「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[20261: 匿名さん]

２０２３年９月１５日組合資金を投資信託netwinqs テクにロジー株式フアンド（為替ヘッジなし）
基準価格２６，４１９円で４５４２口
１１９，９９５，０９８円を投資した
本日２０２４年３月２２日の含み益は
基準価格３３，４２４円です。
３３，４２４×４５４２＝１５１，８
１１，８０８円となりました。
含み益は
１５１，８１１，８０８－１１９，９９５，０９８＝３１，８１６，７１０円。

この信託は解約時には手数料はいりませんが利益確定価格に対しては税金が差し引かれて証券口座へ振り込まれます。当分は解約はしないそうです。

[20262: 匿名さん]

>>20258 匿名さん
理事長が、実はギャンブル依存症だったら、どうしてくれる？

[20263: 匿名さん]

>>20262 匿名さん
投資はギャンブルではない。

[20264: 匿名さん]

ギャンブルに依存している人間は知性が乏しいので投資には不向きだと思います。稀ではあるが証券口座開設時の身元や人物審査で開設が出来ない場合があります。

[20265: 匿名さん]

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

[20266: 匿名さん]

築年数の経過とともに、空き駐車場が増えていく。

[20267: 匿名さん]

空き駐車場があるマンションがうらやましい。

[20268: 匿名さん]

駐車場非課税というかお目こぼしは税務署様のお情けだからな、ありがたく思えよ

[20269: 匿名さん]

>>454 匿名さん
誰が決めた？

[20270: 匿名さん]

駐車場が営利目的であれば１０００万以上の利益に課税あれる。これ本当？

[20271: 匿名さん]

それは消費税のことだよ。

[20272: 匿名さん]

マンション管理士諸兄は顧問先の休眠資金を見てどう思われますか。世界の変化に気付いてください。貨幣価値の暴落を感じないですか。不足分は値上げして強制徴収するしかないですか。金利が20倍に急騰してそれで満足しているようでは貧乏神は祟いたままだよ。

[20273: 匿名さん]

そんな難しいこと、Fラン資格連中にわかるわけないだろ

[20274: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[20275: 匿名さん]

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[20276: 匿名さん]

駐車場が多いマンションでは１人１台無料で利用できます
法律知らないバカな理事長を論破してくださいね

[20277: 匿名さん]

組合資金を資産運用してはならないという法律の規定はない。
アホな役員陣では無理だが、有能なファンドマネジャーにやらせる価値はある。
もちろん、それなりの報酬は必要だが。

[20278: 匿名さん]

日本人には士農工商の身分制度が遺伝子
に組み込まれている。
士（侍・武士）は武士は食わねど高楊枝
などと嘘ぶく。投資を理解できない士（侍）は（死）に改めるべし( ´艸｀)

[20279: 匿名さん]

現在指標
為替・ドル円　　　　ー０，１７
VIX恐怖指数　　　　＋０，１４
VXN　　　　　　　　ー０，３４
PHL半導体（SOX)　　＋１０，３９
サンデーダウCFD　　ー０，１７％
CMEダウ先物　　　　＋０，８８％
CMENAS１００先物　＋１，２２％
CMESP５００先物　　＋１，０５％
CME日経先物　　　　－　０，９１％

明日の日経は―３７３円だが他の経済指標を勘案すれば午後からは買い戻しがあり微増すると予想。

米国三指数は明日の経済指標から予測して少しは上昇する予想。

[20280: 匿名さん]

相場で勝ち続けることは神でもできない
。勝ったり負けたりしながら最後に勝て
ればいいのです。
買うタイミングと売るタイミングを推し
量りつつ勝負するのです。
これ等の思考力は経営者には必須です。
上場企業の経営者の思考力に見習いまし
ょう。
士農工商の時代は終わって早く商農工士
の時代である。

[20281: 匿名さん]

士が商工から借りられるだけ借りておいて、その後適当な理由をつけて
彼らを抹殺し借金をチャラにした話は少なくない。
商がデカいツラができるようになったのは、近代に入って人権尊重の思想が
根付いたためである。

[20282: 匿名さん]

>>20277 匿名さん
スレを間違えて気が付かない人が、投資に走るのは危ういｗ

[20283: 匿名さん]

坂本竜馬が教科書から消えたのはなぜ
なのか？。
長州と薩摩の仲の悪さを調整して長州
の武士道と薩摩の資金力を上手に利用
した。
長州は薩摩の密貿易で稼いだ汚いお金
を利用して革命はしないと頑固の断る
が竜馬は汚くてもお金はお金だと口説
き落として薩摩の資金力で討幕を推進
した。
私は政治家の秘書をしていたが親分は
自分が政治家でありながら政治家は汚
い事業家は偉いと口癖のように私につ
ぶやいた。株の師匠でもあった。
事業家は身銭を切っているから自力が
あると説いていた。
龍造寺家の落ち武者の言葉がいつも頭
を支配する。
人間は金を稼ぐ力のない人ほど金を汚
.いように言ってはいるが目の前に札束
を置かれると頭を下げるのである。
犯罪の陰には必ず金と女が絡む( ´艸｀)

[20284: 匿名さん]

>犯罪の陰には必ず金と女が絡む

オラもそう思うだ

[20285: 匿名さん]

妄想スレですねｗ

[20286: 匿名さん]

某管理会社から下記内容の専有部分を特別決議として総会に提起され承認を得たとして管理費から支出しているがこれは有効なのでしょうか。満場一致ではありません、反対者もいました。個人的にはほとんど利用しません。利用したい人のみが契約すればよいと思いますが。
よろしくご教示お願いします。

