「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[20201: 匿名さん]

いいえ

[20202: 匿名さん]

>>20200 匿名さん
>給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で............

給排水管の枝管部分は専有部分と菅理規約で決められているので不具合が発生すれば区分所有者が管理、修繕は行う。

[20203: 匿名さん]

区分所有法改正により、「規約に特別の定め」で、集会の決議でできると条文化されるでしょう。
それぞれの管理組合が多数決で決めること。

○法制審議会第１９９回会議（令和６年２月１５日開催）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi03500044_00003.html

３　区分所有法制部会長から、諮問第１２４号について、同部会において決定された要綱案に関する審議結果等の報告がされた。
　審議・採決の結果、同要綱案は、全会一致で原案どおり採択され、直ちに法務大臣に答申することとされた。

配布資料４　区分所有法制の見直しに関する要綱案、より。
https://www.moj.go.jp/content/001413270.pdf

５ 専有部分の保存・管理の円滑化

(2) 専有部分の使用等を伴う共用部分の管理（配管の全面更新等）
　専有部分の使用等を伴う共用部分の管理に関し、次のような規律を設ける。

① 共用部分の管理に伴い必要となる専有部分の保存行為又はその性質を変えない範囲内においてその利用若しくは改良を目的とする行為は、規約に特別の定めがあるときは、集会の決議で決することができる。

② 共用部分の変更に伴い必要となる専有部分の保存行為又はその性質を変えない範囲内においてその利用若しくは改良を目的とする行為は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分の変更の決議と同様の多数決（前記３）で、集会の決議で決することができる。

③ ①及び②の決議においては、専有部分の利用状況及び区分所有者が支払った対価その他の事情を考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるようにしなければならない。

[20204: 匿名さん]

区分所有法改正で、集会決議の議決権行使書、委任状を出さない欠席者は、決議の母数から除かれるようになる。

配布資料４　区分所有法制の見直しに関する要綱案、より。
https://www.moj.go.jp/content/001413270.pdf
https://www.moj.go.jp/content/001413270.pdf
１ 集会の決議の円滑化

(2) 出席者の多数決による決議を可能とする仕組み

ア 集会の決議の成立
次に掲げる集会の議事は、基本的に現行法の多数決割合を維持しつつ（②及び③の多数決割合については後記３、⑦の多数決割合については後記５(3)）、出席した区分所有者及びその議決権の多数で決するものとする。

① 普通決議
② 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。以下同じ。）の決議
③ 復旧決議
④ 規約の設定・変更・廃止の決議
⑤ 管理組合法人の設立・解散の決議
⑥ 義務違反者に対する専有部分の使用禁止請求・区分所有権等の競売請求の決議及び専有部分の引渡し等の請求の決議
⑦ 管理組合法人による区分所有権等の取得の決議
（注）本文にいう「出席した区分所有者」には、書面若しくは電磁的方法で、又は代理人によって議決権を行使した区分所有者（区分所有法第３９条第２項及び第３項）を含むものとする。

イ 定足数
ア①以外の決議については、法律上、原則的な集会の定足数を過半数とした上で、規約でこれを上回る割合を定めることを可能とするものとする。

ウ 集会の招集の通知
　～

[20205: 匿名さん]

「建替えを行うには」 傾いた横浜のマンション事例より考えさせられる事項

　①会日（建替え集会）の少なくとも２ヶ月前までに招集通知をださなければならない。
　　　　　議案の要領の準備をする。
新たに建築する建物の設計の概要、建物の取り壊し及び建築費用の概算額、
建替費用の分担に関する事項、再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

　②建替え集会（区分所有法上の）
　　　　建替決議・・・区分所有者及び議決権の５分の４以上
　　　　各区分所有者の建替えに関する賛否を議事録に記載しなければならない。

　③建物円滑化法等に関する法律により、建替え組合を設立する。
　　　　定款及び事業計画を定め建替合意者４分の３以上の同意を得て、知事の認可を得る。

　④建替決議後２ヶ月以内に賛成しなかった者に対し、建替に参加するか否かを回答するよ
　　う書面で催告する。
　　回答しなかった者は、不参加とみなされる。

　⑤不参加者に対し、時価で売り渡すことを請求する。この時点で売買契約が成立したものと
　　　みなされ、住居を明け渡さなければならない。但し、裁判所へ請求すれば１年を超えない
　　　範囲内において明渡に相当の期限が許与されます。

