「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[20370: 匿名さん]

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。

３） 競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

４） 占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

[20371: 匿名さん]

そんな下品なマンションには住まないから大丈夫（笑

[20372: 匿名さん]

>>20370 匿名さん
実例を挙げてくれないとよくわかりません。
同じマンション内に株式投資にハマってしまっている理事がいて
その人がとてもしつこく修繕積立金で株を買うように勧めて来るので
困り果てた他の区分所有者たちが結束して、その理事をマンションから
追い出すのにどうしたらいいかというアドバイスがそこに書かれているのですか？

[20373: 匿名さん]

２０３６９を良く読んだらわかるだろう。

[20374: 匿名さん]

よくわかりました

[20375: 匿名さん]

>>20360 匿名さん
つまみ食いして投資をしたら毒が盛られることもある。投資は自分を信用するしかない。

[20376: 匿名さん]

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

瑕疵とは
　　瑕疵は、取引通年からみて、通常であれば同種の物が有するべき品質性能を欠いて
　おり、欠陥が存在することをいいます。

※工事業者は、行った工事に瑕疵があった場合、瑕疵担保責任に基づいて修繕する責任
　があります。但し、倒産していた場合はできなくなります。

＜引き渡し後の瑕疵に対する保証＞

　　１）工事業者の自社保証の場合
　　　　　倒産してしまったら保証が受けられなくなります。

　　２）３者連合による保証の場合
　　　　　元請業者、下請け業者、材料メーカー
　　　　　元請業者の倒産、それに伴う下請け業者の損失、材料メーカーは材料に関する
　　　　　時だけ保証とかの責任転嫁の問題がでてくる。

　　３）大規模修繕工事瑕疵保険
　　　　修繕工事の瑕疵を保険でバックアップするものです。
　　　　工事終了後、瑕疵の不具合が発生した場合は、５年間保険でカバーするものです。
　　　　手すり等は２年、オプションで１０年保証もあります。
　　　　＊保険契約者は工事会社であり、手続き及び保険料負担は工事会社が行います。

＜保険対象部分＞
　　１）構造耐力上主要な部分
　　２）雨水の侵入を防止する部分
　　３）給排水管路
　　４）給排水設備
　　５）電気設備
　　６）ガス設備
　　７）防錆工事を行った手摺等の鉄部
　　８）外壁タイル・・・但し、オプションとなります。

＜大規模修繕工事業者の手続きの流れ＞

　　保険法人へ事業者登録　→　保険申込（工事ごとに）　→　工事着工　→　保険法人
　　　　　　　　による検査　→　保険証券の発行申請（工事完了時）　→　保険証券の受領

[20377: 匿名さん]

２億円投資して２０２３/０３/０４に含み損が２０００万円であったが捨てるつもりで放置した。最近は高騰しているとの噂で久しぶりに口座を開いた。含み益が３０００万円に黒転していた。株は恐ろしい。

[20378: 匿名さん]

>>20377 匿名さん
だれも興味ない

[20379: 匿名さん]

大いに興味があるので、もっとKWSK

[20380: 匿名さん]

日経平均CFDやサンディダウCFDが先日終値がマイナスからかなりのプラス転している。予想に反して来週は好転するかもしれない( ´艸｀)、組合員が来週のプラス転を喜んでいる。虎の狸の皮算用( ´艸｀)、組合資金のさらなる好転を願う。

[20381: 匿名さん]

スレ主さんにお願いです。
こいつらをアクセス禁止にしてください。

[20382: 匿名さん]

米国はインフレと好景気にに沸いている。金融を引き締めてきたが片方では地方銀行が高金利に苦しんでいる。これまでは弱小銀行の破綻を大手の銀行の力で恐慌を防いできた。そこら辺を意識してFRBは金融引き締めを緩めるのに躍起であるがそうは問屋が卸さない情勢になった。どう見るべきか悩ましい。私のビンタでは無理。お助けを( ´艸｀)

[20383: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[20384: 匿名さん]

管理組合も修繕費用や建て替え等を考慮した計画書を作成してその費用の捻出方法を検討する時代に入る。管理委託費や修繕費用の高騰は今までとは異なる時代に入った。組合員の負担の割合を変ずる方法を講じないといけない。強制徴収も限度がある。とりあえず建て替え等の費用も含めた長期資金計画をプロに作成を依頼してみて下さい。私は建て替え用地の買収を進めている。

[20385: 匿名さん]

とりあえず将来自己マンションがスラム化してアウトロウの避難場所にしてはいけない。
近隣住民に迷惑をかけて行政の力を借りる事態は避けたい。
そのためには長期修繕計画を超えた建て替え等を含めた資金計画を作成してみることは重要。
建て替えは不可能との思いが多い組合員はいることは承知である。
挑戦するのも大事である。私は可能だと確信している。後世に引き継ぎたい。

[20386: 匿名さん]

標準管理規約改正で、総会、理事会資料の保管が義務になるようです。紙面での保管は難しいので、ＰＤＦで保管するのですかね。

〇マンション標準管理規約（単棟型）
改正案（新設）

（総会資料の保管等）
第４９条の２ 理事長は、議案書及び付随する資料を保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、議案書及び付随する資料の閲覧をさせなければならない。この場合において、～

【コメント】
第49条の２関係
理事長が保管すべき付随する資料とは、第４８条において議決事項として掲げる書類の案のほか、参考資料として総会において配布された資料等が該当する。

（理事会の会議及び議事）
第５３条

５ 理事会で使用した資料については、第４９条の２の規定を準用する。

[20387: 匿名さん]

>>20386 匿名さん

理事会資料はデジタル化してキーワード検索ができるようにしてあると便利。
過去の修繕歴がすぐに把握できると二重修理とかでたらめな修理がすぐに把握できる。
マンション管理に理事のひとりとして関わるようになって、悪徳管理会社や悪徳業者はわざと毀損するような”修理”や”修繕”を行うのだと知って愕然としました。

[20388: 匿名さん]

日本ハウジングが監督処分を受けたばかりですが、
今度は北九州整備局でも新たに別会社が監督処分を受けましたね。
おそろしい。

九州地方整備局は、株式会社ダックスに対し、令和６年３月２７日マンションの管
理の適正化の推進に関する法律（平成１２年法律第１４９号）に基づく監督処分を行
いましたのでお知らせします。
詳細につきましては、別添資料のとおりとなっています。

https://www.qsr.mlit.go.jp/site_files/newstopics_files/20240327/240327...

