「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[20641: 購入経験者さん]

一度ぐらいは利益を確定しなさいよ。
含み益だけでは資産は増えないよ。

[20642: 匿名さん]

>>20641 購入経験者さん
候投資家殿。
慌てる乞食はもらいが少ない。
果報は寝て待て( ´艸｀)。

[20643: 匿名さん]

風呂付きのアパートでは、給湯器を使って入浴できる状態にしておくことも大家の義務だ（ABC／PIXTA）

c 弁護士JPニュース
給湯器やエアコンといった賃貸物件に備え付けの設備が前触れなく壊れ、頭を抱えたことのある人は少なくないのではないか。

今年6月、X上で「給湯器が壊れた」というkimijimaticさん（＠image_jpeg）の投稿が大きな話題を呼んだ。話題となった理由のひとつは、kimijimaticさんが管理会社に対し、設備故障などによる“家賃減額”を取り決めた民法上の保障を主張していたためだ。

この投稿はX上で約1500万回表示され、14万件のいいねがついた（2024年8月現在）。
投稿者のkimijimaticさんは、取材に対し、ここまで大きな話題になるとは思っていなかったとしつつ、「対応してくださった管理会社を責めるつもりもなく、スパムリプライ等も多かったことから投稿を削除しようかとも思いましたが、X上での反応を見て『設備故障に伴う家賃減額』について知らない方がとても多いと感じ、投稿内容が誰かの役に立つかもしれないと思いそのままにすることにしました」と話す。

設備故障で家賃が減額？
実際にこの投稿を見て、「賃貸住宅における設備の故障に伴う家賃減額」について調べたという人もいるだろう。

2020年4月より施行された「改正民法」では、借主に責任がある場合を除いて、貸室・設備等の一部滅失（故障など）によって、通常の居住ができなくなれば、家賃がその滅失部分の割合に応じて減額されることとされている（民法611条1項）。

宅地建物取引士と管理業務主任者の資格を持つ貝吹仁哉弁護士によれば、同条項については、実は改正以前から、賃借物が一部滅失した場合には当然に賃料債務が減額されるというのが通説的見解であり、改正法はこの考え方を維持しつつ、賃料減額の対象となる場合を一部滅失に限らず「使用および収益をすることができなくなった場合」と定め、通説を明文化したものであるというのが主な見解だという。

実際の減額割合や免責日数については、民法改正を受けて公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会が「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」 を作成し、あくまでも目安と注意書きをした上で一般公開している。

しかしもちろん、どのような不具合であっても家賃減額の対象になるという訳ではない。

具体的に、家賃の減額措置が認められる例として「電気・ガス・水道が使えない」、「トイレ・風呂が使えない」、「エアコンが作動しない」「雨漏りする」などがあげられるが、電力会社、ガス会社、水道局といった供給元が原因である不具合の場合には減額対象にはならないと、貝吹弁護士は説明する。

「建物が老朽化していることを前提として初めから賃料を安く設定する場合もあるでしょうから、多少不便であるとか見栄えが悪い程度の壁や窓の破損であれば賃料の減額にまでは至らない可能性があります」（貝吹弁護士）

実務上は“代替手段の費用負担”なども
また、家賃の減額ではなく、代替手段の費用負担や代替品の提供という対応が取られる場合もあるという。

「最近では、インターネットが最初から使えることを売りにしている物件で、これに不具合が生じ、借主が急きょ代用したポケットWi-Fiの使用料を貸主が負担したケースもあります。

どんな場合でも、貸主ないし管理会社との間で、『賃料の減額』なのか、『代替手段利用の実費負担』なのか、減額であれば『減額割合』はどうするのかなどを、協議の上で決めていく必要があります。

[20644: 購入経験者さん]

株は上がったところで売り、下がったら買い戻す。
この繰り返しだよ。利益の確定はゼロで含み益だけで自慢しても何にもならない。
それに自分のことでていっばいで組合の投資に関しては二の次発言はだめだね。もういい加減組合のお金を使って投資をするのはやめたほうがいいよ。

