法としての体裁も整っていない。 内容については、理事と監事の区別がついていないものがある。標準管理規約が指針に近いものだとしても、理事の役割と監事の役割を理解していない。バカじゃないのかね。それでも組織人かと言いたくなる。 そんな管理規約を提示しているゼネコン、それは、東〇〇物だ。 |
2192:
匿名さん
[2019-06-04 09:26:04]
|
2193:
匿名さん
[2019-06-04 09:31:36]
>>2190さん
使用料収入は徴収段階ではいったん管理費会計に収納して期末に 修繕積立金に振り替えをします。 毎月の各戸の使用料をそれらの費用に充てた残額を修繕積立金に 振り替えるというのは手続き上は不可能ですからね。 |
2194:
匿名さん
[2019-06-04 09:33:46]
>2189
剰余金を全て振り替えてもいいけど、余裕ももたせないとね。 |
2195:
匿名さん
[2019-06-04 10:05:41]
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2196:
匿名さん
[2019-06-04 11:51:44]
ひな型はひな型であって、区分所有法等関係法令に反しない限り内容を工夫することができる。ゼネコンは分譲後、自分の系列管理会社が管理組合を言わば手玉に取れるように管理規約の内容を作成することができるのが実情だ。標準管理規約は、素人集団であるマンション管理組合が円滑にマンション運営ができるようにすることが目的。標準管理規約を読む前に、民法を始めとして区分所有法等の関係法令をお読みになることをお勧めする。と同時に、経年化に伴い変化するマンション運営に資するように、点検見直しをしていることが重要だ。
|
2197:
匿名さん
[2019-06-04 12:14:09]
>>2196さん
分譲時に配布される規約は確かに管理会社が作成したものを 分譲者と契約を交わす際に渡されるものです。 その時点で管理規約や細則を吟味する者は殆どいないでしょう。 しかし、どこかの時点で管理規約と各種細則の全面改正をしなければ ならないと思います。 その時に規約改正専門委員会を設置して、標準管理規約の新設された ものや、法改正のあったもの、各種細則の追加や変更等を行わなければ 規約等は現実とかけ離れたものとなってしまいます。 改正の際は、標準管理規約をひな形として改定していけば、不条理な 点もみえてくるのではないでしょうか。 改正をする場合は、管理会社は当然ノータッチが条件です。 |
2198:
匿名さん
[2019-06-04 12:18:03]
民法や区分所有法で法改正があったもので、マンション管理に関する
ものは標準管理規約で改正をしています。 それを参考にすればいいんではないですか。 |
2199:
匿名さん
[2019-06-04 19:28:14]
ゼネコンが管理組合を手玉に取るとはどういうことを
いっているんですか。 |
2200:
匿名さん
[2019-06-05 08:39:52]
区分所有法には強行規定と任意規定がありますね。
ただその任意規定というのが規約を改正等する場合 分らない点もあり判断が難しいところもあります。 |
2201:
匿名さん
[2019-06-05 11:50:13]
>標準管理規約は、素人集団であるマンション管理組合が円滑にマンション運営ができるよ>うにすることが目的。
国交省の諮問機関でもあるマンション管理センターがそんなことを 考えて規約のひな形をつくりますかね。 |
2202:
匿名さん
[2019-06-05 13:02:31]
管理会社の横暴に困っているマンションは多いんですね。
組合員が団結すれば簡単に対応できるんですが、それも 難しいんでしょう。 本来は管理組合は管理会社にとってはお客様なんですよね。 本末転倒ですね。 |
2203:
評判気になるさん
[2019-06-05 13:20:40]
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2204:
匿名さん
[2019-06-06 08:31:54]
管理会社がマンションのあらゆる情報、特に組合員の
性格等までを把握しているとは思いませんけどね。 マンションの住民にはいろんな方がおられますよ。 本気になれば管理会社に対抗できます。 |
2205:
匿名さん
[2019-06-06 13:40:12]
マンションの住民の方が管理会社のフロントより、高学歴者も
多いし、所得も多いんではないの。 その高学歴者で会社での地位も高く、経験豊富な住民が本気で 対応すればそれについてこない管理会社はリプレイスされるだけ。 ほかの管理会社も新規で委託先が増えるとなると一生懸命努力しますよ。 |
2206:
匿名さん
[2019-06-07 08:49:03]
しかしその優秀な人材がマンション管理に力を
注ぐとも限らないしね。 仕事優先だろうし、マンション管理は他人に丸投げで いいと思っていると思うよ。 管理費等はたいした金額ではないし。 |
2207:
匿名さん
[2019-06-07 14:09:12]
