「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[20481: 匿名さん]

>>20480 匿名さん
株を博打と思ってはいけないよ。
投資だ。誤解するな。
投資には損得はつきもの。
知識と胆力が揃えば利益を上げろことが
できる。
金も損することがある。
しかし、金投資はいまは博打に近い。
長期で持っている人は優秀な投資家である。いまは投資は禁物。
１億２千万円の投資を金にしておけばよ
かったが売却時期見境が難しいけどね。

[20482: 匿名さん]

投資と博打をチャンポンにしている。
可笑しくなるよ。仕訳けて考えよう。
組合資金を投資してはいけないという
法律はない。
ただし、博打はいけません。
投資に全員の合意はいりませんよ。

[20483: 匿名さん]

投資は博打だよ。
僕も３０年以上株はやってるよ。現物とデイトレで。
しかし、組合のお金でやろうとは思っていない。
特に修繕積立金は組合員全員の積立金だよ。
積立金は積立金らしく積み立てていくもんだよ。
金だろうが株だろうがギャンブルだろうが得をする者と損をする者がいる。
胴元になれば確実に儲かるけどね。

[20484: 匿名さん]

管理組合が胴元になってバカな組合員や安月給のフロントが客になるのがいいのでは？

[20485: 匿名さん]

>>20478 匿名さん
うちにもそうゆう詐欺師連中から数回電話がありました！
大手ガス会社の名称を名乗り、「ガス給湯器の定期点検があるから、訪問します」
「管理会社に依頼されました」「ほかの住民もみな同じ点検を受けています」など
詐欺師は嘘を並べました。
そして、最後に笑い転げながら、そいつに言ってやりました。「うちは最初からずっと電気給湯器なんだけど。。。」

みなさん、詐欺に気を付けましょう！電話は録音機能付きが便利です。

[20486: 検討板ユーザーさん]

管理会社と長年癒着していた大規模修繕委員長インチキの署名で、
無駄な工事の縮小や予算削減を進めていた理事長と理事が解任されてしまいました。
インチキというのは、署名を集める際に人によって口実を変えており、
名前だけ羅列した名簿の１番上だけに「理事長不信任」と題目が貼られた、お粗末な物でした。
結局、その修繕委員会に理事会自体を乗っ取られてしまいました。
私は経緯を目にしてきており、監事として唯一ニセモノの現理事会に残ったのですが、
このような不正な経緯に対して、現理事会に対して臨時総会を招集する事は出来るのでしょうか？
他にも誹謗中傷文書を入れられたり、集会室の不正利用等、数々の証拠が手元にあるのですが……

[20487: 匿名さん]

>>20483 匿名さん
３０年も投資経験がありながら投資は
博打と宣う気が知れない。
何回も言うが投資は博打ではない。
実業家は博徒ではないし有能な投資家
が財界でのし上がっている。
投資家（実業家）を博徒呼ばわりは失
礼この上ない。
宮使いには理解しがたいだね。
たたき上げの実業家は絶えず投資に失
敗と成功を繰り返す。

[20488: 匿名さん]

管理組合は組合員が積み立てている積立金を投資に回す
べきではない。
投資がしたければ自分の金でやるべきだよ。
全員が承諾していないのに、もし損失がでたらどういう処理を
すればいいかもわかっていないだろう。
償却する場合は全員の承認がいることも分かっていないだろう。
裁判になれば間違いなく負けるよ。
積立金で投資をするのは博打以外のなにものでもないよ。
もう少し、マンション管理の法律を勉強するんだな。

[20489: 匿名さん]

マンション内に反対者もいるのに強引にギャンブルを
しているのが理解できない。
積立金は組合員の大切な積立金だよ。
修繕積立金が足りないのなら、長期修繕計画表を作成し、
３０年間の総工事費から１戸当たり月の必要修繕積立金の額を
算出し、足りなければ値上げをすべきだよ。
いくら儲かるのかも分からなければ、計画も立てられない。
だからギャンブルはだめといっているんだよ。
いい加減目を覚ませ。お前は単なる自慢家、うぬぼれ屋だよ。

[20490: 匿名さん]

