「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[20101: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[20102: 匿名さん]

米国の一企業に振り回せれる2～３日。
企業決算の前日から株価は暴落。
迷惑なことにニューヨーク市場の閉め
と同時刻後に決算発表。
そのあおりで今週最終営業日の日本市
場は爆謄である。
日本時間の昨夜は騒いだ割には株価は
暴騰はしてくれない。
今夜の先行きは微増だが為替損になり
そうで嬉しくはない。
３０年前のバブル崩壊時の株価を付け
たので日本橋はお祭り騒ぎ。
現在の株高はバブルの再来と心配して
いる貧乏神に操られた御仁が多いが、
心配ご無用である。
組合資金は確実に増えるでしょう。
父の経済分析では３０年前とは真逆な
世界だそうである。
ありったけの金をつぎ込んで下がれば
買いであると強気である。
手持ちの株は利確はしてはいけないそ
うだ。本当かな、
父と言えども信用は禁物である。

[20103: 匿名さん]

金相場も堅調なので喜んでいます

[20104: 匿名さん]

今年はプーチンの再選、他の多くの国
の指導者の選挙、
その中の米国大統領戦は厄介だ。
台湾、米国の議会のねじれ、等々は気
を遣うが、
核戦争だけは注意しなければならない。多分ないと見るがその気配をいち早く
つかんだものは逃げることはできるが
一般投資家は逃げ損じる。
戦争さえなければ株価は上下を繰り返
しながら上昇。
株を持たないものと持っているものの
貧富の差は避けられない。
組合資金は確実に増える。

[20105: 匿名さん]

核保有国が一番恐れてるのは、北チョンが核を持つなら韓国も持つ、中共が持つなら
台湾も持つ、といった具合に、核保有国が増えること。
その気になれば核兵器を作れる国はいくらでもある。当然日本も。
そのために主要大学には原子力工学科がある。

[20106: 匿名さん]

原子力の平和利用とかきれいごとのお題目を唱えても、科学者の好奇心、
核分裂核融合のエネルギーはどこまで大きくできるか、という探求心を
抑えることはできない。
医学者が遺伝子組み換えで植物や家畜だけでなく、人間の品種改良を
やりたがるように。

[20107: 匿名さん]

管理組合役員の中にも管理組合のカネを使ってあれをやりたいこれをやりたいと
ウスウズしてる輩は多い。カネを使うだけの度胸がない役員は下らん規約細則の
改正に取り組み、自己満足で喜ぶから扱いやすい。

[20108: 匿名さん]

管理組合の休眠資産はもったいない。
これからは資産を運用できる管理者が必要。管理規約は頭を使わない。覚えればいい。

[20109: 匿名さん]

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[20110: 匿名さん]

　　　生協の宅配は、「買い物にいくのが大変」「重い物をもって帰るのが面倒」「仕事をしている
　　ので買い物ができない」等の理由で、重宝されております。
　　　生協宅配システムは、毎週１回決まった曜日に届けられます。
　　注文した商品を、玄関先まで宅配してくれるのが生協の宅配システムです。
　　　グループ宅配の場合は、配送料無料となりますが、場所を確保しなければなりません。

　　＊注意すべき点

　　　１）共用部分の使用は基本的には細則で禁止されています。
　　　２）共用玄関に置けば美観を損ねますし、細則違反となることもあります。
　　　　　　現在の傾向としては、アルコープまで個別配送するやり方が多くなっています。
　　　　　　ボックスが配送されたらすぐ取り込み、回収にくる直前に出すのが基本です。
　　　３）アルコープのないマンションの場合は、どう対処するかが問題となります。
　　　　　　アルコープ・・・廊下から少し引っ込んだ各住戸の玄関の空間をいいいます。
　　　　　　専用ポーチは、ベランダと同様専用使用権はありますが、あくまで共用部分です。
　　※関連するものとしては、生協、グリーンコープ、出前等もあります。

[20111: 匿名さん]

分譲でアルコープのないのはコストカットが過ぎる。

[20112: 匿名さん]

アルコープがないマンションは刑務所みたいで貧相
住むべきではないだろう

[20113: 匿名さん]

マンションは角部屋がいいね。
アルコープではなく、専用ポーチもあるし。

[20114: 匿名さん]

角部屋を注文そしたら倍率が１２０．

[20115: 匿名さん]

スラム化しているマンションはかなりあると噂を聞くが実態は少ないようだ。

[20116: 匿名さん]

>>20113 匿名さん
自分もマンションは東南の角部屋が最高だと思っていたよ。
元旦の日の出も自宅で拝めるしね。
最近になって知った新事実として、角が風にさらされるので、
壁の劣化や角にあたるリビングにカビが生えやすいということ。
新築のうちはいいが、老朽化してくるとカビ問題は厄介だぞ。

[20117: 匿名さん]

>>20116 匿名さん
中部屋は冷暖房効率もいいよ。
私は角部屋の東南の角部屋に
住んではいるがカビの問題は
中部屋の方が風通しが悪くて
カビが生えやすいみたいだ。

[20118: 匿名さん]

24時間換気システムが作動している。

[20119: 匿名さん]

>>20116 匿名さん
安物マンションはそうなるよ。
壁も外断熱と内断熱では雲泥の
差がある。

[20120: 匿名さん]

梅雨に入ると内断熱工法の建物は温度差に逆らえず部屋中が水分で満たされる。温度調節をしないといけない。換気システムを備えましょう。

[20121: 匿名さん]