[20389: 匿名さん]

過去に配布された総会資料の中の年間・月別収支報告書をエクセルに落とし込んで計算し直しただけでも担当による着服と思われる金額が重複計上したりしていた。理事長になったので追求開始したら大変なことが起こった。悪事の仲間割れである。

[20390: 匿名さん]

>>20385 匿名さん
＞建て替えは不可能との思いが多い組合員はいることは承知である。
挑戦するのも大事である。私は可能だと確信している。後世に引き継ぎたい。

おっしゃる通りで、建て替えが不可能とされた時点で、マンションが将来的に管理不全となる可能性が強くなってしまいます。
うちのマンションも立地条件が良いので、建て替えた場合にマンションの価値が倍増するのは確実だと思うのですが、新築分譲マンションであったときの富裕層はほぼ全員が外部オーナーになるか売却しています。新たに入居した人たちは中間層で
一円の管理費や修繕積立金の値上げにも反対するような人たちです。


以前はあった建て替えの話も消えてしまいました。
定年退職した高齢者にとっては、考えられない選択肢だというその心情は
分からないでもありません。分譲マンションの数を増やすことで
個人負担ゼロであっても、建て替えのための引っ越しや仮住まいの賃貸など、
ざっと300万円はかかるでしょう。

いずれは建て替えしなければならなるのでしょうが、それまでは建て替えせずに
何十年もこのまま使い続けるならば、老朽化した配水管の更新などは急がねばならないにもかかわらず、（更生ではよけいにカネがかかるばかりかもしれません。）
話がまとまりません。毎月毎月新たな修繕事故が生じます。頭が痛い話ばかりです。

[20391: 匿名さん]

「建替えを行うには」

　①会日（建替え集会）の少なくとも２ヶ月前までに招集通知をださなければならない。
　　　　　議案の要領の準備をする。
新たに建築する建物の設計の概要、建物の取り壊し及び建築費用の概算額、
建替費用の分担に関する事項、再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

　②建替え集会（区分所有法上の）
　　　　建替決議・・・区分所有者及び議決権の５分の４以上
　　　　各区分所有者の建替えに関する賛否を議事録に記載しなければならない。

　③建物円滑化法等に関する法律により、建替え組合を設立する。
　　　　定款及び事業計画を定め建替合意者４分の３以上の同意を得て、知事の認可を得る。

　④建替決議後２ヶ月以内に賛成しなかった者に対し、建替に参加するか否かを回答するよ
　　う書面で催告する。
　　回答しなかった者は、不参加とみなされる。

　⑤不参加者に対し、時価で売り渡すことを請求する。この時点で売買契約が成立したものと
　　　みなされ、住居を明け渡さなければならない。但し、裁判所へ請求すれば１年を超えない
　　　範囲内において明渡に相当の期限が許与されます。

　⑥この売渡請求権を行使することによって、建替不参加者が排除され、全員が建替参加者
　　となっていきます。

[20392: 匿名さん]

>>20390 匿名さん
建て替えはできないよ。
あきらめな。

[20393: 匿名さん]

>>20392 匿名さん
そうだよねよくわかる。
１，資金
２，仮住居の確保。
上記2点が超難関で解決できれば建て替は進展しないかね？

[20394: 匿名さん]

建替え決議要件を「５分の４以上」から、条件付きで「４分の３以上」に引き下げる区分所有法改正が見送られるらしい。

https://www.jiji.com/jc/article?k=2024031100927&g=pol
区分所有法改正案、今国会提出見送り　刑事手続きＩＴ化も―政府：時事ドットコム

[20395: 匿名さん]

お話の途中ですみません。
分譲マンションを賃貸に出す際に、専有部の貸与届出の出し忘れがあったらどうなりますでしょうか？
お知恵を貸していただけると幸いです。

[20396: 匿名さん]

標準管理規約は長期修繕計画止めにした理由が透けて見える。建替計画をなぜ入れないのかが如何わしい。

[20397: 匿名さん]

>>20395 匿名さん
入退去届け出で対応できますが。
専有部分の貸与届け出の規定があれば出し忘れであれば管理組合に理由をつして貸与届け出を出せばいいのではありませんか。

[20398: 匿名さん]

>>20383 匿名さん
>マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
>中にはルール違反をする住民も出てきます。

ルール違反する理事長にはどうすべきですか？
管理規約を守らない

[20399: 匿名さん]

>>20398 匿名さん

>ルール違反する理事長にはどうすべきですか？
管理規約を守らない

いくつかの方法があります。
横領など重大な犯罪行為を犯した場合には、
警察通報か告訴という手段があります。
管理会社との癒着、利益相反行為のほう助などは善管注意義務違反で告訴します。
また、有志五人を集めて臨時総会を開き、決議で辞任させるマイルドな方法もあります。理事長になって、自分を権力者と勘違いするバカは結構いるのかもしれません。

[20401: 匿名さん]

組合資金投資信託は昨夜は市場にとってはネガテブと判断して相当の暴落が予想されたので米国市場を無視して床に就いた。
今開いてみると少々ではあるがナスダック等が上昇しているのでびっくりして喜びを投稿している。
今後は最大の雇用統計を金曜日に控えて小生は６月の利下げはないとみて株価は暴落すると予想しているので今夜も早めにドラマでも干渉しながら床に就く予定。
勝負は来週がどうなるかが見ものです。
再上昇の始まりになりそうではある。
ごきげんよう週末をお過ごしください。