　⑥この売渡請求権を行使することによって、建替不参加者が排除され、全員が建替参加者
　　となっていきます。

[20206: 匿名さん]

規制改革実施計画
令和４年６月７日 閣議決定

16 老朽化や被災した区分所 有建物の再生の円滑化に 向けた規制改革の推進

③決議要件が緩和された場合、確かに、これまでよりも多くの非賛成者に対して、売渡し請求を行い、早期に「売渡し請求に必要な売買代金」を支払う必要が生じるため、「その費用を誰が負担できるか、又はスムーズに資金を確保できるか」などの課題は生じうるが、それはファイナンスの問題に過ぎず、これまでの「決議要件を緩和した場合には、その分だけ買取りの費用負担が重くなるなど、建替えに要する社会的・経済的コストが増大する」という建替え決議要件の緩和のデメリットに関する主張の妥当性については、「社会的・経済的コスト」の意味するところが必ずしも明らかでないことにより解釈の混乱や誤解をもたらすおそれがあるため、改めて検討すること。

その際、建替え決議の時点では反対していても、決議成立後に、催告手続などを経て、売渡し請求まで進まずに賛成に回る場合があることから、非賛成者の数と売渡請求対象者の数は必ずしも同一ではない点にも留意すること。

[20207: 匿名さん]

日本株が暴落だと貧乏神が騒ぎ出した。
日銀のゼロ金利政策の終焉とFRBの金利
値下げ据え置きを予期した利益確定売り
が優先しての株価の下落で暴落ではない
。
おそらく今夜のCPIは上振れ米国三指数
には影響して両国の株価は下落で調整す
るでしょう。
その他のマイナス要因は地政学的要因以
外は見つからないのでしばらくは上昇ト
レンドである。
急いで売りに転じた個人投資家は泣きを
見るでしょう。
私は明日は数少ないチャンスとみて買いに転じる。
投資反対の組合員が騒ぎ出したので説明をした。

[20208: 匿名さん]

　入居・退去の際は、新しい区分所有者や賃借人にスムーズな引継ぎが必要となります。

＜確認しておきたい項目＞

　　＊入居時

　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

　　＊退去時

　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

[20209: 匿名さん]

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

瑕疵とは
　　瑕疵は、取引通年からみて、通常であれば同種の物が有するべき品質性能を欠いて
　おり、欠陥が存在することをいいます。

※工事業者は、行った工事に瑕疵があった場合、瑕疵担保責任に基づいて修繕する責任
　があります。但し、倒産していた場合はできなくなります。

＜引き渡し後の瑕疵に対する保証＞

　　１）工事業者の自社保証の場合
　　　　　倒産してしまったら保証が受けられなくなります。

　　２）３者連合による保証の場合
　　　　　元請業者、下請け業者、材料メーカー
　　　　　元請業者の倒産、それに伴う下請け業者の損失、材料メーカーは材料に関する
　　　　　時だけ保証とかの責任転嫁の問題がでてくる。

　　３）大規模修繕工事瑕疵保険
　　　　修繕工事の瑕疵を保険でバックアップするものです。
　　　　工事終了後、瑕疵の不具合が発生した場合は、５年間保険でカバーするものです。
　　　　手すり等は２年、オプションで１０年保証もあります。
　　　　＊保険契約者は工事会社であり、手続き及び保険料負担は工事会社が行います。

＜保険対象部分＞
　　１）構造耐力上主要な部分
　　２）雨水の侵入を防止する部分
　　３）給排水管路
　　４）給排水設備
　　５）電気設備
　　６）ガス設備
　　７）防錆工事を行った手摺等の鉄部
　　８）外壁タイル・・・但し、オプションとなります。

＜大規模修繕工事業者の手続きの流れ＞

　　保険法人へ事業者登録　→　保険申込（工事ごとに）　→　工事着工　→　保険法人
　　　　　　　　による検査　→　保険証券の発行申請（工事完了時）　→　保険証券の受領

