「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[20101: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[20102: 匿名さん]

米国の一企業に振り回せれる2～３日。
企業決算の前日から株価は暴落。
迷惑なことにニューヨーク市場の閉め
と同時刻後に決算発表。
そのあおりで今週最終営業日の日本市
場は爆謄である。
日本時間の昨夜は騒いだ割には株価は
暴騰はしてくれない。
今夜の先行きは微増だが為替損になり
そうで嬉しくはない。
３０年前のバブル崩壊時の株価を付け
たので日本橋はお祭り騒ぎ。
現在の株高はバブルの再来と心配して
いる貧乏神に操られた御仁が多いが、
心配ご無用である。
組合資金は確実に増えるでしょう。
父の経済分析では３０年前とは真逆な
世界だそうである。
ありったけの金をつぎ込んで下がれば
買いであると強気である。
手持ちの株は利確はしてはいけないそ
うだ。本当かな、
父と言えども信用は禁物である。

[20103: 匿名さん]

金相場も堅調なので喜んでいます

[20104: 匿名さん]

今年はプーチンの再選、他の多くの国
の指導者の選挙、
その中の米国大統領戦は厄介だ。
台湾、米国の議会のねじれ、等々は気
を遣うが、
核戦争だけは注意しなければならない。多分ないと見るがその気配をいち早く
つかんだものは逃げることはできるが
一般投資家は逃げ損じる。
戦争さえなければ株価は上下を繰り返
しながら上昇。
株を持たないものと持っているものの
貧富の差は避けられない。
組合資金は確実に増える。

[20105: 匿名さん]

核保有国が一番恐れてるのは、北チョンが核を持つなら韓国も持つ、中共が持つなら
台湾も持つ、といった具合に、核保有国が増えること。
その気になれば核兵器を作れる国はいくらでもある。当然日本も。
そのために主要大学には原子力工学科がある。

[20106: 匿名さん]

原子力の平和利用とかきれいごとのお題目を唱えても、科学者の好奇心、
核分裂核融合のエネルギーはどこまで大きくできるか、という探求心を
抑えることはできない。
医学者が遺伝子組み換えで植物や家畜だけでなく、人間の品種改良を
やりたがるように。

[20107: 匿名さん]

管理組合役員の中にも管理組合のカネを使ってあれをやりたいこれをやりたいと
ウスウズしてる輩は多い。カネを使うだけの度胸がない役員は下らん規約細則の
改正に取り組み、自己満足で喜ぶから扱いやすい。

[20108: 匿名さん]

管理組合の休眠資産はもったいない。
これからは資産を運用できる管理者が必要。管理規約は頭を使わない。覚えればいい。

[20109: 匿名さん]

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[20110: 匿名さん]

　　　生協の宅配は、「買い物にいくのが大変」「重い物をもって帰るのが面倒」「仕事をしている
　　ので買い物ができない」等の理由で、重宝されております。
　　　生協宅配システムは、毎週１回決まった曜日に届けられます。
　　注文した商品を、玄関先まで宅配してくれるのが生協の宅配システムです。
　　　グループ宅配の場合は、配送料無料となりますが、場所を確保しなければなりません。

　　＊注意すべき点

　　　１）共用部分の使用は基本的には細則で禁止されています。
　　　２）共用玄関に置けば美観を損ねますし、細則違反となることもあります。
　　　　　　現在の傾向としては、アルコープまで個別配送するやり方が多くなっています。
　　　　　　ボックスが配送されたらすぐ取り込み、回収にくる直前に出すのが基本です。
　　　３）アルコープのないマンションの場合は、どう対処するかが問題となります。
　　　　　　アルコープ・・・廊下から少し引っ込んだ各住戸の玄関の空間をいいいます。
　　　　　　専用ポーチは、ベランダと同様専用使用権はありますが、あくまで共用部分です。
　　※関連するものとしては、生協、グリーンコープ、出前等もあります。

