「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[20290: 匿名さん]

>>20287 匿名さん

そのとうりです、日本ハウジングです

[20291: 匿名さん]

>>20288 匿名さん
管理会社の登録拒否要件等でしょう。
標準管理規約ではないよね( ´艸｀)

[20292: 匿名さん]

>>20288 匿名さん
よく読めアホ。

[20293: 匿名さん]

>>20289 匿名さん
どこにも適正化法の登録業者の登録要件などを書いてはいない。管理規約と謳っているだろう。小学校からやり直せ( ´艸｀)

[20294: 匿名さん]

>>20282 匿名さん
浪江御云う。失例だろうげ。
組合の資産を増やして組合員の負担を
減らそうとの努力するものを愚弄する
のか。
隣接地を買収して機械式駐車場を撤去
し資産価値を大幅に増やした実績のあ
る組合もあるよ。
これ等も優秀な組合員の投資助言でで
きた。
聞く耳を持っている理事長は偉い。
見習いたまえ。
管理費等も１００円/㎡で推移している。駐車場利益が貢献している。
投資は無限の資産の宝庫だよ。
利用しない手はない。
今後は投資に優れた管理者を待望しな
ければマンションはじり貧で将来は借
金しなければならないしハゲタカの餌
食になるは必至。

[20295: 匿名さん]

>>20286 匿名さん
気に入らなければ管理委託契約の内容を変更すればいいよ。理事会で契約変更の議題を総会に諮られたらどうでしょう。

[20296: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[20297: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

[20298: 匿名さん]

>>20286 匿名さん

契約したい人のみが契約すればいい内容ですよね。
とりわけ、ひとり暮らしの何もできないような高齢者などは必要なサービスなのかもしれませんが、
一般的には不要なものや保険でカバーされるものや、ちょっとググれば解決できそうな”トラブル”だらけです。
管理会社の言いなりになる必要はないと思います。

[20299: 匿名さん]

証券の取引時には株価の変動に対する
リターンとリスクについては十分に説
明されます。
銀行での投資信託購入時等も身元や人
柄等を審査して説明を受けて承諾した
旨の同意書に署名押印で購入すること
になっている

[20300: 匿名さん]

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[20301: 匿名さん]

六つのお助け隊、ひどいですね。
それがあれば便利は便利ですが、すべて管理費から支出
するとなると問題です。
管理会社が儲かるだけです。

[20302: 匿名さん]

管理会社も良く考えますね。

[20303: 匿名さん]

契約書に署名したやつの負け

[20304: 匿名さん]

その契約書を解約もしくは破棄すればいい。
一度契約した内容が永遠に続くわけでもなかろう。

[20305: 匿名さん]

契約書の隅に小さな字でクソ高い解約手数料を書き込んでる業者も多い

[20306: 匿名さん]

それがあったとしても、解約手数料の金額は裁判で
変更できる。
法外な解約手数料は無効となるよ。
そして、管理会社との委託契約も破棄される。

[20307: 匿名さん]

主文　原告の訴えを棄却する　訴訟費用は原告の負担とする

[20308: 匿名さん]

それぐらいは仕方ないことだよ。
管理会社との契約は破棄。

[20309: 匿名さん]

管理会社の身にもなれよ。
契約解消されたら何人かはリストラされるんだぞ。

[20310: 匿名さん]

他の管理会社の家族力プラスもある。

[20311: 匿名さん]

管理会社へのお布施を怠らないことが管理組合理事長の務めと知るべし

[20312: 匿名さん]

>>20311 匿名さん
おまえはクズ

[20313: 匿名さん]

515 匿名さん 6時間前
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>>512 匿名さん
修繕積立金の運用に失敗して損失を出すと、運用を提案した理事または理事長は善管注意義務違反で訴えられて、損害賠償責任を負うことになる。法知識について無知な人間が利口ぶるのはやめたほうがいい。個人で株投資をやり、自己責任で破滅するののは構わないが、管理組合を巻き込むのは絶対にやめるべき。
あのG社のHPのQ＆Aで弁護士が明快な回答を出しているから、読んでごらん。

https://www.gojin.co.jp/faq/faq10/faq662/

こんな阿保がいる。

[20314: 匿名さん]

>>20313 匿名さん516 匿名さん 1時間前
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>>515 匿名さん
法令で示せ。
組合員の総会の決議で決したので無効の
判決を得ることができれば速やかに善処
する。
民間の管理会社の決め事などは何の拘束
力はない。( ´艸｀)

[20315: 匿名さん]

517 匿名さん 1分前
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>>516 匿名さん
”善管注意義務違反”を民間の管理会社の決め事と思い込むこと自体、
あなたにマンション管理の基礎知識がないという証拠になる。
にもかかわらず、なぜここに貼りついているのか？

善管注意義務違反にはなりませんよ。

[20316: 匿名さん]

>>20315 匿名さん
＞善管注意義務違反にはなりませんよ。

それはあなたが決めることではなく、法廷で決定されることです。

[20317: 匿名さん]