[20645: 匿名さん]

植田ショックにコンピュータートラブル
が重なり日本株は大暴落。
組合資金は米国株の投資信託なので被害
は少ない。
長期投資なのでそのまま放置している。
含み益な減少しているが現在解約すると
税金が利益に対して２０％超差し引かれ
るので手取りは２０００万円位にはなる
。
組合員の中からは今追加投資を下意との
意見が殺到している。
イランの出方を見てからにしても遅くは
ないとの提案で保留とした。
臨時総会では承認は得た。
私の投資方法は候はしない。
個人の分は後日投稿する。
含み損がここ２週間で２０００万円減少している。今は買いで売りではない。
個人投資家の狼狽売りが大暴落を起こしていること認識できない人物は投資のは向いていないのでしない方がいい。

[20646: 購入経験者さん]

ところで、あんたはなぜ自分のマンションのことをここで書き込みをしているのかな。
どうせ誇張された書き込みがされていると思うがね。
ここで自分のマンションの積立金を投資に回しているといっているが、組合員にも反発者がいるようだしね。そこまでしてやる必要があるの。
私は個人で株の投資をしているが、早めに売り抜けたので、５，０００万円超の利益を得ることができた。昨日仕込んだのがかなり値上がりをしているので、また笑いがとまらなくなるようだ。今週中には３，０００万円ぐらいは稼げそうだ。
株は短期勝負がいいね。

[20647: 匿名さん]

組合の資金を運用するにはより安全性が求められます。

[20648: 匿名さん]

資金の５分の４を残して一昨日の
相場は一番底とみて買ったが、
怪しい雲行きである。
昨夜の米株も予想に反して急落だ。
二番底は確実だがその先が読めない。
ナンピンを５回繰り返す覚悟だ。
それでも太陽が昇らないときは当分は休憩をさせられる。
一年位は蔵にしまい込む。
儲けは先送れだ。
イランの出方でさらに遅れる可能性が出てきた。
候投資家の投げ売りがさらに進んでいる。
売りつくした時がさらなるチャンスが訪れる。
ここで持ち株を売ったものが敗者となる。
大物フアンドは豊富な資金で待機している様が見えてきた。
その兆候は見えている。
探りの子手ぶりで５分の１を投げてみた。

[20649: 購入経験者さん]

株は毎日上がったり下がったりしている。例えばソフトバンクでいえば、今日の安値は７，１１８円、高値が７，６９０円、１万株の場合は５７２万の差がある。１日でもこれだけの利益が得られるのだから、１年も凍結しておくのはばかげてる。含み益だけにうつつを抜かしていては絶対にもうかることはない。
株の売買は証券会社に５銘柄ぐらい提案をしてもらい、その中から自分で判断して購入価格と時期を決める。提案株については、アナリストの意見もいれてもらう。何も素人が知ったかぶりをしてすべてやる必要はない。
どうも分からないのが、資金だが、それは修繕積立金ではないのか。工事は近々計画はされていないのか。積立金が余っているのなら、別に資金の運用をして儲かる必要はないと思うがね。工事が始まれば元での資金はなくなるよ。

[20650: 匿名さん]

組合剰余金の資産運用をしているのだが、個人資産の運用も報告してみます。個人の件は公開したくはないのですが事情が事情ですので公表してみます。
ソフトバンクグループの株を数か月位前に１株５０００円で１００００株購入しました。
２週間くらい前に１株１１０００円で全株売りました．
現在は７０００円位まで急落しました。昨日の決算報告では赤字幅は縮小したものの上がると見たが急落しています。
買い戻しには次期早々とみて検討中でう。
一昨日の暴落時にはETFを相当購入しました。今は静観中です。
二、三番底があるかもね( ´艸｀)

[20651: 匿名さん]

修繕積立基金はそのままのマンションが多いよね。勿体ないんじゃない。利息を計算してみて下さい。

[20652: 購入経験者さん]

損をするよりはいいんじゃないの。

[20653: 匿名さん]

国土交通省のデータによると、２０１５年から建築補修費が２０２３年度では、２３.９％上がっているので、２０１５年に集めた修繕積立金１００万円は利率、－２３．９％で、約７６万円に目減りしているのと同じことになる。これでいいのだろうか。

建設工事費デフレーター - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/jouhouka/sosei_jouhouka_tk4_000112....