[20402: 匿名さん]

>>20401 匿名さん
ネガテブって何ですか？　ネガデブ？

[20403: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

　＜広報活動＞

　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。

[20404: 匿名さん]

　　区分所有法では、区分所有者は、建物の保存に有害な行為、その他建物の管理又は
　使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないとなっています。

　　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
　数発生しています。

※マンションでの生活騒音には下記のようなものがあります。
　　　子供の走り回る音
　　　隣人が深夜に酒を飲んだりして大騒ぎする
　　　大ボリュウムで音楽やテレビ、ピアノ、カラオケをやる
　　　ペットの鳴き声　　戸の開け閉め等

※快適なマンションライフを送るためには、お互いにルールを守り、共同の利益に反する
行為はしてはならないとなっています。
　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
数発生しています。

　騒音については、当事者間で直接話し合うこともありますが、それが困難な場合は、
管理組合を通じて注意等を行います。
　　１）口頭や文書などによる注意
　　２）内容証明郵便による警告
　　　　騒音をださないよう警告をする。守らない場合は、法的措置を講ずる旨を通知する。
　　３）裁判による請求
　今回は、騒音訴訟の中で、上階の子供が走ったり、飛んだりして下階の住民に迷惑を
かけたとして損害賠償の責に問われるという判例について述べてみます。

　＜裁判例＞ 　　八王子支部の判例（Ｈ．８．７．３０）

　　　上階のフローリングの改修工事後、子供の走りまわる音がひどくなり、再三の注意にも
　　拘わらず、改善せず最終的には裁判となった。
　　　原告側請求
　　　　　①騒音の差し止め（原状回復）
　　　　　②不法行為に基づく慰謝料の請求　　３００万円

判決
　　　　①については、棄却
　　　　②については、慰謝料７５万円の支払い命令

判決理由
　　　　専有部分の工事をするときは、理事長に届け出、その承認を得なければならないと規
　　　約に規定されていたが、それを怠った。
　　　　その工事は、遮音性能の低い床材を使用し、それもコンクリートスラブに直貼りであった。
　　　それが原因で子供の走り回る音がひどくなった。

　　＊規約には、共同の利益に反する行為をしてはならないとなっているが、共同の利益に
　　　反する行為が具体化されていなければその行為を抑止することはできません。
　　　そのためには、規制の基準が明確化（ルール化）されていなければなりません。

　　　このルール（規制の基準）を作成するのはいうまでもなく、組合であり執行活動を行って
　　いる理事の皆さんがたということになります。

　　　専有部分の工事をするときには、理事長の承認を得なければならないと規定されてい
　　ても、ただ、その届出を受理するだけで、その工事の内容を検討しなければ何の意味も
　　ありません。
　　　そのためには、工事の種類ごとに、具体的な数値の基準を設定しておかなければなり
　　ません。

　　　現状回復については棄却されたが、これについては、届出をするよう広報・啓蒙活動を
　　行い、届けられたものについては、基準値を設けチェックをしなければなりません。

※もし、裁判をすることになった場合のポイントとしては、受忍限度を超えると判断される
　かどうかが目安となります。
　①騒音に対する受忍限度は
　　　一般社会上の受忍限度を超える音かどうか。Ｌ６０（⊿ＬＬ１）は不法行為と判断されること
　　もあります。

　②音の程度を数値で示し、不法行為を証明する。
　　　　環境庁が示す生活騒音基準
　　　 　　昼間 ５５ｄｂ以下
　　 　　　夜間 ４５ｄｂ以下 この基準を超えると不法行為と判断される
　　　　　＊県庁や市役所に相談すれば、騒音計を貸し出す場合もあります。

　　　裁判所の基準
　　　　午後９時～午前７時 ４０ｄｂ以下 裁判所は、この基準を守るよ
　　　　午前７時～午後９時 ５３ｄｂ以下 う命じています。

　　※尚、住民間のトラブルについては、警察はタッチしません。

　③マンションの防音性能を確認し、損害賠償を請求する。
　　　　判決で重要な根拠となった事実
　　　　　＊子供のしつけに誠意があるか
　　　　　＊床にマットを敷いた程度では対応は不十分
　　　　　＊訴えた人の精神状態（食欲不振、不眠等精神に障害を生じた等）

　※受忍限度を知り、騒音の程度を数値に示し、マンションの防音性能を確認することが
　　必要です。
　　又、マンションの遮音性能は、裁判では重量衝撃音のみが対象となっています。
　　遮音性能は、仕様書で確認します。仕様書の入手が困難な場合は、騒音計で実測

[20405: 匿名さん]

>>20404 匿名さん

大変勉強になります。
どこかの投資バカのカキコミにスレを荒らされていますが、
有益な情報をありがとうございます。

[20406: 匿名さん]

日銀はYCC撤廃で金利を上げたいが上げられない。
FRBは物価が下がり金利を下げないと弱小金融機関の破綻を招きかねないので下げたいがそれもできない。
組合資金の投資先はFRBの金融政策に大きく左右されるので気を使っている。
頼もしい同士が揃っているので危機が迫ると即座に連絡してくれるので助かる。
問題は時間差だがこれはどうしようもない。
しかし世界はロシアと米国大統領選を除けば株式は上昇基調である。
金融政策はネガティブで相場はポジティブである。

[20407: 匿名さん]

? ＡＥＤ（自動体外除細動器）

　もし家族の一員が心肺停止になったら、その時ＡＥＤがあり、うまく使えれば助かる
確率は高くなります。
　しかし、心肺停止が起こった時の行動順位としては、下記順位になります。