>>20316 匿名さん....
最高裁裁判官殿の指示に従います。

[20318: 匿名さん]

某弁護士の質問に対する回答

理事の業務は建物などの管理義務を行うことにありますから、修繕積立金を有利に運用して利益を上げることではありません。それゆえ、暴落の危険がある株式に投資すること自体、基本的には適正な管理業務といえません。また、通常、管理規約によれば、総会の決議事項において「その他組合の業務に関する重要事項（組合員の共同の利益に関わる事項）」をあげていますので、総会で修繕積立金の株式投資での運用を決議して行うことも考えられますが、株式投資での運用自体が適正な管理業務に違反すると解され、善管注意義務に違反して損害を与えたとして、のちに理事の責任を追及する総会決議がなされることも予想され、高騰するという確実な情報（このような情報は違法な情報以外にない）があっても、理事としては修繕積立金の株式投資での運用は避けるべきですし、せいぜい元本割れが生じない運用にかぎるのがよいでしょう。株価が暴落した場合は、株式投資に関わった理事は責任を追及される場合があるでしょう。

[20319: 匿名さん]

>>20317 匿名さん
523 匿名さん 2分前
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>>519 匿名さん
私のマンションの組合員はハイレベルが
おおい。
１億２千万円くらいは捨ててもいい覚悟.で投資に回してもいいとの結論である。
ほとんどが株式を所有している組合員が
多いから投資のリターンとリスクは理解
している。
先週は３千万円超の含み益だが今週は少
し減るのも承知している。
世界は上昇トレンドだから利益の確定は
先延ばしへとの組合員の意見が多い。

[20320: 匿名さん]

>>20318 匿名さん
だから組合員の合意は得ているよ。
お前の云っていることは理解している。
組合員は自分たちでリスクもリターン
も取ると言っている。

[20321: 匿名さん]

>>20319 匿名さん
まだノー天気な書き込みをしているのか。
お前はここには来るなといっているだろう。
１億程度の金は捨ててもいいという覚悟だというが、全員が
そうはいっていないだろう。
２０３１８を良く読みなよ。
それにお前のマンションが儲かろうが損をしようが何の興味も
関心もないよ。
単なるギャンブル依存症だよ、お前は。

[20322: 匿名さん]

>>20321 匿名さん
ギャンブルはしていませんよ。投資です。
組合資金はの投資は理事会の決議を得て
総会で賛成多数で決めました。
貴方が大規模修繕計画や方法等を啓蒙し
ているのはとても役立ちます。
私はその為等に費用を組合員の負担を軽
減するための方法の一つを提案しており
ます。組合員はリスクとリターンは負担
する旨も総会で可決しています。
不都合であれば提案は無視するかしてく
ださい。

[20323: 匿名さん]

総会は多数決で決めたんだろう。
積立金は各組合員の積立金なんだよ。それが理解できないのか。
全員の承認が必要なんだよ。
積立金を減らすためといっているが、それは詭弁に過ぎない。
リスクが伴うものに投資をしてはだめなんだよ。
１億の儲けが出た場合、３０年間で１戸当たり月の積立金に
どれだけの影響があるんだ。微々たる金額にしかならない。
２０３１８の書き込みを良く読んで解釈してみるんだね。

[20324: 匿名さん]

>>20322 匿名さん
もうここにはこないでくれ。

[20325: 匿名さん]

>>20324 匿名さん
525 匿名さん 7分前
削除依頼
>>523 １０９爺さん

>損失が出た場合は
>全員の承認が得られなければその損失を処分できないと
>いうのは知っているのかな。
などと出鱈目をいう宮爺を相手にしてもつまらないでしょう

可笑しい( ´艸｀)

[20326: 匿名さん]

金持ちマンションと貧乏人集合住宅では役員のレベルが違いますからね

[20327: 匿名さん]

これをもう一度読んでみてください。
某弁護士の質問に対する回答

理事の業務は建物などの管理義務を行うことにありますから、修繕積立金を有利に運用して利益を上げることではありません。それゆえ、暴落の危険がある株式に投資すること自体、基本的には適正な管理業務といえません。また、通常、管理規約によれば、総会の決議事項において「その他組合の業務に関する重要事項（組合員の共同の利益に関わる事項）」をあげていますので、総会で修繕積立金の株式投資での運用を決議して行うことも考えられますが、株式投資での運用自体が適正な管理業務に違反すると解され、善管注意義務に違反して損害を与えたとして、のちに理事の責任を追及する総会決議がなされることも予想され、高騰するという確実な情報（このような情報は違法な情報以外にない）があっても、理事としては修繕積立金の株式投資での運用は避けるべきですし、せいぜい元本割れが生じない運用にかぎるのがよいでしょう。株価が暴落した場合は、株式投資に関わった理事は責任を追及される場合があるでしょう。

[20328: 匿名さん]

またまた違反某管理会社
今回の国土交通省地方整備局の監督処分ってこれだね。
https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000876645.pdf