>>20489 匿名さん
強引じゃないよ、
組合員の合意は得ているよ。
積立金には不足はないよ。
剰余資金の１０分の１を投資に回した
だけだよ。
投資はギャンブルではないよ。
宮使え平人生では理解はできないよね
。
うちは管理費等の値上げなしなくても
資金は十分ある。
現在の１億２千万円の投資以外のも土
地等の買収もしている。
土地の価格が倍以上に増えている。

[20491: 匿名さん]

修繕積立金に不足がないのならギャンブルをする必要はないだろう。
何をいっているのかが分からないよ。
儲かったら組合員に配当をするのかな。
土地の買収も組合員の全員の承認がなければらないのも知らないんだね。
たった一人が反対してもその資金を修繕積立金から充当はできないよ。
マンション管理の勉強をしなさい。めちゃくちゃだよ。
そんなんでよく総会で承認されたね。
お宅のマンションの住民のレベルが分かるよ。

[20492: 匿名さん]

ギャンブルに手を出す前にマンション管理に関する法律の勉強を
するべきだな。

[20493: 匿名さん]

組合資金は含み益がでたが昨夜のニューヨーク市場はオランダのASMLの決算が悪いとの情報で急落した。
台湾のTSMCの決算が良好との情報で持ち直した。
不思議だと思い裏情報を取ると６か月先行きが思わしくないらしいとのことで日本株は暴落するとみて注文の指値をすべて取り消した。
投資信託は即時売却はできないので当分はまな板の上のコイである。
気の小さい組合員がまた因縁をつけてくると思う。
仲間と箱根の温泉旅行に出ることとする。
お宅と同じ性格の人が組合運営を屁理屈をつけて妨害する。
組合運営はいいことをしても非難する人間はどこにも存在するものだ。

[20494: 匿名さん]

ギャンブルをしているのに自分を正当化しようとするんだね。
マンションの修繕積立金に株価情報は必要ない。
何も自分を正当化しようとしているのではない。
お前のマンションが儲かろうが損をしようがしったことではない。
ただ、ここでマンション管理に関係のないことを書きこまれると
このスレが荒れてくるんで困るんでね。
だからお前はここにはくるな、ギャンブルの話しがしたければ自分で
スレをたてろといっているだろう。
自分でスレが建てられなければ僕が代わりに立ててやろうか。
ギャンブルの書き込みが今後も続くようだと、新しくスレを立ててやるよ。

[20495: 匿名さん]

日経平均
36,812.08
-1,267.62
2024/04/19 11:14
TOPIX
2,605.72
-71.73
2024/04/19 11:14
東証プライム出来高
913,300.000
千株
2024/04/19 11:00
NYダウ10分ディレイ
37,775.38
+22.07
米ドル/円
153.89 - 153.

[20496: 匿名さん]

上の情報はネットレをやっているのでそれを
載せただけだよ。
個別情報も知りたければすぐ教えるよ。

[20497: 匿名さん]

連銀理事の利上げ発言等が重しとなった。今度の底は根が深い。当分温泉巡りでもする。鯛釣りもいいか。

[20498: 匿名さん]

投資の話しは、新レスへどうぞ。

[20499: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

[20500: 匿名さん]

日銀の為替介入か？

[20501: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[20502: 匿名さん]

>>20499 匿名さん
>マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

それじゃ５０年解体を考えて置く時期ですね

＞マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく・・・

マンションは永住を前提にしメンテナンスするもので良い。売却で高く売るためのメンテナンスは不要。

[20503: 匿名さん]

>>20502 匿名さん
建替え及び終末の資金計画もしてね。

[20504: 匿名さん]

マンション管理で大規模修繕工事が主な話題になるのは七不思議のひとつ。可笑しいとは思わないマンション管理士等の不思議さが不思議。金儲けと思われてもおかしくない。建て替えと週末の資金の計画等があるのが正当だと思うが如何に。

[20505: 匿名さん]

>>20504 匿名さん
週末を終末に訂正.

