「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[20601: 匿名さん]

国立市の住民は東京２３区より高級住宅街と思ってるからなｗ

[20602: 匿名さん]

でも、中央線で人身事故があったら陸の孤島だろ

[20603: 匿名さん]

まあ、立川や拝島よりマシだけど

[20604: 匿名さん]

立川の不良なんか５０年くらい時計が遅れてるからな
水戸の不良から生きた化石って言われてるｗ

[20605: 匿名さん]

c 共同通信
　国土交通省は、各マンションで定める管理規約のモデルとなる「標準管理規約」を改正した。相続や売却で区分所有者が変わった場合、速やかに連絡先などを管理組合に届け出る規定を追加した。所有者の一部と連絡が取れないマンションは増加傾向にあり、管理不全に陥るのを防ぐ狙い。各組合にはモデルに沿った規約の見直しを促す。

　マンションでは、区分所有者自身が居住せず、第三者へ貸し出されたり、空き家になったりしている住戸が増えている。これまでの標準規約には連絡先の届け出に関する明確な規定がなく、新しい所有者がマンションに居住していない場合、管理組合が電話番号や現住所を把握できないことがあった。

　改正した規約は、区分所有者に変更があれば現住所や緊急連絡先を管理組合に届け出るように定めた。組合が管理費徴収などのため、弁護士に依頼するなどして所在を突き止めた場合は、かかった費用を所有者に請求できるとした。

　国交省の2018年度調査では、全国にあるマンションの3.9％で、所有者の所在が分からない空室があった

[20606: 匿名さん]

「自転車置き場の屋根の葺き替え費用は利用者負担で」なんて
思いつき言うなよ、ハゲ修繕委員長
歴代理事長がお前の尻拭いしてるんだからなｗ

[20607: 匿名さん]

水漏れは誰の責任？

c マネーポストWEB 提供
　同じ家に長年住んでいれば、防げないのが経年劣化。分譲マンションで漏水事故が起きた場合、誰の責任になるのか。実際の法律相談に回答する形で、弁護士の竹下正己氏が解説する。

【質問】

　小さな分譲マンションに住んで25年です。管理人がいないので、住人が順番で管理当番をしています。

　入居して10年目、わが家の下を通っている配管に亀裂が入り、下階に水が漏れ、修理代を私が支払いました。しかし、ほかの家が水漏れをしたときはマンションの管理費で支払われていることが最近わかりました。このような水漏れは誰の責任になりますか。管理費で払うものではないのでしょうか。（広島県・73才女性）

【回答】

　マンションの管理規約に特別の定めがないという前提でお答えします。マンションには、各区分所有者が独立して利用する専有部分（主に住戸の部屋）とそれ以外の共用部分（隣室との境界壁、廊下、外壁・上下階とのスラブ等）があります。専有部分は区分所有者が所有し、共用部分は区分所有者全員の共有です。

　事故が専有部分で起きた場合は、その専有部分の区分所有者の責任で解決し、外壁やスラブなど共用部分で起きた場合は、区分所有者全員あるいは管理組合が積み立てた管理費で支払います。もし管理費が不足していれば経費を出し合って対応する必要があります。

　給排水の配管はいろいろなパターンがあるようですが、上下階の間のスラブの上または下を水平に通り、上階もしくは下階の各区画の床下もしくは天井裏から室内の配管（枝管）に接続して、給排水しつつ、パイプシャフトを通って下階に続いているのが一般的です。

　枝管は専有部分内に入り込んでいますから、スラブの上下を経て室内に入ってからの配管に原因がある水漏れは、専有部分内の付属物により起きた事故として専有部分の区分所有者の責任になります。ですので、その区分所有者が修繕費を負担したり、水漏れによって下階の居住者に損害をかければ賠償責任を負います。

　そうではなく、スラブや隣の区画との壁を壊さないと修繕できない場所が原因で起きた漏水は、共用部分に原因があるので、マンション区分所有者全員で修繕費を負担することになります。上階と下階の間に空間があって、そこに配管されている場合は、その中は個々の区分所有者が独立して利用できないので、そこでの漏水事故は共用部分の事故になります。

　一方、ある特定の専有部分だけが利用する給排水の配管で外部に露出しており、他住戸の専有部分を利用することなく点検や修繕ができるような場合には、その専有部分の区分所有者の責任になると思います。あなたの場合も、水漏れの原因がどこにあったかによって責任の所在が変わりますので、そこをまず明確にした上で方針を決めるといいでしょう。

【プロフィール】

竹下正己／1946年大阪生まれ。東京大学法学部卒業。1971年弁護士登録。射手座・B型。

※女性セブン2024年6月27日号

[20608: 匿名さん]

>>20588 匿名さん

この質問の回答が判りにくいのですが・・

結局、個々の事案について判断されるべきもの

で、OKでしょうか？

[20609: 匿名さん]