注文していない商品が届いたらどうする？「送り付け商法」への対処方法と普段からできる高齢者への声かけ
cマネーの達人

注文していない商品が手に届く「送りつけ商法」という詐欺を、1度は聞いたことがある方は多いのではないでしょうか。
この商法は現代に始まったことではありませんが、近年では高齢者が標的になるケースが目立ったことで世間の関心も高くなってきたといえます。

高齢者にとって、荷物が届くことに疑いを持たない方も多くいます。
実際に遭遇した際に慌てないためにも、今回は、送り付け商法にあった時に使える対処法をお伝えします。

高齢者の方の場合、代引きで荷物が送られてきた時には、
家族が買ったのかもしれない 以前に何か頼んだかもしれない　と思い、料金を支払ってしまうのではないでしょうか。

また、代引きでない場合も荷物受け取り後に開け、開封したので代金を支払わなければと思い、支払ってしまう流れが、簡単に想像できると思います。

しかし、特定商取引法が改正されたため、令和3年7月6日以降では
「一方的に送り付けられた商品は直ちに処分が可能」
ということになっています。

つまり、送り付け商法で受け取った荷物を開封してしまっても、受け取った側が処分しても問題ありません。
だれも注文していない荷物を受け取ってしまったと分かった時には、まずは落ち着きましょう。

荷物を受け取っても、開封しても、問題はありません。
相手に送り返す必要もなく、処分することも可能です。
では、代金を請求された場合にどうしたら良いかを次にご紹介していきます。

代金は支払わなくて、大丈夫
結論から言うと、受け取った側が、荷物を開封しても、処分しても、代金を支払う必要はありません。

c マネーの達人 提供
ここで注意したい点は、代金の支払いをしないのだから送り返そうと、請求書にあった会社などに連絡を取ってしまうことです。

電話などをかけてしまうと、言葉巧みに支払いをさせようと丸め込まれたり、恫喝され、怖くなり支払ってしまう可能性があります。
1度支払ってしまうと、だましやすい人のリストに載り、繰り返し悪徳商法のターゲットになる可能性があります。

請求書が入っていても無視して、電話がかかってきても知らない番号には出ない、
留守番電話が入っていても折り返しをしないこと
を徹底するようにしましょう。

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お金を払ってしまったら
もし、代金を払ってしまった後でも、返還を求めることができます。
返還についてどうしたら良いかは、お住まいの地域の消費生活センターに相談しましょう。
消費生活センターの電話番号が分からない場合は、消費者ホットライン188番を利用して、住んでいる市区町村の消費者生活センターや消費生活相談窓口につないでもらいましょう。

高齢者ひとりでは、お金の返還対応を行うことが難しいため、家族の協力が必要です。
消費者センターへの連絡や返還請求など、一緒についていくようにしましょう。
また、高齢者は代金を支払ってしまった時に、支払ったことに対する負い目を感じています。

責め立てるのではなく、リストに載り、今後悪徳商法のターゲットになる可能性があることを伝え、これからは知らない電話番号からかかってきたら出ない、注文していない荷物は受け取らない等の対策をとるように、話し合っていきましょう。

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送り付け商法にあった時の対応と、あわないための事前対策の2本立てで対抗しよう
送り付け商法は、商品が手元にある為にお金を支払わなくてはならないという思考を利用した詐欺です。

送り付け商法に引っかからないために、まずは注文した覚えのない荷物は、受け取らない
受け取っても、相手に連絡を取らない

を徹底できるように、対策をとりましょう。

万が一、送り付け商法にあってしまった際には、すぐに消費者生活センターや消費者ホットラインに連絡し、対応をとるようにしましょう。

また、送り付け商法では、送り付ける前に電話をかけてきて、商品を買うといってないのに送りつけてくることもあります。
商品が送り付けられることを防ぐために、知らない電話番号に出ないようにすることも必要です。
送り付け商法には、送り付け商法にあった時の対応やあわないための事前対策の2本立てで、対抗していきましょう

[20122: 匿名さん]

世の中にはセコイ手法でよからぬことを企む小悪党が多い。自称コンサルもその類が多い。

[20123: 匿名さん]

マンション管理のコンサルならば、マンション管理士資格は必須条件にすべき。
理事長経験から”自称コンサル”にのし上がろうとするヤツが多すぎる。
ブログやYOUTUBEではったりきかせて、客をゲットしようとするが、
専門知識のある者の詳細な質問には答えられない。
自分の経験から浅はかな知識を広めようとしているだけで、
自分が関わってこなかった分野については全く無知の極み。

[20124: 匿名さん]

マンション管理士とは名乗れないけど、コンサルは
できるからね。
コンサルやるぐらいならマン管の資格ぐらいはとるべき
だが、そうもいかないか。
理事長経験だけでは無理だな。

[20125: 匿名さん]

マンション管理士の知識はマンション
を所有したり居住するための常識的知
識と心得る。
営利を求めるレベルではない。
それに加えて弁護士や建築士の資格が
あれば営利を目的としても世間は認め
るでしょう。
因みに私はマンション管理士の試験に
は合格しているが登録はしていない。
宅建士や司法書士や行政書士や日商簿
記やその他の資格は保有している。
理事長の経験はある。

[20126: 匿名さん]

>>20125 匿名さん
ここはお見合いの場じゃないんだから、誰もあなたの資格所有について聞いていないｗ

[20127: 匿名さん]

マンション管理士は登録していないのなら、ただの人だよ。
マンション管理士を名乗ってもだめ。

[20128: 匿名さん]

う～ん、東京市場動かないですね
組合資金は大切に活用しましょうね

[20129: 匿名さん]

