「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[20070: 匿名さん]

>>20069 匿名さん
マンションの住民が借り手不足の駐車場を外部貸し出しで需要があるの？需要と供給がアンバランスだが。

[20071: 匿名さん]

組合資金投資報告
２０２４/０２/１３現在含み益
基準価格　　　　　３２、５０４円
口数　　　　　×　　４、５４２口
評価額　１４７、６３３、１６８円
投資金ー１２０，０００，０００円
含み益　　２７，６３３，１６８円

ネットでご確認下さい。
net WIN GSテクノロジー株式フアンド（H無）

[20072: 匿名さん]

標準管理規約
　　第１５条（駐車場の使用）

１．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車
　　場使用料を納入しなければならない。

３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又
　　は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

※ 事例：上記４の項目が欠如していますので、この項目を作成しておけば、非課税扱いに
　　　　なると思いますので、是非細則の改正をしておいてください。

[20073: 匿名さん]

※注意　一部数字が変更になっている場合があります。

　　　＊地震保険は、損保会社の独自の商品ではなく、国と損保会社の共同運営による
　　　　もので、どの損保会社の地震保険も基本的には同じになります。

　　　　地震災害に対しては、公的な支援制度（被災者生活再建支援制度）もあります。
　　　　　　半壊以上の場合で、最大３００万円が支給されます。

　　　＊地震保険は、建物の主要構造部の被害のみが対象となる。
　　　　　　　主要構造部・・・・柱・梁・耐震壁・床・屋根・階段をいう。
　　　　　　　非主要構造部・・・廊下・外壁・エレベーター・高架水槽・バルコニー等をいう。
　　主要構造部が損壊してなければ、保険金はおりません。

　　　＊地震保険は火災保険の５０％まで掛けられます。

　　　＊地震保険には、支払の免責があり、５．５兆円を超える規模の地震が発生した場合は、
　　　　支払われなくなる。
　　　　　　　　神戸大震災の時も、その対象は極めて少なかった。

　　　＊地震で傾いたり、液状化現象で地盤沈下しても保険金はでない。
　　　　　　　今回の千葉での液状化に対し、改善策がとられ傾いたり、地盤沈下に対しても
　　　　　　　支給されるようになったが、マンションには適用されませんでした。

　　　※火災保険だけでは、地震による火災損害は補償されません。

　　　＊一部損　　被害が３％以上～２０％未満の場合　　　　契約金額の５％が支払われます。
　　　＊半損　　　被害が２０％以上～５０％未満の場合　　　契約金額の５０％が支払われます。
　　　＊全損　　　被害が５０％以上の場合　　　　　　　　　　　契約金額の１００％が支払われます。
　　　＊一部損（５％）と半損（５０％）に大きな差がある。
　　　＊耐震基準をクリアしているマンションでの全壊は考えられません。
　　　　　　但し、昭和５６年以前に建てられた建物は、既存不適格建築物で新耐震設計法に
　　　　　　合致しておりません。

　　　＊大規模半壊・・・・・損壊した部分が延床面積の５０％～７０％未満又は、建物の主要
　　　　　　　　　　　　　　　　部分の経済的被害が４０％～５０％未満

　　　＊半壊・・・・２０％～５０％又は、建物の主要部分の経済的被害が２０％～４０％未満

　　　＊全国のマンションで地震保険の加入率が低いのは、費用対効果の面と実際保険が
　　　　　なかなかおりないためです。
　　　　　しかし、東北大震災にみられますように、予想外のことが発生する可能性もあります。
　　　　　それに対して、地震保険に対して、どう取り組むかは、各マンション次第です。

[20074: 匿名さん]

地震保険は火災保険にはいっていないと掛けられないのですね。

[20075: 通りがかりさん]

