「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[2001: 匿名さん]

マンションで民泊やられたら迷惑だよね。
エントランスにたむろされたり、夜中に騒がれたり、ゴミの分別が目茶苦茶だったり
やはり迷惑だよね。

[2002: 匿名さん]

転ばぬ先の杖という言葉がある通り
民泊をする住民は殆どいないだろうから、集合住宅ということを
考慮すれば、民泊禁止の規定は作っておいた方がいいでしょう。
一度民泊が行われると今度はそれを禁止にする規定を作るのが
難しくなりますので。

[2003: 匿名さん]

標準管理規約第２１条２項
　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を管理組合が
行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　＊但し、その費用についての明言はされていません。基本的には各区分所有者の負担
とみるのが自然です。理由は共用部分以外には積立金の使用は認められていないからです。
現在は、専有部分の配管を管理組合として計画するマンションが増えています。というのは
　そのまま放置していますと、いずれ漏水が発生し住民間のトラブルが発生することが予想
されるからです。それから全戸交換となれば、各人でやろうが管理組合としてやろうがその
　経費は同じ組合員が負担するのと同じだからです。
全戸が各自前もって配管の交換とかをすればいいんですが、やれる者とやれない者がい
ますので、全戸一斉に管理組合が実施するというものです。
その場合は、管理規約に規定し長期修繕計画に実施年度と予算を明記すべきです。
そして、公平の観点から先行工事者に対するフォローを規約で明記しておく必要があります。
管理組合として一斉に工事をした平均額を先行工事者に還元するというものです。

[2004: 匿名さん]

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。
　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）
　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。
　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。

[2005: 匿名さん]

　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。
そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。
　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。
　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

[2006: 匿名さん]

保存行為を誰でもできるというのはやめた方がいいでしょう。
やるのは専有部分だけでいいですよ。

[2007: 匿名さん]

　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会することは法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。

　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありません。
　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。
　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等

[2008: 匿名さん]

自治会と理事会がごっちゃになっているマンションもありますよね。
さすがに会計は別になっていますが、役員会は兼務してやっている
ところもあるようです。

[2009: 匿名さん]

自治会と理事会は仲良くするにこしたことはないですけどね。
しかしけじめはしっかりつけておく必要があります。

[2010: 匿名さん]

皆さん久しぶりです。連休前に旅行をしてました。

[2011: 匿名さん]

令和元年になりました。
これからも質問や情報提供を続けていきますが
暫くはゆっくりします。

[2012: 匿名さん]

もうしばらくゆっくりします。？

[2013: 匿名さん]

反社はずっとゆっくりし、安楽死するか、いっそドンパチし、討ち死にしましょう。

[2014: 匿名さん]

討ち死にすることはないだろう。

[2015: 匿名さん]

反社がドンパッチを止めると、反社じゃなくなる。　反社頑張れ。

[2016: 匿名さん]

ところで反社とは何なの？

[2017: 匿名さん]

井桁の付いた財閥系管理会社か親会社又は依頼を受けた弁護士法人に聞いてみれば？

[2018: 匿名さん]

１０連休が終わりました。
仕事忘れませんでしたか。
休み疲れかもですね。

[2019: 匿名さん]

長期修繕計画は２５年（最近は３０年）で立てますが、その計画の中には、工事の全てが網羅されていなければなりません。
又、その計画の具体的な内容が記されている内訳表があればもっと分かりやすくなります。
修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金でして、マンションを維持・保全していくためには、絶対必要なものです。
修繕積立金は、高いとか安いとかで判断するのではなく、長期修繕計画の中で、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出すべきものです。
どちらかといえば、管理費は毎年償却されるものですので、できるなら、管理費は安いにこしたことはありませんが、修繕積立金については適正価格は必要です。

[2020: 匿名さん]

しっかりした長期修繕計画を作成することは大切なことです。
積算に強い建築士と一緒に理事会なり専門委員会が一緒になって
長期修繕計画書を作成し、修繕積立金の現状認識を知り、適正な
修繕時期の判断にしていくべきです。
尚、大規模修繕工事は事後保全ではなく、予防保全がメインです。

[2021: 匿名さん]

長期修繕計画でのしっかりした内訳書があれば相見積を取る
時にも役に立ちますよ。
修繕個所の平米数が判っていれば業者も見積もりが出しやすいですから。

[2022: 匿名さん]

