「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[20221: 匿名さん]

投資が１００％儲かるものではないと思っているって
ことさ。

[20222: 匿名さん]

投資が１００％もうかるのであれば、誰も損は
しないし、誰でも簡単にできるんではないの。

[20223: 匿名さん]

投資が１００％もうかるのであれば、誰も損は
しないし、誰でも簡単にできるんではないの。
専門的な知識もいらない。
証券会社も存続が難しい。

[20224: 匿名さん]

>>20217 匿名さん
営利企業ではないとは言ってはいない。
稼がないお前はアホだと負っただけだよ。貧乏神にたたられた人の末世。

[20225: 匿名さん]

お前は完璧主義者だからね。
ぜったお損をしない生き方を望んでいる。自然消滅で貧乏神という。

[20226: 匿名さん]

昨夜にCPIは上振れて株が合い
予想が反騰した。
組合資金は含み益がさらに上昇。
日本株は上昇を見込んだが下降気味。
相場は逆連動しだした。
来週の日銀の利上げを予想しだした。
期待はズレるので仕込み時だが日本株
は信用できないので辞めた。
投資は１００％勝てるとは限らないと
当たり前のことを言っている御仁は相
手にはしない。
この考えは貧乏神である。
総じて欧米人からするとまだまだ日本
人は貧乏である。
ようやく国も動き出した。区分所有法
では組合資金を投資に使ってはならな
いとは言ってはいない。

[20227: 匿名さん]

組合は営利活動をしていいよ。

[20228: 匿名さん]

賃金上昇で物価が上昇。
日銀のイールドカーブの廃止のチャンス
がやってきた。
来週金利が上がると予想して日本株は急落。米国株は上昇。
組合資金はさらに含み益が増える。
株式投資ができないとジリ貧になる。

[20229: 匿名さん]

　　　マンションでの資産管理では、定期預金、国債、ファンド、すまい・る債等があります。
　　　資産運用の選択基準は、①安全性、②収益性、③流動性がありますが、管理組合では、安
　　全性を最重視すべきです。

ペイオフ
　　１金融機関につき、元本１，０００万円までとその利息のみを保護しようとする制度。
ペイオフ対象外金融機関
　　住宅金融支援機構、商工中金、郵便局、農協、保険会社は対象外となります。

? そこで、今回は、マンションに関係のある「すまい・る債」についてご紹介します。


＜マンションす・まいる債＞

　住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。
５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

　＊「借入れ」について

　修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。

住宅金融支援機構の融資条件 旧住宅金融公庫

　１）融資金額
対象工事費の８割以内で、１５０万円×住宅戸数が融資の条件です。

　２）貸付条件
最長１０年間のローンで、完全固定金利です。

３）貸付対象
　　管理組合が、（財）マンション管理センターか（公社）全国市街地再開発協会に保証委託
　すること。担保は不要となります。
　　　①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
　　　②滞納割合が、１０％以内であること。
　　　③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
　　　④毎月の返済額が、修繕積立金の８０％以内であること。
　　　⑤返済期間は１年から１０年
　　　⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
　　　　に一定の規定があれば融資条件に適います。

４）融資手続き
　　　管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承諾後に着工し、工事完成後
　　　に、金銭消費貸借契約を結び、融資の実行となります。

[20230: 匿名さん]

賃上げのできない管理会社は凋落していく。半導体メーカーのルネサスの賃上げ先送りは暗い。管理委託先は大丈夫でしょうか。

[20231: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

[20232: 匿名さん]

組合員から強制徴収したお金でのマンション管理であれば誰でもできるよ。

[20233: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[20234: 匿名さん]

組合員から管理費等が不足すれば普通
決議で管理費等を値上げして強制徴収
したり。
それでも不足の事態に怠ればそれでも
普通決議で借入等で賄う。
マンション経営からすればこんなに都
合のいい営利企業はあり得ない。
組合資金を微々たる利益の元本保証を
口実に国債等を買ったりしている様は
まさしく殿様が商売をしているように
さえ見える。
これば当たり前のように放置している
組合役員やマンション管理士等の無能
さが目に付く。
こんなことを投稿すればマンション管
理は営利ではないと嘘ブく。情けない。
組合員の負担を減らしてもらいたい。

[20235: 匿名さん]

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは６名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

[20236: 匿名さん]

コピー不可にしたのかな？

[20237: 匿名さん]

>>20236 匿名さん
コピーは人が作成したものや行政が作成したものを
そのままもってくるものですが、２０２３５の書き込みは
自分の考えをいれて過去に作成したものをもってくるの
ですからそれはコピーとはいわないんですよ。

[20238: 匿名さん]

基本的に丸写し

[20239: 匿名さん]

そりゃあそうだよ、基本は変わらないんだから。

[20240: 匿名さん]

>>20239 匿名さん
基本が変わらないことばかりしていると痴呆症が速まる。脳は絶えず変化を求める。新しいことに挑戦しよう。