「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[20330: 匿名さん]

>>20329 匿名さん
あんたのマンションは修繕積立金もまともにないぐらい
厳しいマンションなんだね。
値上げはできないので苦労するね、理事会は。
休眠資金はないだろう、値上げもできないので資金の確保を
しなければならないのだろう。

[20331: 匿名さん]

しっかり管理されているマンションは、修繕積立金は
確保されているよ。

[20332: 匿名さん]

>>20329 匿名さん
お前はここにはくるなと何回もいっているが
何故ここのスレにくるんだ。

[20333: 匿名さん]

>>20330 匿名さん
おたくは金持ちマンションなんでしょ。
だったら、修繕積立金をハイリスクな株式投資につぎ込まないで、
単純に修繕積立金を倍増値上げして徴収しても
リッチな区分所有者は誰も文句は言わないはずｗ

[20334: 匿名さん]

>>20333 匿名さん
２０３３０だけど、うちのマンションは積立金を
投資に回すようなばかなことはしませんよ。
２０３２９への間違いですよね。

[20335: 匿名さん]

確かにそうですね。
裕福な大型マンションの筈なんだけど、修繕積立金の値上げ額を
できるだけ抑えるために投資をして稼ぐのは納得できませんね。
裕福なマンションなら、修繕積立金の値上げぐらいなんてこと
ないだろうし。
それに、修繕積立金の額は確保されており余裕資金を使って
投資しているともいっている。
余裕資金があれば値上げは必要ないだろうし。
全国でも積立金を投資に回しているマンションは皆無に近いのに
何故急にここのスレにきて、自慢げにいくら儲かったとかいって
書き込みをするんだろう。
誰もよそのマンションの儲けの書き込みに関心はないのにね。

[20336: 匿名さん]

ゆとり分を投資へとの約束です。
ご安心ください現在の資金で第２回の
修繕費用は投資分以外に手持ちがあり
ます。
休眠資金ですからゆとりがなければ投
資はしてはいけません。

投資をしている人ならば捉らへんは理
解してもらえると思います。

お宅の懐具合でいくら投資ができるか
を計算してみて下さい。
その日暮らしであれば投資はご法度で
す。
万が一のリスクは怖いですからね
( ´艸｀)

住宅ローンを返済中であれば投資はしてはいけません。心を痛めるでしょう。個人で一億円の預金で無借金であれば１０分の９の９千万円を投資しても残り１千万円で当座は生活できます。しかしその１０分の９の９０００万円であれば１００万円では生活が苦しくなります。金持ちはますます金持ちになり貧乏人はますますジリ貧になります。投資をしている人は勝者になります。今は危険ですが勉強すればチャンスを見極めることができます。嫌がらずに組合役員は投資を学んで公私ともに裕福になりましょう。以上。

[20337: 匿名さん]

>>20336 匿名の訂正
手持ち１億円の人の１０分の１の９０００万円の投資と
手持ち１０００万円の場合の９００万の投資の場合にの違い
（割合は同じ）

私のマンションの組合資金は２５億８千万円ありますが、そのうちの１億２千万円を組合の総会で承諾を得現在半年で３０００万町の含み益でもっと増額した方がいいとの意見も出ています。利益はマンションの建て替え時までを想定しています。隣接地の買収で建て替え時には戸数が増える計算になります。参考までに投稿しました。

[20338: 匿名さん]

>>20336 匿名さん
本当にあなたが裕福ならば、今すぐ資産の９割を能登半島の被災者のために
寄付してください。
投資でいくらでも稼げる自信があるんでしょｗ

[20339: 匿名さん]

>>20338 匿名さん
私が富める者と何処にも書いてはいない。
富める者とそうでない者についての違い
は書いている。
僻み根性は判断を誤るので冷静に対処し
ましょう。
匿名だから仕方はないがある程度の礼節
は保ちたい。
再三言うが富める者とそうではない者の
差はインフレ時代には仕方はない。
日本はデフレからインフレ時代脱却した
かもしれない。
当面は米国とロシアや中国の出方を注視しましょう。
うちは超大型マンションだから富めるマンションになると思う。
管理費等の保有財産が少なくて投資をしているのではありません。その逆です。損がなければ益々富めるマンションになるでしょう。
富めるマンションとは組合負担が少なくて資金は豊富であるのが条件です。
以上。

[20340: 匿名さん]

>>20339 匿名さん

孤独な老人が話し相手を求めて、このスレに書き込んでいるという印象しかない。
このスレに乱入しないで、自分でスレを立てて欲しいが、
スレの立て方も知らないんでしょ。
そんな人が国際政治を語って、評論家ぶっても仕方ない。
一言で言えば、迷惑です。

[20341: 匿名さん]

全く同感で投資の話は迷惑でしかない。どうしてこのキ〇〇イは自分で投資スレを立てないのだろう？　本当にウザい、邪魔だ

[20342: 匿名さん]

お宅は標準管理規約等を啓蒙すればいい。投資はレベルが違うのでやり取りは無理だと思うし投資の経験もないので関わらない方がいいでしょう。

[20343: 匿名さん]