>>19996 さん

>>19996 さん
19977～19996の皆さま

たくさんのご返信をいただきながら、返信が遅くなり申し訳ございませんでした。
I***I の形で、天井部分***はマンション共有の緑地となっています。建坪率の関係で、屋上緑地としたと思われます。そのため、I***I は共用部分とされており、床面積のみが所有地となります。
( I***I は、独立した建物で中に3台駐車スペースあり)

19977さんの
今回の管理費・修繕積立金の改定について、規約の変更は必要なかったのでしょうか？
⇒規約の変更はなく、理事長が「今後は駐車場の修繕積立金は住居部分に併せます」との一文記載で決定事項でした...このような場合、規約変更が必要となりますでしょうか？
駐車場の修繕積立金のアップ額は、2000円程度です。
ただ、今後も修繕積立金が上がるたびに
(例えば1.5倍の次も1.5倍と想定すると)
@70/㎡×1.5×1.5＝@175.5/㎡　のはずが
@218/㎡×1.5=@327/㎡ となってしまいます。
13.13/㎡の駐車場に対して、また2000円アップです。
固定資産税を足すと、購入した意味も無いです。

では、将来的に所有地に対して何を修繕してくれるのか...
床面積のペンキの塗替えくらいでしょうか。
にも関わらず、住居部分と同じにするのはおかしいと
思うのです。

修繕する時は、個人(3件)でするので
修繕積立金をやめることは可能なのでしょうか？

[20076: 教えてください]

投稿者:通りすがり
となってしまいましたが、投稿者は教えてください
です。

また、独立した建物と書きましたが、
2階廊下部分と繋がっており、屋上緑地は、
中庭のようになっています。

[20077: 19977]

>>20075 教えてくださいさん

１．駐車場の形態は、区分所有建物内の一区画で区分所有権のある「専有部分」である、または、住居棟である区分所有建物の附属建物として駐車場棟があり、その一部を「専有部分」として区分所有している、のいずれかであると考えられる。

２．修繕積立金は、敷地及び共用部分等の特別の管理に要する経費に充当するものであり、駐車場についての修繕積立金だからといって、駐車場の修繕のみに要する経費に充当するものではない。

３．修繕積立金の額が、規約に記載されている等の別段の定めがなく、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出しているのであれば、総会における決議によって金額の変更は可能である。

４．現在、㎡当たりの修繕積立金の額が住居部分と駐車場部分で異なる金額が設定されている場合において、同じ割合で値上げをするのは一つの方法ではあるが、そうしなければならないというわけではない。

[20078: 匿名さん]

株が上がってますよ
タワマン購入も見えてきましたね

[20079: 匿名さん]

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

[20080: 匿名さん]

滞納の多い住民は、サラ金に走っている者や商売人が
多いようです。

[20081: 匿名さん]

自営業者を差別するんか、お前

[20082: 匿名さん]

別スレから

「マンション標準管理規約」の改正案に関するパブリックコメント（意見公募）を開始します
～区分所有者の所在等不明化への対応に向けた規定を整備します～
https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000191.html
　
【意見募集期間】
令和６年２月２日（金）から令和６年３月２日（土）まで（必着）

[20083: 匿名さん]

これから日本社会は貧富の差が拡大する。春闘の最中だがサラリーマンは賃上げ闘争に積極的に参加しよう。所得が上がると滞納も減る。

[20084: 匿名さん]

当たり前のことを書くな。

[20085: 匿名さん]

滞納が多いマンションは、管理状況が悪いね。
管理会社と理事会に問題あり。

[20086: 匿名さん]

滞納者に対しての対応の規定を決めておく必要がありますね。
それに基づいて管理会社や理事長が対応していけばいいんです。
滞納額があまりたまらないようにしなければいけません。

[20087: 匿名さん]

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

[20088: 匿名さん]

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[20089: 匿名さん]

　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

[20090: 匿名さん]

長期修繕計画の洗い直しをする場合は、建設図面を基に
数量調書を作成し、設計概算書を作成して工事個所ごとに
工事金額を算出します。
ただ、これをやるには素人ではできませんので、建築士と
専門委員会とで検討して作成することが大切です。
パソコンソフトで簡単な数字を打ち込んで作成する計画書では
役に立ちません。
設計概算書があれば、工事の相見積もりをとるときにも活用できます。