[20506: 匿名さん]

投資賛成組合員の美人奥様の訪問を受けた。来週の相場の相談（話題？）
である。買いかどうかの質問で中東の情勢を静観したいと気持ちを伝えた。１億２千万の投資ではなくまだ通給している合計２４億円を投資したら現在７億円の含み益になると悔やんで帰られた。組合員一人当たりへの貢献度を計算すると配当金は６８万円位になりそうだ。１億２千万円では少ないしありがたみはわかない。個人が１億２千万円を投資したならば３２００万円の利益は大きい。

[20507: 匿名さん]

例えば建て替えまでの資金計画を組んでほしい。

[20508: 匿名さん]

ホルムズ海峡の封鎖があるのではないかとの意見があった。ホルムズ海峡を封鎖されれば困る国を考えると米国と英国は困らない。中国と日本は困る。であれば、米国を困らせる策としてはあり得ない。また封鎖すればアラビアが困る。アラビアとイランは仲良しなので困らせたくはない。経済には影響はないと見たと私見を述べた。組合員は投資を通じて毎日かしこくなっている。投資素人の若奥様はご主人に内緒でロボットに投資を任せてみたら数か月で数万円利益が出たので解約して友人とおいしいご馳走を食べたそうです。投資は楽しいと言っていました。組合資金もオイオイ含み益が増えるでしょう。組合員に１円でも負担を減らしたい。チリも積もれば山となる。

[20509: 匿名さん]

>>20508 匿名さん
新スレはあなたのためにつくられたような”ゴキブリホイホイ”スレなので、
新スレのほうへ行ってもらえませんか？
みんなが迷惑しているがわかりませんか？

[20510: 匿名さん]

>>20509 匿名さん
そうは思わない。投資の件はマンション管理よりも難しくて返答のしようがないだけだと思う。これ等を理解できるマンション管理士等や分譲の組合員が出るために公開して啓蒙をしている。建て替えまでの資金計画は教えて下さい。

[20511: 匿名さん]

他スレ分をこちらん移動しました。

ホルムズ海峡の封鎖があるのではないかとの意見があった。ホルムズ海峡を封鎖されれば困る国を考えると米国と英国は困らない。中国と日本は困る。であれば、米国を困らせる策としてはあり得ない。また封鎖すればアラビアが困る。アラビアとイランは仲良しなので困らせたくはない。経済には影響はないと見たと私見を述べた。組合員は投資を通じて毎日かしこくなっている。投資素人の若奥様はご主人に内緒でロボットに投資を任せてみたら数か月で数万円利益が出たので解約して友人とおいしいご馳走を食べたそうです。投資は楽しいと言っていました。組合資金もオイオイ含み益が増えるでしょう。組合員に１円でも負担を減らしたい。チリも積もれば山となる。

[20512: 匿名さん]

投資の件はマンション管理よりも難しくて返答のしようがないだけだと思う。これ等を理解できるマンション管理士等や分譲の組合員が出るために公開して啓蒙をしている。建て替えまでの資金計画は教えて下さい。

[20513: 匿名さん]

建て替えはできないというのが理解できないらしい。

[20514: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[20515: 匿名さん]

　入居・退去の際は、新しい区分所有者や賃借人にスムーズな引継ぎが必要となります。

＜確認しておきたい項目＞

　　＊入居時

　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

　　＊退去時

　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

[20516: 匿名さん]

>>20503 匿名さん

20513 匿名さん 建て替えはできないというのが理解できないらしい。

[20517: 匿名さん]

>>20516 匿名さん
なぜ建替円滑化法があるの。

[20518: 匿名さん]

建て替えが難しいことは理解できるができないとの思考は短絡すぎる。何事にもあきらめないで努力しよう。投資もその考えに沿っている。考え実行するのは自由である。

[20519: 匿名さん]

>>20518 匿名さん
お前はここにはくるな。
建て替えをするのに何を努力するのか。
努力するのは各人でお金を貯めることしかない。
お金があれば、建て替えまで３年もアパートとかを借りて
住まなくても、新しいマンションを買えばいい。
そんなことも分からんのか、あほ。

[20520: 匿名さん]

>>20518 匿名さん
投資の話は別スレでお願いします。
しつこすぎます。このスレから消えてください。

[20521: 匿名さん]

　入居・退去の際は、新しい区分所有者や賃借人にスムーズな引継ぎが必要となります。

＜確認しておきたい項目＞

　　＊入居時

　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

　　＊退去時

　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

[20522: 匿名さん]