分譲においての剰余金の投資話は少々行き過ぎている感も否めません。
関心のないお方は意見を述べる必要はないと思います。
なるほどと思われるならば意見をどうぞ述べて下さい。
投資の話は息詰まり感のある方は無視してご自分の得意とされる話題を投稿された方がいいと思います。
投資には答えがありませんので聞き流のがしてもらって結構です。
良いなと思われる組合員はご検討されて下さい。
私のマンションでも反対組合員も結構いらっしゃいますが含み益を見て考え直される方もおられてご自分の資産形成にも役立てていらっしゃる組合員も増えました。
組合も組合員も共に裕福になられるように努力します。

[20344: 匿名さん]

>>20343 匿名さん
よそで自分でスレを立てて勝手にやってくれれば、
誰も文句は言わないはずです。

[20345: 匿名さん]

>>20337 匿名さん
２５億の積立金がありながら、僅か1.2億円の投資で儲けたとしても
積立金に占める割合は微々たるものではないの。
それこそ屁のツッパリにもならない金額だね。
大ぼら吹きだね。
いい加減自分でスレを立てるなり、ここから去れ。

[20346: 匿名さん]

金融音痴は米国にもたくさんいる。
スラム街をみよう。

[20347: 匿名さん]

トランプは手持ちの企業を上場させ
７０００億円の含み益を得た。
孫正義社長の10分の１くらいだけど
も多額である。
世界一の富豪のブラックロックが来
日した。
彼の総資産は１０００兆円である。
丸ごと日本を変える計算になる。
以前に同じくバフェットが来日して
日本の商社を買うと言ったとたん世
界の投資家が三菱、三井、住友、伊
藤忠、丸紅の株が暴騰した。
小生は情報入手が遅れて買いそびれ
た。残念。
株式投資には活気と喜びがある。

[20348: 匿名さん]

>>20347 匿名さん
別スレを立ててください。

[20349: 匿名さん]

管理組合も投資を前向きに取り込む時代に来た。そう思われる組合員は前向きに考えましょう。米国の４０％の国民は投資をしている。日本人はその５分の１です。遅れています。

[20350: 匿名さん]

>>20349 匿名さん
迷惑だから、別スレを立てなさい。
修繕積立金を投資するのと、個人投資の話は全く別です。

[20351: 匿名さん]

いい加減に投資の書き込みはやめることだな。
みんなが迷惑をしているといっているんだから
自分のマンションだけにしろ。

[20352: 匿名さん]

>>20350 匿名さん
組合資金の投資も個人投資も投資は
同じである。
お前が別スレを立てなさい。
組合員の負担を軽くすることと大規
模修繕や建て替え等を考慮した資金
捻出方法を投稿している。
イヤなら削除依頼を出しましょう。
利用規約に反していれば辞める。
以上。

[20353: 匿名さん]

>>20352 匿名さん
>お前が別スレを立てなさい。
みんなが迷惑しているので、あなたが別スレを立てるべきです。

[20354: 匿名さん]

>>20352 匿名さん
スレ主です。
ここで投資の書き込みはやめてください。

[20355: 匿名さん]

おっ、スレ主登場。GOOD JOB!

[20356: 匿名さん]

現在の米国指標はドル売り円買いに振れている。先物は大幅に買われている。組合投資資金は米国三指数はかなり上昇するが為替差損で含み益は下がる。当たるかな？日本株は本日は配当確定日で買われたが思ったより上値は重かった。引けにかけた上下を見るとこの調子では明日の権利落ちは相当下がると予想するが指標の発表は原油・ガソリン・留出油等の在庫でサプライズには期待薄。であるのでさらに日本株にはサプライズ不足。４月に期待しよう。

[20357: 匿名さん]

＊滞納をさせないための対策
　　規約に遅延損害金、駐車場の契約解除、裁判費用の負担の明記をしておく。
　　管理会社任せにすることなく、理事も一緒に動く（理事会での報告）
　　内容証明郵便の活用
　　一定の時期がきたら、支払督促や少額訴訟で対応

? しかし、裁判所から支払命令が出ても、支払ってもらえない場合があります。
今回は、滞納金が発生した場合の、具体的な回収方法について述べてみます。

　　＜回収方法には、主に以下の４つの方法が考えられます。＞

　　①先取特権の行使
　区分所有権を競売で回収する方法・・・・債権執行
　　但し、無剰余取り消しとかがあり、競売不可となれば、競落人に請求できない。
　建物に備え付けられた動産で回収する方法・・・・動産執行
　　生活必需品以外の物に限られるのと、差し押さえ承諾書が必要なため、実行は難しい。
　　又、動産執行を先に実行しなければならない。

＊ 不動産を競売するには、債務名義が必要ですが、管理費等には、先取特権という担保権が
ついているので、債務名義がなくても競売を申し立てることはできます。
　但し、競売での債権回収は、現実的には、難しいといわざるをえません。

　　②支払督促
　訴訟より簡易な方法です。

　　③少額訴訟
　少額ではあるが、訴訟であり、６０万円以下に限られる。
　　④通常訴訟
　弁護士と相談してください。

[20358: 匿名さん]

その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

　　※「債権差し押さえ命令」
　　　　　添付書類
　　 　　　請求債権目録（管理規約）
　　　差押え債権目録 ⇒ 詳細は、裁判所の相談窓口で聞いて下さい。
　　　当事者目録等

