「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[20601: 匿名さん]

国立市の住民は東京２３区より高級住宅街と思ってるからなｗ

[20602: 匿名さん]

でも、中央線で人身事故があったら陸の孤島だろ

[20603: 匿名さん]

まあ、立川や拝島よりマシだけど

[20604: 匿名さん]

立川の不良なんか５０年くらい時計が遅れてるからな
水戸の不良から生きた化石って言われてるｗ

[20605: 匿名さん]

c 共同通信
　国土交通省は、各マンションで定める管理規約のモデルとなる「標準管理規約」を改正した。相続や売却で区分所有者が変わった場合、速やかに連絡先などを管理組合に届け出る規定を追加した。所有者の一部と連絡が取れないマンションは増加傾向にあり、管理不全に陥るのを防ぐ狙い。各組合にはモデルに沿った規約の見直しを促す。

　マンションでは、区分所有者自身が居住せず、第三者へ貸し出されたり、空き家になったりしている住戸が増えている。これまでの標準規約には連絡先の届け出に関する明確な規定がなく、新しい所有者がマンションに居住していない場合、管理組合が電話番号や現住所を把握できないことがあった。

　改正した規約は、区分所有者に変更があれば現住所や緊急連絡先を管理組合に届け出るように定めた。組合が管理費徴収などのため、弁護士に依頼するなどして所在を突き止めた場合は、かかった費用を所有者に請求できるとした。

　国交省の2018年度調査では、全国にあるマンションの3.9％で、所有者の所在が分からない空室があった

[20606: 匿名さん]

「自転車置き場の屋根の葺き替え費用は利用者負担で」なんて
思いつき言うなよ、ハゲ修繕委員長
歴代理事長がお前の尻拭いしてるんだからなｗ

[20607: 匿名さん]

水漏れは誰の責任？

c マネーポストWEB 提供
　同じ家に長年住んでいれば、防げないのが経年劣化。分譲マンションで漏水事故が起きた場合、誰の責任になるのか。実際の法律相談に回答する形で、弁護士の竹下正己氏が解説する。

【質問】

　小さな分譲マンションに住んで25年です。管理人がいないので、住人が順番で管理当番をしています。

　入居して10年目、わが家の下を通っている配管に亀裂が入り、下階に水が漏れ、修理代を私が支払いました。しかし、ほかの家が水漏れをしたときはマンションの管理費で支払われていることが最近わかりました。このような水漏れは誰の責任になりますか。管理費で払うものではないのでしょうか。（広島県・73才女性）

【回答】

　マンションの管理規約に特別の定めがないという前提でお答えします。マンションには、各区分所有者が独立して利用する専有部分（主に住戸の部屋）とそれ以外の共用部分（隣室との境界壁、廊下、外壁・上下階とのスラブ等）があります。専有部分は区分所有者が所有し、共用部分は区分所有者全員の共有です。

　事故が専有部分で起きた場合は、その専有部分の区分所有者の責任で解決し、外壁やスラブなど共用部分で起きた場合は、区分所有者全員あるいは管理組合が積み立てた管理費で支払います。もし管理費が不足していれば経費を出し合って対応する必要があります。

　給排水の配管はいろいろなパターンがあるようですが、上下階の間のスラブの上または下を水平に通り、上階もしくは下階の各区画の床下もしくは天井裏から室内の配管（枝管）に接続して、給排水しつつ、パイプシャフトを通って下階に続いているのが一般的です。

　枝管は専有部分内に入り込んでいますから、スラブの上下を経て室内に入ってからの配管に原因がある水漏れは、専有部分内の付属物により起きた事故として専有部分の区分所有者の責任になります。ですので、その区分所有者が修繕費を負担したり、水漏れによって下階の居住者に損害をかければ賠償責任を負います。

　そうではなく、スラブや隣の区画との壁を壊さないと修繕できない場所が原因で起きた漏水は、共用部分に原因があるので、マンション区分所有者全員で修繕費を負担することになります。上階と下階の間に空間があって、そこに配管されている場合は、その中は個々の区分所有者が独立して利用できないので、そこでの漏水事故は共用部分の事故になります。

　一方、ある特定の専有部分だけが利用する給排水の配管で外部に露出しており、他住戸の専有部分を利用することなく点検や修繕ができるような場合には、その専有部分の区分所有者の責任になると思います。あなたの場合も、水漏れの原因がどこにあったかによって責任の所在が変わりますので、そこをまず明確にした上で方針を決めるといいでしょう。