●「安心お助け隊、6つのサービスメニュー」

【水回りのトラブル】

トイレ・洗面所の排水詰まり
蛇口まわりからの水漏れ
各水栓器具の不具合
...などの症状に

【電気設備のトラブル】

照明の点灯不良
スイッチ・コンセントの不具合
換気扇からの異音
...などの症状に

【室内建具のトラブル】

網戸・サッシの開閉不良
室内扉の不具合
室内建具の金具緩み・外れ
...などの症状に

【玄関のトラブル】

鍵の紛失
置き忘れによる開錠
ドアクローザーの不具合
...などの症状に
<会員特典>
開錠・破錠無料
（二重錠の場合、二か所目は有償にて承ります）

【ガラスのトラブル】

窓ガラスの破損・ひび割れ
室内扉ガラスにひび割れ（補助金対象外）
...などの症状に
<会員特典>
ガラスの交換補助金　年1回30,000円まで
（専用使用にかかる共用部分のガラスのみとなります）

【管球交換】

天井の蛍光灯や電球の交換
照明器具カバーの取り外し
...などの症状に
<会員特典>
交換作業　年4回まで無料
（年4回を超える場合は有償にて承ります）
※管球交換の作業対応時間は9時～17時となります。

[20287: 匿名さん]

>>20286 匿名さん
某管理会社って、日本ハウジングですか？
https://www.housing.co.jp/condominium/service/otasuketai.html

[20288: 匿名さん]

>>20281 匿名さん
マンションなどは油断すると反社まがい
の人物に乗っ取るられる可能性乗っ取る
時代になった。
暴対法や反社等を締め出す法律が多数成
立して狙いを分譲の利権に切り替えられ
たら困る。
この件を防止する等の規約の制定をいそ
ぐべきではある。

[20289: 匿名さん]

>>20288 匿名さん
適正化法も読んだことないくせにずいぶんとえらそうですね。

以下　令和3年に施行された適正化法改正内容について

マンション管理業者から暴力団員等を排除する旨を追加
※ 登録時の拒否要件（法第47条）、 登録後の取消要件（法第83条）に以下の内容を追加
・暴力団員又は元暴力団員
・暴力団員等がその事業活動を支配する者（例えば、事業主の親族が暴力団員である場合などが想定される）

[20290: 匿名さん]

>>20287 匿名さん

そのとうりです、日本ハウジングです

[20291: 匿名さん]

>>20288 匿名さん
管理会社の登録拒否要件等でしょう。
標準管理規約ではないよね( ´艸｀)

[20292: 匿名さん]

>>20288 匿名さん
よく読めアホ。

[20293: 匿名さん]

>>20289 匿名さん
どこにも適正化法の登録業者の登録要件などを書いてはいない。管理規約と謳っているだろう。小学校からやり直せ( ´艸｀)

[20294: 匿名さん]

>>20282 匿名さん
浪江御云う。失例だろうげ。
組合の資産を増やして組合員の負担を
減らそうとの努力するものを愚弄する
のか。
隣接地を買収して機械式駐車場を撤去
し資産価値を大幅に増やした実績のあ
る組合もあるよ。
これ等も優秀な組合員の投資助言でで
きた。
聞く耳を持っている理事長は偉い。
見習いたまえ。
管理費等も１００円/㎡で推移している。駐車場利益が貢献している。
投資は無限の資産の宝庫だよ。
利用しない手はない。
今後は投資に優れた管理者を待望しな
ければマンションはじり貧で将来は借
金しなければならないしハゲタカの餌
食になるは必至。

[20295: 匿名さん]

>>20286 匿名さん
気に入らなければ管理委託契約の内容を変更すればいいよ。理事会で契約変更の議題を総会に諮られたらどうでしょう。

[20296: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[20297: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

[20298: 匿名さん]

>>20286 匿名さん

契約したい人のみが契約すればいい内容ですよね。
とりわけ、ひとり暮らしの何もできないような高齢者などは必要なサービスなのかもしれませんが、
一般的には不要なものや保険でカバーされるものや、ちょっとググれば解決できそうな”トラブル”だらけです。
管理会社の言いなりになる必要はないと思います。

[20299: 匿名さん]

証券の取引時には株価の変動に対する
リターンとリスクについては十分に説
明されます。
銀行での投資信託購入時等も身元や人
柄等を審査して説明を受けて承諾した
旨の同意書に署名押印で購入すること
になっている

[20300: 匿名さん]

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[20301: 匿名さん]

六つのお助け隊、ひどいですね。
それがあれば便利は便利ですが、すべて管理費から支出
するとなると問題です。
管理会社が儲かるだけです。

[20302: 匿名さん]

管理会社も良く考えますね。

[20303: 匿名さん]

契約書に署名したやつの負け

[20304: 匿名さん]

その契約書を解約もしくは破棄すればいい。
一度契約した内容が永遠に続くわけでもなかろう。

[20305: 匿名さん]

契約書の隅に小さな字でクソ高い解約手数料を書き込んでる業者も多い

[20306: 匿名さん]

それがあったとしても、解約手数料の金額は裁判で
変更できる。
法外な解約手数料は無効となるよ。
そして、管理会社との委託契約も破棄される。

[20307: 匿名さん]

主文　原告の訴えを棄却する　訴訟費用は原告の負担とする

[20308: 匿名さん]

それぐらいは仕方ないことだよ。
管理会社との契約は破棄。

[20309: 匿名さん]

管理会社の身にもなれよ。
契約解消されたら何人かはリストラされるんだぞ。

[20310: 匿名さん]

他の管理会社の家族力プラスもある。