経団連（に加盟する建設業者等）が〇○党に多額の企業・団体献金をして、建替え決議の要件緩和を要望するのだから、事業性がある建替え物件は割とあるに違いない。

[20523: 匿名さん]

>>20522 匿名さん

そうかｗ○○

[20524: 匿名さん]

建て替え決議の緩和は急いだほうが国民のためにはいい。行政には頼らず組合の自力でできる可能性大である。経団連や不動産業界が動いてくれるのは歓迎する。情勢はその方向である。よって修繕計画は2回までであとは建て替え等に向けての資金計画が重要になる。その一歩が一般会計と特別会計に加えて駐車場使用料収支報告書と分譲時の修繕積立基金を建替資金に変更してその資産運用をどうするかを組合でルールつくりをされることを提案します。早い方がいいでしょう。

[20525: 匿名さん]

大規模修繕工事の資金と建て替え資金はくらべものにならないよ。
建て替えを行うときは、参加できるものだけでやればいい。
大規模修繕工事の費用は１戸当たり２００万円もあればできるが
解体と建て替え資金は１戸当たり３，０００万円ぐらいはいるだろう。
解体し建て替えを行うマンションは築５０年以上経過したところだろうから
高齢者が多く２，０００万円支払ってくださいといっても無理だよ。

[20526: 匿名さん]

「建替えを行うには」

　①会日（建替え集会）の少なくとも２ヶ月前までに招集通知をださなければならない。
　　　　　議案の要領の準備をする。
新たに建築する建物の設計の概要、建物の取り壊し及び建築費用の概算額、
建替費用の分担に関する事項、再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

　②建替え集会（区分所有法上の）
　　　　建替決議・・・区分所有者及び議決権の５分の４以上
　　　　各区分所有者の建替えに関する賛否を議事録に記載しなければならない。

　③建物円滑化法等に関する法律により、建替え組合を設立する。
　　　　定款及び事業計画を定め建替合意者４分の３以上の同意を得て、知事の認可を得る。

　④建替決議後２ヶ月以内に賛成しなかった者に対し、建替に参加するか否かを回答するよ
　　う書面で催告する。
　　回答しなかった者は、不参加とみなされる。

　⑤不参加者に対し、時価で売り渡すことを請求する。この時点で売買契約が成立したものと
　　　みなされ、住居を明け渡さなければならない。但し、裁判所へ請求すれば１年を超えない
　　　範囲内において明渡に相当の期限が許与されます。

　⑥この売渡請求権を行使することによって、建替不参加者が排除され、全員が建替参加者
　　となっていきます。

[20527: 匿名さん]

建て替えをするには、最初の建て替え総会から解体して建設まで
約３年かかります。
最初の総会までもっていくには、建て替え委員を選定し、建築士を
雇い建物の設計の概要、取り壊し費用、建築費用の概算額を出し、
建て替え費用の分担に関する事項をきめなければならないが、ここまで
もっていくのに１年はかかるだろう。
解体をすれば、住民はアパート等に引っ越しをしなければならない。
解体すれば、管理会社もいなくなり、集会室もなくなる。
住民はバラバラになり、連絡を取るのも大変だし、集会室の確保も
専門委員がやらなければならなくなる。
住民への総会の案内等も資料の作成、コピー、郵送等もすべて専門委員が
やることになる。会議の場所も借りなければならなくなる。
資金の目途がついて建て替えに参加できるものは数少ないが、高齢者は
４年も５年もアパート暮らしをしてそれからできあがったマンションに
引っ越ししても先が短い。
だから建て替え決議には反対する。よって建て替え決議は成立しない。

[20528: 匿名さん]

建物は、しっかりした補修をおこなっていけば、１００年以上もちます。
計画的に大規模修繕工事、大型設備の更新工事をおこなっていくべきです。

[20529: 匿名さん]

建て替えをするときに戸数を増やす為に隣接地を購入して
戸数が増えた分を売却して、現住民の負担を減らすというのも
土地の確保、資金の確保があり大変だよ。
土地が離れていれば同じ管理組合にはなれないしね。

[20530: 匿名さん]

建て替えなんて１００年に一度のことより、犬の鳴き声とかEV内での盗撮とか
日常的に発生する問題について考えろよ