マンションの維持保全のため、毎月の修繕積立金を値上げする管理組合が増えてきた。値上げしないとむしろ不安だと考える住民も今では少なくないという。しかし、本当に値上げは必要なのか。値上げしない場合は本当に建物の健全性が損なわれてしまうのか──。（＊記事内容は編集部が保証するものではありません。実際のマンションの状況に合わせて情報を参考にしてください）

「報道などの影響で、『修繕費が足りず、マンションが廃墟化の危機になる』と不安を感じる人は少なくない。ただ、それなりの修繕費を徴収し、ある程度の修繕ができていれば、実際にはほとんど問題なく、廃墟化などありえません」

こう言うのは一級建築士でマンションコンサルタントの須藤桂一氏だ。
実際に取り壊された「分譲マンション」はまだ1棟だけ
例えば、報道で確認されている限りでは、全国において取り壊しに至るまで廃墟化した“分譲マンション”の事例は、滋賀県野洲市の「美和コーポB棟（72年築→19年取り壊し）」のたった１棟だけだ。このマンションは管理組合が機能不全に陥っていたため、修繕積立金の徴収もなく、一切修繕が行われていなかったという。

所在不明の法人所有の住戸もあり、取り壊しの10年前から全住民が退去していた、いわば例外中の例外だ。にもかかわらず、この極端な事例を一般化し、築古のマンションはこの事例の予備軍だと指摘するような報道は少なくない。

c 現代ビジネス
住宅ジャーナリストが言う。

「全国には美和コーポが作られた72年築以前のマンションは自主管理物件を含め、おそらく3000棟以上はあるとみられますが、探しても同様の事例はほぼないので、取り壊した後も、メディアはずっと美和コーポの事例を持ち出すのです。確かに条件が悪いリゾートマンションや管理組合が十分に機能していないマンションなど、“予備軍”は存在していると考えられますが、割合的には極めて少ない。

人が住んでいて管理組合がある程度機能し、最低限の維持費が徴収され清掃や最低限の修繕が行われているマンションであれば、過度に心配する必要はありません。積立金が安価に設定されている築古マンションと、修繕積立金の徴収自体がなく、修繕が全く行われていないマンションを、同列で扱うのは完全なミスリードです」

分譲マンションが「廃墟化」しにくいワケ
そもそも分譲マンションは、基本的に利便性のいい地域に存在し、所有者は法的に修繕積立金を支払う義務を負う。仮にその費用が安くても、一定程度の積立金で賄える範囲の修繕工事は実施されていることになる。

前出の住宅ジャーナリストが言う。

「東京都は21年に83年築以前の分譲マンションの管理状況を調査しています。それによると、約950棟のマンションは大規模修繕を実施していないことを理由に『管理不全の兆候あり』としています。しかしこのような物件の多くは、計画的な修繕ではなく、商業ビルなどのように必要性が出てきた時に修繕をするという『事後保全』の考え方で、決して修繕自体がされていないわけではありません。

実際、修繕積立金が月1万円を大きく切るような物件でも中古市場では、周辺相場と変わらない価格で流通しています。都の基準から逸脱するからといって、修繕の考え方が違う物件を『管理不全の兆候』と認定するのはいかがなものでしょうか」

積立金の安い「築古マンション」でも市場で流通
住宅ジャーナリストが続ける。

「少なくともファミリータイプで１万円程度の修繕積立金を徴収して修繕しているマンションでは築古であっても、事実として大きな問題にはなっていません。知識不足から、本来、問題のないことに過剰反応しているだけではないでしょうか。

例えば、リゾートマンションでは、温泉や複数の共用施設があるのに、管理費も手ごろで、築40年を経過しながら修繕積立金の平米単価が100円程度、月々にして5000円前後といったマンションもありますが、建物自体には大きな問題が出ていないようです。おそらく、一般的なマンションのような12~15年周期での大規模修繕は行われてないと考えられますが、短い周期で大袈裟な修繕をしなくても、実際にはさして問題がない証明とも言えます。

修繕積立金の安い1960年代築の旧耐震のマンションの現在の姿が、それ以降に建ったマンションのある程度の行く末を垣間見せているとすれば、過度な心配はいらないのです。

実際、商業ビルや公共施設などの建築物は、必要性が出た時の修繕だけで、周期的な大規模修繕自体、ほぼやっていません。賃貸マンションですら、やらないところも少なくない。生真面目に大事のように捉えているのは分譲マンションだけなのです」(同)

