マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
注文住宅のオンライン相談
「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」
| No.20021 |
by 匿名さん 2024-02-11 13:34:55
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やはり役員の皆さんは組合財政問題で悩みを抱えているんですね
これからも組合財政充実策に関する書き込みを期待します |
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| No.20022 |
＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞
＊当事者本人が役場に行く場合 運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。 ＊代理人が役場に行く場合 ①本人作成の委任状 本人の実印が押印されているもの 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。 ②本人の印鑑証明書 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の どちらかが必要です。 |
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| No.20023 |
今年中に３万レスを目指しています
書き込みよろしくお願いします |
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| No.20024 |
＊私署証明の認証を受けるには
①認証を受ける書面１通 ②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの） ※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制 執行手続きがとれることになります。 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。 経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。 公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。 |
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| No.20025 |
【管理規約から抜粋】
・敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。 ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有するものが、その責任と負担においてこれを行わなければならない。 ・区分所有者は自己の所有する専有部分について、火災保険契約を締結するものとする。 |
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| No.20026 |
基本的なルールは法律に書いてあるが民法はもともと市民社会での一般的ルールを集めたものなので特殊な環境では当てはまらないこともある。そこで区分所有法３０条１項で特殊なマンションでは自分たち独自のルールを規約という形で定めてもよいとしている。
例えば、屋外の駐車場は民法でいうところの共有物でありながら区分所有法に規定する共用部分には当たらずその使用に関しては持分に応じた使用（無償平等使用）が原則なのだが特殊ルールつまり抽選で当選した組合員だけが使用料と引き換えに使うこと（有償独占使用）を規約で定めればそちらが有効になる。 |
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| No.20027 |
管理費や修繕積立金の値上げがむつかしいという人がいるが、
そんなことはない。 たいていのマンションでは規約の中に管理費・修繕積立金が不足したとき 総会の議決なしで（組合員の同意なしで）持分に応じた金額を組合員から 追加徴収（銀行口座から引き落とすこと)ができる条項が入っている。 仮にそのような条項が入っていなくても区分所有法１９条を根拠に組合員から 追加徴収することはできる。 むしろ、管理費・修繕積立金不足を使用料値上げで穴埋めしようとするのが 筋違いなのだ。そのようなインチキをやる役員（特に自分が駐車場や駐輪場を 使用していない連中）もいるから気をつけよう。 |
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| No.20028 |
組合費の不足を一部のガンタレ組合員の為に値上げされる構図か至る所で見受けられる。そんな組合費ならば証券口座に入れて守らせた方が利口。
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| No.20029 |
>>20009 匿名さん
>１．理事の選出について 輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。 輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。 ＞ 役員の選出は、理事候補の互選により選出します。 役員の選出は、総会で監事、理事が承認されたのち理事の互選にて決定する ＞＊輪番制の理事の場合 ＞ 理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、 ＞ 本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。 ＞ 次のいずれかに該当する場合は、 ＞ 本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。 ＊輪番制の理事の場合 理事候補選出区分表による理事候補のうち、本人が希望すれば理事候補を辞退 することができる。 |
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| No.20030 |
組合員の承諾なしに個人預金から強制徴収するのは○○違反である。
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| No.20031 |
>>20027 匿名さん
＞むしろ、管理費・修繕積立金不足を使用料値上げで穴埋めしようとするのが筋違いなのだ。 むしろ駐車場使用料は独立した会計・収支表を作成するのが当たり前になってきている（特に機械式駐車場があるマンションは）。 |
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| No.20032 |
電気自動車等の充電設備を設置するかしないか、設置に掛かる費用、運用及び維持費を誰がどの程度負担するのかが検討課題。
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| No.20033 | ||
| No.20034 |
大阪万博も当初の予算の材料費だけでも２倍になったが小田原評定しているうちに3倍、４倍と膨れ上がる。
今春の春闘次第ではさらに膨れあがる。政治と経済を理解できないマンション管理士や管理者は無用の長物になり下がる。 標準規約や長期修繕計画や委託契約を丸写ししているででくの坊には地力不足。財政の件が最優先になっている。 |
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| No.20035 |
当マンションは資産の運用に成功した
一例である。 現在は１億２千万円を投資して短期間 で２千４百万の含み益を組合員が確認 した。 過去の投資は機械式駐車場の代替地を 購入した。 これは組合の財政状況を豊かにしている。 組合員は現在１億２千万円で短期間で これほどの含み益が出せるのならば思 い切って１２億を投資しあらどうかと の意見も出だした。 女性は特に積極的である。 勉強する時間が夫よりは恵まれている からだと思います。 懐具合がいいと人間は心も顔も豊か な表情になる。 組合も住民も投資を勉強してこのイン フレに立ち向かいましょう。 |
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| No.20036 |
＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞
給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任 と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担 において実施しなければならないことになっています。 枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。 状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見 過ごされているのが現状です。 しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期 は必ずやってきます。 共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状 況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。 給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外 したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。 その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が 生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。 これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済 ませることを検討していくべきではないでしょうか。 又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質 にもバラツキが生じてきます。 そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル の原因ともなります。 |
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| No.20037 |
投資の話しかできないヤツなんなん？
個人でやれや |
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| No.20038 |
＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は 記載されていなかったからです。 又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。 標準管理規約第２１条 専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理 と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。 この対象となる設備としては、配管・配線があります。 上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ ていません。 現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。 水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。 だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ てきます。 |
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| No.20039 |
投資の話しかできないヤツなんなん？
個人でやれや |
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| No.20040 |
投資だといえば株だデイトレだと騒いでいる奴がいるがそれ等も投資の一部ではあるがすべてではない。
子供を育てよりよい人生を生きてほしくて勉強をさせるのも投資である。 投資のできないと人生が暗い。 現在はオールカントリーを考えている。 |
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| No.20041 |
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| No.20042 |
>>20036 匿名さん
＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞ > 給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任 と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担 において実施しなければならないことになっています。 専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないことになっています。ので不具合があれば区分所有者が責任をもって実施して下さい。金がない人は借金して実施しましょう。 |
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| No.20043 |
しかし、同じ管材で共用部分同様劣化していきますので
管理組合でやることも検討したらいいと思います。 |
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| No.20044 |
専有部分にある法定の共用部分以外は規約によって共用部分としてその管理と費用は管理組合が負担するとした。
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| No.20045 |
我がマンションの長期修繕計画では排水管、専用給水管の更新計画はない。共用給水管の更新は計画あり。
ちなみに自治体の団地で入居者の実施すべきことで排水管、専用給水管の修繕がある。 |
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| No.20046 |
専有部分内にある法で定められた共用部分以外は規約によって共用部分と定めることができる。
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| No.20047 |
>>20045 匿名さん
共用部分の配管は居室内にはありません。解放廊下の壁側に竪管が 通っています。各戸についている給排水管の扉の中を通っています。 それを更新するとなるとほとんどのマンションは外付けをしなければ ならないでしょう。見た目が非常に汚くなります。 また共用部分の排水管の更新計画の工事をするときは、在宅が必要で、 床板を取り外したり、背板を外したり養生をしたりする必要があります。 給水制限やトイレの使用制限もあります。 せっかく床板を取り外すのであれば、一緒に専有部分の配管も 更新した方が効率的ですので是非検討してみてください。 |
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| No.20048 |
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| No.20049 |
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| No.20050 |
また、投資の話か。
それしかできないのか。 どこかえいけ。 |
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| No.20051 |
やらんでもいい工事をやらせてぼったくろうとする悪徳管理会社一派は必至だね
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| No.20052 |
>>20051 匿名さん
配管の話なら詳しく説明してもいいんだが、悪徳管理会社の フロントではなく、マンションの住民だよ。 今は、管理会社とかの問題ではなく、専有部分の配管の更新工事を 管理組合としてやる方法を論じているんではないのかな。 すぐ話を反らそうとするだけでなく、本質に切り込んでほしいね。 |
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| No.20053 |
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| No.20054 |
>>20053 匿名さん
専有部分の給水管で塩ビ管を使用しているところは錆びることは ないのでやる必要はありません。 ただし、地震や経年劣化で継ぎ手部分に緩みが出てそこから漏水が 発生することはあります。 また、給湯管は銅管を使用しているところが多いのですが、銅管は ピンホールといって穴が開いてきます。 給湯管は熱湯が通るので傷みも他の管財よりは早くなります。 そういうこともあり、現在は全国のマンションで専有部分の配管の 更新工事を管理組合としてやるように計画化しているところが あらわれてきました。 また、判例でも一部の反対者に対して参加すべく対応がされています。 配管は永遠に持つものではありません。 |
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| No.20055 |
当然のことを才もないのに同じことを
永遠と語るペーパーマン管士は役には 立たない。 資金の件は不足の事態には組合員から 強制徴収する官僚的発想しかできない 。 今ある資産を最大限に活用しる自主管 理の発想には到底及ばないノータルン ( ´艸｀) |
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| No.20056 |
( ´艸｀)
まだ投資の話しかできないんだね。 いい加減消えなよ。 僕はマン管士とはいっていない、匿名さんで書き込んでいるよ。 邪推はするな。 それにうちのマンションは修繕積立金は潤沢なので 専有部分の配管の更新工事まで計画化できている。 玄関ドアや網戸サッシまでの交換もね。 |
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| No.20057 |
判例とは５０年超の物件かな？