マンション管理は奥が深いですからね。
それに幅も広いから。 オールマイティな知識と感覚が要求されます。 |
2208:
マンション検討中さん
[2019-06-07 17:57:33]
皆さん、うだうだ言ってないで、ちゃんと勉強しましょうね。
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2209:
匿名さん
[2019-06-07 19:30:02]
反社だから、悪だくみは、朝飯前。
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2210:
匿名さん
[2019-06-07 20:03:57]
マンション管理 勉強しても 役立たず
|
2211:
匿名さん
[2019-06-07 21:19:17]
マンションコミュニティって、全く役立たず。ぐうたら連中のガス抜きサイトだ。
|
2212:
匿名さん
[2019-06-08 11:07:17]
>>2211さん
だったらあなたが役に立つ情報を提供されたらいかがですか。 |
2213:
匿名さん
[2019-06-08 11:09:47]
標準管理規約によれば、使用料はそれらの管理に要する費用に充当して
残りは修繕積立金に入れるとなってますが、これを管理費に充当しても いいんでしょうか。やはり規約を改正しなければならないんでしょうか。 |
2214:
匿名さん
[2019-06-08 12:04:01]
批判だけならサルでもできる。
いや反省でしたかね。 |
2215:
入居予定さん
[2019-06-08 12:08:20]
>>2213
標準はあくまで標準です。貴方のマンションで決めればいいでしょう。 一般会計(管理費会計)に余剰が生じた場合は特別会計(修繕積立金会計)に繰り入れるとありますが、 次期の予算案と睨めっこして不足が生じるようであれば剰余金として一班会計(管理費会計)に残してもいいでしょう。 その旨を総会の総会案にしたためて組合員に報告をすれば足ります。 無理をして修繕積立金会計へ剰余金を繰り入れたとすると、修繕積立金を取り崩す羽目になりますのでそのために臨時総会を招集するのはめんどいです。 |
2216:
匿名さん
[2019-06-08 14:33:37]
一般会計の余剰金は特別会計の修繕積立金へ繰り入れるよう管理規約に定められていれば、管理規約に従うには当然です。 管理規約を運用で骨抜きにしてはいけません。
|
2217:
匿名さん
[2019-06-08 16:36:04]
標準管理規約第61条第1項の「管理費に余剰」というのは、(使用料収入を含んだ)管理費会計の余剰ではなく、管理費収入(だけ)の余剰でしょう。「管理費」と「管理費会計」を混同している人がいるかもしれない。
昔、マンション管理センターの報告書に、こんな↓記述があったが、管理規約の規定について書いていない。誤解を招くと思われる。 <引用>(「マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理- 「管理組合の財務会計に関する研究会」報告書 -」, 平成15年3月, マンション管理センター, 8ページ) https://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/zaimukaikei.pdf(リンク切れで見れなくなっている。) また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。 <引用、終わり> <参考>平成25年度 管理業務主任者試験問題 http://www.kanrikyo.or.jp/kanri/mondaiseikai/pdf/h25.pdf 【問13】管理組合の会計及び承認に関する次の記述のうち、マンション標準管理規約及びマンション標準管理規約コメント(単棟型)(平成16年1月23日国総動第232号・国住マ第37号、国土交通省総合政策局長・同住宅局長通知。以下「マンション標準管理規約」という。)の定めによれば、不適切なものはいくつあるか。 ア 管理組合は、建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査を行うため、必要な範囲内において借入れをすることができる。 イ 駐車場使用料等の使用料は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てることも可能である。 ウ 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度の管理費に充当することも修繕積立金に充当することも可能である。 エ 管理組合は、管理費等に不足が生じた場合には、総会の決議により、その都度必要な金額の負担を組合員に求めることができる。 ---------- 平成25年度 管理業務主任者試験問題正解 問13 1つ (ウ 不適切。収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。修繕積立金に充当することはできない。*標準管理規約61条1項) http://www.law-ed07.com/shiryou/kanri/H25/H25-13.html <参考、終わり> |