本当は大規模修繕というイベント自体が、売上につながるマンション管理会社などの修繕事業者が、過剰に問題視したファンタジーなのか。

TVが視聴率目当てに“廃墟”を「演出」する方法
前出・須藤氏が言う。

「どんな建物でもいいですが、全体的に見れば、一見、問題がなさそうでも、よく観察すると、部分的にタイルが欠けていたり、コンクリートにひび割れが入っていたりする箇所はあるものです。しかしその部分を3～4つ切り取って、並べられた拡大写真をみると、途端に物件全体が朽ち果てた印象になる。そして『このままだと廃墟化してしまいますよ。早く工事をやりましょう』というように修繕事業者は営業をするのです。

TV番組でも建物に数箇所くらいしかない目立った亀裂や破損の部分を編集で切り出して、あたかも建物全体が朽ちた印象を演出して、『修繕積立金の値上げが必要だ』と、大袈裟に報道しています。しかし、こうした特集をよく見ると、番組内で同じ箇所を何回も使いまわしている。おそらく取材を受けた物件も、そこまで深刻な状態ではないと思います」

コンクリート「ひび割れ」も数万円で補修可能
須藤氏が続ける。

「そもそも、マンションの外壁やコンクリート部分の破損や損壊は余程ではない限り、実際には見かけのインパクトほど補修費用はかかりません。1メートルに満たない亀裂が数ヵ所程度なら、1日作業で数万円程度で補修できます。これを見て、他も危ないから高額な大規模修繕が必要だというのは、全くのナンセンスなのです。必要な箇所を落ち着いて修繕すればいいだけなのです。

お金が足りないと説明されれば、まずは計画が過剰ではないか、費用は適正なのかをセカンドオピニオンなどを利用して疑うべきです。そしてどうしてもお金が足りなければ、数年程度、工期を後ろにずらせばいい。平均的なマンションであれば、その期間に2000万～3000万円は新たに貯まります。それからでも遅くはないのです」

工事をしない心配をする管理会社
また、必要性の低いオーバースペックな工事までも「適切な修繕」として提案されてしまっているなら、問題だ。理事会も専門家でないので、仮に無駄な工事でも、情報格差から、修繕事業者の営利色の強い提案であっても、それを明確に無駄と断定するための判断材料がない。結果、不要な工事が増え、管理組合の会計を悪化させてしまう。

「管理会社は、よく『工事提案をせず、万一のことがあったら責任問題になるから』というのですが、工事を重ねることによる金銭面への負担は問題視しません。維持費上昇によるリセール時の悪影響を説明をしない場合も多い。値上げ分の一部が工事会社を経由して、管理会社へキックバックされる商習慣もあり、正直、悪質と言えます。

そもそも、マンションにおいては、エレベーターや防火設備など重要項目は法定検査がある。それ以外の工事では、工事を実施しないことによって起こる問題で、多額の原状回復費がかかる可能性があるトラブルはほぼありません」（前出の住宅ジャーナリスト）

原状回復までの一時の不都合を耐えるか、ノーリスク志向で、リセールバリューへの悪影響を我慢して、高額な維持費を払い、修繕サイクルの短い大規模修繕による住民負担と金銭負担を受け入れるか、どちらが良いかは冷静に判断されるべきだろう。

「不安商法」にひっかかるマンション住民の“哀れ”
前出の住宅ジャーナリストが言う。

「報道などの影響で、マンションの老朽化問題を過剰に不安視しすぎているのです。マンションの外見がどんなに傷んでいても、その部分の補修や塗装は、足場をかけない範囲では、実はそこまでお金がかからない」

こうした、現状をほとんどの人が知らず「多額の費用がかかるもの」と思い込んで、結果、必要以上に高いカネを支払ってしまうのだ。重要なポイントは、修繕積立金が安いか高いかではなく、無駄遣いされているかどうか。ここをしっかり確認しないと、「大損」することになる。

[20610: 匿名さん]

組合資金運用１億２千万円の本日の基準
価格は３６，５６０円に達しました。
含み益は４千６００万円超になりました
。
組合員からなまだ無駄な組合資産を投資
増額の意見が多数出始めていますが抑え
ています。
小生も多忙につきこのスレを久しぶりに
見ています。
まだまだ組合の休眠資産があり非効率的だとの意見が出ています。
１２億円を投資したならば現在の含み益は４億円を越している資産になります。今から投資を追加しても試算通リにはいかないが参考にはなります。
組合員で話しあって決めたいと思います。

[20611: 匿名さん]

自治会費を支払わない住民に支払いをお願いすることはできますか？ 会費が十分に集まらず困っています…。

c ファイナンシャルフィールド
自治会の会費を負担に感じ加入しない人もいる
自治会に入ると会費の支払いが発生します。地域によっては会費が不要となるケースもありますが、多くの場合で会費を設定し、地域を管理しています。会費の金額は地域によって異なり、年間数千円ほどとしている自治体が多いようですが、毎年かかる費用であるため金銭的な負担を感じている人もいるでしょう。