人間の欲はつきない。
絡み合いが続いている。
芸術だ。

[20130: 匿名さん]

　　マンション生活のトラブルで、一番多いのが上下階住戸の音のトラブルです。
　　殆どのマンションでは、管理規約で専有部分の工事をする時には、理事長に届け出、その
　承認を得なければ、住戸のリフォームはできないことになっています。

　　しかし、ただ届出の承認をするだけでは何の意味もありません。理事会としては、リフォーム
　工事の届出の際、そのリフォームのチェックを厳しくしなければなりません。

　　例えば、①共用部分の工事をしていないか、②全体の統一感を損なう工事になっていない
　か、③フローリングのリフォームをする場合、基準値が守られているかのチェックをしなければ
　なりません。

　　管理組合としては、専有部分のリフォームをする際の、基準を明確にして作成しておく必要
　があると思われます。

　　遮音性能の基準としては、従来は「Ｌ４５又は同等以上の性能を有する床材」にて施工。


　　※何故この基準が見直されたのでしょうか。
床材の遮音性能を表す「推定Ｌ値」は、建物自体の遮音性能を示す「Ｌ値」
　　　と混同され、又「推定Ｌ値」の性能試験に一定の決められた試験方法がなく、
　　　各メーカーの製品・性能が全く違うことがあった。
　　改正では、⊿（デルタ）等級に変更されています。
　　⊿（デルタ）値とは、床材の試験方法を統一し、かつ普及をめざした基準です。
　　⊿等級により、どのメーカーの製品でも同程度の遮音性能が期待できるようになりました。

　　従来のＬ４５に相応する新⊿等級の目安としては、軽量床衝撃音は、⊿ＬＬ３以上（日本建築
　総合試験所発表）、マンションで特に問題となる子供の走る音とかの重量床衝撃音は、⊿ＬＨ
　２以上となっています。

　　　　Ｌ値とは、上階の衝撃音が、下階で聞こえる大きさを示す数値です。
　　上記の数値につきましては、業界が統一的な表記をしていないため、従来のＬ基準から、⊿
　　規準に見直す際の目安にしてください。

[20131: 匿名さん]

>>20127 匿名さん
登録していればどんな人。
自意識過剰だべ( ´艸｀)

[20132: 匿名さん]

登録していればマンション管理士。
講習を受けてなければ返上したことになって只の人。

[20133: 匿名さん]

試験勉強１日2時間３日で合格ｗ

[20134: 匿名さん]

バブル崩壊の始まりか？
教えて下さい。
マンション管理士さん

[20135: 匿名さん]

これだけ株が上がるとバブルの崩壊を
心配して堅実派は利益を確定し、
俺みたいな勝負師は持ち続ける。
どちらが勝ちか。
占ってほしいがマンション管理士のビ
ン多では無理か。

[20136: 匿名さん]

>>20134 匿名さん
しばらくは大丈夫。
そのあと大崩壊では？

[20137: 匿名さん]

>>20136 匿名さん
そのあとはいつごろ。

[20138: 匿名さん]

>>20136 匿名さん
そのびんたでは予想はできない。
投資では＊＊＊になる。

[20139: 匿名さん]

　　　生協の宅配は、「買い物にいくのが大変」「重い物をもって帰るのが面倒」「仕事をしている
　　ので買い物ができない」等の理由で、重宝されております。
　　　生協宅配システムは、毎週１回決まった曜日に届けられます。
　　注文した商品を、玄関先まで宅配してくれるのが生協の宅配システムです。
　　　グループ宅配の場合は、配送料無料となりますが、場所を確保しなければなりません。

　　＊注意すべき点

　　　１）共用部分の使用は基本的には細則で禁止されています。
　　　２）共用玄関に置けば美観を損ねますし、細則違反となることもあります。
　　　　　　現在の傾向としては、アルコープまで個別配送するやり方が多くなっています。
　　　　　　ボックスが配送されたらすぐ取り込み、回収にくる直前に出すのが基本です。
　　　３）アルコープのないマンションの場合は、どう対処するかが問題となります。
　　　　　　アルコープ・・・廊下から少し引っ込んだ各住戸の玄関の空間をいいいます。
　　　　　　専用ポーチは、ベランダと同様専用使用権はありますが、あくまで共用部分です。
　　※関連するものとしては、生協、グリーンコープ、出前等もあります。

[20140: 匿名さん]

　入居・退去の際は、新しい区分所有者や賃借人にスムーズな引継ぎが必要となります。

＜確認しておきたい項目＞

　　＊入居時

　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

　　＊退去時

　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

[20141: 匿名さん]

組合資金投資日2023/09/15
投資基準価格＝26,419円
口数　　　　＝ 4,542口
投資金＝26,419×4,542
=119,995,098円
本日基準価格＝３２，５４１円
本日の評価額＝口数×基準価格
3,542×32,541=147,801,222円

147,801,222円 ー119,995,098円
2024/03/26日現在
含み益　27,806,124円

[20142: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[20143: 匿名さん]

>>20141 匿名の訂正
3,452（3452）×32,541
＝147,801,222円

[20144: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[20145: 匿名さん]

>>20141 匿名さん
半年で１億２千万投資して２７８０万円の含み益か。儲かるよね。ニーサで２４０万投資したら半年では２７万８千円の利益がでる計算だ。税金はかからず購入時の手数料だけだそうだ。投資しないと損するよね。

[20146: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[20147: 匿名さん]