[20111: 匿名さん]

分譲でアルコープのないのはコストカットが過ぎる。

[20112: 匿名さん]

アルコープがないマンションは刑務所みたいで貧相
住むべきではないだろう

[20113: 匿名さん]

マンションは角部屋がいいね。
アルコープではなく、専用ポーチもあるし。

[20114: 匿名さん]

角部屋を注文そしたら倍率が１２０．

[20115: 匿名さん]

スラム化しているマンションはかなりあると噂を聞くが実態は少ないようだ。

[20116: 匿名さん]

>>20113 匿名さん
自分もマンションは東南の角部屋が最高だと思っていたよ。
元旦の日の出も自宅で拝めるしね。
最近になって知った新事実として、角が風にさらされるので、
壁の劣化や角にあたるリビングにカビが生えやすいということ。
新築のうちはいいが、老朽化してくるとカビ問題は厄介だぞ。

[20117: 匿名さん]

>>20116 匿名さん
中部屋は冷暖房効率もいいよ。
私は角部屋の東南の角部屋に
住んではいるがカビの問題は
中部屋の方が風通しが悪くて
カビが生えやすいみたいだ。

[20118: 匿名さん]

24時間換気システムが作動している。

[20119: 匿名さん]

>>20116 匿名さん
安物マンションはそうなるよ。
壁も外断熱と内断熱では雲泥の
差がある。

[20120: 匿名さん]

梅雨に入ると内断熱工法の建物は温度差に逆らえず部屋中が水分で満たされる。温度調節をしないといけない。換気システムを備えましょう。

[20121: 匿名さん]

注文していない商品が届いたらどうする？「送り付け商法」への対処方法と普段からできる高齢者への声かけ
cマネーの達人

注文していない商品が手に届く「送りつけ商法」という詐欺を、1度は聞いたことがある方は多いのではないでしょうか。
この商法は現代に始まったことではありませんが、近年では高齢者が標的になるケースが目立ったことで世間の関心も高くなってきたといえます。

高齢者にとって、荷物が届くことに疑いを持たない方も多くいます。
実際に遭遇した際に慌てないためにも、今回は、送り付け商法にあった時に使える対処法をお伝えします。

高齢者の方の場合、代引きで荷物が送られてきた時には、
家族が買ったのかもしれない 以前に何か頼んだかもしれない　と思い、料金を支払ってしまうのではないでしょうか。

また、代引きでない場合も荷物受け取り後に開け、開封したので代金を支払わなければと思い、支払ってしまう流れが、簡単に想像できると思います。

しかし、特定商取引法が改正されたため、令和3年7月6日以降では
「一方的に送り付けられた商品は直ちに処分が可能」
ということになっています。

つまり、送り付け商法で受け取った荷物を開封してしまっても、受け取った側が処分しても問題ありません。
だれも注文していない荷物を受け取ってしまったと分かった時には、まずは落ち着きましょう。

荷物を受け取っても、開封しても、問題はありません。
相手に送り返す必要もなく、処分することも可能です。
では、代金を請求された場合にどうしたら良いかを次にご紹介していきます。

代金は支払わなくて、大丈夫
結論から言うと、受け取った側が、荷物を開封しても、処分しても、代金を支払う必要はありません。

c マネーの達人 提供
ここで注意したい点は、代金の支払いをしないのだから送り返そうと、請求書にあった会社などに連絡を取ってしまうことです。

電話などをかけてしまうと、言葉巧みに支払いをさせようと丸め込まれたり、恫喝され、怖くなり支払ってしまう可能性があります。
1度支払ってしまうと、だましやすい人のリストに載り、繰り返し悪徳商法のターゲットになる可能性があります。