自治会の会費は、ゴミ捨て場の管理や回覧板の作成などにかかる費用を賄うために利用されていますが、マンションなどの集合住宅に住んでいる場合、共用部にゴミ捨て場が設置されているケースも多く、自治会に入らなくても困らないとして加入しない人もいます。

自治会への加入は法律上義務ではない
自治会への加入は、法律で義務付けられているものではありません。自治会自体が各地域の住民で構成されている任意の団体を指しており、法律上での成立要件が定められていないため、権利能力のない団体とみなされます。
そのため、自治会へ加入するかどうかは本人の自由であり、自治会加入者や管理者が強制できるものではありません。

例えば、賃貸契約時に契約書で自治会への加入を条件付けている場合には、一度加入する必要がありますが、脱退するかどうかは本人の自由です。

そのため、すぐに脱退して会費の支払いを行わなくてもルール上問題ないといえるでしょう。自治会は任意団体であるため、賃貸管理会社側から入居者に再加入を強制する権利もありません。


したがって、賃貸借契約上では加入を必須としても、契約期間中に加入し続ける必要はないといえるでしょう。

自治会への加入を強制してはいけないと認められた裁判事例
自治会への加入を強制できないことは、裁判でも認められているケースがあります。

例えば、平成17年に最高裁により自治会を自由に退会してもよいと認められた裁判事例があります。埼玉県営住宅の自治会と住民のあいだで発生したトラブルで、自治会側が裁判所に訴えを起こした事例です。

住民は、当初自治会費を支払っていましたが、役員に対する不満から支払いをしなくなり、最終的に退会を申し出ました。しかし、自治体側が退会を認めず、未納分の自治会費を支払うよう裁判を起こしたものです。

結果として、最高裁は退会を伝える前の自治会費は支払う必要があるが、住民側からの一方的な申し出でも退会は認められるとしました。

平成26年判決の別の事例では、自治会への加入を何度も迫られた住民側が訴えを起こし、福岡高裁が自治会側に慰謝料の支払いを命じています。

この事例では、自治会に加入しない住民に対して「居住する資格がない」といった内容の文書を渡し、何度も執拗な勧誘を行っていたそうです。住民側は、自治会加入を強制され続けたことで精神的苦痛を与えられたとして訴えを起こし、裁判の結果、不法行為責任が認められ5万円の慰謝料が支払われました。

自治会へ勧誘する行為自体が問題になるわけではありません。ただし、あくまで任意団体であり加入を強制できるものではないことを念頭に、勧誘を行う必要があるでしょう。

自治会費の支払いは強制できない
自治会は任意団体であるため、加入の強制はできません。住民が自治会に加入していないのであれば、自治会費の支払いを強制することもできないでしょう。

自治会と住民との裁判事例によれば、住民に対し自治会を退会する前の会費は支払うよう命じているケースもあるため、加入時点からの未納分があれば、支払ってもらえる可能性があります。

自治会へ加入しているにもかかわらず支払いが行われていない場合には、トラブルを避けるためにもまずは弁護士に相談することを検討しましょう。

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部

ファイナンシャルプランナー

[20612: 匿名さん]

当方のマンションは購入時に自治会費は
区分所有者の支払い義務を規約に規定し
て承認して購入しましたので規約の改正
等でなければ支払い拒否はできない。
収支報告書には自治会費は管理費等との
合計で徴収されて自治会費は自治会口座
へ振り分けているように記録されている
。

[20613: 匿名さん]

>>20612 匿名さん
区分所有権の売却も免れるよ。

[20614: 匿名さん]

大手企業の株主総会に出席した。
前列の中心席にずうずしく座って居た
大学生に社長が年齢を訪ねた。
２２歳と答えた。
社長は２５歳は将来が楽しみだとほめ
た。
年齢を間違えていることも認識してい
ないので、
痴ほうが来たかと思い株価が下落する
と見た。予想通リ下落した。
これが原因かは定かではないが投資家
は細かいところまで見抜いていると実
感した。
現在冷静さを取り戻して元値に回復中
である。
優秀な組合員のいるマンションの理事
長は大変だぞ。
勉強は怠りなく。( ´艸｀)

[20615: 匿名さん]

>>20612 匿名さん

自治会を退会届提出で自治会費支払いがなくなるよ
裁判の判決例を添付し提出した。
しぶしぶ承認したが。

[20616: 匿名さん]

自治会は任意団体、
間違った理屈をこねるな。
管理組合は強制団体。
区分所有法に従う義務が生じるが
管理規約は違法性のある条項が見
受けられるので吟味されるべきで
ある。

[20617: 匿名さん]

法令違反の規約細則や組合運営はいくらでもある
ただし、組合員が「それでいいよ」ならば問題はない
早い話が７階のルーフバルコニーの専用使用権は法令では認めていない
共用部分であるルーフバルコニーは共有者（組合員）全員のものだから、
誰でも使えると書いてある
しかし、規約１４条で「他の部屋の人は使用を自粛してね、お願いよ」的な
ことが書かれていて、それに組合員全員が従ってるので問題ない

