「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[20381: 匿名さん]

スレ主さんにお願いです。
こいつらをアクセス禁止にしてください。

[20382: 匿名さん]

米国はインフレと好景気にに沸いている。金融を引き締めてきたが片方では地方銀行が高金利に苦しんでいる。これまでは弱小銀行の破綻を大手の銀行の力で恐慌を防いできた。そこら辺を意識してFRBは金融引き締めを緩めるのに躍起であるがそうは問屋が卸さない情勢になった。どう見るべきか悩ましい。私のビンタでは無理。お助けを( ´艸｀)

[20383: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[20384: 匿名さん]

管理組合も修繕費用や建て替え等を考慮した計画書を作成してその費用の捻出方法を検討する時代に入る。管理委託費や修繕費用の高騰は今までとは異なる時代に入った。組合員の負担の割合を変ずる方法を講じないといけない。強制徴収も限度がある。とりあえず建て替え等の費用も含めた長期資金計画をプロに作成を依頼してみて下さい。私は建て替え用地の買収を進めている。

[20385: 匿名さん]

とりあえず将来自己マンションがスラム化してアウトロウの避難場所にしてはいけない。
近隣住民に迷惑をかけて行政の力を借りる事態は避けたい。
そのためには長期修繕計画を超えた建て替え等を含めた資金計画を作成してみることは重要。
建て替えは不可能との思いが多い組合員はいることは承知である。
挑戦するのも大事である。私は可能だと確信している。後世に引き継ぎたい。

[20386: 匿名さん]

標準管理規約改正で、総会、理事会資料の保管が義務になるようです。紙面での保管は難しいので、ＰＤＦで保管するのですかね。

〇マンション標準管理規約（単棟型）
改正案（新設）

（総会資料の保管等）
第４９条の２ 理事長は、議案書及び付随する資料を保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、議案書及び付随する資料の閲覧をさせなければならない。この場合において、～

【コメント】
第49条の２関係
理事長が保管すべき付随する資料とは、第４８条において議決事項として掲げる書類の案のほか、参考資料として総会において配布された資料等が該当する。

（理事会の会議及び議事）
第５３条

５ 理事会で使用した資料については、第４９条の２の規定を準用する。

[20387: 匿名さん]

>>20386 匿名さん

理事会資料はデジタル化してキーワード検索ができるようにしてあると便利。
過去の修繕歴がすぐに把握できると二重修理とかでたらめな修理がすぐに把握できる。
マンション管理に理事のひとりとして関わるようになって、悪徳管理会社や悪徳業者はわざと毀損するような”修理”や”修繕”を行うのだと知って愕然としました。

[20388: 匿名さん]

日本ハウジングが監督処分を受けたばかりですが、
今度は北九州整備局でも新たに別会社が監督処分を受けましたね。
おそろしい。

九州地方整備局は、株式会社ダックスに対し、令和６年３月２７日マンションの管
理の適正化の推進に関する法律（平成１２年法律第１４９号）に基づく監督処分を行
いましたのでお知らせします。
詳細につきましては、別添資料のとおりとなっています。

https://www.qsr.mlit.go.jp/site_files/newstopics_files/20240327/240327...

[20389: 匿名さん]

過去に配布された総会資料の中の年間・月別収支報告書をエクセルに落とし込んで計算し直しただけでも担当による着服と思われる金額が重複計上したりしていた。理事長になったので追求開始したら大変なことが起こった。悪事の仲間割れである。

[20390: 匿名さん]

>>20385 匿名さん
＞建て替えは不可能との思いが多い組合員はいることは承知である。
挑戦するのも大事である。私は可能だと確信している。後世に引き継ぎたい。

おっしゃる通りで、建て替えが不可能とされた時点で、マンションが将来的に管理不全となる可能性が強くなってしまいます。
うちのマンションも立地条件が良いので、建て替えた場合にマンションの価値が倍増するのは確実だと思うのですが、新築分譲マンションであったときの富裕層はほぼ全員が外部オーナーになるか売却しています。新たに入居した人たちは中間層で
一円の管理費や修繕積立金の値上げにも反対するような人たちです。