[20359: 匿名さん]

次回の雇用統計が重要。

[20360: 匿名さん]

自慢げに書き込みをしているが、ただ解説者のコメントを
つまみ食いしているだけ。

[20361: 匿名さん]

今晩はもみ合いか。昨日は上昇してスタートしたものの、特段の悪材料がない中、取引終盤に失速し、主要3指数がそろって下落して終了した。ダウ平均は125ドル高まで上昇後、31.31ドル安（-0.08％）と小幅にマイナス圏で終了し、S&P500も0.28％安で終了し、ともに3日続落した。ハイテク株主体のナスダック総合も0.42％安で終了し、2日続落となった。

　今晩はもみ合いか。ダウ平均とS&P500が3日続落したことで、押し目買いによる反発が期待されるものの、主要3指数がそろって史上最高値圏にあることに加え、週末がグッドフライデーで休場となることや、同日に米連邦準備理事会（FRB）が注目する2月個人消費支出 (PCE) 価格指数の発表を控えており積極的な取引は控えられそうだ。注目の経済指標や決算発表が少ないことも投資家の様子見姿勢を強めそうだ。

[20362: 匿名さん]

　27日の日経平均は3日ぶり大幅反発。終値は364円高の40762円。米国株安を受けても寄り付きから3桁の上昇となり、節目の40500円を上回った。主力大型株にはさえない動きのものも散見されたが、値上がり銘柄がかなり多く、高く始まった後も上を試しに行った。前場のうちに40800円台に乗せると、後場には史上最高値の40888円（3/22）を上回り、上げ幅を500円超に拡大。40979円まで上昇して41000円に迫った。ただ、終盤にかけては大きく値を消す展開。300円を超える上昇となったものの、後場の安値圏で取引を終えた。

[20363: 匿名さん]

　日経平均は大幅高。幅広い銘柄に買いが入り、史上最高値を上回る場面もあった。終盤には萎んだものの、値上がり銘柄・業種が急減したわけではなく、1日を通してみれば非常に強かった。あすは配当落ちの影響で、260円程度水準が切り下がることになる。きょうの終値（40762円）から260円下はざっくり40500円。配当落ちであっても40000円を割り込むと流れが悪くなる懸念があったが、きょう大きく上昇したことで、ほどよい位置からスタートできそう。40762円を上回り、落ち分を即日で埋めることができるかが焦点となる。前日比では大きく下げることになると思われる配当や優待に手厚い銘柄の、寄った後の値動きを注視しておきたい。

[20364: 匿名さん]

>>20363 匿名さん
あなたみたいなシロウトの解説など誰も読まないよ。

[20365: 匿名さん]

昨日お権利確定買いは高配当株の買い圧力は弱く引け時には相当売られている。本日は円高で上値は重いが昨日の高配当株の買いが少ないので上値も底値も重く思いのほか売買は少なめに推移して今日は期待薄である。来週に期待する。組合資金は本日も含み利益を積み上げている。

[20366: 匿名さん]

>>20365 匿名さん
株価が暴落して損失だしたら、善管注意義務で訴えられて損害賠償義務を背負います。
期待して待っていてください。

[20367: 匿名さん]

株の情報はファイナンスの項目で調べれば証券会社のアナリストや
経済学者等のプロの論評が数多く出てくる。
しったかぶりをして自慢げに書き込んでいるが、そういう書き込みは
プロの判断を尊重した方が良い。
素人ごときがいくら頑張ってもしれてるし、どうせいろんな情報を
つまみ食いしているだけのこと。
投資の書き込みはもう終わりにしよう、みんなが迷惑をしているので。
投資の情報はファイナンスで検索してください。
投資先の情報は企業名で検索すれば、企業情報、決算情報、チャート、
株主優待、業績予想、時系列等が分かるし、信用買残や売残等も簡単に
分かる。
そういった情報はプロが作成したものを活用すればいい。

[20368: 匿名さん]

>>20365 匿名さん
お前は投資を自慢して何がいいたいのか。
お前の書き込んでいる情報は他人の論評をつまみ食いしているだけだよ。
兎に角ここには来るな。
全国で投資をしているマンションは皆無に近いのに、マンション管理は
いろいろあるんだよ。
その問題の対応ができなくなるからね。

[20369: 匿名さん]

某弁護士の質問に対する回答

理事の業務は建物などの管理義務を行うことにありますから、修繕積立金を有利に運用して利益を上げることではありません。それゆえ、暴落の危険がある株式に投資すること自体、基本的には適正な管理業務といえません。また、通常、管理規約によれば、総会の決議事項において「その他組合の業務に関する重要事項（組合員の共同の利益に関わる事項）」をあげていますので、総会で修繕積立金の株式投資での運用を決議して行うことも考えられますが、株式投資での運用自体が適正な管理業務に違反すると解され、善管注意義務に違反して損害を与えたとして、のちに理事の責任を追及する総会決議がなされることも予想され、高騰するという確実な情報（このような情報は違法な情報以外にない）があっても、理事としては修繕積立金の株式投資での運用は避けるべきですし、せいぜい元本割れが生じない運用にかぎるのがよいでしょう。株価が暴落した場合は、株式投資に関わった理事は責任を追及される場合があるでしょう。