請求書が入っていても無視して、電話がかかってきても知らない番号には出ない、
留守番電話が入っていても折り返しをしないこと
を徹底するようにしましょう。

c マネーの達人 提供
お金を払ってしまったら
もし、代金を払ってしまった後でも、返還を求めることができます。
返還についてどうしたら良いかは、お住まいの地域の消費生活センターに相談しましょう。
消費生活センターの電話番号が分からない場合は、消費者ホットライン188番を利用して、住んでいる市区町村の消費者生活センターや消費生活相談窓口につないでもらいましょう。

高齢者ひとりでは、お金の返還対応を行うことが難しいため、家族の協力が必要です。
消費者センターへの連絡や返還請求など、一緒についていくようにしましょう。
また、高齢者は代金を支払ってしまった時に、支払ったことに対する負い目を感じています。

責め立てるのではなく、リストに載り、今後悪徳商法のターゲットになる可能性があることを伝え、これからは知らない電話番号からかかってきたら出ない、注文していない荷物は受け取らない等の対策をとるように、話し合っていきましょう。

c マネーの達人 提供
送り付け商法にあった時の対応と、あわないための事前対策の2本立てで対抗しよう
送り付け商法は、商品が手元にある為にお金を支払わなくてはならないという思考を利用した詐欺です。

送り付け商法に引っかからないために、まずは注文した覚えのない荷物は、受け取らない
受け取っても、相手に連絡を取らない

を徹底できるように、対策をとりましょう。

万が一、送り付け商法にあってしまった際には、すぐに消費者生活センターや消費者ホットラインに連絡し、対応をとるようにしましょう。

また、送り付け商法では、送り付ける前に電話をかけてきて、商品を買うといってないのに送りつけてくることもあります。
商品が送り付けられることを防ぐために、知らない電話番号に出ないようにすることも必要です。
送り付け商法には、送り付け商法にあった時の対応やあわないための事前対策の2本立てで、対抗していきましょう

[20122: 匿名さん]

世の中にはセコイ手法でよからぬことを企む小悪党が多い。自称コンサルもその類が多い。

[20123: 匿名さん]

マンション管理のコンサルならば、マンション管理士資格は必須条件にすべき。
理事長経験から”自称コンサル”にのし上がろうとするヤツが多すぎる。
ブログやYOUTUBEではったりきかせて、客をゲットしようとするが、
専門知識のある者の詳細な質問には答えられない。
自分の経験から浅はかな知識を広めようとしているだけで、
自分が関わってこなかった分野については全く無知の極み。

[20124: 匿名さん]

マンション管理士とは名乗れないけど、コンサルは
できるからね。
コンサルやるぐらいならマン管の資格ぐらいはとるべき
だが、そうもいかないか。
理事長経験だけでは無理だな。

[20125: 匿名さん]

マンション管理士の知識はマンション
を所有したり居住するための常識的知
識と心得る。
営利を求めるレベルではない。
それに加えて弁護士や建築士の資格が
あれば営利を目的としても世間は認め
るでしょう。
因みに私はマンション管理士の試験に
は合格しているが登録はしていない。
宅建士や司法書士や行政書士や日商簿
記やその他の資格は保有している。
理事長の経験はある。

[20126: 匿名さん]

>>20125 匿名さん
ここはお見合いの場じゃないんだから、誰もあなたの資格所有について聞いていないｗ

[20127: 匿名さん]

マンション管理士は登録していないのなら、ただの人だよ。
マンション管理士を名乗ってもだめ。

[20128: 匿名さん]

う～ん、東京市場動かないですね
組合資金は大切に活用しましょうね

[20129: 匿名さん]

人間の欲はつきない。
絡み合いが続いている。
芸術だ。

[20130: 匿名さん]

　　マンション生活のトラブルで、一番多いのが上下階住戸の音のトラブルです。
　　殆どのマンションでは、管理規約で専有部分の工事をする時には、理事長に届け出、その
　承認を得なければ、住戸のリフォームはできないことになっています。