１）救急車を呼ぶ
２）心臓マッサージ 心臓マッサージをやり続けることが大切
３）人工呼吸
　　　３０回心臓マッサージと人工呼吸を繰り返す。
４）ＡＥＤの使用 ＡＥＤと心臓マッサージの併用が一番いいとのこと。

＊ 問題点
１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　ＡＥＤを取りにいくのに１～２分でとりにいける場所に設置
３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
４）心室細動の者に使用、脳卒中には使えない。
５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに
　　いって、充電して使用する。
　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もある
　　が、管理会社との連係と契約が必要。
５）１１９番に電話して、救急車が到着するまでの所要時間は７分～８分

各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直
面したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
隣りとのコミュニケが大切になってきます。

[20408: 匿名さん]

　マンション理事の就任及び罰則支払規定で、区分所有者全員に就任義務を課し、
就任しない場合は、罰則として住民活動協力金を課すことは有効かどうかでの裁判例
を記載してみます。

＊区分所有者全員、順番に交代で担当する規定は問題ないとのことです。
＊理事担当年に理事の就任を拒否できないとする規定もオーケーとのこと。
　　但し、病気・高齢・障害等の正当でやむおえない事由がある場合は、この限りでな
　　いという例外規定を設けておくことも必要です。

　　＊区分所有者としての役員就任という公益義務について、労役の代わりにお金を支払う
　　　ことの規約は可能かどうか。

＜平成２２年１月２６日最高裁判例＞

　分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等の
分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等に
よって、一部の組合員が役員になる機会が増加したなどの事情から不在区分所有者
に対し、管理組合にかかる負担の一端を担ってもらうとの趣旨で、「住民活動協力金」
を徴収する規約は有効という判例が出ています。

　金銭的負担を求めることは、合理性を欠かないと徴収を有効としました。
　協力金の負担を求めることは、管理組合の業務を分担できない非居住者の不公平を
是正するためで、必要性と合理性が認められると指摘しています。

　尚、金額については月額２，５００円と判例は出ていますが、社会通年に照らして我慢
できない限度を超えるものとははいえず、有効と結論づけていますが、これについては
そのマンションで検討すべきです。

＊理事担当年に正当な事由がなく、理事に就任しない場合は？

　管理費月額を、追加支払して理事就任義務を免除することができると規定すべきで、
罰則として支払うとの表現は止めるべきと解釈すべきと思われます。

＊理事には就任したが、実際には理事会に出席しない場合

　役員報酬が規定されていれば、原則理事会出席による月割計算とすべきである。
又、理事会欠席が年○回以内の場合は、「理事免除協力金」等として徴収することは
可能です。

[20409: 匿名さん]

>>20402 匿名さん
ネガティブに訂正します。
申し訳ございませんでした。
組合資金の運用は含み益は上昇中です。
今夜は少し減少しますが来週からは上昇しますので当分は利益の確定は控えるように組合員からはアドバイスが多いようです。

[20410: 匿名さん]

>>20408 匿名さん

有益情報ありがとうございます。
この最高裁判例のソースはどこですか。
インターネットでダウンロード可能ですか。
最高裁判決なので、十分使えますね。ありがたい。

[20411: 匿名さん]

>>20410 匿名さん
最高裁判例のはそのような例は見つけられないよ。ガセネタ。自問自答はいけないよ。

[20412: 匿名さん]

>>20411 匿名さん
高学歴の自分はそんな暇なことはしない。

[20413: 匿名さん]

>>20411 匿名さん
20412ですが、簡単に見つかりました。裁判例検索で見つかります。
ただ、裁判要旨にやや意味のズレを感じます。
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=38357

[20414: 匿名さん]

自作自演は辞めようね。
バレバレだよ( ´艸｀)

[20415: 匿名さん]

>>20410 匿名さん
事件番号　平成２０（受）６６６
事件名　　協力金請求事件
裁判所　　最高裁判所第３小法廷
裁判年月日　　平成２２年１月２６日

[20416: 匿名さん]

>>20414 匿名さん
こいつがスレ荒らしの本人だよ。
自作自演とかただ批判等を繰り返しているだけのつまらん奴だよ。

[20417: 匿名さん]

>>20413 匿名さん
>ただ、裁判要旨にやや意味のズレを感じます。

どういうことでしょうか？

[20418: 匿名さん]

この株価の上昇には個人投資家を悩ませているのではないでしょうか。
ここ二三日は下落でチャンス到来とみて資金投入を狙ったが雇用統計等で思い切りが付かずに気を緩めたとたん暴騰しだした。チャンスは逃げたのであるが組合の投資資金は上振れて含み益が増えるばかりだ。
個人の投資はさっぱりである( ´艸｀)
売れば上がるし買えば下がるの嫌なお思いが頭をよぎるときは小休止している。

[20419: 匿名さん]

>>20412 匿名さん
高学歴さんよ
和文の解釈してくれ( ´艸｀)

[20420: 匿名さん]

>>20417 匿名さん
以下のこの裁判に関する主文は読まれましたか？

https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/357/038357_hanrei.pdf

[20421: 20417]

>>20420 匿名さん
以下のこの裁判に関する主文は読まれましたか？

はい、読みました。
で、どこが
>「裁判要旨にやや意味のズレを感じます。」
のでしょうか？

[20422: 匿名さん]

>>20421 20417さん
高学歴の自分はそんな暇なこちはしない。

[20423: 20421]

当該判決は、最高裁が原審（高裁判決）を破棄し、自ら判決（破棄自判）したものであり、内容は裁判要旨のとおりである。

[20424: 匿名さん]

https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/357/038357_hanrei.pdf

>昭和４０年代に大阪市住宅供給公社が建築，分譲
>組合員がその構成員の主体をなす各種団体（老人会等）に，その業務を分掌
>役員に就任し，上記の各種団体の活動に参加するなどの貢献をして