[20618: 匿名さん]

うちでも長期政権の理事長が各理事から委任状を取ってほとんど一人理事会で物事を決めている。さすがに理事会議事録に「理事会当日出席者●名、委任状提出者●名」とは記録していないがｗ。管理会社フロントも「組合内部のことなので」のノータッチ主義である。彼らは管理委託料がキチンキチンと入金されればいいだけだからね。

[20619: 評判気になるさん]

管理委託契約書に付いて
私共のマンシｮンは今期、契約書の更改に当たります。

管理会社に対し標準管理委託契約書に準ずる事を申し入れしているが、契約書は管理会社の本部で
全て同じ内容で契約するもので、
違った契約書の内容に出来ない
との回答がフロントが有った、
本来、契約書とは双方の合意の元に行われるそべきであるが、此方が合わせ無ければ成らないのでしょうか？


管理委託契約書
契約書の意味

[20620: 匿名さん]

前回の米国経済指標は雇用統計や物価指数とも株価にとってはポジ?ブな反応で高騰すると読んでいたが、
意に反して米国三指数は反落した。
これ等を受けて日銀は今が円高誘導のチャンス２～３度の為替介入を行い日本株が暴落した。
組合資産運用の信託も少しは含み損害を被ってはいるが今朝は少し反騰している。
神経質な組合員からは日本株の暴落を心配しての苦情じみた口撃派はあったが無視している。
米国の大統領選とロシアの各使用の有無が論議されてはいるが、
あまり心配はしていない。
組合と同じで指導者の高齢化には注意を要する。
現在含み益が５０００万円超で推移している。

[20621: 匿名さん]

>>20619 評判気になるさん

第 12 条第５項は、準拠すべきなのか疑問を感じます。

○マンション標準管理委託契約書（2023年9月11日 改訂）

（有害行為の中止要求）
第 12 条　乙は、管理事務を行うため必要なときは、甲の組合員及びその所有する専有
部分の占有者（以下「組合員等」という。）に対し、甲に代わって、次の各号に掲げ
る行為の中止を求めることができる。
　一 ～

　四　管理事務の適正な遂行に著しく有害な行為（カスタマーハラスメントに該当する
　　行為を含む）

４　前項の報告を行った場合、乙はさらなる中止要求の責務を免れるものとし、その後
の中止等の要求は甲が行うものとする。

５　甲は、前項の場合において、第１項第４号に該当する行為については、その是正の
ために必要な措置を講じるよう努めなければならない。


○マンション標準管理委託契約書コメント

12　第 12 条関係

③　第５項は、カスタマーハラスメントが組合員等と管理業者の使用人等との間で起こ
り、その是正が必ずしも共同の利益とみなされない場合があることから、管理組合に
是正に向けた特段の配慮を求めるために定めたものである。

[20622: 匿名さん]

ここ数週間は経済世界戦争をモニター中でこのスレを見る暇がありません。
現在は米国の女性大統領候補の出現でトランプラリーも落ち着きを取り戻しています。
とばっちりで組合資産も含み益が１０００万円位目減りしました。
当分は手出しにできない経済情勢です。
事態によっては第三次世界大戦の様相も見え隠れしています。
利益確定の時期を判断中です。政治・経済の動きには目が離せません。

[20623: 匿名さん]

ここ二週間の巧妙な為替操作は日銀が俊敏トレーダーを雇ってしているとしか思えない。為替相場を見ていると株価は下がり悔しい思いをしているがその動きはスムーズで芸術的である。国民を襲う物価高に対抗しているようだ。次の日銀政策金利の利下げをしたくてもしにくい今日この頃である。組合資金の含み益も今しばらくの辛抱だと思っている。

[20624: 匿名さん]

組合資金の含み益が半減している。
米国大統領選でトランプ有利とみて
株価は上昇していたがハリス候補の
立候補がほぼ決まり人気が伯仲した
のが原因でトランプラリーが終わり
を告げている。
雇用統計が悪くて通常であればナス
ダック等は暴騰するはずだが景気後
退を懸念してトランプラリーの終焉
に合わせて暴落の気配である。
日本株は植田ショックで暴落してい
る。
利下げは次期早々であるのに何を勘
違いしたのか総裁の乱心でリーマン
ショックを超える暴落である。
小生の投資の含み益は半減している。
私は暴落をいくたびか経験したが売
りはしないで持ち続けている。
しかし、今回は要注意なので全株を
現金化する時期を見計らっている。
トランプ大統領が当選した暁には株
価は暴騰するがその先は歴史上重大
な時代になりそうである。
日銀総裁も大物政治家に忖度してい
るように思える。
これ以上株価が暴落したら政権は持
たない。米国も同じ情勢である。
政治経済の動静を盆暗頭で模索中で
ある。良い思案はないでしょうか。