　　しかし、ただ届出の承認をするだけでは何の意味もありません。理事会としては、リフォーム
　工事の届出の際、そのリフォームのチェックを厳しくしなければなりません。

　　例えば、①共用部分の工事をしていないか、②全体の統一感を損なう工事になっていない
　か、③フローリングのリフォームをする場合、基準値が守られているかのチェックをしなければ
　なりません。

　　管理組合としては、専有部分のリフォームをする際の、基準を明確にして作成しておく必要
　があると思われます。

　　遮音性能の基準としては、従来は「Ｌ４５又は同等以上の性能を有する床材」にて施工。


　　※何故この基準が見直されたのでしょうか。
床材の遮音性能を表す「推定Ｌ値」は、建物自体の遮音性能を示す「Ｌ値」
　　　と混同され、又「推定Ｌ値」の性能試験に一定の決められた試験方法がなく、
　　　各メーカーの製品・性能が全く違うことがあった。
　　改正では、⊿（デルタ）等級に変更されています。
　　⊿（デルタ）値とは、床材の試験方法を統一し、かつ普及をめざした基準です。
　　⊿等級により、どのメーカーの製品でも同程度の遮音性能が期待できるようになりました。

　　従来のＬ４５に相応する新⊿等級の目安としては、軽量床衝撃音は、⊿ＬＬ３以上（日本建築
　総合試験所発表）、マンションで特に問題となる子供の走る音とかの重量床衝撃音は、⊿ＬＨ
　２以上となっています。

　　　　Ｌ値とは、上階の衝撃音が、下階で聞こえる大きさを示す数値です。
　　上記の数値につきましては、業界が統一的な表記をしていないため、従来のＬ基準から、⊿
　　規準に見直す際の目安にしてください。

[20131: 匿名さん]

>>20127 匿名さん
登録していればどんな人。
自意識過剰だべ( ´艸｀)

[20132: 匿名さん]

登録していればマンション管理士。
講習を受けてなければ返上したことになって只の人。

[20133: 匿名さん]

試験勉強１日2時間３日で合格ｗ

[20134: 匿名さん]

バブル崩壊の始まりか？
教えて下さい。
マンション管理士さん

[20135: 匿名さん]

これだけ株が上がるとバブルの崩壊を
心配して堅実派は利益を確定し、
俺みたいな勝負師は持ち続ける。
どちらが勝ちか。
占ってほしいがマンション管理士のビ
ン多では無理か。

[20136: 匿名さん]

>>20134 匿名さん
しばらくは大丈夫。
そのあと大崩壊では？

[20137: 匿名さん]

>>20136 匿名さん
そのあとはいつごろ。

[20138: 匿名さん]

>>20136 匿名さん
そのびんたでは予想はできない。
投資では＊＊＊になる。

[20139: 匿名さん]

　　　生協の宅配は、「買い物にいくのが大変」「重い物をもって帰るのが面倒」「仕事をしている
　　ので買い物ができない」等の理由で、重宝されております。
　　　生協宅配システムは、毎週１回決まった曜日に届けられます。
　　注文した商品を、玄関先まで宅配してくれるのが生協の宅配システムです。
　　　グループ宅配の場合は、配送料無料となりますが、場所を確保しなければなりません。

　　＊注意すべき点

　　　１）共用部分の使用は基本的には細則で禁止されています。
　　　２）共用玄関に置けば美観を損ねますし、細則違反となることもあります。
　　　　　　現在の傾向としては、アルコープまで個別配送するやり方が多くなっています。
　　　　　　ボックスが配送されたらすぐ取り込み、回収にくる直前に出すのが基本です。
　　　３）アルコープのないマンションの場合は、どう対処するかが問題となります。
　　　　　　アルコープ・・・廊下から少し引っ込んだ各住戸の玄関の空間をいいいます。
　　　　　　専用ポーチは、ベランダと同様専用使用権はありますが、あくまで共用部分です。
　　※関連するものとしては、生協、グリーンコープ、出前等もあります。