[20370: 匿名さん]

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。

３） 競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

４） 占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

[20371: 匿名さん]

そんな下品なマンションには住まないから大丈夫（笑

[20372: 匿名さん]

>>20370 匿名さん
実例を挙げてくれないとよくわかりません。
同じマンション内に株式投資にハマってしまっている理事がいて
その人がとてもしつこく修繕積立金で株を買うように勧めて来るので
困り果てた他の区分所有者たちが結束して、その理事をマンションから
追い出すのにどうしたらいいかというアドバイスがそこに書かれているのですか？

[20373: 匿名さん]

２０３６９を良く読んだらわかるだろう。

[20374: 匿名さん]

よくわかりました

[20375: 匿名さん]

>>20360 匿名さん
つまみ食いして投資をしたら毒が盛られることもある。投資は自分を信用するしかない。

[20376: 匿名さん]

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

瑕疵とは
　　瑕疵は、取引通年からみて、通常であれば同種の物が有するべき品質性能を欠いて
　おり、欠陥が存在することをいいます。

※工事業者は、行った工事に瑕疵があった場合、瑕疵担保責任に基づいて修繕する責任
　があります。但し、倒産していた場合はできなくなります。

＜引き渡し後の瑕疵に対する保証＞

　　１）工事業者の自社保証の場合
　　　　　倒産してしまったら保証が受けられなくなります。

　　２）３者連合による保証の場合
　　　　　元請業者、下請け業者、材料メーカー
　　　　　元請業者の倒産、それに伴う下請け業者の損失、材料メーカーは材料に関する
　　　　　時だけ保証とかの責任転嫁の問題がでてくる。

　　３）大規模修繕工事瑕疵保険
　　　　修繕工事の瑕疵を保険でバックアップするものです。
　　　　工事終了後、瑕疵の不具合が発生した場合は、５年間保険でカバーするものです。
　　　　手すり等は２年、オプションで１０年保証もあります。
　　　　＊保険契約者は工事会社であり、手続き及び保険料負担は工事会社が行います。

＜保険対象部分＞
　　１）構造耐力上主要な部分
　　２）雨水の侵入を防止する部分
　　３）給排水管路
　　４）給排水設備
　　５）電気設備
　　６）ガス設備
　　７）防錆工事を行った手摺等の鉄部
　　８）外壁タイル・・・但し、オプションとなります。

＜大規模修繕工事業者の手続きの流れ＞

　　保険法人へ事業者登録　→　保険申込（工事ごとに）　→　工事着工　→　保険法人
　　　　　　　　による検査　→　保険証券の発行申請（工事完了時）　→　保険証券の受領

[20377: 匿名さん]

２億円投資して２０２３/０３/０４に含み損が２０００万円であったが捨てるつもりで放置した。最近は高騰しているとの噂で久しぶりに口座を開いた。含み益が３０００万円に黒転していた。株は恐ろしい。

[20378: 匿名さん]

>>20377 匿名さん
だれも興味ない

[20379: 匿名さん]

大いに興味があるので、もっとKWSK

[20380: 匿名さん]

日経平均CFDやサンディダウCFDが先日終値がマイナスからかなりのプラス転している。予想に反して来週は好転するかもしれない( ´艸｀)、組合員が来週のプラス転を喜んでいる。虎の狸の皮算用( ´艸｀)、組合資金のさらなる好転を願う。

[20381: 匿名さん]

スレ主さんにお願いです。
こいつらをアクセス禁止にしてください。

[20382: 匿名さん]

米国はインフレと好景気にに沸いている。金融を引き締めてきたが片方では地方銀行が高金利に苦しんでいる。これまでは弱小銀行の破綻を大手の銀行の力で恐慌を防いできた。そこら辺を意識してFRBは金融引き締めを緩めるのに躍起であるがそうは問屋が卸さない情勢になった。どう見るべきか悩ましい。私のビンタでは無理。お助けを( ´艸｀)

[20383: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[20384: 匿名さん]

管理組合も修繕費用や建て替え等を考慮した計画書を作成してその費用の捻出方法を検討する時代に入る。管理委託費や修繕費用の高騰は今までとは異なる時代に入った。組合員の負担の割合を変ずる方法を講じないといけない。強制徴収も限度がある。とりあえず建て替え等の費用も含めた長期資金計画をプロに作成を依頼してみて下さい。私は建て替え用地の買収を進めている。

[20385: 匿名さん]

とりあえず将来自己マンションがスラム化してアウトロウの避難場所にしてはいけない。
近隣住民に迷惑をかけて行政の力を借りる事態は避けたい。
そのためには長期修繕計画を超えた建て替え等を含めた資金計画を作成してみることは重要。
建て替えは不可能との思いが多い組合員はいることは承知である。
挑戦するのも大事である。私は可能だと確信している。後世に引き継ぎたい。

[20386: 匿名さん]

標準管理規約改正で、総会、理事会資料の保管が義務になるようです。紙面での保管は難しいので、ＰＤＦで保管するのですかね。

〇マンション標準管理規約（単棟型）
改正案（新設）

（総会資料の保管等）
第４９条の２ 理事長は、議案書及び付随する資料を保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、議案書及び付随する資料の閲覧をさせなければならない。この場合において、～

