「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[20651: 匿名さん]

修繕積立基金はそのままのマンションが多いよね。勿体ないんじゃない。利息を計算してみて下さい。

[20652: 購入経験者さん]

損をするよりはいいんじゃないの。

[20653: 匿名さん]

国土交通省のデータによると、２０１５年から建築補修費が２０２３年度では、２３.９％上がっているので、２０１５年に集めた修繕積立金１００万円は利率、－２３．９％で、約７６万円に目減りしているのと同じことになる。これでいいのだろうか。

建設工事費デフレーター - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/jouhouka/sosei_jouhouka_tk4_000112....

○年度次（Excel形式） （令和6年5月31日付け）

建設工事費デフレーター（2015年度基準）
defnendo_240531.xlsx

８３行（ 2023年度（暫定））、Ｓ列（建築補修）⇒ 123.9

[20654: 匿名さん]

>>20652 購入経験者さん
損をしているよ。

[20655: 匿名さん]

修繕積立金は将来のインフレを考慮して資金計画を立てているが、
そのインフレには追い付かず一部のアホ政治家は円安が悪いような表現で日銀の政策のプロに圧力をかけた。
ボンボン育ちの渡欧大卒は圧力に負けて忖度して利上げは危険な時期に利上げしたのが株の大暴落を起こした。
建前は超インフレを抑えるとのことだが、そうは、問屋が卸しません。
一度上げた円も再度急落中で再度為替介入をしなければならなくなる。
取り返しがつかない。
手持ちの組合の剰余資金はほっておくと目減りして大損をするのが理解できない管理者が多い。
不足分は組合員から強制的に徴収できるからそんな甘ちゃんになる。
十分足りたはずの積立金が、
いざ修繕費を見積もらしたら、
人件費と材料費の高騰で資金不足に怠って修繕延期。手持ち資金を預金でほっておけば損をしていることにキズかないあほがいる。開いた口がふさがりません。頭は飾り物ではない。使うものだ。

[20656: 匿名さん]

>>20653 匿名さん

・誤記訂正

（誤）８３行（ 2023年度（暫定））、Ｓ列（建築補修）⇒ 123.9
（正）８３行（ 2023年度（暫定））、Ｒ列（建築補修）⇒ 123.9

[20657: 匿名さん]

輸入品を引き下げたい一念から次期早々の利上げと為替の介入等々を強行した。こんな時期に利上げはしてはいけないと踏んでの投資であるが意に反した。お上のする事には逆らいはしないが判断をあっやまるとどうなるかを知らないのは罪である。利上げ発表後の総裁発言がヘッジファンドの円買いと株売りが頻発して歴史的暴落を招いた。我々は売らないで含み損で住んでいるだけで損益が確定していないので我慢すれば日はまた昇る。しかし、初心者NISA投資の方々は冷静さを失い解約して損をしている方もも多いみたい。私の仲間は売らないで持っている。今回の暴落の回復は戦争と南海大地震がなければ早いと判断している。組合員や組合には損害がないように心がけている。超インフレは嫌でも襲ってきます。

[20658: 購入経験者さん]

専門家ぶって論評をしているが、政府や日銀の担当はプロだよ。判断を誤っているとかいっているが、素人ごときでプロを批判するなよ。
政府はいろいろ検討したうえでの判断なんだよ。素人が懸念していることも当然検討しているよ。
今回は暴落したから売らないといっているが、今まで儲かっていたんならなぜ利確しなかったんだ。その時売却していれば今回の値下げでその資金を使って投資できたんだよ。一体いつになったら利確するんだよ。
回復するといっているが、平均株価が５万円にでもなると思うのかな。それと為替相場も１７０円とか１８０円になるのかな。

[20659: 匿名さん]

>>20653 匿名さん
>国土交通省のデータによると、２０１５年から建築補修費が２０２３年度では、２３.９％上がっているので、２０１５年に集めた修繕積立金１００万円は利率、－２３．９％で、約７６万円に目減りしているのと同じことになる。

○２０１５年の建築補修費：１００　⇒　２０２３年の建築補修費：１２３．９
○２０１５年の修繕積立金：１００　⇒　２０２３年の修繕積立金：１００

１００／１２３．９≒０．８０７　⇒　約８１％　では？

[20660: マンション比較中さん]

>>20659 匿名さん
そうですね。

[20661: 匿名さん]

目減りしている分は修繕費不足にそな得て値上げをしなければならないが、できないので修繕を先遅れに追い込まれている。その間に漏水等のトラブルがないのを祈りたい。

[20662: 匿名さん]

ドル円は放置しておけば２００円はあり得るし天井知らずだ。そうさせないための介入だからできなくなるとどうなるか想像しただけでも恐ろしい。そういう国はたくさんあるよ。大規模修繕どころではない。よって組合の遊ばせている資金を運用した方がいいよ。目減り分くらいは稼げる。