[20210: 匿名さん]

>>1276 匿名サン 2019/01/24
>>7485 匿名さん 2021/02/03
>>9588 匿名さん 2021/08/31
>>9693 匿名さん 2021/09/05
>>9941 匿名さん 2021/09/19
>>15784 匿名さん 2022/11/19
>>20209 匿名さん 2024/03/12
の訂正

誤：取引通年
正：取引通念

[20211: 匿名さん]

管理会社はよほど金に困っているらしい
数年後の第２回大規模修繕工事まで待てないらしく、機械式駐車場を
平面化しましょうと言い出した
来年は俺が理事だから、徹底的に抵抗してやるぞ

[20212: 匿名さん]

ノルマがあるのは分かるけどな、
輪番制の役員全員がバカだと思うなよ

[20213: 匿名さん]

カスタマーハラスメントに注意されたい。

○「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂
　令和５年９月１１日
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan...

・マンション標準管理委託契約書
（管理事務の指示）
第８条 本契約に基づく甲の乙に対する管理事務に関する指示については、法令の定めに基づく場合を除き、甲の管理者等又は甲の指定する甲の役員が乙の使用人その他の従業者（以下「使用人等」という。）のうち乙が指定した者に対して行うものとする。

・マンション標準管理委託契約書コメント
８ 第８条関係

① 本条は、カスタマーハラスメントを未然に防止する観点から、管理組合が管理業者に対して管理事務に関する指示を行う場合には、管理組合が指定した者以外から行わないことを定めたものであるが、組合員等が管理業者の使用人その他の従業者（以下「使用人等」という。）に対して行う情報の伝達、相談や要望（管理業者がカスタマーセンター等を設置している場合に行うものを含む。）を妨げるものではない。

また、「法令の定め」とは、建物の区分所有等に関する法律（昭和37 年法律第69 号。以下「区分所有法」という。）第34 条第３項に規定する集会の招集請求などが想定される。なお「管理者等」とは、適正化法第２条第４号に定める管理者等をいう。（以下同じ。）

② 管理組合又は管理業者は、本条に基づき指定する者について、あらかじめ相手方に書面で通知することが望ましい。

[20214: 匿名さん]

またコピペだけか。

[20215: 匿名さん]

組合のカネを息のかかった工事業者に流すことばかり考えてるフロント野郎を
「管理費盗っ人」「ゴクつぶし」「役立たず」と呼んでもいいだろう

[20216: 匿名さん]

稼ぐこちができない理事長もゴクすぶし。

[20217: 匿名さん]

>>20216 匿名さん
ばかな書き込みはやめなよ。
管理組合は営利企業ではない。

[20218: 匿名さん]

月々の修繕積立金の額は区分所有者一人ではたいした金額ではない。
稼ぎたいのであれば、自分で努力して稼げばいい。
それにね、そんなことが管理組合の役割ではない。
それが分かっていないね。金儲けばかりにめがくらんでいるよ。
修繕積立金は各戸にすれば僅かな金額だよ。毎月着実に積み立てて
いけばいいよ。
たとえ儲かったとしても、各戸にすれば一体いくらになるの？
長期修繕計画は３０年間分で計画するけど、その期間の総工事費と
総収入から１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出するのだけど
あてにならない、不確実な投資を３０年間でいくら儲けるつもりなの。
それが予測できないのなら、積立金には手をつけないことだね。
各戸にすればたいした金額ではないのだから、毎月積み立てていけば
いい問題だよ。
それでも、積立金の投資がしたければ自分のマンションだけでやれば良い。
いくら儲かったとかの報告をしても誰も関心がないよ。知ったこっちゃ
ないしね。

[20219: 匿名さん]

組合員からも不振の念を抱かれているのに何故やるのかが
理解できない。
我々からすれば、ばかなマンション、可哀そうなマンション
としか思えないね。
それを途中報告するあほなことをやっているのだからあきれるよ。
マンション管理はいろいろあるよ。それをしっかりやりなよ。

[20220: 匿名さん]

組合員が不振の念を抱くのって何。