[20140: 匿名さん]

　入居・退去の際は、新しい区分所有者や賃借人にスムーズな引継ぎが必要となります。

＜確認しておきたい項目＞

　　＊入居時

　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

　　＊退去時

　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

[20141: 匿名さん]

組合資金投資日2023/09/15
投資基準価格＝26,419円
口数　　　　＝ 4,542口
投資金＝26,419×4,542
=119,995,098円
本日基準価格＝３２，５４１円
本日の評価額＝口数×基準価格
3,542×32,541=147,801,222円

147,801,222円 ー119,995,098円
2024/03/26日現在
含み益　27,806,124円

[20142: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[20143: 匿名さん]

>>20141 匿名の訂正
3,452（3452）×32,541
＝147,801,222円

[20144: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[20145: 匿名さん]

>>20141 匿名さん
半年で１億２千万投資して２７８０万円の含み益か。儲かるよね。ニーサで２４０万投資したら半年では２７万８千円の利益がでる計算だ。税金はかからず購入時の手数料だけだそうだ。投資しないと損するよね。

[20146: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[20147: 匿名さん]

マンション修繕積立金、増額幅は新築時の最大１・８倍 国交省基準案で上限設定

分譲マンションの所有者が毎月支払う修繕積立金について、国土交通省は２７日、段階的に引き上げる場合の増額幅を新築時の最大約１・８倍までとする基準案を示した。

近年は過度な増額に拍車が掛かり、積立金不足に陥るマンションが増えていることが背景にある。３月中に案をまとめ、近く自治体や管理組合に周知する。

c 産経新聞
修繕積立金は将来の改修に備え、住民でつくる管理組合が毎月徴収する。引き上げには住民の合意が必要となるが、築年数の古いマンションでは、住民の高齢化や工事費の急激な値上がりで、安定的に資金を確保できないケースも増えている。
２７日に開かれた同省の有識者会合では、住民の合意を得られずに積立金不足に陥るのを防ぐため、徴収額に基準を設ける案が示された。それによると、長期修繕計画に基づく改修費用の総額を月ごとに均等に割った金額を「基準額」に設定。引き上げ幅の上限は基準の１・１倍とした。

ただ、多くのマンションでは新築時の徴収額を低く設定し、段階的に増額する方式を採用している。販売業者の中には、目先の負担を低く抑えることで売りやすくしているとの指摘もあった。

このため、基準案では新築時でも基準額の０・６倍以上徴収するよう下限を設定。購入時の積立金が下限だった場合、増額幅は最大約１・８倍となる計算だ。

国交省によると、新築時から最終年までの増額幅は平均３・６倍。１０倍を超えた事例もあり、同省は平成２３年４月に策定した修繕積立金に関する指針の中で、安定的に資金を確保する観点から毎月同じ額を徴収する「均等積立」を推奨している。

国交省の調査では、長期修繕計画に対して積立金が「不足している」というマンションの割合は３４・８％。１戸当たりの積立金の平均徴収額は月２万１４２０円（令和３年度調査）。１０年前より７２１０円上昇した。

マンションは築年数の経過に伴い、１２～１５年周期で共用部分の外壁や給排水管などの大規模修繕を行う。だが、築４０年以上の３７％、築３０年以上では２２％が適切な時期に修繕ができていない。

[20148: 匿名さん]

>>20145 匿名さん
間違いだろうが、
２４０万投資に換算したら２７万８千円の倍になるはずだ。整理して投稿をし直せアホ。

[20149: 匿名さん]

マンションは築年数の経過に伴い、１２～１５年周期で共用部分の外壁、ベランダなどの大規模修繕を行う。だが、築４０年以上の３７％、築３０年以上では２２％が適切な時期に修繕ができていない。

[20150: 匿名さん]

>>20149 匿名さん
出来てないから何なのでしょうか？
何か案はあるのでしょうか？
出来ていないところばかり言って意味ないですよ？