2218:
匿名さん
[2019-06-08 18:47:22]
一般会計と管理費会計が区別できないようなら、マンション管理士失格である。
もっとも、マンション管理士は、会計を知らなくてもできるからね。 |
2219:
匿名さん
[2019-06-08 20:40:36]
ウが不適切というのはすぐ分りますよね。
収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。修繕積立金に充当することはできない。 |
2220:
匿名さん
[2019-06-08 20:49:47]
但し、規約で管理費、修繕積立金それぞれに充当するという
規定があればどちらにも振り替えられます。 |
2221:
入居予定さん
[2019-06-08 20:50:18]
管理組合のお金の流れが理解できないと管理会社、管理組合理事会の動きを理解できない。マンション管理の全てが含まれる。
理事会や管理会社の不正も会計報告より推測する能力がなければ管理のプロとしては役に立ちません。 |
2222:
匿名さん
[2019-06-08 21:01:39]
>標準管理規約第61条第1項の「管理費に余剰」というのは、(使用料収入を含んだ)管>理費会計の余剰ではなく、管理費収入(だけ)の余剰でしょう。
まさにその通りですね。これを理解してないとごっちゃにしてしまいます。 |
2223:
販売関係者さん
[2019-06-08 21:20:37]
>>2222
収支報告書を見なさい。収入の部計ー支出の部計=剰余金(次期では前期繰越金) |
2224:
匿名さん
[2019-06-09 06:16:35]
管理を会計で見た場合単年度だが、マンションは1年で終わらない。
一般会計の余剰が過大なら、毎月の管理費を削減すべき。 一般家庭でも「入るを図りて出るを制す」のは常識。 |
2225:
販売関係者さん
[2019-06-09 09:35:52]
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2226:
匿名さん
[2019-06-09 09:51:04]
>>2225さん
使用料は管理費と積立金に充当しているマンションが多いのでしょうが、 積立金充当分は期末でないと振り替えができません。 しかし、管理費への充当分は予算化されてないところが多いでしょうが、 予算化されずに使用されているんではないですか。 |
2227:
匿名さん
[2019-06-09 10:44:17]
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2228:
販売関係者さん
[2019-06-09 10:48:55]
>>2226
お宅のマンションの収支報告書及び予算書をご確認ください。 |
2229:
販売関係者さん
[2019-06-09 11:06:49]
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2230:
匿名さん
[2019-06-09 12:31:21]
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2231:
匿名さん
[2019-06-09 13:38:31]
会計には詳しい方がおられますよね。
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2232:
購入経験者さん
[2019-06-09 16:57:13]
>>2231
難しくはありません。家計簿で練習しましょう。 私は小遣を上さんからもらうときは少し多めに請求するとくれる事があります。そのときはラッキーだと一人ニヤリとします。これを横領と言うのでしょうか。? ぃかし、領収書を要求されるとこまります。その時の為にスーパー等で買い物をするときには捨てられたレシート等を拾っておき適当の物で成功する事があります。これも横領でしょうか。? 良妻賢母型の経理に詳しい上さんになるとレシートでは小遣はくれないそうです。この良妻賢母型理事長になると管理能力にたけているのでしょうね。?(笑) |
2233:
匿名さん
[2019-06-09 19:10:05]
[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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2234:
購入経験者さん
[2019-06-09 19:57:17]
うちの父ちゃんはバカだから普通預金の帳尻に合わせた残高証明を見せたら信用した。
他の預金から引き出して入金出金を繰り返せば騙せるのです。 |
2235:
匿名さん
[2019-06-09 20:04:06]
管理会社はそんなに悪徳業者が多いんですか?