判例のマンションは、（裁判当時）自主管理で役員の負担が大きかったのかもしれない。
もしそうならば、管理会社への全部委託で、組合員の負担が比較的少ない一般的なマンションには当てはまらない。

＜参考資料＞
https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/column/200227_column_01

自主管理マンションのほとんどが、マンションの黎明期に建てられた日本住宅公団や地方住宅供給公社（いわゆる公団・公社）が供給したもので、建物の引渡しを受け管理組合が発足してから、そのまま自主管理としてスタートしたマンションが少なくない。

[20425: 匿名さん]

あの最高裁判決は、非現住組合員（投資や賃貸目的で購入して自分は住まない）は
現住組合員に比べてマンション管理の点で楽をしてる（規約で役員就任を免除して
もらってるケースが多い）面がないとは言えないので、その分規約改正で管理費を
割り増ししても「組合員間の衡平」を損ねない、といっているだけで、現住組合員の
中で役員を引き受ける人と辞退する人の間に不公平があるとは言っていない。
この判例を根拠に役員辞退者の管理費を割り増しすることはできないし、理事会を
欠席する役員から罰金と取り立てて管理組合の収入とすることもできない。

[20426: 匿名さん]

しかし、最高裁判決も割り増し管理費の正当性（理由付け）には苦労していて、
結局は「大半の組合員が賛成しているから」という子供みたいな「同調圧力」で
締めくくっている。実際に判決の下書きをしたのは調査官という中堅どころの
裁判官だろうが、苦労している。内容的にはあまり参考にはならないヘボ判決だｗ

[20427: 匿名さん]

都合よく解釈されて、都合よく利用されると思う。

https://mankan-sc.com/topics/3755721ae92e2a1c4157f40cce6b2470.html

もちろん、第三者管理方式の報酬は、定価のない世界ですから、当社がいくらで引き受けるのか？で組合員の負担が変わります。
そこで考えたのが、多くのマンションで採用されている「役員に就任しない組合員に対する組合活動協力金」。
これは、かつて、最高裁で「月額2500円は妥当」との判決が出ています。この金額の負担であれば、組合員の理解も得られるでしょう。

[20428: 匿名さん]

レベルの低い話題だよね。
大の大人がこんなことでビンタを使わず管理費等の負担をどうするかの論議が欲しいね。
大規模修繕止まりの計画よりも先へ進めてほしいよ。
治世者の思惑にはまられた哀れな管理者。

[20429: 匿名さん]

金、銀、銅が爆謄している。
投資家の目は戦争を想定しているように見える。
先を見るのが仕事の投資家の行動は不気味である。怖い。
核戦争を防がないといけない。マンションの修繕どころでないように見える。妄想であればいいがね。

[20430: 匿名さん]

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

[20431: 匿名さん]

>>20425 匿名さん
非現住組合員と役員を辞退する者は同じであり、公平性を保つためには
規約で、非現住組合員と役員を辞退する者に対しては、協力金を課せば
いいんではないの。

[20432: 匿名さん]

私は非現居住組合員で５か所の管理組合員である。現在３戸を賃貸に出している。
一戸は別荘として使用している。各マンションの管理組合の総会には出席して不満等を吸収してもらっている。協力金の徴収はされていない。理事の順番の時は毎回理事会へは出席している。賃貸に出しているオーナーとしては管理がずさんだと困るのでマンション管理には厳しい目で組合活動を見ている。

[20433: 匿名さん]

管理規約では非居住組合員は役員選出から外す規定になっているマンションが多いのに協力金を徴収する規定はどんなもんでしょう( ´艸｀)

[20434: 匿名さん]

>>20430 匿名さん
>専有部分内にあるものは、専有部分としたことと、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、

我がマンションでは専有部分は区分所有者が管理、修理の負担は区分所有者が責任を持って行うとなっている。
最初の長期修繕計画では、３５年でたているために計画されていないマンションです。
従って３５年経過後更新工事を行うか検討すればよい。
給排水管の枝管部分の材料は劣化しにくいものを使用している。６０年解体まで実施しないでしょう。但し継ぎ手部分（共用扱い）は地震で壊れるかもしれないので注意すべき。

[20435: 匿名さん]

マンションは築６０年となれば、分譲時の住民はいません。
中古で購入した者と賃貸者です。
当然住民のモラルが低所得者になるため低下します。
建物の解体はまず無理でしょう。売ってもいく場所がないし、
建て替えに参加するには資金がない。
だから建て替えには反対するので建て替え決議は成立しません。

[20436: 匿名さん]

土地を購入して戸数を増やして建て替え資金の負担を減らすとか
いっている者もいるが、隣接した土地が買えるのかも疑問です。
その土地を購入する資金がもしあったとしたら、積立金の減額を
要求されるでしょう。
土地を購入するには全組合員の承認が必要です。
たった一人の反対者がいても成立しません。
こういう事情があるので建て替えはできないでしょう。
高島平のマンションの一部で建て替えができたのは、土地があり
現戸数を上回る建物がたてられたからですが、そういうマンションは
全国にはほとんどありません。

[20437: 匿名さん]

各マンションの立地等で建て替え等が出来るか否かを問う質問はナイセンスだが稀有ではあるが条件によったらできるマンションもある。用途地域が分譲時は第一種低層住居専用地域から商業地域に変更になったので建て替えの話題仕切りである。全員の同意が取り付けそうな勢いである。（法令の５分の４は承知）

[20438: 匿名さん]

不在組合員の協力金の強制徴収は無効である。

[20439: 匿名さん]

↓こういうマンションはマンション管理士を入れても、どうにもならないものなのでしょうか？？
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/671820/

[20440: 匿名さん]

