「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[20161: 匿名さん]

>>20146 匿名さん
>　＜理事長の役割＞
>　理事会は、理事長が招集します。
> 理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが管理会社と協力して、作成されることをお奨めします。

　　理事会の議案については、理事長、監事、組合員等の意見を取り入れたり、また管理会社からの次月の工事の確認や標準管理規約の改訂があれば説明を受け自管理組合いで採用すべきか吟味し理事会に臨む。特に総会に提起する事案については組合員の為になるか丁寧に審議する。理事間での賛否もとる、一人、二人の強引なごり押しには屈しない。

[20162: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[20163: 匿名さん]

トランプ優勢を織り込んで世界の
政治経済の変動が起こりだした。
その証拠に株価の高騰に表れてい
る。
いつ暴落があるかと弱気投資家は
心配しているがこのまま上下を繰
り返しながら上昇を続けるとみて
いる。
株を持たないで現金をもっている
人はこの先の猛インフレに襲われ
て資産価値を落とすことになる。
組合資産も来週には３０００万円
の含み益になるはずです。
小生もいつ暴落するかにおびえて
利益を確定させようと企んではい
たが過去のバブル現象と比較検討
したら今はバブルではなく実体経
済に見合った株価の上昇であるこ
とが理解できた。
よって売りではなく買いの相場と
みた。
来週は兜町は史上最高値４万円超
でお祝いで銀座は花盛りでしょう。

[20164: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

　＜広報活動＞

　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。

[20165: 匿名さん]

>>20164 匿名さん
>　＜理事長の役割＞
>　理事会は、理事長が招集します。
> 理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが管理会社と協力して、作成されることをお奨めします。

　　理事会の議案については、理事長、監事、組合員等の意見を取り入れたり、また管理会社からの次月の工事の確認や標準管理規約の改訂があれば説明を受け自管理組合いで採用すべきか吟味し理事会に臨む。特に総会に提起する事案については組合員の為になるか丁寧に審議する。理事間での賛否もとる、一人、二人の強引なごり押しには屈しない。

[20166: 匿名さん]

理事会の議案については、理事等の意見を取り入れ
理事長が提案し、理事会で決議を取ります。

[20167: 匿名さん]

>>20164 匿名さん
>＜理事長の役割＞
>　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
>しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
>そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
・・・・・・・・。

そこで、理事会の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。

[20168: 匿名さん]

しかし、株価が４万円になったとしても３０年遅れちゅうことやろ？
それやったら、すまい・る債で３０年の方がええんとちゃうかな

[20169: 匿名さん]

>>20168 匿名さん
１億２千万円をスマイル債に投資したら30年後にはいくらになるかを教えて下さい。

[20170: 匿名さん]

>>20168 匿名さん
ええんだったら証明したら。
本日で投資額１億２千万円は６か月で
利益を確定したら税込みで３０００万
円の利益だがそれよりも有利であれば
その方がいいでしょう。
住まいる債は償還期限があるので途中
で解約すれば損もあり得ますよ。
私の投資はいつでも損益を確定するこ
とが出来ます。
利益には確定すれば２０，３１５％税
金がかかりますので利益は約６００万
円の利息を引いて２４０００万円の手
取りになります。スマイル債と比較し
てください。
なお、個人のニーサで２４０万円を投
資したら６か月で約５４万円（無税）
の利益です。
知識があれば投資しない手はないでし
ょうね。

[20171: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

[20172: 匿名さん]

>>20168 匿名さん
投資を理解できない奴は勉強して
投稿せよ。お前の投稿は意味不明。
卑怯者の投稿だ。
スマイル債を１億２千万円投資したら
6か月後にはいくらの含み損益が出る
かを計算できないで当組合の１億２千
万を投資を信託にして３０００万円の
含み益との比較はできない。
小生はこの投資信託よりも有利な上場
投信を見つけたので自己資産で試しの
投資をしてより有利であればそのETF
に乗り換えることを組合に提案するつ
もりだ。
資産運用に長けた理事長が今後は望ま
れる。
いつまでも組合員の負担だけを強制す
る組合運営は辞めた方がいい。
修繕積立基金もそのまま普通預金で眠
っている。
しかも利息は微々たる金額だ。
家計に照らせばもったいないと意見す
る女性の組合員もいる。
知恵を絞ればもっといい資産運用もあ
るかもしれない。
資産運用はマンション管理の両輪だと
認識している。

[20173: 匿名さん]

資産運用はマンション管理の両輪ではない
一輪車である

[20174: 匿名さん]

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

５） 会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

[20175: 匿名さん]

長期修繕計画のみでは不足である。
スラム化防止には
建替やその他の計画も必要である。

[20176: 匿名さん]

建て替えになると膨大な資金が必要。
組合員の負担割合を試算してみたら。
どうなる家康。

[20177: 匿名さん]

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

[20178: 匿名さん]

気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

[20179: 匿名さん]

>>20178 匿名さん
理事会が機能しておればそれは無理。
当方は基幹事務以外は分散している。
法人化していて理事会傘下に修繕係、
資産運用係を設置している。
その他の清掃、建物・設備等は専門
業者の委託している。
修繕計画や建替等を含めた長期計画
を策定している。
長年休眠していた基金はそのまま資
産運用資金としました。
現在その基金の一部１億２千万円を
投資信託を半年前に購入して含み益
が３０００万円ほどになり組合員か
ら高評価されています。
これからは組合員の負担を軽減する
ために管理組合も独自で収入の方法
を考える時代になります。
勉強しましょう。

[20180: 匿名さん]

同じ書き込みばかり繰り返している。
お前のマンションのことなんか知ったことではない。