マンション修繕積立金、増額幅は新築時の最大１・８倍 国交省基準案で上限設定

分譲マンションの所有者が毎月支払う修繕積立金について、国土交通省は２７日、段階的に引き上げる場合の増額幅を新築時の最大約１・８倍までとする基準案を示した。

近年は過度な増額に拍車が掛かり、積立金不足に陥るマンションが増えていることが背景にある。３月中に案をまとめ、近く自治体や管理組合に周知する。

c 産経新聞
修繕積立金は将来の改修に備え、住民でつくる管理組合が毎月徴収する。引き上げには住民の合意が必要となるが、築年数の古いマンションでは、住民の高齢化や工事費の急激な値上がりで、安定的に資金を確保できないケースも増えている。
２７日に開かれた同省の有識者会合では、住民の合意を得られずに積立金不足に陥るのを防ぐため、徴収額に基準を設ける案が示された。それによると、長期修繕計画に基づく改修費用の総額を月ごとに均等に割った金額を「基準額」に設定。引き上げ幅の上限は基準の１・１倍とした。

ただ、多くのマンションでは新築時の徴収額を低く設定し、段階的に増額する方式を採用している。販売業者の中には、目先の負担を低く抑えることで売りやすくしているとの指摘もあった。

このため、基準案では新築時でも基準額の０・６倍以上徴収するよう下限を設定。購入時の積立金が下限だった場合、増額幅は最大約１・８倍となる計算だ。

国交省によると、新築時から最終年までの増額幅は平均３・６倍。１０倍を超えた事例もあり、同省は平成２３年４月に策定した修繕積立金に関する指針の中で、安定的に資金を確保する観点から毎月同じ額を徴収する「均等積立」を推奨している。

国交省の調査では、長期修繕計画に対して積立金が「不足している」というマンションの割合は３４・８％。１戸当たりの積立金の平均徴収額は月２万１４２０円（令和３年度調査）。１０年前より７２１０円上昇した。

マンションは築年数の経過に伴い、１２～１５年周期で共用部分の外壁や給排水管などの大規模修繕を行う。だが、築４０年以上の３７％、築３０年以上では２２％が適切な時期に修繕ができていない。

[20148: 匿名さん]

>>20145 匿名さん
間違いだろうが、
２４０万投資に換算したら２７万８千円の倍になるはずだ。整理して投稿をし直せアホ。

[20149: 匿名さん]

マンションは築年数の経過に伴い、１２～１５年周期で共用部分の外壁、ベランダなどの大規模修繕を行う。だが、築４０年以上の３７％、築３０年以上では２２％が適切な時期に修繕ができていない。

[20150: 匿名さん]

>>20149 匿名さん
出来てないから何なのでしょうか？
何か案はあるのでしょうか？
出来ていないところばかり言って意味ないですよ？

[20151: 匿名さん]

>>20150 匿名さん

自分で考えろ　あほか！

国交省基準案でとあるから国交省に聞け

[20152: 匿名さん]

工事ができないということは、主膳積立金がないからです。
値上げをすべきですね。

[20153: 匿名さん]

!!!!　中国企業のマンション建設物件には気を付けろ　？？・

中国企業がロサンゼルスに巨大なタワーの建設を始めたが、2019年に資金が底をついた。
「オーシャンワイド・プラザ」は現在、主にグラフィックアーティストやベースジャンパーに利用されている。
AP通信によると、ロサンゼルス市議会のある議員は、このプロジェクトを完成させるのに20億ドルかかると見積もっているという。
ロサンゼルス市議会は2024年2月16日、中国の不動産デベロッパーが2019年に建設を断念してから主にグラフィックアーティストやベースジャンパーに使用されている建物について、塀で囲み、清掃するために、380万ドル（約5億7000万円）を投じることに合意した。

AP通信によると、市議会議員のケビン・デ・レオン（Kevin de Leon）は、最近の議会で400万ドル（約6億円）近くの出費は市が請け負う巨大な事業の始まりにすぎないと述べた。

「オーシャンワイド・プラザ」と呼ばれたこのプロジェクトは当初、デベロッパーが約10億ドル（約1500億円）を費やすと見られていた。だが、AP通信によると建設が断念されて廃墟と化した複合施設タワー3棟を完成させるには、新しい開発業者は約20億ドル（約3000億円）をかける必要がありそうだとデ・レオンは述べた。

この建物の建設を主導した香港の不動産開発企業、チャイナ・オーシャンワイド・ホールディングス（China Oceanwide Holdings）は、5年前にプロジェクトを完成させるための資金が尽きた後、清算されることになった。これらのタワーは、ロサンゼルス・レイカーズのホームで、2024年のグラミー賞の会場となったクリプト・ドットコム・アリーナの近くにある。

チャイナ・オーシャンワイド・ホールディングスは、Business Insiderのコメント要請に回答していない

[20154: 匿名さん]

>>20153 匿名さん
それがどうなるの？
どんな影響があるの。

[20155: 匿名さん]

火災報知器は、基本的には寝室と寝室がある階（1階は除く）の階段上部に設置することが必要です。寝室に設置するというのは、死亡事故になりやすい「就寝中の逃げ遅れ」に対処するためです。
そのほか市町村の条例により、火元になりやすい台所やリビングなどにも設置義務がある場合があります。

3位は火災報知器､2位は換気設備､1位は…一級建築士が警告｢これがないと寿命が縮まる｣必須の住宅設備
c PRESIDENT Online

健康で長生きするために住まいに必須の設備は何か。一級建築士のしかまのりこさんは「自宅で亡くなる方は意外に多く、その死亡者数は、交通事故による死亡者数より多い。また死亡にまで至らなくても、病気を発症しやすい環境を住まいが作り出していることもある」という――。

