マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
注文住宅のオンライン相談
「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」
| No.20041 |
by 匿名さん 2024-02-11 20:50:07
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| No.20042 |
>>20036 匿名さん
＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞ > 給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任 と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担 において実施しなければならないことになっています。 専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないことになっています。ので不具合があれば区分所有者が責任をもって実施して下さい。金がない人は借金して実施しましょう。 |
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| No.20043 |
しかし、同じ管材で共用部分同様劣化していきますので
管理組合でやることも検討したらいいと思います。 |
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| No.20044 |
専有部分にある法定の共用部分以外は規約によって共用部分としてその管理と費用は管理組合が負担するとした。
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| No.20045 |
我がマンションの長期修繕計画では排水管、専用給水管の更新計画はない。共用給水管の更新は計画あり。
ちなみに自治体の団地で入居者の実施すべきことで排水管、専用給水管の修繕がある。 |
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| No.20046 |
専有部分内にある法で定められた共用部分以外は規約によって共用部分と定めることができる。
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| No.20047 |
>>20045 匿名さん
共用部分の配管は居室内にはありません。解放廊下の壁側に竪管が 通っています。各戸についている給排水管の扉の中を通っています。 それを更新するとなるとほとんどのマンションは外付けをしなければ ならないでしょう。見た目が非常に汚くなります。 また共用部分の排水管の更新計画の工事をするときは、在宅が必要で、 床板を取り外したり、背板を外したり養生をしたりする必要があります。 給水制限やトイレの使用制限もあります。 せっかく床板を取り外すのであれば、一緒に専有部分の配管も 更新した方が効率的ですので是非検討してみてください。 |
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| No.20048 |
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| No.20049 |
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| No.20050 |
また、投資の話か。
それしかできないのか。 どこかえいけ。 |
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| No.20051 |
やらんでもいい工事をやらせてぼったくろうとする悪徳管理会社一派は必至だね
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| No.20052 |
>>20051 匿名さん
配管の話なら詳しく説明してもいいんだが、悪徳管理会社の フロントではなく、マンションの住民だよ。 今は、管理会社とかの問題ではなく、専有部分の配管の更新工事を 管理組合としてやる方法を論じているんではないのかな。 すぐ話を反らそうとするだけでなく、本質に切り込んでほしいね。 |
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| No.20053 |
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| No.20054 |
>>20053 匿名さん
専有部分の給水管で塩ビ管を使用しているところは錆びることは ないのでやる必要はありません。 ただし、地震や経年劣化で継ぎ手部分に緩みが出てそこから漏水が 発生することはあります。 また、給湯管は銅管を使用しているところが多いのですが、銅管は ピンホールといって穴が開いてきます。 給湯管は熱湯が通るので傷みも他の管財よりは早くなります。 そういうこともあり、現在は全国のマンションで専有部分の配管の 更新工事を管理組合としてやるように計画化しているところが あらわれてきました。 また、判例でも一部の反対者に対して参加すべく対応がされています。 配管は永遠に持つものではありません。 |
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| No.20055 |
当然のことを才もないのに同じことを
永遠と語るペーパーマン管士は役には 立たない。 資金の件は不足の事態には組合員から 強制徴収する官僚的発想しかできない 。 今ある資産を最大限に活用しる自主管 理の発想には到底及ばないノータルン ( ´艸｀) |
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| No.20056 |
( ´艸｀)
まだ投資の話しかできないんだね。 いい加減消えなよ。 僕はマン管士とはいっていない、匿名さんで書き込んでいるよ。 邪推はするな。 それにうちのマンションは修繕積立金は潤沢なので 専有部分の配管の更新工事まで計画化できている。 玄関ドアや網戸サッシまでの交換もね。 |
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| No.20057 |
判例とは５０年超の物件かな？
築50年超の物件はやむを得ないでしょう ＜東京高裁判例＞ 平成２３年９月２３日付 判決 ＊事件の経緯 渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。 この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。 漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。 ということは劣化時期を4０年経過とするか、全戸中10％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。） 16416 匿名さん 2023/01/28 15:21:49 築６０年で解体 定期借地権マンションは５０年で解体し更地にする。 16417 職人さん 2023/01/28 15:50:55 建替えられたマンション（２８２件）の全国平均が、築４０.３年、だそうです。 https://www.kantei.ne.jp/report/113tatekae_life%20span.pdf |
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| No.20058 |
鉄筋の住宅の平均寿命が２５，６年から３０年ぐらい。本当ですかね？？？