[20091: 匿名さん]

給湯器の契約トラブルが1年間で3倍に急増　身分偽り点検持ちかける悪質ケースも　国民生活センターが注意喚起
2024年02月21日 18時20分TBS NEWS DIG

国民生活センターは、給湯器の契約トラブルに関する相談が1年間でおよそ3倍に増えたとして、注意を呼びかけています。

国民生活センターによりますと、給湯器の契約トラブルに関する相談が去年の4月から12月にかけて1099件寄せられ、前の年の同じ時期に比べ、およそ3倍に増えました。70歳以上の高齢者からの相談が7割を超えているということです。

相談の中には、電話などで給湯器の点検を持ちかけ、不安をあおり、高額な給湯器の契約を迫ったケースや「自治体から委託を受けた」「契約中のガス会社から依頼を受けた」などと身分を偽って点検を持ちかけたケースもあったということです。

能登半島地震の被災地でも給湯器の契約をめぐる相談が寄せられていて、国民生活センターは「たとえ『無料』と言われても、電話や訪問で点検を持ちかけた業者には安易に点検を依頼しないでほしい」などと注意を呼びかけています

[20092: 匿名さん]

管理会社の斡旋で、専有部分の給湯器等の交換をする場合、手数料が上乗せされ割高にはなるが、悪質な業者を避けるメリットがあるのかもしれない。管理会社にもよると思うが、実際どうですか？

[20093: 匿名さん]

給湯機が故障した場合は、まずガス会社に電話します。
ガス会社が下請け業者を紹介してくれます。
そこだったら安心です。

[20094: 匿名さん]

分かりきったこと書くな
このレス数稼ぎめ！

[20095: 匿名さん]

駐車場使用料滞納すると契約解除されて駐車場使えなくなるけど、
管理費滞納してもエレベータ乗れるし、ごみ置き場にゴミ出せる
管理人が集金に来ても「ハイハイ、そのうちに」で一件落着ｗ

[20096: 匿名さん]

>>20094 匿名さん

分かりきったこと１回の投稿OK

[20097: 匿名さん]

>>20095 匿名さん

こんなのには20088が役立ちそう

[20098: 匿名さん]

それより東証株価高値更新だろ
これで組合財政は安泰！！
アホ組合長には無縁の世界だがなｗ

[20099: 匿名さん]

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[20100: 匿名さん]

マンションの管理は奥が深い。

[20101: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[20102: 匿名さん]

米国の一企業に振り回せれる2～３日。
企業決算の前日から株価は暴落。
迷惑なことにニューヨーク市場の閉め
と同時刻後に決算発表。
そのあおりで今週最終営業日の日本市
場は爆謄である。
日本時間の昨夜は騒いだ割には株価は
暴騰はしてくれない。
今夜の先行きは微増だが為替損になり
そうで嬉しくはない。
３０年前のバブル崩壊時の株価を付け
たので日本橋はお祭り騒ぎ。
現在の株高はバブルの再来と心配して
いる貧乏神に操られた御仁が多いが、
心配ご無用である。
組合資金は確実に増えるでしょう。
父の経済分析では３０年前とは真逆な
世界だそうである。
ありったけの金をつぎ込んで下がれば
買いであると強気である。
手持ちの株は利確はしてはいけないそ
うだ。本当かな、
父と言えども信用は禁物である。

[20103: 匿名さん]

金相場も堅調なので喜んでいます

[20104: 匿名さん]

今年はプーチンの再選、他の多くの国
の指導者の選挙、
その中の米国大統領戦は厄介だ。
台湾、米国の議会のねじれ、等々は気
を遣うが、
核戦争だけは注意しなければならない。多分ないと見るがその気配をいち早く
つかんだものは逃げることはできるが
一般投資家は逃げ損じる。
戦争さえなければ株価は上下を繰り返
しながら上昇。
株を持たないものと持っているものの
貧富の差は避けられない。
組合資金は確実に増える。