交通事故死より多い自宅での死
新年になり住宅の購入を検討している方も多いのではないでしょうか。しかし毎日生活する住まいですから、きちんとした住宅に住まないと、寿命が短くなることにもなりかねません。
じつは自宅で亡くなる方は意外に多く、その死亡者数は、交通事故による死亡者数より多いのです。また死亡にまで至らなくても、病気を発症しやすい環境を住まいが作り出していることもあります。そこで、今回はこれがないと寿命が短くなる住まいの特徴についてご紹介したいと思います

火災死の2人に1人は逃げ遅れ
3位 火災報知器
毎年、住宅火災により亡くなる方は、全国で約1000人以上に上ります。そして火災による死因は、ふたりに一人が逃げ遅れによるもので（図表1）、なかでも65歳以上の高齢者が7割近くを占めます（図表2）。

この火災による逃げ遅れ事故を減らすため2006年には改正消防法が施工され、戸建て住宅やマンションなどすべての住宅に、火災報知器の設置が義務付けられました。火災報知器とは、火災による煙や熱を感知して、警報音やブザー等で火災の発生を知らせてくれるものです。住宅はもちろん賃貸物件にも火災報知器の設置義務があります。設置義務はあるのですが、設置に関する罰則がないため火災報知器を設置していないご家庭や大家さんもいるでしょう。

火災報知器の有無が生死を分ける
しかし火災報知器が設置されている場合とそうでないのとでは、明らかなる差があります。消防庁の調べでは住宅に火災報知器が設置されている場合は、そうでない場合に比べ、死者数と損害額は半減、焼損床面積は約6割減という結果になっています（図表3、4、5）。

このことからもわかるように、火災による不慮の事故で寿命を縮めないためには「逃げ遅れない」ための火災報知器の設置が大切になってきます。

設置場所や種類にも留意する
また火災報知器を設置はしているけれど、正しく設置できていないケースも多いようです。

火災報知器は、基本的には寝室と寝室がある階（1階は除く）の階段上部に設置することが必要です。
寝室に設置するというのは、死亡事故になりやすい「就寝中の逃げ遅れ」に対処するためです。また火災による煙の集まりやすい場所であるとともに、2階などで就寝している方の避難経路となるため、階段室にも設置します。そのほか市町村の条例により、火元になりやすい台所やリビングなどにも設置義務がある場合があります。

この火災報知器ですがエアコンなどの風の影響を避けるために、その吹き出し口からは1.5mほど離す必要があります。そのほかにも、電波の発生する機器の近くや加湿器など水蒸気を発生するものの近くも、火災報知器が正しく作動しない恐れがあるため、設置を避けましょう。火災報知器の種類は煙に感知する煙式（光電式）タイプと熱を感知する熱式（定温式）タイプがありますが、寝室や階段室は感知の早い煙式タイプを設置します。

火災報知器は、ホームセンターやネットショップなどで安価で手軽に購入・設置できます。しかし経年劣化や電池切れにより、交換目安は10年とされているので注意が必要です。本体に記載されている製造年等を確認し、10年を経過したものは交換しましょう。

気密性が高いと汚染物質が戸外に排出されにくい
2位 換気設備
最近の住宅は以前の木造住宅などと違い、冷暖房を効率よく使用できるように建物の気密性が高くなっています。そのため家の中に入り込んだ化学物質などの汚染物質も戸外に排出されにくくなりました。その他にも、住まいの気密性が高いと家の中に空気が滞留しやすく、湿度が上がり、結露などによるカビやダニなどが繁殖しやすい環境にもなっています。

この汚染物質やカビやダニなどに浸食されていると、頭痛やめまいなどの化学物質過敏症やアトピー性皮膚炎などのアレルギー症状を引き起こしやすくなります。とくにカビなどは、住む人への健康被害はもちろん、住まいの劣化も早めます。そのほかにも、室内の二酸化炭素濃度が高くなると、頭痛や集中力・思考力の低下により作業効率が低下するという弊害も報告されています。


この二酸化炭素や汚染物質を除去し、また空気を循環して結露を起こしにくくするために設置するものが24時間換気システムです。2003年に建築基準法が改正され24時間換気システムの設置がすべての建物に義務付けられました。

この24時間換気システムとはその名前のとおり常時空気の入れ替えをしてくれる換気システムのことで、スイッチを入れておけば窓を開けなくても常に住宅内の汚染物質を排出し、室内の空気をきれいに保つことができます。空気が滞留しにくいので結露も起こしにくくなります。

24時間換気システムには3つの種類がありますが、住宅で主に使われているのは「全館空調」と言われている第1種換気タイプのものと、一般的なマンションに多い、壁の給気口から空気を取り入れ浴室などから排気する第3種換気タイプになります。

換気しないと病気リスクが高まる
しかしせっかく24時間換気システムがついている住まいでも、暑い夏の時期や冬の寒い時期は冷暖房効率が下がるからと、スイッチを切ってしまうご家庭がたいへん多いのです。そうすると、室内は汚染物質やカビ・ダニなどに侵食されやすく、病気リスクを高める結果につながります。そのため、24時間換気システムがついている場合は、1年を通してスイッチを切らないようにしましょう。

どうしても冷暖房時の熱効率のロスが気になる場合は、「熱交換型」タイプといって、冷暖房された熱エネルギーを排気と給気で上手にやり取りするタイプの24時間換気システムを設置してください。室温を変えずに換気ができるので、冷暖房時のロスがなくなり省エネになります。また換気はしたいけれど花粉や黄砂など外気の汚染が気になる場合は、給気口などに取り付ける高性能のフィルターが販売されていますので、交換してみてください。