○年度次（Excel形式） （令和6年5月31日付け）

建設工事費デフレーター（2015年度基準）
defnendo_240531.xlsx

８３行（ 2023年度（暫定））、Ｓ列（建築補修）⇒ 123.9

[20654: 匿名さん]

>>20652 購入経験者さん
損をしているよ。

[20655: 匿名さん]

修繕積立金は将来のインフレを考慮して資金計画を立てているが、
そのインフレには追い付かず一部のアホ政治家は円安が悪いような表現で日銀の政策のプロに圧力をかけた。
ボンボン育ちの渡欧大卒は圧力に負けて忖度して利上げは危険な時期に利上げしたのが株の大暴落を起こした。
建前は超インフレを抑えるとのことだが、そうは、問屋が卸しません。
一度上げた円も再度急落中で再度為替介入をしなければならなくなる。
取り返しがつかない。
手持ちの組合の剰余資金はほっておくと目減りして大損をするのが理解できない管理者が多い。
不足分は組合員から強制的に徴収できるからそんな甘ちゃんになる。
十分足りたはずの積立金が、
いざ修繕費を見積もらしたら、
人件費と材料費の高騰で資金不足に怠って修繕延期。手持ち資金を預金でほっておけば損をしていることにキズかないあほがいる。開いた口がふさがりません。頭は飾り物ではない。使うものだ。

[20656: 匿名さん]

>>20653 匿名さん

・誤記訂正

（誤）８３行（ 2023年度（暫定））、Ｓ列（建築補修）⇒ 123.9
（正）８３行（ 2023年度（暫定））、Ｒ列（建築補修）⇒ 123.9

[20657: 匿名さん]

輸入品を引き下げたい一念から次期早々の利上げと為替の介入等々を強行した。こんな時期に利上げはしてはいけないと踏んでの投資であるが意に反した。お上のする事には逆らいはしないが判断をあっやまるとどうなるかを知らないのは罪である。利上げ発表後の総裁発言がヘッジファンドの円買いと株売りが頻発して歴史的暴落を招いた。我々は売らないで含み損で住んでいるだけで損益が確定していないので我慢すれば日はまた昇る。しかし、初心者NISA投資の方々は冷静さを失い解約して損をしている方もも多いみたい。私の仲間は売らないで持っている。今回の暴落の回復は戦争と南海大地震がなければ早いと判断している。組合員や組合には損害がないように心がけている。超インフレは嫌でも襲ってきます。

[20658: 購入経験者さん]

専門家ぶって論評をしているが、政府や日銀の担当はプロだよ。判断を誤っているとかいっているが、素人ごときでプロを批判するなよ。
政府はいろいろ検討したうえでの判断なんだよ。素人が懸念していることも当然検討しているよ。
今回は暴落したから売らないといっているが、今まで儲かっていたんならなぜ利確しなかったんだ。その時売却していれば今回の値下げでその資金を使って投資できたんだよ。一体いつになったら利確するんだよ。
回復するといっているが、平均株価が５万円にでもなると思うのかな。それと為替相場も１７０円とか１８０円になるのかな。

[20659: 匿名さん]

>>20653 匿名さん
>国土交通省のデータによると、２０１５年から建築補修費が２０２３年度では、２３.９％上がっているので、２０１５年に集めた修繕積立金１００万円は利率、－２３．９％で、約７６万円に目減りしているのと同じことになる。

○２０１５年の建築補修費：１００　⇒　２０２３年の建築補修費：１２３．９
○２０１５年の修繕積立金：１００　⇒　２０２３年の修繕積立金：１００

１００／１２３．９≒０．８０７　⇒　約８１％　では？

[20660: マンション比較中さん]

>>20659 匿名さん
そうですね。