>>20439 匿名さん
法令で勝っていても管理者が変わり理事
の過半数の仲間がいないと難しい。
そういう組合員に制覇されたマンション
は意外と多い。
購入時に十分調べて買うしかない。
お宅が理事に立候補して他の理事と共闘
できる体制を作るのが早道だが、
他の組合員に同調者がいれば助かるよね
。
仲間を増やすしかないね。

[20441: 匿名さん]

先週は米国の経済指標が良すぎて株価大幅続落した。そのあおりで日本は暴落している。雇用統計が良ければ株価はさらに暴落すると覚悟していた。ところが意に反して雇用統計はいいにも関わらづ米国三指数は反騰している。組合資金も現在は含み益が少し減っている。来週はCPIの発表があるのでさらに急落の危険をはらんでいる。今週まで名忍耐である。再来週あたりから持ち直す。反対組合員が騒いでいる。米国経済は盤石のようだ。

[20442: 匿名さん]

米国の利下げと日本の利上げが株価に左右される。原油の高騰はご用心。

[20443: 匿名さん]

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

[20444: 匿名さん]

保険はその調査員によって金額が大きく違ってきます。
どう対応すればいいのかを研究しておくことも大切だね。
交渉次第で賠償金額が違ってきますから。
交通事故も同じです。

[20445: 匿名さん]

中古マンションでは、火災保険も地震保険も金額が高いわりには、
改正後には免責がついて事故が生じたときの自己負担額も増えていますよね。
ありえない事故想定も含まれているので、保険をやめたくなるかもしれませんが、
大地震や火災が生じた万が一のために加入をつづけたほうが良いと思います。

中古マンションの現実として、とりわけ重要なのが水漏れ特約だと思います。
専有の給水管や配水管に水漏れが生じて近隣に迷惑をかけてしまった場合、
（階下だけでなく、まれに隣や階下の隣のこともあります。）
専有の給水管や配水管の修理や交換に対して、保険には支払い義務が
ないので、支払われません。
しかし、水漏れ原因調査に対して水漏れ特約が付いてさえいれば、
保険は調査して原因特定してくれ、調査代を個人で支払わなくて済みます。
水漏れ箇所が眼に見えない場合ですと、あちこち床や壁をはがして調べまくることになるのですが、それが最悪数十万もかかることがあります。
調査のためにはがした個所についても保険に加入していれば、保険金で元通りになります。階下や隣に与えた損害（壁や床のシミ）は個人賠償特約が保険金を払ってくれます。水漏れ原因が特定できずに水が滝のように流れ落ちた場合、
賠償金はかなり高額になる可能性があるので、やはり保険はやめるわけにはいかないと思っているところです。まるでギャンブルみたいですが…最悪の事態に備えておこうと思いました。

[20446: 匿名さん]

俺、マンションが地震に遭ったら旅行に行くから平気
役員さんは仕事返上で後始末ですか、ご苦労さんｗ

[20447: 匿名さん]

>>20446 匿名さん
お前のマンションは漏水で水浸しで住めない。最上階ならば停電のみで済むが水道や電気の復旧までは帰宅は禁物。一階に住んではいないだろうね。

[20448: 匿名さん]

１階のバカが「ネコが庭に入ってきてウ●コした！」と管理人に文句言ったらしいが、
ネコに言えって話だよな

[20449: 匿名さん]

ウンチは中庭の植栽か１階の部屋の専用庭でやるように
ペットに躾してる飼い主もおるからな

[20450: 匿名さん]

駐車場値上げの質問です。
総会議案で駐車場500区画の一律5％値上げ。ただし、5区画のみ40％程（5000円程）値上げ。この5区画には事前告知や承諾無し。
理事会・管理会社の言う目的は、使用料不公平の是正。この5区画は端部で入出庫しにくいためもともと他区画より安価（通常20000円が15000円程度）。今回の議案で他区画の価格帯と合わせる形に。
ただし、この5区画よりもマンションに近く入出庫しやすい15000円の区画が他に8区画あり、そこは5％値上げのまま。
これでは不公平の是正になってないし、区分所有法31条1項（管理規約にも同様の項目あり）とかの違反にならないのでしょうか。せめて事前に通知なり相談なりするのが筋では。。

[20451: 匿名さん]

>>20450 匿名さん
規約の設定、変更及び廃止）
第31条　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各４分の１以上
の多数による集会の決議によってする。
この場合において、規約の設定、変更又
は廃止が一部の区分所有者の権利に特別
の影響を及ぼすべきときは、その承認を
得なければならない。

２，前条第2項に規定する事項において区分所有者全員の規約の設定、変更又
は廃止は、当該一部共用部分を共用す
べき区分所有者の4分の１を超える者
又はその議決権の4分の1を超える議決
権を有する者が反対したときは、する
ことができない。

前条第30条第2項
一部共用部分に関する事項で区分所有
者全員の利害に関係しないときは、区
分所有者全員の規約に定めがある場合
を除いて、これを共用すべき区分所有
者の規約で定めることができる。

[20452: 匿名さん]

>>20451 匿名さんです。
訂正　4分の3以上

[20453: 匿名さん]

>>20450 匿名さん
多くのマンションでは駐車場は管理組合と個々の組合員との契約によって使用している。
その場合は、民法９１条の規定により、区分所有法が出る幕はない。
事前通知または事前相談は、契約の中でそれが管理組合の義務として定められているか
どうかがカギとなる。

[20454: 匿名さん]

【民法第９１条】
法律行為の当事者が法令中の公の秩序に関しない規定と異なる意思を表示したときは、その意思に従う。

区分所有法の「強行規定」は、「法令中の公の秩序に関する規定」である。

[20455: 匿名さん]

>>20454 匿名さん
この場面に民法が登場するのは飛躍すぎ。駐車場の規定は区分所有法にはないし区分所有法の強行規定を持ち出すのも飛躍的で可笑しな論法。大丈夫か( ´艸｀)。区分所有法３０条と３１条を持ち出した意味は規約の設定等を理解させるためである。質問者は駐車場の規定は区分所有法に反しているかどうかを問うている。