24時間換気システムがついていない古い住まいの場合は、お部屋ごとに24時間換気システムをつける方法や、いまついているトイレやキッチン・浴室などの換気扇を24時間換気システムに交換する方法などがあります。人が体内に取り込むもので最も多いものが空気で、一日に約1万5000リットル以上の空気を吸い込むと言われています。そのため、水や食事だけではなく、換気された綺麗な空気の中で生活することはご家族の健康を守るためにも、また住まいの寿命を延ばすためにも大切です。

小さな段差も高齢者には致命的になり得る
1位の発表の前に番外編として「これがあると寿命が短くなる」ものについてもご紹介したいと思います。

番外編 カーペットや畳など床のちいさな段差
令和3年厚生労働省「人口動態調査」によると65歳以上の死因のうち、高齢者の「転倒・転落・墜落」による死亡者数は「交通事故」の死亡者数の約4倍にもなっています（図表6）。さらに「転倒・転落・墜落」の死亡者数について詳しく見てみると「階段及びステップからの転落及びその上での転倒」よりも「スリップ、つまづき及びよろめきによる同一平面上の転倒」による死亡が85％と大半を占めていることが分かります（同じく厚生労働省「人口動態調査」による）。このことから、カーペットやたたみなどのちいさな段差につまづき転倒・死亡する高齢者が多いことがわかります。

また死亡まで至らなくても高齢者が要介護状態になる理由の一つに「転倒による骨折」が挙げられます。「認知症」「脳血管疾患（脳卒中）」「高齢による衰弱」に次いで4番目に多いのです（図表7）。そして転倒によりどこを骨折したのかを見てみると「脚・足」の骨折が約半数となっており、歩くことができなくなると、寝たきりなど介護状態になりやすいことがわかります（図表8）。

見えにくい部屋の段差は目立たせて転倒を防ぐ
このことからもわかるように、いつまでも健康で自立した生活を送るためには、転倒を防ぐことがなによりも大切です。

そのためには、

1．部屋の整理をして余計なものを床に置かない
2．コード類は壁をはわせて固定する

3．床が濡れていたらすべらないように拭く

4．浴槽や玄関・廊下や階段には手すりを付ける

5．見えにくい小さな床の段差などは、照明で明るくしたり、または色を付けて危ない所を目立たせる

6．床にはカーペットなどつまずく物はなるべく敷かない。

などの工夫をして転倒への対策をしましょう。

日本は断熱材がない家屋が多い
1位 断熱材
住まいの中で「これがないともっとも寿命が短くなるもの」は、「断熱材」です。断熱材とは、建物の壁や基礎・床下・天井・屋根などに入れて、寒い冬や暑い夏でも外気温に影響されずに、家の温度を一定に保ってくれるものです。そのため住まいのどの部屋でも気温が一定のため、血圧が安定し病気にもなりにくいのです。そのほかにも断熱材が入っている住宅は、冷暖房効率も上がり省エネにもつながります。しかし日本の住宅は、じつは断熱材がほとんど入っていない住宅が多いのです。断熱材がしっかり入っているかどうかについては、現行の省エネ基準に適合しているかどうかが一つの目安になります。

国土交通省の調べではこの省エネ基準に適合している住宅は、令和元年時点で新築住宅では80％、新築のマンションでは、72％と普及している一方で、住宅ストック（販売されている中古住宅）については、省エネ基準に適合している住宅はわずか11％となっています。つまり9割の中古住宅が現行の省エネ基準（※）を満たしていないのです。

また、日本では欧米に比べて家が寒くても暖房使用しない習慣もあります（図表9）。これが日本の家は寒いと言われている原因です。WHO（世界保健機関）では寒さによる健康影響から居住者を守るための室内温度は、18℃以上にすることを推奨していますが、日本の住宅の平均気温は、このような環境が影響し、在宅中でも12℃～17℃と低いのです。またこの平均室温を都道府県別にみると、寒冷な都道府県ほど平均室温が高く、反対に温暖な都道府県ほど平均室温が低い結果になっています。これは北海道など寒い地方ほど、外気温に対応するため、住まいの断熱化が進んでいることが関係しているようです（図表10）。

断熱化のリフォームには補助金が出る
つぎに、家が寒いと具体的にはどのような健康影響があるのか、見ていきたいと思います。国土交通省の研究チームの報告によると、住まいの室温が低いほど血圧が高くなる傾向があり、また高齢者ほどその影響を受けやすいとの結果が（図表11）。そのほかにも、室温が低いと夜間の頻尿を呈する「過活動膀胱症状」や糖尿病・脂質異常症・腰痛・関節症や睡眠障害など、さまざまな疾病を有する人が多くなるという報告がされています。

しかし断熱材を住まいに入れて、部屋を暖かくすることで、血圧が上昇するなどこれらの疾病が改善することも、研究によりわかってきました（図表12）。また同じ室温でも床暖房など床から1m以内の足元付近を温めると、血圧を下げる効果が報告されています。そのほかにも部屋が暖かいと、こたつなどの座りっぱなしの行為が減り、1日の活動時間が男性では23～35分、女性では27～34分増加し、より活動的になることも分かってきています（図表13）。