そんなこと考えたこともないですけど。 うちの場合は恵まれているんですかね。 |
2236:
購入経験者さん
[2019-06-09 20:18:46]
>>2235
たまに横領事件があります。適正化法が施行後も少なくはなったけれどもバカに理事長をさせてはいけないでしょう。 |
2237:
購入経験者さん
[2019-06-09 20:22:57]
>>2235
考えた事がないのはめでたいです。恵まれています。良かったです。 |
2238:
匿名さん
[2019-06-09 20:25:45]
管理業者と管理組合では、知識、経験、法令等の理解に圧倒的な差がある。
たとえは悪いが、悪徳なJKビジネス以下の法令知識である。 ただ、管理員には真面目で優秀な方がおり、管理会社社員では惜しい方もいる。 諸法令や管理委託契約、管理規約を悪用するものが出世する、常識外れの会社である。 管理会社は。 |
2239:
匿名さん
[2019-06-09 20:42:19]
組合員にも優秀な人材は数多くいますよ。
そして管理会社にも管業すらの資格ももっていないのが相当数いますからね。 |
2240:
匿名さん
[2019-06-10 08:46:40]
少なくとも管理会社のフロントは最低管業の資格ぐらいは
取るべきだね。 マンション管理のプロとして管理組合から報酬をもらって 営業活動をしているんだから、勉強はしないとね。 |
2241:
匿名さん
[2019-06-10 09:11:13]
>>2238さん
マンション管理で法令の取り扱いについてはいろいろ解説されてますので そういったものを調べれば組合員でも十分理解はできますよ。 裁判が絡むのであれば、管理組合も弁護士を立てればいいんではないですか。 |
2242:
ハゲタカ対策班A
[2019-06-10 09:21:16]
たとえば、ムダは良くない、という主張に反対の人は少ないでしょう。
でも、まっとうな「雄たけび」が何の意味ももたないケースが結構あるのが分譲マンションの管理組合だと思いますね。どのくらいの割合で、どんな環境だとそうなるのか、相も変わらず謎なのですが。 人生を生き抜くにあたって経済的合理性を重視する世帯ほど、特にマンションの管理費の闇を嫌って、築20年以内に静かに売却し、出ていくパターンが多いように見受けられます。「管理費ってわかんないわよね」と言っていた婦人は、子ども会の会計担当時に「1円」もズレちゃいけないと友人たちを自宅に招いて役目を果たしていました。数年後、戸建てを注文して退去していきました。 更に築年数がかさんで、今やこういうタイプの人は希少人種。逆に言えば、会計を組合員でしっかり管理していたら優秀な倫理的住人たちを惹きつけていられたかもしれません。他の業務は任せても会計だけは組合で握っとけ、と思う反面、他の業務はいらないから組合の会計だけはちょーだい(当社に委託して!)、という管理会社がありますなあ。これほどに所有者と会社とで「相反」なんですなあ。 |
2243:
ハゲタカ対策班B
[2019-06-10 09:48:59]
たとえば、ムダを削って余剰金が出るから管理費値下げもできる、という新理事長が現れたらみんな期待するでしょう。でも、後日、見ず知らずの婦人が「管理費を下げすぎるとマンションの質が落ちるって言うじゃない」と自転車置き場で話しかけてきたりして早速の反撃開始とか。
なぜか値下げは厳禁なんですよ。だからウチでも駐車場利用料の総額の半分とかは修繕積立金に回す規定があります。その他、余った管理費はどんどん修繕積立金へ。そして膨らんだ修繕積立金を待ち構えているのは・・・誰だ、何者だ。 「明朗会計でやっていきましょう」と言われても、大して痛くもかゆくもないのでしょう。会社への支払い金額に水増し分(=特定組合員に戻ってくる)が含まれているとして、誰が発見、摘発できますか。組合側に会社の経理まで見る資格はないですもんね。 値下げができるマンション、ハゲタカと無縁のマンションにお住まいの方は、組合が努めてきたか、単にラッキーということかも。 |
2244:
ハゲタカ対策班C
[2019-06-10 10:11:23]