[20663: 匿名さん]

気の利いた理事長は組合の剰余金を運用して管理組合に貢献したいと思っている方は意外と多い。
そんな方が投資に目を向けて下さればマンションは自主性を持った資産価値のあるマンションに代わる。
株式等に投資してはいけないといった法律はない。
能力のある組合であれば積極的に取り組んでみる価値はある。
この歴史的暴落の時はチャンスであることを身をもって体験できる。
めったに起こる事例ではない。

[20664: 購入経験者さん]

今の株価は暴落はしてないよ。暴騰しているといってもいい。日経平均が７，０００円台から４万円台まで暴騰したんだよ。いずれ２万円台に暴落する。為替相場が２００円になるとか言っているようじゃ大した知識はないね。
組合の資産に手を出さずに投資は自分の金でしろ。一度も利確してなくて利益ゼロなのに含み益だけで勝負しているのは笑えるよ。

[20665: 購入経験者さん]

大規模修繕工事費は、３～４年前と比べると４０％以上高騰している。円安による材料その大幅アップや工賃の増が大きな要因だ。
しかし、ここにきて工事費の値上がりは頭打ちとなっている。いずれ落ち着くよ。

[20666: 匿名さん]

>>20665 購入経験者さん
そうであればいいが、その逆だね。人件費を削るかデノミを起こすかだよ。
一時の落ち着きはあるが上がり続けないと日本は破綻する。

[20667: 匿名さん]

株式市場は下落、上昇、急落、急騰、暴落、暴騰、を繰り返しながら右肩上がりに上昇する。従って長期、積立、分散がより利益を上げる確率が高いといわれている。富裕祖で投資をマイナーに考える人物はいない。むしろ積極的である。貧富の差はここから生まれる。

[20668: 匿名さん]

現在の株式市場の変動の動きは日本はひどいが世界的な動きだ。特に米国の国債の逆イールドの解消で市場は恐怖を感じている。その動きはVIX指数がコロナショック時よりも高い。暴落といったのはここ数日間での暴落で史上初めての経験とプロは言っている。ここで株に仕込んだ人は大儲けするはずだ。月曜日からの動きが気にはなるので私は臆病だから静観を決め込んだ。この暴落はハリス候補の台頭も一因とみている。今は世界の経済と政治は複雑すぎる。

[20669: 購入経験者さん]

>株式市場は下落、上昇、急落、急騰、暴落、暴騰、を繰り返しな
>がら右肩上がりに上昇する。
その逆があるのは知ってる？右肩下がりにさがっていく。
日経平均株価が10,000円から40,000円になり、また10,000円になる。株価は上がったり下がったりの繰り返しだよ。

[20670: 匿名さん]

１０年から２０年チャットで調べましょう。短期、中期、長期、、上がったり下がったりしながら上昇している。くだらんけどね。自称であってもプロの投稿ではない。プロの指導的投稿がないし待ちたい。
最近は暴騰暴落の連続で悩ましい。組合資金も一時は１億２千万投資して７０００万円の含み利益が半分になった。また、言われそうだけどね、含み益７０００万円で売ればよかったのにと批判される。そのうち徐々に上昇するし組合員の合意のもとに利確するかも知れないし持ち続けるかもしれない。私は日経平均が３０００円の時の信託を親から相続してそのままにしている。

[20671: 匿名さん]

規約（法律学）にウエートを置いたマンション管理を少しでもいいから政治的発想と経済学にもウエートを置いてもらいたい。さすれば組合員の経済低負担も軽くなる。規約規約と後ろ向きで鬱陶しい。

[20672: 購入経験者さん]

修繕積立金が多少高くなろうが安くなろうが家計にはほとんど影響はないだろう。
積立金の額自体が些少なんだしね。
含み益が7,000万円あったのならその時に利確してた方がよかったね。そしてその資金で下がった株を買う。含み益はなんのプラスにもならない。何故うらないのか理解できない。そしていつ売るのかも分からない。永遠に持ち続けていれば損もしないけどね。

[20673: 匿名さん]

修繕積立金不足で大規模修繕費の節約をせざるを得ないマンションが続出している現実を知らない。
優秀な理事長のマンションでは組合剰余金の投資で費用を捻出している。
できないマンションは値上げで対応しり、借り入れをせざるを得ない事態。
保険も値上げラッシュ。
金融引き締めもできない情勢で地政学リスクや大地震がなければ株が暴騰する勢いであるが。
南海大地震注意報では現在は相場には影響はしていない。
今は買いで売りではない。

[20674: 購入経験者さん]