以前はあった建て替えの話も消えてしまいました。
定年退職した高齢者にとっては、考えられない選択肢だというその心情は
分からないでもありません。分譲マンションの数を増やすことで
個人負担ゼロであっても、建て替えのための引っ越しや仮住まいの賃貸など、
ざっと300万円はかかるでしょう。

いずれは建て替えしなければならなるのでしょうが、それまでは建て替えせずに
何十年もこのまま使い続けるならば、老朽化した配水管の更新などは急がねばならないにもかかわらず、（更生ではよけいにカネがかかるばかりかもしれません。）
話がまとまりません。毎月毎月新たな修繕事故が生じます。頭が痛い話ばかりです。

[20391: 匿名さん]

「建替えを行うには」

　①会日（建替え集会）の少なくとも２ヶ月前までに招集通知をださなければならない。
　　　　　議案の要領の準備をする。
新たに建築する建物の設計の概要、建物の取り壊し及び建築費用の概算額、
建替費用の分担に関する事項、再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

　②建替え集会（区分所有法上の）
　　　　建替決議・・・区分所有者及び議決権の５分の４以上
　　　　各区分所有者の建替えに関する賛否を議事録に記載しなければならない。

　③建物円滑化法等に関する法律により、建替え組合を設立する。
　　　　定款及び事業計画を定め建替合意者４分の３以上の同意を得て、知事の認可を得る。

　④建替決議後２ヶ月以内に賛成しなかった者に対し、建替に参加するか否かを回答するよ
　　う書面で催告する。
　　回答しなかった者は、不参加とみなされる。

　⑤不参加者に対し、時価で売り渡すことを請求する。この時点で売買契約が成立したものと
　　　みなされ、住居を明け渡さなければならない。但し、裁判所へ請求すれば１年を超えない
　　　範囲内において明渡に相当の期限が許与されます。

　⑥この売渡請求権を行使することによって、建替不参加者が排除され、全員が建替参加者
　　となっていきます。

[20392: 匿名さん]

>>20390 匿名さん
建て替えはできないよ。
あきらめな。

[20393: 匿名さん]

>>20392 匿名さん
そうだよねよくわかる。
１，資金
２，仮住居の確保。
上記2点が超難関で解決できれば建て替は進展しないかね？

[20394: 匿名さん]

建替え決議要件を「５分の４以上」から、条件付きで「４分の３以上」に引き下げる区分所有法改正が見送られるらしい。

https://www.jiji.com/jc/article?k=2024031100927&g=pol
区分所有法改正案、今国会提出見送り　刑事手続きＩＴ化も―政府：時事ドットコム

[20395: 匿名さん]

お話の途中ですみません。
分譲マンションを賃貸に出す際に、専有部の貸与届出の出し忘れがあったらどうなりますでしょうか？
お知恵を貸していただけると幸いです。

[20396: 匿名さん]

標準管理規約は長期修繕計画止めにした理由が透けて見える。建替計画をなぜ入れないのかが如何わしい。

[20397: 匿名さん]

>>20395 匿名さん
入退去届け出で対応できますが。
専有部分の貸与届け出の規定があれば出し忘れであれば管理組合に理由をつして貸与届け出を出せばいいのではありませんか。

[20398: 匿名さん]

>>20383 匿名さん
>マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
>中にはルール違反をする住民も出てきます。

ルール違反する理事長にはどうすべきですか？
管理規約を守らない

[20399: 匿名さん]

>>20398 匿名さん

>ルール違反する理事長にはどうすべきですか？
管理規約を守らない

いくつかの方法があります。
横領など重大な犯罪行為を犯した場合には、
警察通報か告訴という手段があります。
管理会社との癒着、利益相反行為のほう助などは善管注意義務違反で告訴します。
また、有志五人を集めて臨時総会を開き、決議で辞任させるマイルドな方法もあります。理事長になって、自分を権力者と勘違いするバカは結構いるのかもしれません。