このように断熱材を入れた住宅は、外気温の影響を受けにくいため、夏は屋内での熱中症になりにくく、また、冬はヒートショックなどの心疾患をはじめ血圧や腰痛・頻尿などの病気を防ぎ健康寿命を延ばします。住まいが寒いと感じる方は、一度、断熱材がどのくらい入っているのか、家を建てた工務店やハウスメーカーに確認してみてください。もし断熱材がしっかり入っていない場合は、健康のためにもリフォームすることをお勧めいたします。この住まいの断熱化リフォームは、いまなら各団体や各自治体で補助金を出しています。「断熱改修　補助金」または「断熱リフォーム　補助金」で検索してみてください。

---------- しかま のりこ 「COLLINO一級建築士事務所」主宰、一級建築士 300軒以上のリビング・寝室・子ども部屋の模様替えを行い、模様替えのスペシャリストとしてTVや雑誌でも活躍。

[20156: 匿名さん]

何が言いたいのか、まとめて書き込んでね。

[20157: 匿名さん]

>>20156 匿名さん

わからんならスルーしな

専門家がまとめたものを素人がまとめてもよけいわからなくなるよ

[20158: 匿名さん]

自分の感想ぐらいはまとめろよ。

[20159: 匿名さん]

マンションの専有部分の火災事故は消防設備点検をしていない部屋内から発生が多い。消防設備点検率が１００％のマンションは火災事故は未然に防げる。

[20160: 匿名さん]

>>20158 匿名さん

俺の感想（重要と思った点）は最初の３行さ

[20161: 匿名さん]

>>20146 匿名さん
>　＜理事長の役割＞
>　理事会は、理事長が招集します。
> 理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが管理会社と協力して、作成されることをお奨めします。

　　理事会の議案については、理事長、監事、組合員等の意見を取り入れたり、また管理会社からの次月の工事の確認や標準管理規約の改訂があれば説明を受け自管理組合いで採用すべきか吟味し理事会に臨む。特に総会に提起する事案については組合員の為になるか丁寧に審議する。理事間での賛否もとる、一人、二人の強引なごり押しには屈しない。

[20162: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[20163: 匿名さん]

トランプ優勢を織り込んで世界の
政治経済の変動が起こりだした。
その証拠に株価の高騰に表れてい
る。
いつ暴落があるかと弱気投資家は
心配しているがこのまま上下を繰
り返しながら上昇を続けるとみて
いる。
株を持たないで現金をもっている
人はこの先の猛インフレに襲われ
て資産価値を落とすことになる。
組合資産も来週には３０００万円
の含み益になるはずです。
小生もいつ暴落するかにおびえて
利益を確定させようと企んではい
たが過去のバブル現象と比較検討
したら今はバブルではなく実体経
済に見合った株価の上昇であるこ
とが理解できた。
よって売りではなく買いの相場と
みた。
来週は兜町は史上最高値４万円超
でお祝いで銀座は花盛りでしょう。

[20164: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

　＜広報活動＞

　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。

[20165: 匿名さん]

>>20164 匿名さん
>　＜理事長の役割＞
>　理事会は、理事長が招集します。
> 理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが管理会社と協力して、作成されることをお奨めします。

　　理事会の議案については、理事長、監事、組合員等の意見を取り入れたり、また管理会社からの次月の工事の確認や標準管理規約の改訂があれば説明を受け自管理組合いで採用すべきか吟味し理事会に臨む。特に総会に提起する事案については組合員の為になるか丁寧に審議する。理事間での賛否もとる、一人、二人の強引なごり押しには屈しない。

[20166: 匿名さん]

理事会の議案については、理事等の意見を取り入れ
理事長が提案し、理事会で決議を取ります。

[20167: 匿名さん]

>>20164 匿名さん
>＜理事長の役割＞
>　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
>しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
>そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
・・・・・・・・。

そこで、理事会の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。

[20168: 匿名さん]

しかし、株価が４万円になったとしても３０年遅れちゅうことやろ？
それやったら、すまい・る債で３０年の方がええんとちゃうかな

[20169: 匿名さん]

>>20168 匿名さん
１億２千万円をスマイル債に投資したら30年後にはいくらになるかを教えて下さい。

[20170: 匿名さん]

>>20168 匿名さん
ええんだったら証明したら。
本日で投資額１億２千万円は６か月で
利益を確定したら税込みで３０００万
円の利益だがそれよりも有利であれば
その方がいいでしょう。
住まいる債は償還期限があるので途中
で解約すれば損もあり得ますよ。
私の投資はいつでも損益を確定するこ
とが出来ます。
利益には確定すれば２０，３１５％税
金がかかりますので利益は約６００万
円の利息を引いて２４０００万円の手
取りになります。スマイル債と比較し
てください。
なお、個人のニーサで２４０万円を投
資したら６か月で約５４万円（無税）
の利益です。
知識があれば投資しない手はないでし
ょうね。

[20171: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

[20172: 匿名さん]

>>20168 匿名さん
投資を理解できない奴は勉強して
投稿せよ。お前の投稿は意味不明。
卑怯者の投稿だ。
スマイル債を１億２千万円投資したら
6か月後にはいくらの含み損益が出る
かを計算できないで当組合の１億２千
万を投資を信託にして３０００万円の
含み益との比較はできない。
小生はこの投資信託よりも有利な上場
投信を見つけたので自己資産で試しの
投資をしてより有利であればそのETF
に乗り換えることを組合に提案するつ
もりだ。
資産運用に長けた理事長が今後は望ま
れる。
いつまでも組合員の負担だけを強制す
る組合運営は辞めた方がいい。
修繕積立基金もそのまま普通預金で眠
っている。
しかも利息は微々たる金額だ。
家計に照らせばもったいないと意見す
る女性の組合員もいる。
知恵を絞ればもっといい資産運用もあ
るかもしれない。
資産運用はマンション管理の両輪だと
認識している。