【コメント】
第49条の２関係
理事長が保管すべき付随する資料とは、第４８条において議決事項として掲げる書類の案のほか、参考資料として総会において配布された資料等が該当する。

（理事会の会議及び議事）
第５３条

５ 理事会で使用した資料については、第４９条の２の規定を準用する。

[20387: 匿名さん]

>>20386 匿名さん

理事会資料はデジタル化してキーワード検索ができるようにしてあると便利。
過去の修繕歴がすぐに把握できると二重修理とかでたらめな修理がすぐに把握できる。
マンション管理に理事のひとりとして関わるようになって、悪徳管理会社や悪徳業者はわざと毀損するような”修理”や”修繕”を行うのだと知って愕然としました。

[20388: 匿名さん]

日本ハウジングが監督処分を受けたばかりですが、
今度は北九州整備局でも新たに別会社が監督処分を受けましたね。
おそろしい。

九州地方整備局は、株式会社ダックスに対し、令和６年３月２７日マンションの管
理の適正化の推進に関する法律（平成１２年法律第１４９号）に基づく監督処分を行
いましたのでお知らせします。
詳細につきましては、別添資料のとおりとなっています。

https://www.qsr.mlit.go.jp/site_files/newstopics_files/20240327/240327...

[20389: 匿名さん]

過去に配布された総会資料の中の年間・月別収支報告書をエクセルに落とし込んで計算し直しただけでも担当による着服と思われる金額が重複計上したりしていた。理事長になったので追求開始したら大変なことが起こった。悪事の仲間割れである。

[20390: 匿名さん]

>>20385 匿名さん
＞建て替えは不可能との思いが多い組合員はいることは承知である。
挑戦するのも大事である。私は可能だと確信している。後世に引き継ぎたい。

おっしゃる通りで、建て替えが不可能とされた時点で、マンションが将来的に管理不全となる可能性が強くなってしまいます。
うちのマンションも立地条件が良いので、建て替えた場合にマンションの価値が倍増するのは確実だと思うのですが、新築分譲マンションであったときの富裕層はほぼ全員が外部オーナーになるか売却しています。新たに入居した人たちは中間層で
一円の管理費や修繕積立金の値上げにも反対するような人たちです。


以前はあった建て替えの話も消えてしまいました。
定年退職した高齢者にとっては、考えられない選択肢だというその心情は
分からないでもありません。分譲マンションの数を増やすことで
個人負担ゼロであっても、建て替えのための引っ越しや仮住まいの賃貸など、
ざっと300万円はかかるでしょう。

いずれは建て替えしなければならなるのでしょうが、それまでは建て替えせずに
何十年もこのまま使い続けるならば、老朽化した配水管の更新などは急がねばならないにもかかわらず、（更生ではよけいにカネがかかるばかりかもしれません。）
話がまとまりません。毎月毎月新たな修繕事故が生じます。頭が痛い話ばかりです。

[20391: 匿名さん]

「建替えを行うには」

　①会日（建替え集会）の少なくとも２ヶ月前までに招集通知をださなければならない。
　　　　　議案の要領の準備をする。
新たに建築する建物の設計の概要、建物の取り壊し及び建築費用の概算額、
建替費用の分担に関する事項、再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

　②建替え集会（区分所有法上の）
　　　　建替決議・・・区分所有者及び議決権の５分の４以上
　　　　各区分所有者の建替えに関する賛否を議事録に記載しなければならない。

　③建物円滑化法等に関する法律により、建替え組合を設立する。
　　　　定款及び事業計画を定め建替合意者４分の３以上の同意を得て、知事の認可を得る。

　④建替決議後２ヶ月以内に賛成しなかった者に対し、建替に参加するか否かを回答するよ
　　う書面で催告する。
　　回答しなかった者は、不参加とみなされる。

　⑤不参加者に対し、時価で売り渡すことを請求する。この時点で売買契約が成立したものと
　　　みなされ、住居を明け渡さなければならない。但し、裁判所へ請求すれば１年を超えない
　　　範囲内において明渡に相当の期限が許与されます。

　⑥この売渡請求権を行使することによって、建替不参加者が排除され、全員が建替参加者
　　となっていきます。

[20392: 匿名さん]

>>20390 匿名さん
建て替えはできないよ。
あきらめな。

[20393: 匿名さん]

>>20392 匿名さん
そうだよねよくわかる。
１，資金
２，仮住居の確保。
上記2点が超難関で解決できれば建て替は進展しないかね？

[20394: 匿名さん]

建替え決議要件を「５分の４以上」から、条件付きで「４分の３以上」に引き下げる区分所有法改正が見送られるらしい。

https://www.jiji.com/jc/article?k=2024031100927&g=pol
区分所有法改正案、今国会提出見送り　刑事手続きＩＴ化も―政府：時事ドットコム

[20395: 匿名さん]

お話の途中ですみません。
分譲マンションを賃貸に出す際に、専有部の貸与届出の出し忘れがあったらどうなりますでしょうか？
お知恵を貸していただけると幸いです。

[20396: 匿名さん]

標準管理規約は長期修繕計画止めにした理由が透けて見える。建替計画をなぜ入れないのかが如何わしい。

[20397: 匿名さん]