法務省：法制審議会 建物区分所有法部会(2001) https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_tatemono_index.html 第15回会議（平成14年8月6日） https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_020806-1.html 議事録より。 もう一つ申し上げたいのは，鉄筋の住宅といえども，大体，分譲されたものの平均寿命が２５，６年から３０年ぐらいだと言われているのです。木造だと２０年，２５年と言われている。 ですから，３０年もたつとほとんどが建て替わっている。少なくとも現時点で存在している建物で，３０年以内に建っている建物は９０％を超しているというような状況です。これから３０年後はどうなっているか知りませんが。 つまり，毎年，毎年３％ぐらいは建て替わっている，４％壊して２％増えて，だんだん増えているというような感じなのですが，そんな感じでどんどん進行している。これが都市の更新なのですが，これをとめてしまうというような，この更新を１０年ぐらいゆっくりしろという，そういう勧告をする必要があるのかということがもう一つ言えると思います。 |
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| No.20059 |
組合資金１億２千万円の評価額は明朝午前7時頃に公開される。少しは増えている予定である。組合員には投資に目覚めてあるアルバイト感覚で小金を稼ぐ者もいる。
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| No.20060 |
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| No.20061 |
内容証明郵便とは、「誰が、誰宛に、いつ、どんな内容の手紙を出したか」ということを、
郵便局が公的に証明してくれる郵便です。 ①手紙をだしたこと ②手紙を出した日付 ③手紙の内容を郵便局が証明してくれます。 その内容の手紙を送ったという事実の証明ではあるが、書いてある内容が正しいかどう かを証明するものではありません。 又、内容証明郵便は相手に手紙が到達したことを証明することはできません。 受取拒否の場合は、意思表示の到達と認定されています。 文書の場合は、内容証明と配達証明の両方を依頼しておく方が望ましいでしょう。 効果 ①証拠力を得る効果（例えば、時効の中断等） ②心理的圧力を与える効果 但し、法的強制力はありませんが、相手にプレッシャーを与えることはできます。 ③確定日付を得る効果 料金 通常郵便物の料金（定型２５グラムまで） ８０円 内容証明料 ４２０円 書留料 ４２０円 配達証明料（任意） ３００円 合 計 １，２２０円 内容証明郵便の書き方 ＊用紙・封筒は自由です。パソコンで作成する場合は、Ａ４版が一般的です。 ＊手書きでも、パソコンでも可です。コピーも可です。 ＊１枚の用紙に書ける文字数 １枚 ５２０字以内 １行の文字数 １行２０字以内 １枚２６行以内 ＊同文の手紙を３通作成します。 滞納者、差出人、郵便局 ＊手紙及び封筒には、差出人及び受取人の住所・氏名を記入します。 |
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| No.20062 |
>>20059 匿名さん
米国市場取引まえのドル円が高めに推移しているので明日早朝の評価額はあまり期待できない。 |
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| No.20063 |
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| No.20064 |
「マンションの空き駐車場に対する課税について」
今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。 今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策 をたてておく必要があります＞ ＊収益事業に該当しない要件 ①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。 ②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用 することによる「管理費の割増金」と考えられること。 ③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場 の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。 ＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます） ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。 全部収益事業として扱われる。 募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。 使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。 ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。 区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み があれば許可する。 貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け 渡す必要がある。 ケース３・・・全部非収益事業になる。 区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な 募集は行わない。 非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への 貸し出しを許可する。 |
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| No.20065 |
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| No.20066 |
>>20065 匿名さん
だったらお前のとこだけでやってろ。 修繕積立金は着実に積み立てているから心配しないでいいよ。 博打をしているマンションは皆無だよ。 投資の書き込みをするのもおまえだけ。 何故ここにくるようになったの？他スレでは全く相手にも してくれないからだろう。 |
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| No.20067 |
自分で運用できないと管理会社の言いなりで値上げするばかりになる
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| No.20068 |
＊法人税
年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。 ＊消費税 １，０００万超の場合だけ課税される。 ＊延滞税 納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％ ＊無申告加算税 納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。 自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。 |
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| No.20069 |
マンションの駐車場で空きがでると使用料に影響します。
外部貸し出しも検討しなければならなくなる。 |
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| No.20070 |
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| No.20071 |