[20625: 購入経験者さん]

含み益だけの話しをして、確定利益はいまだゼロ。
株は絶対儲かると豪語しているが、それだったら利益を確定し、その資金で次の投資をすればいい。
投資は確定しての利益がなんぼのものだ。特定口座だろうから利益の２０％の所得税と証券会社への手数料を差し引いていくら儲けがでたかが大切だよ。
株価が下がったといっているが、株の売買は高かろうが安かろうが同数だけ買い、売られている。

[20626: 匿名さん]

市場の暴落を受けて組合資金のさらなる含み益の損出の拡大で融資組合員との協議で安値での買い増しを提案したが否決された。
現状維持で回復を待つこととした。
個人の投資分は現状は暴落中であるが底値タイミングで指値にて注文中である。今夜の米国株はさらなる暴落で空売り投資家は地獄の苦しみを背負っている。
ここらへんで株式投資は博打だと恨みを残して退場するものが大勢である。
世界中の保守と革新が入り乱れて政治情勢が混沌としている。
VIX指数が３０近辺が買いが検討できると見た。組合資金は守りに入ったが、
小生はここがチャンスと攻めに転じた。面白くなってきた。

[20627: 匿名さん]

今は利益の確定を急いではならない。
買いである。
損切りをしなければならない銘柄を買
うのは投資家としては落第。

[20628: 購入経験者さん]

組合の資金で株に投資をしているところのマンションは損はしていないだろう。
買った株価を下回っていなければ損切とは言わない。

[20629: 匿名さん]

損益確定を急ぐ投資家は候投資家として負けが重なる。

[20630: 匿名さん]

日本株の暴落は世界で一番である。
世界中の投資家が植田ショックとささやきだした。
実務経験のない頭でっかちの学者はこの現実を予想はできない。
私は不遜な動きを察して指値を出したり入れたりの繰り返しで今朝も引っ込めた。
証券会社の窓口は追証の問題で昨日から混雑している。
空売りと為替相場に手を染めたトレーダーは破産するものも続出する。
立ち直るには時間を要する。ドル円が１４０まで様子を見ることにする。
組合資金はさらに含み益が減り予定。
今度さすときは余剰資金を全部投じる予定である。
数少ないチャンス到来である。
組合資金の１２億円投資を今すべきであるが自分の分で手一杯である。
他の組合員が動き出してはいる。
ここで勝負をかけないと当分はチャンスはない。

[20631: 購入経験者さん]

株は絶対儲かるといっていなかったかい。
組合資金１２億円は何のために積み立てられているのかな。
含み益は何のプラスにもならない。確定利益を出したことがあるのかな。

[20632: 匿名さん]

現在は円が少しずつ上昇している。
一定額になるとドル買い円売りが仕掛けられる。この事態が日銀の為替介入であれば心配はしないが、そうでなければ得体のしれない大物投資家が動いている。これが厄介だ。
日本株の先物は少し変われて上昇しているが、徐々に下げだした。ダウ・ナスダック・S&P、も昨日同様に先物が売られている。VIX指数が５０を超えた。
さらに暴落の気配である。
絶好の買い場を見逃さないために徹夜である。
組合員は剰余金１億２千万円を投資するチャンスだが、と嘆いている。
結論は今週中に出る予定である。
組合資金を増やす絶好のチャンス到来である。
損益の確定を速まると絶好のタイミングを外す候野郎になる。

[20633: 購入経験者さん]

>組合員は剰余金１億２千万円を投資するチャンスだが、と嘆いている。
この資金はすでに投資しているんではないの？
まず利益を確定してそれを充当すべきだよ。
為替に関しては、１２０円台に突入するよ。

[20634: 購入経験者さん]

まだ原価割れしていないのであれば、それを処分して、次の買い場の研究をすべきだね。株は怖いのが分かっただろう。自惚れてはだめだ。

[20635: 匿名さん]

１２億円の誤りです。
組合員からまだ１２億円の余裕があるからどうかとの意見で保留している。
多分投資するでしょう。
臨時総会の案内を作成中です。
１憶２千万円の含み益は半減しています。投資は怖いとは言っていないよ。
候投資家には理解はできないでしょう。
今週中に個人の分はレバレッジ付きのETFに投資します。
今は絶好のチャンスです。

[20636: 匿名さん]

証券会社の窓口は追証の問題でごねる個人投資家が殺到している。
大物外人投資家の売り圧力で動く日本株の弱さが見える。
小心者の候投資家が慌てて売りを浴びせる。
大物外人投資家のツボのはめられていることを理解していない。
今の経済指標くらいではこれくらいの暴落はあり得ない。
あり得ない暴落が続いている。我々小物投資家はコバンザメ商法でしのぐしかない。
含み損益は利益でもなく損失でもない。含み損を売った時に損害が確定する。
自分で自分の首を絞めているのだ。
持ち続ければ１００％とは言わないが含み損は含み益になる。
たまにはナンピンして益出しをするこちはある。