>>20395 匿名さん
入退去届け出で対応できますが。
専有部分の貸与届け出の規定があれば出し忘れであれば管理組合に理由をつして貸与届け出を出せばいいのではありませんか。

[20398: 匿名さん]

>>20383 匿名さん
>マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
>中にはルール違反をする住民も出てきます。

ルール違反する理事長にはどうすべきですか？
管理規約を守らない

[20399: 匿名さん]

>>20398 匿名さん

>ルール違反する理事長にはどうすべきですか？
管理規約を守らない

いくつかの方法があります。
横領など重大な犯罪行為を犯した場合には、
警察通報か告訴という手段があります。
管理会社との癒着、利益相反行為のほう助などは善管注意義務違反で告訴します。
また、有志五人を集めて臨時総会を開き、決議で辞任させるマイルドな方法もあります。理事長になって、自分を権力者と勘違いするバカは結構いるのかもしれません。

[20401: 匿名さん]

組合資金投資信託は昨夜は市場にとってはネガテブと判断して相当の暴落が予想されたので米国市場を無視して床に就いた。
今開いてみると少々ではあるがナスダック等が上昇しているのでびっくりして喜びを投稿している。
今後は最大の雇用統計を金曜日に控えて小生は６月の利下げはないとみて株価は暴落すると予想しているので今夜も早めにドラマでも干渉しながら床に就く予定。
勝負は来週がどうなるかが見ものです。
再上昇の始まりになりそうではある。
ごきげんよう週末をお過ごしください。

[20402: 匿名さん]

>>20401 匿名さん
ネガテブって何ですか？　ネガデブ？

[20403: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

　＜広報活動＞

　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。

[20404: 匿名さん]

　　区分所有法では、区分所有者は、建物の保存に有害な行為、その他建物の管理又は
　使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないとなっています。

　　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
　数発生しています。

※マンションでの生活騒音には下記のようなものがあります。
　　　子供の走り回る音
　　　隣人が深夜に酒を飲んだりして大騒ぎする
　　　大ボリュウムで音楽やテレビ、ピアノ、カラオケをやる
　　　ペットの鳴き声　　戸の開け閉め等

※快適なマンションライフを送るためには、お互いにルールを守り、共同の利益に反する
行為はしてはならないとなっています。
　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
数発生しています。

　騒音については、当事者間で直接話し合うこともありますが、それが困難な場合は、
管理組合を通じて注意等を行います。
　　１）口頭や文書などによる注意
　　２）内容証明郵便による警告
　　　　騒音をださないよう警告をする。守らない場合は、法的措置を講ずる旨を通知する。
　　３）裁判による請求
　今回は、騒音訴訟の中で、上階の子供が走ったり、飛んだりして下階の住民に迷惑を
かけたとして損害賠償の責に問われるという判例について述べてみます。

　＜裁判例＞ 　　八王子支部の判例（Ｈ．８．７．３０）

　　　上階のフローリングの改修工事後、子供の走りまわる音がひどくなり、再三の注意にも
　　拘わらず、改善せず最終的には裁判となった。
　　　原告側請求
　　　　　①騒音の差し止め（原状回復）
　　　　　②不法行為に基づく慰謝料の請求　　３００万円

判決
　　　　①については、棄却
　　　　②については、慰謝料７５万円の支払い命令

判決理由
　　　　専有部分の工事をするときは、理事長に届け出、その承認を得なければならないと規
　　　約に規定されていたが、それを怠った。
　　　　その工事は、遮音性能の低い床材を使用し、それもコンクリートスラブに直貼りであった。
　　　それが原因で子供の走り回る音がひどくなった。

　　＊規約には、共同の利益に反する行為をしてはならないとなっているが、共同の利益に
　　　反する行為が具体化されていなければその行為を抑止することはできません。
　　　そのためには、規制の基準が明確化（ルール化）されていなければなりません。

　　　このルール（規制の基準）を作成するのはいうまでもなく、組合であり執行活動を行って
　　いる理事の皆さんがたということになります。

　　　専有部分の工事をするときには、理事長の承認を得なければならないと規定されてい
　　ても、ただ、その届出を受理するだけで、その工事の内容を検討しなければ何の意味も
　　ありません。
　　　そのためには、工事の種類ごとに、具体的な数値の基準を設定しておかなければなり
　　ません。

　　　現状回復については棄却されたが、これについては、届出をするよう広報・啓蒙活動を
　　行い、届けられたものについては、基準値を設けチェックをしなければなりません。

※もし、裁判をすることになった場合のポイントとしては、受忍限度を超えると判断される
　かどうかが目安となります。
　①騒音に対する受忍限度は
　　　一般社会上の受忍限度を超える音かどうか。Ｌ６０（⊿ＬＬ１）は不法行為と判断されること
　　もあります。

　②音の程度を数値で示し、不法行為を証明する。
　　　　環境庁が示す生活騒音基準
　　　 　　昼間 ５５ｄｂ以下
　　 　　　夜間 ４５ｄｂ以下 この基準を超えると不法行為と判断される
　　　　　＊県庁や市役所に相談すれば、騒音計を貸し出す場合もあります。