[20173: 匿名さん]

資産運用はマンション管理の両輪ではない
一輪車である

[20174: 匿名さん]

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

５） 会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

[20175: 匿名さん]

長期修繕計画のみでは不足である。
スラム化防止には
建替やその他の計画も必要である。

[20176: 匿名さん]

建て替えになると膨大な資金が必要。
組合員の負担割合を試算してみたら。
どうなる家康。

[20177: 匿名さん]

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

[20178: 匿名さん]

気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

[20179: 匿名さん]

>>20178 匿名さん
理事会が機能しておればそれは無理。
当方は基幹事務以外は分散している。
法人化していて理事会傘下に修繕係、
資産運用係を設置している。
その他の清掃、建物・設備等は専門
業者の委託している。
修繕計画や建替等を含めた長期計画
を策定している。
長年休眠していた基金はそのまま資
産運用資金としました。
現在その基金の一部１億２千万円を
投資信託を半年前に購入して含み益
が３０００万円ほどになり組合員か
ら高評価されています。
これからは組合員の負担を軽減する
ために管理組合も独自で収入の方法
を考える時代になります。
勉強しましょう。

[20180: 匿名さん]

同じ書き込みばかり繰り返している。
お前のマンションのことなんか知ったことではない。

[20181: 匿名さん]

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

[20182: 匿名さん]

少額訴訟や支払督促、登記等については、専門家に依頼しなくても
理事でも簡単にできるけどね。
ただ、時間がないとか知らないとかであればプロに依頼しなければ
ならないが、時間は専門家との話し合いでとられるけどね。
ということは、知らないからというのが理由になるかな。

[20183: 匿名さん]

４万円台でウハウハ

[20184: 匿名さん]

内容証明郵便とは、「誰が、誰宛に、いつ、どんな内容の手紙を出したか」ということを、
郵便局が公的に証明してくれる郵便です。

　①手紙をだしたこと　②手紙を出した日付　③手紙の内容を郵便局が証明してくれます。

　その内容の手紙を送ったという事実の証明ではあるが、書いてある内容が正しいかどう
かを証明するものではありません。

　又、内容証明郵便は相手に手紙が到達したことを証明することはできません。
　受取拒否の場合は、意思表示の到達と認定されています。
　文書の場合は、内容証明と配達証明の両方を依頼しておく方が望ましいでしょう。

効果
①証拠力を得る効果（例えば、時効の中断等）
②心理的圧力を与える効果
　　　但し、法的強制力はありませんが、相手にプレッシャーを与えることはできます。
③確定日付を得る効果

料金
　　　通常郵便物の料金（定型２５グラムまで） 　　８０円
　　　内容証明料 　４２０円
　　　書留料 　４２０円
　　　配達証明料（任意） 　３００円
合　計 １，２２０円

[20185: 匿名さん]

内容証明郵便の書き方

＊用紙・封筒は自由です。パソコンで作成する場合は、Ａ４版が一般的です。
＊手書きでも、パソコンでも可です。コピーも可です。
＊１枚の用紙に書ける文字数
　　　　１枚　５２０字以内　　１行の文字数　１行２０字以内　　１枚２６行以内
＊同文の手紙を３通作成します。
　　　　滞納者、差出人、郵便局
＊手紙及び封筒には、差出人及び受取人の住所・氏名を記入します。

[20186: 匿名さん]

内容証明などは一度も出したことはないい。くだらん( ´艸｀)

[20187: 匿名さん]

レス数稼ぎスレだから問題ない

[20188: 匿名さん]

ＰＡＲＴ１からＰＡＲＴ３でもう３万超えているのに
レス数を増やしても意味がないよ。
ここが人気があるのでやっかんでるのかな。

[20189: 匿名さん]

>>20188 匿名さん
　
いや　　馬・鹿にしてんだよ

[20190: 匿名さん]

大人気のスレだから馬鹿にしてるんだね。
スレ数を減らす方法を教えてくれ。
僕は別にスレ数には拘っていないよ。

[20191: 匿名さん]

>>20190 匿名さん

コピーをしない

[20192: 匿名さん]

毎日張り付いての自作自演。
仕事がないのよね。

[20193: 匿名さん]

マン管士試験勉強中

[20194: 匿名さん]

金の高騰に鑑みて、
ロシアや中国の外貨準備を他国が没収
するとの噂が一部の投資家の間に噂さ
れている。
その予防策として金を買い入れている
ので金が暴騰しておるとの論理である
が事実かもしれない。
であれば世界情勢はどう動くのでしょ
うね( ´艸｀)。

[20195: 匿名さん]

当マンションの敷地の一角に旧日本軍が本土決戦資金を埋めたとの情報がある
隣接する公園の祠あたりが怪しい

[20196: 匿名さん]

旧日本軍という説以外にも南北朝時代の埋蔵金という説もある

[20197: 匿名さん]

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。

３） 競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

４） 占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

[20198: 匿名さん]

区分所有法第七節。
義務違反者に対する措置
代５７条から第６１条を参照。
強行規定だからこれと異なる規約は
無効である。
ここを読めば理解できる( ´艸｀)

[20199: 匿名さん]

うちは大型マンションだが反社まがいの
住民が多数居住していたがその改善には
相当苦労した。
ペーパーマン管士では太刀打ちでいない
事態を経験した。
今は笑い話である( ´艸｀)
聞きたいかい。

[20200: 匿名さん]

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。