組合資金投資報告
２０２４/０２/１３現在含み益 基準価格 ３２、５０４円 口数 × ４、５４２口 評価額 １４７、６３３、１６８円 投資金ー１２０，０００，０００円 含み益 ２７，６３３，１６８円 ネットでご確認下さい。 net WIN GSテクノロジー株式フアンド（H無） |
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| No.20072 |
標準管理規約
第１５条（駐車場の使用） １．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。 ２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車 場使用料を納入しなければならない。 ３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又 は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。 ４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、 使用料を負担するものとする。 但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。 ※ 事例：上記４の項目が欠如していますので、この項目を作成しておけば、非課税扱いに なると思いますので、是非細則の改正をしておいてください。 |
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| No.20073 |
※注意 一部数字が変更になっている場合があります。
＊地震保険は、損保会社の独自の商品ではなく、国と損保会社の共同運営による もので、どの損保会社の地震保険も基本的には同じになります。 地震災害に対しては、公的な支援制度（被災者生活再建支援制度）もあります。 半壊以上の場合で、最大３００万円が支給されます。 ＊地震保険は、建物の主要構造部の被害のみが対象となる。 主要構造部・・・・柱・梁・耐震壁・床・屋根・階段をいう。 非主要構造部・・・廊下・外壁・エレベーター・高架水槽・バルコニー等をいう。 主要構造部が損壊してなければ、保険金はおりません。 ＊地震保険は火災保険の５０％まで掛けられます。 ＊地震保険には、支払の免責があり、５．５兆円を超える規模の地震が発生した場合は、 支払われなくなる。 神戸大震災の時も、その対象は極めて少なかった。 ＊地震で傾いたり、液状化現象で地盤沈下しても保険金はでない。 今回の千葉での液状化に対し、改善策がとられ傾いたり、地盤沈下に対しても 支給されるようになったが、マンションには適用されませんでした。 ※火災保険だけでは、地震による火災損害は補償されません。 ＊一部損 被害が３％以上～２０％未満の場合 契約金額の５％が支払われます。 ＊半損 被害が２０％以上～５０％未満の場合 契約金額の５０％が支払われます。 ＊全損 被害が５０％以上の場合 契約金額の１００％が支払われます。 ＊一部損（５％）と半損（５０％）に大きな差がある。 ＊耐震基準をクリアしているマンションでの全壊は考えられません。 但し、昭和５６年以前に建てられた建物は、既存不適格建築物で新耐震設計法に 合致しておりません。 ＊大規模半壊・・・・・損壊した部分が延床面積の５０％～７０％未満又は、建物の主要 部分の経済的被害が４０％～５０％未満 ＊半壊・・・・２０％～５０％又は、建物の主要部分の経済的被害が２０％～４０％未満 ＊全国のマンションで地震保険の加入率が低いのは、費用対効果の面と実際保険が なかなかおりないためです。 しかし、東北大震災にみられますように、予想外のことが発生する可能性もあります。 それに対して、地震保険に対して、どう取り組むかは、各マンション次第です。 |
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| No.20074 |
地震保険は火災保険にはいっていないと掛けられないのですね。
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| No.20075 |
>>19996 さん
>>19996 さん 19977～19996の皆さま たくさんのご返信をいただきながら、返信が遅くなり申し訳ございませんでした。 I***I の形で、天井部分***はマンション共有の緑地となっています。建坪率の関係で、屋上緑地としたと思われます。そのため、I***I は共用部分とされており、床面積のみが所有地となります。 ( I***I は、独立した建物で中に3台駐車スペースあり) 19977さんの 今回の管理費・修繕積立金の改定について、規約の変更は必要なかったのでしょうか？ ⇒規約の変更はなく、理事長が「今後は駐車場の修繕積立金は住居部分に併せます」との一文記載で決定事項でした...このような場合、規約変更が必要となりますでしょうか？ 駐車場の修繕積立金のアップ額は、2000円程度です。 ただ、今後も修繕積立金が上がるたびに (例えば1.5倍の次も1.5倍と想定すると) @70/㎡×1.5×1.5＝@175.5/㎡ のはずが @218/㎡×1.5=@327/㎡ となってしまいます。 13.13/㎡の駐車場に対して、また2000円アップです。 固定資産税を足すと、購入した意味も無いです。 では、将来的に所有地に対して何を修繕してくれるのか... 床面積のペンキの塗替えくらいでしょうか。 にも関わらず、住居部分と同じにするのはおかしいと 思うのです。 修繕する時は、個人(3件)でするので 修繕積立金をやめることは可能なのでしょうか？ |
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| No.20076 |
投稿者:通りすがり
となってしまいましたが、投稿者は教えてください です。 また、独立した建物と書きましたが、 2階廊下部分と繋がっており、屋上緑地は、 中庭のようになっています。 |
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| No.20077 |
>>20075 教えてくださいさん
１．駐車場の形態は、区分所有建物内の一区画で区分所有権のある「専有部分」である、または、住居棟である区分所有建物の附属建物として駐車場棟があり、その一部を「専有部分」として区分所有している、のいずれかであると考えられる。 ２．修繕積立金は、敷地及び共用部分等の特別の管理に要する経費に充当するものであり、駐車場についての修繕積立金だからといって、駐車場の修繕のみに要する経費に充当するものではない。 ３．修繕積立金の額が、規約に記載されている等の別段の定めがなく、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出しているのであれば、総会における決議によって金額の変更は可能である。 ４．現在、㎡当たりの修繕積立金の額が住居部分と駐車場部分で異なる金額が設定されている場合において、同じ割合で値上げをするのは一つの方法ではあるが、そうしなければならないというわけではない。 |
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| No.20078 |
株が上がってますよ
タワマン購入も見えてきましたね |
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| No.20079 |
滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