修繕積立金の値上げ値上げといっているが、今までの平均的な積立金を確保しているマンションであれば、戸当たり17,000円から３０％アップとしても５，０００円程度のことだからね。これでも足りないというのであれば、全国のマンションで大規模修繕工事はできないよ。現在も大幅アップといっているが、大規模修繕工事は行われているしね。知識を知恵に変えて工夫をして工事は現状の積立金の範囲でおこなわれている。積立金を使って投資をしていくばくかの利益を得ても大した金額にはならない。それが分からないあほがいる。

[20675: 匿名さん]

三菱ＵＦＪ信託銀行が、畑違いの、分譲マンション管理組合向け、外部管理者事業を始めるのは、修繕積立金の信託運用の狙いがあるのかも知れませんね？

[20676: 購入経験者さん]

工事をする前の修繕積立金の総額が１０億円でそのうち１億円を投資に回したとしてその利益が５０％でたとしたても税引き後は４，０００万円にしかならない。総額の０．４％になる。
僅か０．４％程度稼いでも住民の負担の軽減にはならない。元数字の小さいマンションでは金額はもっと微々たるものにしかならない。工事は全くしないで全額１０億円を投資に回し稼ぐだけ稼ぐつもりかな。

[20677: 匿名さん]

人件費と物価高騰が怪しい。物価の件は政治問題になるがハリス大統領の誕生で少しは収まる。マンションの老朽化に伴うスラム化等への対応のためには組合資金の保有残を増やすことは重要事項でありそのための組合資金の運用である。目先の事には囚われてはいけない。組合員の負担を少なくして増やす努力が必要。そのための投資。

[20678: 購入経験者さん]

組合員の負担を少なくするために投資で稼ぐ。必ず儲かることが前提となっているね。
目先の事にとらわれてはいけないといっているが、大規模修繕工事や大型設備の更新工事等をやれば積立金を使わなければならないので、いつまでも含み益云々はいっておられないよ。それに投資に回すほど余裕がある修繕積立金をもっているマンションは全国にはほとんどないしね。しっかりした長期修繕計画書の作成はされていないんだろうがね。大規模修繕工事は〇年、給水設備の交換は、エレベーターの更新工事、玄関ドアの交換、消防設備、インターホンの更新等々

[20679: 匿名さん]

われわれ人間の生活をコントロールしているのは誰かを知らないと政治と経済は語るに落ちるのです。

[20680: 匿名さん]

>>20678 購入経験者さん
余剰資金の1０分の1のなのでご心配なく。

[20681: 匿名さん]

今臨時総会が終了。
組合の余剰金は資金を生んでいないとの組合員の苦情に対し、
分譲当時の修繕積立基金は僅かな利息で放置されているのに対して１億２千万の投資で上下の変動にかかわらず３０００万円の含み益が出ている。
これにあやかって、もし当時１２億円を投資していたら３億円の含み益になるとの意見で投資を進めるようにとの組合員の総意で可決されました。
今週の米国株の下落のタイミングを見図って同ファンドを購入することが可決された。お楽しみに報告をお待ちください。
富裕マンションになり組合員が喜ぶのを楽しみにします。

[20682: 購入経験者さん]

大規模修繕工事の計画はないのかな。
怖いマンションだな。

[20683: 購入経験者さん]

楽しみにお待ちください？何を楽しみにしていればいいんだね。よそのマンションの投資のことにはまったく関心がないよ。
工事がされているのかどうかには関心があるけど。

[20684: 匿名さん]

>>20683 購入経験者さん
おまえはアホだ。
お前のために投稿しているのではない。
勘違いするな。
その他の管理の知識を披露すればいいよ。管理についての優秀さは認めている。
非常に良い管理をしてくれそうだ。
私は生粋の商人です。
賛成した組合員はみな喜んでsる。
これからは日本もNISAのお膳立てをした政策の考えに従うものが勝者となる。

[20685: 匿名さん]

管理オタクの意見もごもっともです。
頑張りたまえ。俺は嫌だけど。

[20686: マンション掲示板さん]

マンション専用庭一面に人工芝や虫除けのシートなどを敷いても良いのでしょうか。

[20687: 匿名さん]

>>20682 購入経験者さん
ないマンションは存在しないよ。

[20688: 匿名さん]

>>20686 マンション掲示板さん
どこが悪い。いいに決まっているでしょう。当たり前のことを投稿するなよ。オタクさん？

[20689: テラスハウスです]

こちらはテラスハウスという4戸の家が連なっている特殊な共同住宅（それが６棟合計24戸）で、駐車場など1/24で共有しています。おおよそ築５０年。建物の土地はそれぞれ1/1の土地の上にそれぞれの専有の建物があり、壁のみ隣の家とくっついています。敷地権は存在しません。今までで数回大規模修繕はしています。我がテラスハウスも多分に漏れず修繕積立金が足りなくなり、ギクシャクしております。今、マンション管理組合認定制度を取得するのか、議論しているところです。しかし、そもそもテラスハウスはマンションではなく長屋なのでは、と私は思っているのですが。建物を増築している人、マンションのように建物の共有を主張する人もいて共通認識が持てずにいます。このテラスハウスはマンションなのか、一戸建ての連棟の長屋なのか？調べたいのですが、何をどのように調べたらいいのか？素人の私にお知恵を頂けないでしょうか？よろしくお願いします。