　　　裁判所の基準
　　　　午後９時～午前７時 ４０ｄｂ以下 裁判所は、この基準を守るよ
　　　　午前７時～午後９時 ５３ｄｂ以下 う命じています。

　　※尚、住民間のトラブルについては、警察はタッチしません。

　③マンションの防音性能を確認し、損害賠償を請求する。
　　　　判決で重要な根拠となった事実
　　　　　＊子供のしつけに誠意があるか
　　　　　＊床にマットを敷いた程度では対応は不十分
　　　　　＊訴えた人の精神状態（食欲不振、不眠等精神に障害を生じた等）

　※受忍限度を知り、騒音の程度を数値に示し、マンションの防音性能を確認することが
　　必要です。
　　又、マンションの遮音性能は、裁判では重量衝撃音のみが対象となっています。
　　遮音性能は、仕様書で確認します。仕様書の入手が困難な場合は、騒音計で実測

[20405: 匿名さん]

>>20404 匿名さん

大変勉強になります。
どこかの投資バカのカキコミにスレを荒らされていますが、
有益な情報をありがとうございます。

[20406: 匿名さん]

日銀はYCC撤廃で金利を上げたいが上げられない。
FRBは物価が下がり金利を下げないと弱小金融機関の破綻を招きかねないので下げたいがそれもできない。
組合資金の投資先はFRBの金融政策に大きく左右されるので気を使っている。
頼もしい同士が揃っているので危機が迫ると即座に連絡してくれるので助かる。
問題は時間差だがこれはどうしようもない。
しかし世界はロシアと米国大統領選を除けば株式は上昇基調である。
金融政策はネガティブで相場はポジティブである。

[20407: 匿名さん]

? ＡＥＤ（自動体外除細動器）

　もし家族の一員が心肺停止になったら、その時ＡＥＤがあり、うまく使えれば助かる
確率は高くなります。
　しかし、心肺停止が起こった時の行動順位としては、下記順位になります。

１）救急車を呼ぶ
２）心臓マッサージ 心臓マッサージをやり続けることが大切
３）人工呼吸
　　　３０回心臓マッサージと人工呼吸を繰り返す。
４）ＡＥＤの使用 ＡＥＤと心臓マッサージの併用が一番いいとのこと。

＊ 問題点
１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　ＡＥＤを取りにいくのに１～２分でとりにいける場所に設置
３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
４）心室細動の者に使用、脳卒中には使えない。
５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに
　　いって、充電して使用する。
　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もある
　　が、管理会社との連係と契約が必要。
５）１１９番に電話して、救急車が到着するまでの所要時間は７分～８分

各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直
面したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
隣りとのコミュニケが大切になってきます。

[20408: 匿名さん]

　マンション理事の就任及び罰則支払規定で、区分所有者全員に就任義務を課し、
就任しない場合は、罰則として住民活動協力金を課すことは有効かどうかでの裁判例
を記載してみます。

＊区分所有者全員、順番に交代で担当する規定は問題ないとのことです。
＊理事担当年に理事の就任を拒否できないとする規定もオーケーとのこと。
　　但し、病気・高齢・障害等の正当でやむおえない事由がある場合は、この限りでな
　　いという例外規定を設けておくことも必要です。

　　＊区分所有者としての役員就任という公益義務について、労役の代わりにお金を支払う
　　　ことの規約は可能かどうか。

＜平成２２年１月２６日最高裁判例＞

　分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等の
分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等に
よって、一部の組合員が役員になる機会が増加したなどの事情から不在区分所有者
に対し、管理組合にかかる負担の一端を担ってもらうとの趣旨で、「住民活動協力金」
を徴収する規約は有効という判例が出ています。

　金銭的負担を求めることは、合理性を欠かないと徴収を有効としました。
　協力金の負担を求めることは、管理組合の業務を分担できない非居住者の不公平を
是正するためで、必要性と合理性が認められると指摘しています。

　尚、金額については月額２，５００円と判例は出ていますが、社会通年に照らして我慢
できない限度を超えるものとははいえず、有効と結論づけていますが、これについては
そのマンションで検討すべきです。

＊理事担当年に正当な事由がなく、理事に就任しない場合は？

　管理費月額を、追加支払して理事就任義務を免除することができると規定すべきで、
罰則として支払うとの表現は止めるべきと解釈すべきと思われます。

＊理事には就任したが、実際には理事会に出席しない場合

　役員報酬が規定されていれば、原則理事会出席による月割計算とすべきである。
又、理事会欠席が年○回以内の場合は、「理事免除協力金」等として徴収することは
可能です。

[20409: 匿名さん]

>>20402 匿名さん
ネガティブに訂正します。
申し訳ございませんでした。
組合資金の運用は含み益は上昇中です。
今夜は少し減少しますが来週からは上昇しますので当分は利益の確定は控えるように組合員からはアドバイスが多いようです。

[20410: 匿名さん]

>>20408 匿名さん

有益情報ありがとうございます。
この最高裁判例のソースはどこですか。
インターネットでダウンロード可能ですか。
最高裁判決なので、十分使えますね。ありがたい。

[20411: 匿名さん]

>>20410 匿名さん
最高裁判例のはそのような例は見つけられないよ。ガセネタ。自問自答はいけないよ。

[20412: 匿名さん]