【プロフィール】

竹下正己／1946年大阪生まれ。東京大学法学部卒業。1971年弁護士登録。射手座・B型。

※女性セブン2024年6月27日号

[20608: 匿名さん]

>>20588 匿名さん

この質問の回答が判りにくいのですが・・

結局、個々の事案について判断されるべきもの

で、OKでしょうか？

[20609: 匿名さん]

マンションの維持保全のため、毎月の修繕積立金を値上げする管理組合が増えてきた。値上げしないとむしろ不安だと考える住民も今では少なくないという。しかし、本当に値上げは必要なのか。値上げしない場合は本当に建物の健全性が損なわれてしまうのか──。（＊記事内容は編集部が保証するものではありません。実際のマンションの状況に合わせて情報を参考にしてください）

「報道などの影響で、『修繕費が足りず、マンションが廃墟化の危機になる』と不安を感じる人は少なくない。ただ、それなりの修繕費を徴収し、ある程度の修繕ができていれば、実際にはほとんど問題なく、廃墟化などありえません」

こう言うのは一級建築士でマンションコンサルタントの須藤桂一氏だ。
実際に取り壊された「分譲マンション」はまだ1棟だけ
例えば、報道で確認されている限りでは、全国において取り壊しに至るまで廃墟化した“分譲マンション”の事例は、滋賀県野洲市の「美和コーポB棟（72年築→19年取り壊し）」のたった１棟だけだ。このマンションは管理組合が機能不全に陥っていたため、修繕積立金の徴収もなく、一切修繕が行われていなかったという。

所在不明の法人所有の住戸もあり、取り壊しの10年前から全住民が退去していた、いわば例外中の例外だ。にもかかわらず、この極端な事例を一般化し、築古のマンションはこの事例の予備軍だと指摘するような報道は少なくない。

c 現代ビジネス
住宅ジャーナリストが言う。

「全国には美和コーポが作られた72年築以前のマンションは自主管理物件を含め、おそらく3000棟以上はあるとみられますが、探しても同様の事例はほぼないので、取り壊した後も、メディアはずっと美和コーポの事例を持ち出すのです。確かに条件が悪いリゾートマンションや管理組合が十分に機能していないマンションなど、“予備軍”は存在していると考えられますが、割合的には極めて少ない。

人が住んでいて管理組合がある程度機能し、最低限の維持費が徴収され清掃や最低限の修繕が行われているマンションであれば、過度に心配する必要はありません。積立金が安価に設定されている築古マンションと、修繕積立金の徴収自体がなく、修繕が全く行われていないマンションを、同列で扱うのは完全なミスリードです」

分譲マンションが「廃墟化」しにくいワケ
そもそも分譲マンションは、基本的に利便性のいい地域に存在し、所有者は法的に修繕積立金を支払う義務を負う。仮にその費用が安くても、一定程度の積立金で賄える範囲の修繕工事は実施されていることになる。

前出の住宅ジャーナリストが言う。

「東京都は21年に83年築以前の分譲マンションの管理状況を調査しています。それによると、約950棟のマンションは大規模修繕を実施していないことを理由に『管理不全の兆候あり』としています。しかしこのような物件の多くは、計画的な修繕ではなく、商業ビルなどのように必要性が出てきた時に修繕をするという『事後保全』の考え方で、決して修繕自体がされていないわけではありません。

実際、修繕積立金が月1万円を大きく切るような物件でも中古市場では、周辺相場と変わらない価格で流通しています。都の基準から逸脱するからといって、修繕の考え方が違う物件を『管理不全の兆候』と認定するのはいかがなものでしょうか」

積立金の安い「築古マンション」でも市場で流通
住宅ジャーナリストが続ける。

「少なくともファミリータイプで１万円程度の修繕積立金を徴収して修繕しているマンションでは築古であっても、事実として大きな問題にはなっていません。知識不足から、本来、問題のないことに過剰反応しているだけではないでしょうか。

例えば、リゾートマンションでは、温泉や複数の共用施設があるのに、管理費も手ごろで、築40年を経過しながら修繕積立金の平米単価が100円程度、月々にして5000円前後といったマンションもありますが、建物自体には大きな問題が出ていないようです。おそらく、一般的なマンションのような12~15年周期での大規模修繕は行われてないと考えられますが、短い周期で大袈裟な修繕をしなくても、実際にはさして問題がない証明とも言えます。