[20637: 匿名さん]

>>20634 購入経験者さん
原価割れしていない株を売って新たな投資先を探す＞理解に苦しむ。下がると判断したら売るけども上がると判断したら持ち続けた方がいいんじゃありませんか( ´艸｀)。何をもう候～～

[20638: 匿名さん]

先ほどISM非製造業景気指数が
前回は４８，８で
予想が５１，１が
今回は５１，４と上昇した。
米国三指数の動きが気になる。
今までとは逆に動くのではないかと予想されるが如何に。

[20639: 匿名さん]

値段が下がった時に買い、

値段が上がった時に売る

■これが投資の基本

[20640: 匿名さん]

本日の下げの要因は日銀の為替介入。
多分植田総裁のタカ派姿勢が要因での
暴落だから介入する勇気はないと見た
。9月の政策決定もハト派で終わり。
この総裁は黒田に勝ると見たが権力に
は弱いと見た。
米国は9月は利上げをしなければいけ
なくなった。
トランプ勝利からハリス勝利に傾いて
いる。ねじれは今と変わらない。
中東の情勢が悪化すれば大暴落が起きる。
私の祖父は昭和大恐慌で手持ちの株が
９３％暴落した。
100円が3円になったわけだ。
売らずに持ち続けたので子孫は助かった。
この教訓が候投資家にはなるなが家訓
である。
倒産さえしなければ必ず上がるのである。
手持ちの株はほとんどが財閥系であった。
私は暴落に備えてたえず購入候補の株
は準備している。
思った金額に指値をして待つのが毎日
である。
今指値がおわりこれから好みの映画を
鑑賞する。

[20641: 購入経験者さん]

一度ぐらいは利益を確定しなさいよ。
含み益だけでは資産は増えないよ。

[20642: 匿名さん]

>>20641 購入経験者さん
候投資家殿。
慌てる乞食はもらいが少ない。
果報は寝て待て( ´艸｀)。

[20643: 匿名さん]

風呂付きのアパートでは、給湯器を使って入浴できる状態にしておくことも大家の義務だ（ABC／PIXTA）

c 弁護士JPニュース
給湯器やエアコンといった賃貸物件に備え付けの設備が前触れなく壊れ、頭を抱えたことのある人は少なくないのではないか。

今年6月、X上で「給湯器が壊れた」というkimijimaticさん（＠image_jpeg）の投稿が大きな話題を呼んだ。話題となった理由のひとつは、kimijimaticさんが管理会社に対し、設備故障などによる“家賃減額”を取り決めた民法上の保障を主張していたためだ。

この投稿はX上で約1500万回表示され、14万件のいいねがついた（2024年8月現在）。
投稿者のkimijimaticさんは、取材に対し、ここまで大きな話題になるとは思っていなかったとしつつ、「対応してくださった管理会社を責めるつもりもなく、スパムリプライ等も多かったことから投稿を削除しようかとも思いましたが、X上での反応を見て『設備故障に伴う家賃減額』について知らない方がとても多いと感じ、投稿内容が誰かの役に立つかもしれないと思いそのままにすることにしました」と話す。

設備故障で家賃が減額？
実際にこの投稿を見て、「賃貸住宅における設備の故障に伴う家賃減額」について調べたという人もいるだろう。

2020年4月より施行された「改正民法」では、借主に責任がある場合を除いて、貸室・設備等の一部滅失（故障など）によって、通常の居住ができなくなれば、家賃がその滅失部分の割合に応じて減額されることとされている（民法611条1項）。

宅地建物取引士と管理業務主任者の資格を持つ貝吹仁哉弁護士によれば、同条項については、実は改正以前から、賃借物が一部滅失した場合には当然に賃料債務が減額されるというのが通説的見解であり、改正法はこの考え方を維持しつつ、賃料減額の対象となる場合を一部滅失に限らず「使用および収益をすることができなくなった場合」と定め、通説を明文化したものであるというのが主な見解だという。

実際の減額割合や免責日数については、民法改正を受けて公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会が「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」 を作成し、あくまでも目安と注意書きをした上で一般公開している。

しかしもちろん、どのような不具合であっても家賃減額の対象になるという訳ではない。

具体的に、家賃の減額措置が認められる例として「電気・ガス・水道が使えない」、「トイレ・風呂が使えない」、「エアコンが作動しない」「雨漏りする」などがあげられるが、電力会社、ガス会社、水道局といった供給元が原因である不具合の場合には減額対象にはならないと、貝吹弁護士は説明する。