>>20411 匿名さん
高学歴の自分はそんな暇なことはしない。

[20413: 匿名さん]

>>20411 匿名さん
20412ですが、簡単に見つかりました。裁判例検索で見つかります。
ただ、裁判要旨にやや意味のズレを感じます。
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=38357

[20414: 匿名さん]

自作自演は辞めようね。
バレバレだよ( ´艸｀)

[20415: 匿名さん]

>>20410 匿名さん
事件番号　平成２０（受）６６６
事件名　　協力金請求事件
裁判所　　最高裁判所第３小法廷
裁判年月日　　平成２２年１月２６日

[20416: 匿名さん]

>>20414 匿名さん
こいつがスレ荒らしの本人だよ。
自作自演とかただ批判等を繰り返しているだけのつまらん奴だよ。

[20417: 匿名さん]

>>20413 匿名さん
>ただ、裁判要旨にやや意味のズレを感じます。

どういうことでしょうか？

[20418: 匿名さん]

この株価の上昇には個人投資家を悩ませているのではないでしょうか。
ここ二三日は下落でチャンス到来とみて資金投入を狙ったが雇用統計等で思い切りが付かずに気を緩めたとたん暴騰しだした。チャンスは逃げたのであるが組合の投資資金は上振れて含み益が増えるばかりだ。
個人の投資はさっぱりである( ´艸｀)
売れば上がるし買えば下がるの嫌なお思いが頭をよぎるときは小休止している。

[20419: 匿名さん]

>>20412 匿名さん
高学歴さんよ
和文の解釈してくれ( ´艸｀)

[20420: 匿名さん]

>>20417 匿名さん
以下のこの裁判に関する主文は読まれましたか？

https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/357/038357_hanrei.pdf

[20421: 20417]

>>20420 匿名さん
以下のこの裁判に関する主文は読まれましたか？

はい、読みました。
で、どこが
>「裁判要旨にやや意味のズレを感じます。」
のでしょうか？

[20422: 匿名さん]

>>20421 20417さん
高学歴の自分はそんな暇なこちはしない。

[20423: 20421]

当該判決は、最高裁が原審（高裁判決）を破棄し、自ら判決（破棄自判）したものであり、内容は裁判要旨のとおりである。

[20424: 匿名さん]

https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/357/038357_hanrei.pdf

>昭和４０年代に大阪市住宅供給公社が建築，分譲
>組合員がその構成員の主体をなす各種団体（老人会等）に，その業務を分掌
>役員に就任し，上記の各種団体の活動に参加するなどの貢献をして

判例のマンションは、（裁判当時）自主管理で役員の負担が大きかったのかもしれない。
もしそうならば、管理会社への全部委託で、組合員の負担が比較的少ない一般的なマンションには当てはまらない。

＜参考資料＞
https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/column/200227_column_01

自主管理マンションのほとんどが、マンションの黎明期に建てられた日本住宅公団や地方住宅供給公社（いわゆる公団・公社）が供給したもので、建物の引渡しを受け管理組合が発足してから、そのまま自主管理としてスタートしたマンションが少なくない。

[20425: 匿名さん]

あの最高裁判決は、非現住組合員（投資や賃貸目的で購入して自分は住まない）は
現住組合員に比べてマンション管理の点で楽をしてる（規約で役員就任を免除して
もらってるケースが多い）面がないとは言えないので、その分規約改正で管理費を
割り増ししても「組合員間の衡平」を損ねない、といっているだけで、現住組合員の
中で役員を引き受ける人と辞退する人の間に不公平があるとは言っていない。
この判例を根拠に役員辞退者の管理費を割り増しすることはできないし、理事会を
欠席する役員から罰金と取り立てて管理組合の収入とすることもできない。

[20426: 匿名さん]

しかし、最高裁判決も割り増し管理費の正当性（理由付け）には苦労していて、
結局は「大半の組合員が賛成しているから」という子供みたいな「同調圧力」で
締めくくっている。実際に判決の下書きをしたのは調査官という中堅どころの
裁判官だろうが、苦労している。内容的にはあまり参考にはならないヘボ判決だｗ

[20427: 匿名さん]

都合よく解釈されて、都合よく利用されると思う。

https://mankan-sc.com/topics/3755721ae92e2a1c4157f40cce6b2470.html

もちろん、第三者管理方式の報酬は、定価のない世界ですから、当社がいくらで引き受けるのか？で組合員の負担が変わります。
そこで考えたのが、多くのマンションで採用されている「役員に就任しない組合員に対する組合活動協力金」。
これは、かつて、最高裁で「月額2500円は妥当」との判決が出ています。この金額の負担であれば、組合員の理解も得られるでしょう。

[20428: 匿名さん]

レベルの低い話題だよね。
大の大人がこんなことでビンタを使わず管理費等の負担をどうするかの論議が欲しいね。
大規模修繕止まりの計画よりも先へ進めてほしいよ。
治世者の思惑にはまられた哀れな管理者。

[20429: 匿名さん]

金、銀、銅が爆謄している。
投資家の目は戦争を想定しているように見える。
先を見るのが仕事の投資家の行動は不気味である。怖い。
核戦争を防がないといけない。マンションの修繕どころでないように見える。妄想であればいいがね。