たとえば、管理費節減の手法として組合が続けてきた大口契約の見直し(合理化)なんかが挙げられますね。でも、注意して下さい。それは最もやってはいけない、手を付けてはならないことかもしれません。
大口契約の例として、管理会社への業務委託、大規模修繕工事での施工監理、清掃業務などがありますが、10年も同じ契約先なら立派な既得権者と言えるでしょう。契約継続そのものが「金のなる木」に見えて自己目的化し、それに貢献してくれる組合員がいたら有難いことこの上なく、神様のように思えるはずです。こりゃ、優遇せにゃならん。 おい、誰だ、「見直し」とか言い出した奴は。新しい理事長だと? そんなもん、3ヶ月もあればひねりつぶして処理できるわい。そのために何割かを戻して何年も養ってきた部下が組合におるわい。 長期すぎる契約継続は貴重なお住まいを台無しにしてしまう恐れがあります。かと言って、組合独自で切れる契約(期限付きであってもね)ばかりではないのも、分譲マンションの知られざる実情です。 |
2245:
ハゲタカ対策班D
[2019-06-10 10:28:01]
おい、委託料の値上げにようやく組合員から悲鳴の声が上がったらしいぞ。このまま行くと2千万円を超え、さすがに誰でも管理費値上げを予感するわな。
じゃあ、こうしようか。業務AとBは今まで通り○○社で1千万円、業務Cは××社で5百万円、業務Dは新たに△△さんに来てもらって450万円でどうや。全部足して1950万円だから大して変わらんけど、あのマンションなら勘違いして喜ぶかもしれんぜ。名付けて「分割錯覚値下げの術」や。秘伝中の秘伝やで。人に言うたらあかん。 3社で入り込めたら次は規約の改造や! |
2246:
著者
[2019-06-10 10:31:55]
ハゲタカ対策班の物語はフィクションです。実在するマンション、企業とは関係ありません。以上
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2247:
匿名さん
[2019-06-10 10:41:40]
管理費の値下げはマンションの質の低下につながります。
管理費で余剰金が増えればどこかの時点で修繕積立金に振り替えれば いいんではないですか。 修繕積立金はいくらあっても余ることはないですからね。 しっかりした長期修繕計画表を作成し、それに基づいて工事を行い 積立金の額を決めていく。 当然工事に関しては管理会社はノータッチです。管理組合主導でマンション 管理が行われていれば、工事業者も公平な相見積(同じ条件が基本)を取り 決めることになります。同じ条件での相見積の取り方が判れば簡単なことです。 積立金が多くなれば管理会社に工事が増やされ毟り取られるという発想が理解 できません。 専門委員会の活用を考えて、マンション管理にあたるべきです。当然その委員会 には管理会社は入れません。 |
2248:
匿名さん
[2019-06-10 11:16:32]
管理委託費を値上げするには理由がある筈です。
管理員の実働日数や時間、人員を増やす場合。清掃時間や日数を増やす 場合、各種点検内容のグレードを上げる場合等です。 その場合はその経費について値上げ額を検討していけばいいでしょう。 管理委託費を値上げするというのは、殆ど発生しませんよ。現状の中で 条件を良くする交渉はしていきますけど。 |
2249:
匿名さん
[2019-06-10 11:49:01]
どうやら消費税の値上は本決まりのようですね。
管理費でいえば1,000万円規模のところで年間20万円が 目減りすることになります。 委託費等の値下げを検討しなければならないでしょう。 工事費でいえば1億円規模のところで200万円が税金増と なりますね。 |
2250:
匿名さん
[2019-06-10 13:26:02]
僅か2%の増税ですが、ちりも積もれば山となるですからね。
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業者に説明を聞いてその判断をするだけでいいんではないですか。
消防点検時に居室内に入らずにするためには、熱感知器とインターホンを
連動させなければなりません。
しかし、いままでは年2回居室内に入り、それも各部屋全ての点検をして
ましたからね。