[20329: 匿名さん]

>>20327 匿名さん
日頃は管理費等の収支をしますが、
不足時は値上げや一時金徴収や借入等
も担当する。
組合員の負担が増えることばかりが業
務ではない。
休眠資金があれば運用して利益を上げ
ることも立派な業務だよ。
これこそが本来の業務でなければいけ
ないと思うがね。
お前とは水と油だから話にはならない
がね。
ただし、私はあなたが力説している修
繕やその計画は最低限必要な組合運営
だと思っている。大事なことだよね。
それ等がスムーズに執り行うためには
資金は豊富な方がいいでしょう。

[20330: 匿名さん]

>>20329 匿名さん
あんたのマンションは修繕積立金もまともにないぐらい
厳しいマンションなんだね。
値上げはできないので苦労するね、理事会は。
休眠資金はないだろう、値上げもできないので資金の確保を
しなければならないのだろう。

[20331: 匿名さん]

しっかり管理されているマンションは、修繕積立金は
確保されているよ。

[20332: 匿名さん]

>>20329 匿名さん
お前はここにはくるなと何回もいっているが
何故ここのスレにくるんだ。

[20333: 匿名さん]

>>20330 匿名さん
おたくは金持ちマンションなんでしょ。
だったら、修繕積立金をハイリスクな株式投資につぎ込まないで、
単純に修繕積立金を倍増値上げして徴収しても
リッチな区分所有者は誰も文句は言わないはずｗ

[20334: 匿名さん]

>>20333 匿名さん
２０３３０だけど、うちのマンションは積立金を
投資に回すようなばかなことはしませんよ。
２０３２９への間違いですよね。

[20335: 匿名さん]

確かにそうですね。
裕福な大型マンションの筈なんだけど、修繕積立金の値上げ額を
できるだけ抑えるために投資をして稼ぐのは納得できませんね。
裕福なマンションなら、修繕積立金の値上げぐらいなんてこと
ないだろうし。
それに、修繕積立金の額は確保されており余裕資金を使って
投資しているともいっている。
余裕資金があれば値上げは必要ないだろうし。
全国でも積立金を投資に回しているマンションは皆無に近いのに
何故急にここのスレにきて、自慢げにいくら儲かったとかいって
書き込みをするんだろう。
誰もよそのマンションの儲けの書き込みに関心はないのにね。

[20336: 匿名さん]

ゆとり分を投資へとの約束です。
ご安心ください現在の資金で第２回の
修繕費用は投資分以外に手持ちがあり
ます。
休眠資金ですからゆとりがなければ投
資はしてはいけません。

投資をしている人ならば捉らへんは理
解してもらえると思います。

お宅の懐具合でいくら投資ができるか
を計算してみて下さい。
その日暮らしであれば投資はご法度で
す。
万が一のリスクは怖いですからね
( ´艸｀)

住宅ローンを返済中であれば投資はしてはいけません。心を痛めるでしょう。個人で一億円の預金で無借金であれば１０分の９の９千万円を投資しても残り１千万円で当座は生活できます。しかしその１０分の９の９０００万円であれば１００万円では生活が苦しくなります。金持ちはますます金持ちになり貧乏人はますますジリ貧になります。投資をしている人は勝者になります。今は危険ですが勉強すればチャンスを見極めることができます。嫌がらずに組合役員は投資を学んで公私ともに裕福になりましょう。以上。

[20337: 匿名さん]

>>20336 匿名の訂正
手持ち１億円の人の１０分の１の９０００万円の投資と
手持ち１０００万円の場合の９００万の投資の場合にの違い
（割合は同じ）

私のマンションの組合資金は２５億８千万円ありますが、そのうちの１億２千万円を組合の総会で承諾を得現在半年で３０００万町の含み益でもっと増額した方がいいとの意見も出ています。利益はマンションの建て替え時までを想定しています。隣接地の買収で建て替え時には戸数が増える計算になります。参考までに投稿しました。

[20338: 匿名さん]

>>20336 匿名さん
本当にあなたが裕福ならば、今すぐ資産の９割を能登半島の被災者のために
寄付してください。
投資でいくらでも稼げる自信があるんでしょｗ

[20339: 匿名さん]

>>20338 匿名さん
私が富める者と何処にも書いてはいない。
富める者とそうでない者についての違い
は書いている。
僻み根性は判断を誤るので冷静に対処し
ましょう。
匿名だから仕方はないがある程度の礼節
は保ちたい。
再三言うが富める者とそうではない者の
差はインフレ時代には仕方はない。
日本はデフレからインフレ時代脱却した
かもしれない。
当面は米国とロシアや中国の出方を注視しましょう。
うちは超大型マンションだから富めるマンションになると思う。
管理費等の保有財産が少なくて投資をしているのではありません。その逆です。損がなければ益々富めるマンションになるでしょう。
富めるマンションとは組合負担が少なくて資金は豊富であるのが条件です。
以上。