の過程をいかに防いでいくかにあります。 私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。 滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。 しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納 の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。 理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は 変わらないようにしなければなりません。 ＊では滞納が発生したらどうするか ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました） １）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。 この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。 管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを 確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。 ２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。 ２）３ヶ月～６ヶ月 ３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。 只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。 当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。 催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。 それでも解決しなければ、 内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。 ３）６ヶ月経過 半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら なくなります。 ＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき ますが、分からない点はネットで調べることができます。 |
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| No.20080 |
滞納の多い住民は、サラ金に走っている者や商売人が
多いようです。 |
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| No.20081 |
自営業者を差別するんか、お前
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| No.20082 |
別スレから
「マンション標準管理規約」の改正案に関するパブリックコメント（意見公募）を開始します ～区分所有者の所在等不明化への対応に向けた規定を整備します～ https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000191.html 【意見募集期間】 令和６年２月２日（金）から令和６年３月２日（土）まで（必着） |
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| No.20083 |
これから日本社会は貧富の差が拡大する。春闘の最中だがサラリーマンは賃上げ闘争に積極的に参加しよう。所得が上がると滞納も減る。
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| No.20084 |
当たり前のことを書くな。
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| No.20085 |
滞納が多いマンションは、管理状況が悪いね。
管理会社と理事会に問題あり。 |
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| No.20086 |
滞納者に対しての対応の規定を決めておく必要がありますね。
それに基づいて管理会社や理事長が対応していけばいいんです。 滞納額があまりたまらないようにしなければいけません。 |
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| No.20087 |
＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合
１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。 ２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。 国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で 決めているマンションが多いようです。 ３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消 すとかの細則を作成しておくべきです。 この規定は、かなり効果はあります。 |
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| No.20088 |
＊滞納が発生したら
面倒でも、 １）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。 ２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。 ３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。 ４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。 ５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。 ６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。 銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。 ７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。 |
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| No.20089 |
※長期修繕計画作成費用
１）モデル比準法（コンピーターによる作成） 標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕 積立金の目安を確認したい場合に適しています。 できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。 建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。 ２）積算法 経費は戸数によって違ってきます。 個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量 に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。 |
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| No.20090 |
長期修繕計画の洗い直しをする場合は、建設図面を基に
数量調書を作成し、設計概算書を作成して工事個所ごとに 工事金額を算出します。 ただ、これをやるには素人ではできませんので、建築士と 専門委員会とで検討して作成することが大切です。 パソコンソフトで簡単な数字を打ち込んで作成する計画書では 役に立ちません。 設計概算書があれば、工事の相見積もりをとるときにも活用できます。 |
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