築50年超の物件はやむを得ないでしょう ＜東京高裁判例＞ 平成２３年９月２３日付 判決 ＊事件の経緯 渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。 この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。 漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。 ということは劣化時期を4０年経過とするか、全戸中10％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。） 16416 匿名さん 2023/01/28 15:21:49 築６０年で解体 定期借地権マンションは５０年で解体し更地にする。 16417 職人さん 2023/01/28 15:50:55 建替えられたマンション（２８２件）の全国平均が、築４０.３年、だそうです。 https://www.kantei.ne.jp/report/113tatekae_life%20span.pdf |
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| No.20058 |
鉄筋の住宅の平均寿命が２５，６年から３０年ぐらい。本当ですかね？？？
法務省：法制審議会 建物区分所有法部会(2001) https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_tatemono_index.html 第15回会議（平成14年8月6日） https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_020806-1.html 議事録より。 もう一つ申し上げたいのは，鉄筋の住宅といえども，大体，分譲されたものの平均寿命が２５，６年から３０年ぐらいだと言われているのです。木造だと２０年，２５年と言われている。 ですから，３０年もたつとほとんどが建て替わっている。少なくとも現時点で存在している建物で，３０年以内に建っている建物は９０％を超しているというような状況です。これから３０年後はどうなっているか知りませんが。 つまり，毎年，毎年３％ぐらいは建て替わっている，４％壊して２％増えて，だんだん増えているというような感じなのですが，そんな感じでどんどん進行している。これが都市の更新なのですが，これをとめてしまうというような，この更新を１０年ぐらいゆっくりしろという，そういう勧告をする必要があるのかということがもう一つ言えると思います。 |
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| No.20059 |
組合資金１億２千万円の評価額は明朝午前7時頃に公開される。少しは増えている予定である。組合員には投資に目覚めてあるアルバイト感覚で小金を稼ぐ者もいる。
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| No.20060 |
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| No.20061 |
内容証明郵便とは、「誰が、誰宛に、いつ、どんな内容の手紙を出したか」ということを、
郵便局が公的に証明してくれる郵便です。 ①手紙をだしたこと ②手紙を出した日付 ③手紙の内容を郵便局が証明してくれます。 その内容の手紙を送ったという事実の証明ではあるが、書いてある内容が正しいかどう かを証明するものではありません。 又、内容証明郵便は相手に手紙が到達したことを証明することはできません。 受取拒否の場合は、意思表示の到達と認定されています。 文書の場合は、内容証明と配達証明の両方を依頼しておく方が望ましいでしょう。 効果 ①証拠力を得る効果（例えば、時効の中断等） ②心理的圧力を与える効果 但し、法的強制力はありませんが、相手にプレッシャーを与えることはできます。 ③確定日付を得る効果 料金 通常郵便物の料金（定型２５グラムまで） ８０円 内容証明料 ４２０円 書留料 ４２０円 配達証明料（任意） ３００円 合 計 １，２２０円 内容証明郵便の書き方 ＊用紙・封筒は自由です。パソコンで作成する場合は、Ａ４版が一般的です。 ＊手書きでも、パソコンでも可です。コピーも可です。 ＊１枚の用紙に書ける文字数 １枚 ５２０字以内 １行の文字数 １行２０字以内 １枚２６行以内 ＊同文の手紙を３通作成します。 滞納者、差出人、郵便局 ＊手紙及び封筒には、差出人及び受取人の住所・氏名を記入します。 |
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| No.20062 |
>>20059 匿名さん
米国市場取引まえのドル円が高めに推移しているので明日早朝の評価額はあまり期待できない。 |
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| No.20063 |
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| No.20064 |
「マンションの空き駐車場に対する課税について」
今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。 今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策 をたてておく必要があります＞ ＊収益事業に該当しない要件 ①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。 ②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用 することによる「管理費の割増金」と考えられること。 ③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場 の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。 ＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます） ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。 全部収益事業として扱われる。 募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。 使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。 ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。 区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み があれば許可する。 貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け 渡す必要がある。 ケース３・・・全部非収益事業になる。 区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な 募集は行わない。 非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への 貸し出しを許可する。 |
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| No.20065 |
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| No.20066 |
>>20065 匿名さん
だったらお前のとこだけでやってろ。 修繕積立金は着実に積み立てているから心配しないでいいよ。 博打をしているマンションは皆無だよ。 投資の書き込みをするのもおまえだけ。 何故ここにくるようになったの？他スレでは全く相手にも してくれないからだろう。 |
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| No.20067 |
自分で運用できないと管理会社の言いなりで値上げするばかりになる
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| No.20068 |
＊法人税
年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。 ＊消費税 １，０００万超の場合だけ課税される。 ＊延滞税 納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％ ＊無申告加算税 納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。 自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。 |
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| No.20069 |
マンションの駐車場で空きがでると使用料に影響します。
外部貸し出しも検討しなければならなくなる。 |
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| No.20070 |
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