[20456: 匿名さん]

>>20455 匿名さん
( ´艸｀）とか（笑）はＬＯＬといってスランプにあたるもので、
軽薄な書き込みにあたるんだよね。
水原一平が、胴元に限度額のオーバーを要請したときにＬＯＬを
使用したが、全米の記者が驚嘆したそうだ。
ＬＯＬは使用しないほうが良いね。２チャンでは良く使われて
いるけどね。

[20457: 匿名さん]

>>20456 匿名さん
笑えずにはおれない投稿だからだよ。
ましな投稿には真面目に対応している。笑われたくなけれなまともな投稿をしてよね。わからなければ恥をさらすな。

[20458: 匿名さん]

スラングは使わないほうがいいよ。

[20459: デベにお勤めさん]

駐車場台数が５００台とは大規模マンションですね
仮に組合員数が５００人なら法律の規定により１人１台は無料です
ただし、その場合は、入出庫しやすい「いい場所」は早い者勝ちになります
それでは組合員同士でケンカになる、血が流れるかもしれない、ということで
管理組合が各組合員の利用区画指定をすることがあります
こうすると「区画指定料」という名のサービス料を取ることができて管理組合の
財政安定にもつながります

[20460: デベにお勤めさん]

そのサービス料（一般には「使用料」という名称）を駐車場以外の設備にも使えると
規約に小さい字で書いておけば、カネが足りなくなった時に使用料改定（普通決議）
するだけでガッポガッポで管理組合理事一同笑いが止まりません
フロントも不要不急の工事を提案すればするだけ認めてもらえてうれしいです

[20461: 匿名さん]

分譲マンションの駐車場は、建物内にあれば専有部分、建物の外にあれば付属施設と
なって、その使用については、前者は区分所有法13条、後者は民法249、250条と
法的根拠が違ってくるので要注意。
ただし、いずれの場合でも標準管理規約の規定に従い「契約方式」にしてしまえば、
法律と違う使用ルールにしても文句は言われない。「イヤなら契約するな」で済む。

[20462: 匿名さん]

駐車場が「共用部分」または「その敷地若しくは附属施設」であっても、区分所有法３０条の規定により、規約によってその使用方法を定めることができる。

【区分区分所有法】
第３０条（規約事項）
第１項　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

[20463: 匿名さん]

民法・区分所有法・標準管理規約・各マンションの管理規約のチャンンポン回答が見受けられる。時のは憲法が混入される場合もある。

[20464: 匿名さん]

うちのマンションでは、駐車場は「契約方式」、駐輪場は「自由放任方式」である。
自由放任方式では持分を超えて駐輪した場合、他の共有者（組合員）に使用料を
払うことを法律は定めているが、「払え」という奴はいない。
この手の問題は「そっと」しておくことが大事である。

[20465: 匿名さん]

自転車は玄関ポーチに無料で停めるのが吉

[20466: 匿名さん]

長年賃貸アパートに住んで貧乏借家人根性が染みついている連中が分譲マンションを購入するとき、よく勘違いするのが「部屋は自分のものだが、廊下や階段や駐車場は管理組合のもの」ということである。分譲マンションは廊下も階段も駐車場もすべて組合員のもの、自分のものを使うのはタダと法律で規定されているので、管理組合から使用料を請求されたら「それ法律の何条？」「払ったら管理組合は何をしてくれるの？」と聞き返すことが重要である。一度やってみるといい。１年交代の素人役員はもちろん、理事会でボケーッと座ってるだけの管理会社の担当者も意外と答えられなくてホガホガ言うのを見るのはいいヒマつぶしになる。

[20467: 匿名さん]

関東近郊、築26年、約60戸のマンションに住む男性が言う。

「我々のマンションは、ある財閥系の大手管理会社Aが管理するマンションですが、1回目の大規模修繕の際にＡ社から提案された見積もりは1億7000万円でした。あまりに高額で、今の積立金ではとても賄いきれません。一戸あたり50万円程度の一時金が必要な金額でしたが、『Ａ社が言うなら仕方がない』と一旦はまとまりかけていました。

しかし後に、『やはり高すぎる』ということで、管理会社を通さずにコンサルに依頼して他社から見積もりを取ってもらうと、工事内容も削らず6000万円でできることが分かったのです。最初の見積もりは何だったのか、と、住民の間では管理会社に不信感が蔓延しています」（＊記事内容は編集部が保証するものではありません。実際のマンションの状況に合わせて考え方を参考にしてください）

[20468: 匿名さん]

満足度ランキング上位の大手財閥系管理会社が大幅“水増し”提案
別所マンション管理事務所の別所毅謙氏が解説する。

「これまで、大規模修繕は独立系の管理会社が割高な印象でしたが、最近では、大手財閥系でも、明らかに高額な見積もりを出すところが増えてきた印象です。関係者に聞くと、最近の財閥系管理会社は、『とりあえず吹っかけてみて受注できればOK。10物件のうち3～4物件の受注でも1物件当たりの儲けが多い方が、業務効率が格段に良い』と言っていました。

大手財閥系の中にはすでにそういう厚利少売の戦略にシフトしてきている所もあるようです。特にタワマンは、積立金が豊富に溜まっていて、ブランド志向の強い所有者が住むので、余計に“割高提案”のターゲットになりやすいと言えます」

大手管理会社が自身のブランドイメージを悪用して、不当に高い工事費を提示し、顧客でもあるマンション管理組合の利益に反しているのなら問題だが、そうは言っても管理会社は営利企業でもある。自社利益のためのビジネスを行っているに過ぎない。