[20690: 職人さん]

バブルの頃は財テクブームで修繕積立金を株式投資や投資信託で運用して潤っていた時代もありました。しかし、バブル崩壊で大損して総会が紛糾、投資信託を提案した理事長や理事がそのマンションに住めなくなったという泣くに泣けない出来事もありました。

この20年ほどでそのようなマンションは皆無になりました。

[20691: 匿名さん]

>>20690 職人さん
バブル崩壊で大損したとは限らないよ。
おお得した投資家もいるよ。
直近の大暴落（歴史的暴落ともいう。）
では仲間では含み益の減少はあったが
ナンピンや、底値買いでおお得しそうな
人が多い。
私はナンピンで切り抜けたのでむしろ利
益が出ている。
組合資金１２億円は投資信託を購入した。もうすでに含み益が出ている。
そのうち投稿します。
今日は外国人の機関投資家の日銀の為替介入で大量の売りを強制させれれて莫大な損を出している。
よって当分は売りがなく暴騰している。戻るまでは尺取虫である。

[20692: 匿名さん]

>>20689 テラスハウスですさん

以下のようになると思います。
１．建築法規上は、「長屋」である（「共同住宅」ではない）。
２．専有部分（構造上、利用上も区分された建物の部分）を有するので、区分所有法に定める「区分所有建物」である。
３．区分所有建物に「人の居住の用に供する専有部分」が１戸以上あれば、マンション管理適正化法に規定する「マンション」に該当する。
４．敷地は分筆され、それぞれの区分所有者が所有している。
５．つまり、「敷地を分有している長屋」（いわゆる「テラスハウス」）形式の「マンション」である。
６．更に、「駐車場など1/24で共有している」ということから、６棟で構成される「団地」である。

[20693: 匿名さん]

>>20690 職人さん
土地と株は含み損位でビビッて売るな
である。
当面の生活費以外は投資しろである。
バブルの崩壊でビビッて売るから損が
確定する。
私は投資分の現金は絶えずナンピン用
に待機させている。（個人用）

[20694: テラスハウスです]

>>20692 匿名さん
ありがとうございます。

[20695: 買い替え検討中さん]

修繕積立金の投資信託での運用を総会議案化し、提案するのが住んでいる組合員主体の理事会ではなく、外部管理者（第三者管理者）なら、大損しても、提案した外部管理者がサヨナラするだけで、組合員の人間関係に禍根を残さず、有望かもしれない？！

＜外部管理者の例＞
https://www.tr.mufg.jp/ippan/release/pdf_mutb/240605_1.pdf
2024年6月5日
　株式会社三菱UFJフィナンシャル・グループ
　三菱UFJ信託銀行株式会社

　株式会社三菱UFJフィナンシャル・グループ（…）の連結子会社である三菱UFJ信託銀行株式会社（…）は、新事業として“マンション管理組合向け外部管理者事業”を開始することといたしました。

１．概要
　事業名称　　　マンション管理組合の外部管理者事業
　事業概要　　　分譲マンションの管理組合における、従来の理事会に代わって、三菱UFJ信
　　　　　　　　託銀行が“外部管理者”を受託
　事業提供開始　2025年度（予定）
　運営主体　　　三菱UFJ信託銀行

[20696: テラスハウスです]

ありがとうございます。

[20697: マンション検討中さん]

修繕積立金の投資については、外部のプロに委託し、提案されたものに対して理事会や専門委員会で検討してきめるのがいいね。住民では責任が取れないよ。

[20698: 匿名さん]

組合資金投資フアンド名
netwingsGSテクノロジー株式フアンドBコース（為替ヘッジなし）
投資年月日２０２４/０８/13（月）
投資金１２億円
基準価格　31,459円
口数　　　38,144口
計算方法
基準価格×口数
31,459×38,144＝1,199,972,096円
口座残金＝27,904円

２０２４/０８/１６（金）評価額
規準価格　33,692円
33,692×38,144=1,285,147,648円
含み益（税金除すく）
85,175,552円

経済指標次第では解約もあり得る。

[20699: テラスハウスです]

>>20692 匿名さん
ありがとうございます。勉強になります。建築法規上は長屋で、しかし、テラスハウスという形式のマンションということですね。マンションの定義やテラスハウスの定義も場面によって変わるんだということが分かりました。

[20700: 匿名さん]

マンション管理において理事長や役員や他の組合員が個人的に責任を負わされるときは規約や区分所有法の規定を守りさえすれば責任を問われることはございませんのでご心配はご無用と存じます。