「建物が老朽化していることを前提として初めから賃料を安く設定する場合もあるでしょうから、多少不便であるとか見栄えが悪い程度の壁や窓の破損であれば賃料の減額にまでは至らない可能性があります」（貝吹弁護士）

実務上は“代替手段の費用負担”なども
また、家賃の減額ではなく、代替手段の費用負担や代替品の提供という対応が取られる場合もあるという。

「最近では、インターネットが最初から使えることを売りにしている物件で、これに不具合が生じ、借主が急きょ代用したポケットWi-Fiの使用料を貸主が負担したケースもあります。

どんな場合でも、貸主ないし管理会社との間で、『賃料の減額』なのか、『代替手段利用の実費負担』なのか、減額であれば『減額割合』はどうするのかなどを、協議の上で決めていく必要があります。

[20644: 購入経験者さん]

株は上がったところで売り、下がったら買い戻す。
この繰り返しだよ。利益の確定はゼロで含み益だけで自慢しても何にもならない。
それに自分のことでていっばいで組合の投資に関しては二の次発言はだめだね。もういい加減組合のお金を使って投資をするのはやめたほうがいいよ。

[20645: 匿名さん]

植田ショックにコンピュータートラブル
が重なり日本株は大暴落。
組合資金は米国株の投資信託なので被害
は少ない。
長期投資なのでそのまま放置している。
含み益な減少しているが現在解約すると
税金が利益に対して２０％超差し引かれ
るので手取りは２０００万円位にはなる
。
組合員の中からは今追加投資を下意との
意見が殺到している。
イランの出方を見てからにしても遅くは
ないとの提案で保留とした。
臨時総会では承認は得た。
私の投資方法は候はしない。
個人の分は後日投稿する。
含み損がここ２週間で２０００万円減少している。今は買いで売りではない。
個人投資家の狼狽売りが大暴落を起こしていること認識できない人物は投資のは向いていないのでしない方がいい。

[20646: 購入経験者さん]

ところで、あんたはなぜ自分のマンションのことをここで書き込みをしているのかな。
どうせ誇張された書き込みがされていると思うがね。
ここで自分のマンションの積立金を投資に回しているといっているが、組合員にも反発者がいるようだしね。そこまでしてやる必要があるの。
私は個人で株の投資をしているが、早めに売り抜けたので、５，０００万円超の利益を得ることができた。昨日仕込んだのがかなり値上がりをしているので、また笑いがとまらなくなるようだ。今週中には３，０００万円ぐらいは稼げそうだ。
株は短期勝負がいいね。

[20647: 匿名さん]

組合の資金を運用するにはより安全性が求められます。

[20648: 匿名さん]

資金の５分の４を残して一昨日の
相場は一番底とみて買ったが、
怪しい雲行きである。
昨夜の米株も予想に反して急落だ。
二番底は確実だがその先が読めない。
ナンピンを５回繰り返す覚悟だ。
それでも太陽が昇らないときは当分は休憩をさせられる。
一年位は蔵にしまい込む。
儲けは先送れだ。
イランの出方でさらに遅れる可能性が出てきた。
候投資家の投げ売りがさらに進んでいる。
売りつくした時がさらなるチャンスが訪れる。
ここで持ち株を売ったものが敗者となる。
大物フアンドは豊富な資金で待機している様が見えてきた。
その兆候は見えている。
探りの子手ぶりで５分の１を投げてみた。

[20649: 購入経験者さん]

株は毎日上がったり下がったりしている。例えばソフトバンクでいえば、今日の安値は７，１１８円、高値が７，６９０円、１万株の場合は５７２万の差がある。１日でもこれだけの利益が得られるのだから、１年も凍結しておくのはばかげてる。含み益だけにうつつを抜かしていては絶対にもうかることはない。
株の売買は証券会社に５銘柄ぐらい提案をしてもらい、その中から自分で判断して購入価格と時期を決める。提案株については、アナリストの意見もいれてもらう。何も素人が知ったかぶりをしてすべてやる必要はない。
どうも分からないのが、資金だが、それは修繕積立金ではないのか。工事は近々計画はされていないのか。積立金が余っているのなら、別に資金の運用をして儲かる必要はないと思うがね。工事が始まれば元での資金はなくなるよ。

[20650: 匿名さん]

組合剰余金の資産運用をしているのだが、個人資産の運用も報告してみます。個人の件は公開したくはないのですが事情が事情ですので公表してみます。
ソフトバンクグループの株を数か月位前に１株５０００円で１００００株購入しました。
２週間くらい前に１株１１０００円で全株売りました．
現在は７０００円位まで急落しました。昨日の決算報告では赤字幅は縮小したものの上がると見たが急落しています。
買い戻しには次期早々とみて検討中でう。
一昨日の暴落時にはETFを相当購入しました。今は静観中です。
二、三番底があるかもね( ´艸｀)