別所氏が続ける。

「一番の問題は管理組合や理事会がマンション管理の正しい知識と関心を持っていないことです。結果、管理会社へ依存状態となりコスパの悪い営業提案のターゲットになりやすい。

その上、修繕工事はオーダーメード性が高く、費用の妥当性を一般人は判断しにくい。例え割高でも、事業者からもっともらしい説明をされれば、それを適正価格だと誤解してしまいます。気付かずに高い買い物になっているのです。

高額な見積もりを提示された時に、その説明を鵜呑みにしてしまうか、修繕周期や施工範囲を見直し、業者の選定も管理会社や設計コンサルタント会社などの修繕事業者に依存せず、独自に探すなどのアプローチの違いだけでも、何千万円単位で変わってくる。そういう世界なのです」

不透明な“工事費”で狙われる修繕積立金
また、大規模修繕において、管理会社が元請けとなる「責任施工方式」の場合、直接の工事は外注にもかかわらず、元請けのため、利益にあたる“手数料”の明示がない。つまり、管理会社がいくら高額な手数料を水増ししても、それを“工事費”として説明できてしまうので、手数料を比較検討する、という機運が起きず、大きな機会損失に繋がっているのが現状だと考えられる。

本来、建設業では「一括下請負」は禁止されている（建設業法第22条）。これは、不適切で過大な中間搾取や、中間業者が利益を増やすため、格安な下請け業者への発注による品質低下を防ぐためだ。

住宅ジャーナリストが言う。

「ただ、この法律は、書面等による事前の了解があれば適法となる例外規定があり、大規模修繕でもこうした手続きが取られていれば法的には問題ありません。しかし、この例外規定は、あくまで建設関係者間の言わばプロ同士取引を想定されていると考えられ、一般消費者である管理組合が、一括下請けによる弊害を理解しているとは到底、思えません。国はマンションの管理組合を、建設事業者と同じ土俵で扱ってしまっているのです。

大規模修繕における管理会社の責任施工方式も、実質的に工事会社の仲介行為に近いにも関わらず、工事費としていくらでも自社利益を水増しできる構造になっている。これが、修繕積立金の増額となって、年金生活者も含めた住民の可処分所得を容赦無く削り取っていくような構図になってしまっています」

営利企業のサジ加減で決まる修繕積立金
国交省では、毎月の修繕積立金の増額は、長期修繕計画（長計）に基づく修繕費用の総額を毎月で割った「基準額」の1.1倍以内までに抑える案を検討中だが、

「この長期修繕計画の数字も、結局は、営利企業である管理会社や設計コンサル会社に依存している状態で、彼らのサジ加減で変わる。長計の見直しの際に『物価高で』と、ちゃっかり法外な計画にして、『基準額』を好きに引き上げ、彼らの利益の原資である修繕積立金をいくらでも引き上げられる状態に変わりはない」（同）

こうした構図になってしまうのも、マンション管理会社への過度な依存状態が原因と言えそうだ。そもそも管理会社は分譲時から無競争のいわば“抱き合わせ契約”の言い値で割高な可能性が高いにもかかわらず、疑いもなく毎年、契約更新され続けていることが一般的だ。国交省の調査でも既存マンションの７０％が分譲時から管理会社を変更していないという。

住宅ジャーナリストがいう。

「管理会社にとっては、特段、不満を抱かせない限り、契約の更新は続くので、日常の管理でも無理に顧客満足度を高める必然性がなく、許容される範囲で管理コストのカットをするほど自社の収益につながる。逆に経営リソースを割いて顧客満足度を高めようとすると、自社の収益の悪化に繋がるのです。

「今、工事しないと危ないです！」そのウラに管理会社社員の「高額成功報酬」
その上、工事では多重下請け構造の問題もある。管理業務を委託される管理会社は、管理組合にできるだけ高額な工事を勧め、関係会社に安く発注することで、中間マージンやキックバックによる収益も肥大化できるという利益相反的な側面も強い。

しかも、管理会社によっては、フロント社員にノルマや成功報酬を与えている会社もあります。実際、ある独立系の大手管理会社の求人情報では、インセンティブが昨年実績で『平均100万円』と書いてあり、ゾッとしました。この原資も『工事をしないとスラムになる』と脅かされ、値上げした積立金なのかもしれません。

財閥系の管理会社はノルマや成功報酬は緩やかですが、出世には影響するようです。決算資料を見ても、財閥系も独立系も粗利は20～25%程度で、管理費や修繕積立金を収益源にしている点で、ビジネス構造には大差ありません。管理費の設定は安いが、工事で儲ける独立系と、工事はそこまででなく、管理費から儲ける財閥系と覚えておけばよいでしょう」

もちろん、これはマンション管理会社が悪徳なわけではなく、これが事業構造であり、それ以上でも以下でもない。しかしながら、管理組合が賢明で経済的な管理を目指すなら、まずはこの構造を理解した上で対策を講じるべきだろう。

管理組合が管理会社との利益相反的な関係に切り込まないで、マンション管理の無駄を省こうとしたり、足りない工事費を補う目的で月々の修繕積立金を値上げしてもザルで水を汲むようなもので、問題の解決にはならない。

管理会社への「お任せ」体質はNG
「管理会社に『お任せ体質』だと、値上げしたお金がそのまま中間マージンやキックバックへ消えているだけ、ということになってしまいかねない。実際、上場している管理会社はコスト増に苦しむどころか、毎年のように最高益の更新を決算で公表している。このご時世、新築マンションの供給で、国内産業にしては珍しく、業界全体で市場規模は右肩上がりで、倒産自体、極めて稀と言われています」（同）

管理会社をパートナーだと信じて言われるがまま、割高な工事をするほど、管理会社は儲かる。大規模修繕事業は管理会社にとってその集大成的なイベントだとも言えるのだ。

[20469: 匿名さん]

今よその資料を読んだばかりだったのだが、もうここに
張り付けられている。