社会情勢の急激な変化があるため、毎年見直さなければ実行できない。　時代遅れの考えにそまった管理会社に発想の転換は不可能。　マンション管理士でも、頭の固い連中には無理。

[2023: 匿名さん]

>>2022さん
長期修繕計画は、国交省は５年ごとに見直した方がいいといっていますが、
工事方法や材料の向上、その価格等がそんなに急激に変るものではありません。
インフレやデフレの影響で修繕積立金が不足することがあれば値上げとかで
対応すればいいでしょう。
しかし、建物設備の維持保全は計画的に実施すべきです。
全国のマンションで建築士と一緒になって検討して作成した長期修繕計画を
もっているマンションはまだまだ少ないと思います。
殆どはないか、あっても管理会社がパソコンソフトで打ち込んで作ったアバウト
なものしかないと思います。
その計画書で周期がきたからその予算で工事をしましょうというのは無理が
あるでしょう。

[2024: 匿名さん]

現に工事材料の高騰や職人不足が現実化し、消費税の増税も２０年前には想像できませんでした。　日銀の経済見通しも外れ、高齢化社会が急速に進行しているため、修繕積立金の改定もままならない現実があります。　常に見直しし、５年前の計画を実行することは得策ではなく、新しいマンション管理システムを構築する必要があります。　管理会社は刹那しか乗り切る知恵はなく、過去に学んだり、将来の予測をできる能力がありません。

[2025: 匿名さん]

＜大規模修繕工事の進め方＞　
１）　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
　　委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名 　　入っている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。
２）理事会の開催
　　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
　　建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

[2026: 匿名さん]

３）通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。
４）専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
　　なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

[2027: 匿名さん]

マンションにより大規模修繕の必要性や方法は異なる。　小規模マンションは地場業者の責任施工が今は適当。　今時、大規模修繕工事に応募する工事会社は、小規模マンションなど見向きもしないのが現実。　時代の流れ。　空気を読め。

[2028: 匿名さん]

>>2027さん
うちの場合、大規模修繕工事に応募してきた業者はスーパーゼネコンが
中心で、地場産業も参加したけど、最終的には、スーパーゼネコンに
決定したけどね。責任施工方式は、所謂丸投げ方式ですね。

[2029: 匿名さん]

５）建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
　案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。
６）住民へのアンケートの実施
　　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査
７）建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

[2030: 匿名さん]

８）理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。
９）設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。
設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提

[2031: 匿名さん]

私が立てたＰＡＲＴ２も健在なんですね。
しかし、私はもう２ヶ月ぐらいＰＡＲＴ２はみてませんので現在は
どうなっているのか分かりませんが、まだＰＡＲＴ３の批判をしているんでは
ないでしょうね。
それだったらさびしいですね。
ＰＡＲＴ２、ＰＡＲＴ３が皆さんの役に立つスレになればいいですね。

[2032: 匿名さん]

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

[2033: 匿名さん]

１０）設計・監理業者の決定後
　＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料。
　＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

[2034: 匿名さん]

１１）応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。
　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。
　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　　複数の委員の立ち会いのもと開封します。
　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

[2035: 匿名さん]

１２）応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

[2036: 匿名さん]

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

[2037: 匿名さん]

１３）臨時総会の開催
　　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。
１４）施工会社選定承認後
　　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

[2038: 匿名さん]

１５）工事開始
　　＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
　　＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

[2039: 匿名さん]

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

[2040: 匿名さん]

１６）中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７）完成・引き渡し・書類整備
１８）工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。
　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

[2041: 匿名さん]

大規模修繕工事を組合員だけでやるのは大変ですが、それだからといって
責任施工方式とかの丸投げも問題があると思います。
自分たちのマンションと自分たちの積立金ですから、自覚と関心をもって
取り組んでいくことが必要です。
素人であっても、ちょっと勉強すれば基本的なことはマスターできますので。

[2042: 匿名さん]

３回目の大規模修繕ともなれば過去２回分の設計事務所作成の工事仕様書があります。
それを基準に修繕委員会で施工会社を直接募集し決定する。
責任施工に耐え得る会社を選定すれば工事の品質はクリアできる。
管理会社・設計コンサルの裏リベートが無くなるだけ修繕積立金の減少を防げる。
もっと自分たちでやろうよ。

[2043: 匿名さん]