[20105: 匿名さん]

核保有国が一番恐れてるのは、北チョンが核を持つなら韓国も持つ、中共が持つなら
台湾も持つ、といった具合に、核保有国が増えること。
その気になれば核兵器を作れる国はいくらでもある。当然日本も。
そのために主要大学には原子力工学科がある。

[20106: 匿名さん]

原子力の平和利用とかきれいごとのお題目を唱えても、科学者の好奇心、
核分裂核融合のエネルギーはどこまで大きくできるか、という探求心を
抑えることはできない。
医学者が遺伝子組み換えで植物や家畜だけでなく、人間の品種改良を
やりたがるように。

[20107: 匿名さん]

管理組合役員の中にも管理組合のカネを使ってあれをやりたいこれをやりたいと
ウスウズしてる輩は多い。カネを使うだけの度胸がない役員は下らん規約細則の
改正に取り組み、自己満足で喜ぶから扱いやすい。

[20108: 匿名さん]

管理組合の休眠資産はもったいない。
これからは資産を運用できる管理者が必要。管理規約は頭を使わない。覚えればいい。

[20109: 匿名さん]

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[20110: 匿名さん]

　　　生協の宅配は、「買い物にいくのが大変」「重い物をもって帰るのが面倒」「仕事をしている
　　ので買い物ができない」等の理由で、重宝されております。
　　　生協宅配システムは、毎週１回決まった曜日に届けられます。
　　注文した商品を、玄関先まで宅配してくれるのが生協の宅配システムです。
　　　グループ宅配の場合は、配送料無料となりますが、場所を確保しなければなりません。

　　＊注意すべき点

　　　１）共用部分の使用は基本的には細則で禁止されています。
　　　２）共用玄関に置けば美観を損ねますし、細則違反となることもあります。
　　　　　　現在の傾向としては、アルコープまで個別配送するやり方が多くなっています。
　　　　　　ボックスが配送されたらすぐ取り込み、回収にくる直前に出すのが基本です。
　　　３）アルコープのないマンションの場合は、どう対処するかが問題となります。
　　　　　　アルコープ・・・廊下から少し引っ込んだ各住戸の玄関の空間をいいいます。
　　　　　　専用ポーチは、ベランダと同様専用使用権はありますが、あくまで共用部分です。
　　※関連するものとしては、生協、グリーンコープ、出前等もあります。

[20111: 匿名さん]

分譲でアルコープのないのはコストカットが過ぎる。

[20112: 匿名さん]

アルコープがないマンションは刑務所みたいで貧相
住むべきではないだろう

[20113: 匿名さん]

マンションは角部屋がいいね。
アルコープではなく、専用ポーチもあるし。

[20114: 匿名さん]

角部屋を注文そしたら倍率が１２０．

[20115: 匿名さん]

スラム化しているマンションはかなりあると噂を聞くが実態は少ないようだ。

[20116: 匿名さん]

>>20113 匿名さん
自分もマンションは東南の角部屋が最高だと思っていたよ。
元旦の日の出も自宅で拝めるしね。
最近になって知った新事実として、角が風にさらされるので、
壁の劣化や角にあたるリビングにカビが生えやすいということ。
新築のうちはいいが、老朽化してくるとカビ問題は厄介だぞ。

[20117: 匿名さん]

>>20116 匿名さん
中部屋は冷暖房効率もいいよ。
私は角部屋の東南の角部屋に
住んではいるがカビの問題は
中部屋の方が風通しが悪くて
カビが生えやすいみたいだ。

[20118: 匿名さん]

24時間換気システムが作動している。

[20119: 匿名さん]

>>20116 匿名さん
安物マンションはそうなるよ。
壁も外断熱と内断熱では雲泥の
差がある。