修繕積立金の安い1960年代築の旧耐震のマンションの現在の姿が、それ以降に建ったマンションのある程度の行く末を垣間見せているとすれば、過度な心配はいらないのです。

実際、商業ビルや公共施設などの建築物は、必要性が出た時の修繕だけで、周期的な大規模修繕自体、ほぼやっていません。賃貸マンションですら、やらないところも少なくない。生真面目に大事のように捉えているのは分譲マンションだけなのです」(同)

本当は大規模修繕というイベント自体が、売上につながるマンション管理会社などの修繕事業者が、過剰に問題視したファンタジーなのか。

TVが視聴率目当てに“廃墟”を「演出」する方法
前出・須藤氏が言う。

「どんな建物でもいいですが、全体的に見れば、一見、問題がなさそうでも、よく観察すると、部分的にタイルが欠けていたり、コンクリートにひび割れが入っていたりする箇所はあるものです。しかしその部分を3～4つ切り取って、並べられた拡大写真をみると、途端に物件全体が朽ち果てた印象になる。そして『このままだと廃墟化してしまいますよ。早く工事をやりましょう』というように修繕事業者は営業をするのです。

TV番組でも建物に数箇所くらいしかない目立った亀裂や破損の部分を編集で切り出して、あたかも建物全体が朽ちた印象を演出して、『修繕積立金の値上げが必要だ』と、大袈裟に報道しています。しかし、こうした特集をよく見ると、番組内で同じ箇所を何回も使いまわしている。おそらく取材を受けた物件も、そこまで深刻な状態ではないと思います」

コンクリート「ひび割れ」も数万円で補修可能
須藤氏が続ける。

「そもそも、マンションの外壁やコンクリート部分の破損や損壊は余程ではない限り、実際には見かけのインパクトほど補修費用はかかりません。1メートルに満たない亀裂が数ヵ所程度なら、1日作業で数万円程度で補修できます。これを見て、他も危ないから高額な大規模修繕が必要だというのは、全くのナンセンスなのです。必要な箇所を落ち着いて修繕すればいいだけなのです。

お金が足りないと説明されれば、まずは計画が過剰ではないか、費用は適正なのかをセカンドオピニオンなどを利用して疑うべきです。そしてどうしてもお金が足りなければ、数年程度、工期を後ろにずらせばいい。平均的なマンションであれば、その期間に2000万～3000万円は新たに貯まります。それからでも遅くはないのです」

工事をしない心配をする管理会社
また、必要性の低いオーバースペックな工事までも「適切な修繕」として提案されてしまっているなら、問題だ。理事会も専門家でないので、仮に無駄な工事でも、情報格差から、修繕事業者の営利色の強い提案であっても、それを明確に無駄と断定するための判断材料がない。結果、不要な工事が増え、管理組合の会計を悪化させてしまう。

「管理会社は、よく『工事提案をせず、万一のことがあったら責任問題になるから』というのですが、工事を重ねることによる金銭面への負担は問題視しません。維持費上昇によるリセール時の悪影響を説明をしない場合も多い。値上げ分の一部が工事会社を経由して、管理会社へキックバックされる商習慣もあり、正直、悪質と言えます。

そもそも、マンションにおいては、エレベーターや防火設備など重要項目は法定検査がある。それ以外の工事では、工事を実施しないことによって起こる問題で、多額の原状回復費がかかる可能性があるトラブルはほぼありません」（前出の住宅ジャーナリスト）

原状回復までの一時の不都合を耐えるか、ノーリスク志向で、リセールバリューへの悪影響を我慢して、高額な維持費を払い、修繕サイクルの短い大規模修繕による住民負担と金銭負担を受け入れるか、どちらが良いかは冷静に判断されるべきだろう。

「不安商法」にひっかかるマンション住民の“哀れ”
前出の住宅ジャーナリストが言う。

「報道などの影響で、マンションの老朽化問題を過剰に不安視しすぎているのです。マンションの外見がどんなに傷んでいても、その部分の補修や塗装は、足場をかけない範囲では、実はそこまでお金がかからない」

こうした、現状をほとんどの人が知らず「多額の費用がかかるもの」と思い込んで、結果、必要以上に高いカネを支払ってしまうのだ。重要なポイントは、修繕積立金が安いか高いかではなく、無駄遣いされているかどうか。ここをしっかり確認しないと、「大損」することになる。