しかし実際同じ条件で相見積を取るということは
難しいと思いますけどね。
前回の仕様書と全く同じという訳にはいきませんからね。

[2044: 匿名さん]

一番いい方法は設計監理方式を採用することだと思います。
見積通りの工事がされているか、規定の材料を規定通りの量使用
しているかとかのチェックもしなければなりませんから。

[2045: 匿名]

一番いい方法などありません
各マンションの事情で異なる。
組合員で話し合う方が良いでしょう。
難しくして利益を上げようとする。
責任施工方式の方が、シンプルで安く付く。
騙されてはいけません。

[2046: 匿名さん]

設計管理は確かに騙されるリスクもあるし、責任の所在がバラけるところはある。
実際、どちらも大規模修繕が終わったら、もうどうでもいいやという感じにはなるからね。

大規模中は、今後は細かいことでもお願いします。
なんて言ってたのに、見積りが一切出てこないからね。
次回は絶対使わないよ。

[2047: 匿名さん]

>>2045さん
責任施工方式が一番いいと思っている方もおられるんですね。
その方法だと相見積は取れませんし、取ったとしても同じ条件での
相見積は取れませんので高いのか安いのかも分りません。
それに、相見積を取らないとすると一体誰がその会社を推薦するんですか。
例えば理事長の知り合いの業者にお前のとこに仕事をやるよという具合に決まるん
でしょうね。

[2048: 匿名さん]

>>2046さん
設計コンサルタントの選定の仕方に問題があるのではないんですか。
選定の際は相見積を取り業務の内容を説明会のときにヒアリングをし、
それを専門委員が評価をして決めるものですよ。
監理業務が杜撰で毎日仕事の点検にこなければそれに応じて報酬の支払いを
するとか決めてないんですね。
それに監理の内容どおりにやらないと解雇又は報酬の減額の取決めもする
ものですよ。
そのチェックをするのが理事会であり専門委員ですよ。

[2049: 匿名さん]

設計コンサルタントに要求される具体的な能力
　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化
＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[2050: 匿名さん]

※設計・監理者の役割

１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した

　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。

　　説明会への出席（定例会議、工程説明会）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

[2051: 匿名さん]

２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　 　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　 撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。

＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。
＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。
　　　　　支払の内訳案　　　設計料４５％　　監理料５５％ これは各マンションで検討
　　設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕
　事もしています。そちらが忙しくなれば当マンションに影響をきたす可能性があります。
　　設計管理会社が契約内容を順守しない場合のペナルティを報酬にどう反映していくかも
　具体的に取り決めをしておく必要があります。勤怠状況等

＊追加工事の設計監理費について　　　
　　工事費については業者選定の際、基本的な工事での相見積を取り選定をしていきます
　が、追加工事分は計画されていませんので後日検討します。臨時総会で承認を得ます。

竣工検査

[2052: 匿名さん]

問題は、管理会社・設計コンサル・施工会社の談合が常態化している状況で、管理組合が如何にして自己防衛できるかを考えましょうと云うことです。

[2053: 匿名さん]

３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

[2054: 匿名]

>>2047
相見積もりは取れます。

[2055: 匿名さん]

>>2052さん
そんなに簡単に談合はできませんよ。
管理会社主導で工事が進められればそれは可能でしょうが。

[2056: 匿名さん]

>>2054さん
相見積を取るのは素人ではできませんよ。
数量調書を作成して、同じ修繕個所、同じ平米数、同じ材料（品番等指定）
同じ仕様で比較しなければ正確な比較はできませんからね。
その数量調書を作成するのは、積算に強い建築士でないと建築士であれば
誰でも作れるというものではありません。

[2057: 匿名さん]

公募方法
　　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、ＣＤ
　に保存して、各業者に郵送するのがベターです。（共通仕様書で）
　　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
　表記しないもののことです。

[2058: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

[2059: 匿名さん]

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[2060: 匿名]

>>2056
御心配はいりません。プロはたくさんいます。
あまり難しき考えないで下さい。
大規模修膳は金額が大きいだけで、それほど技術的には難しくありません。

[2061: 匿名さん]

>>2060さん
うちにある長期修繕計画書は建築士を雇い専門委員と一緒に
工事個所ごとに具体的に検討して数量調書を作成しましたが、
１００ページぐらいの厚さで数字が細かく分析してありますので、
それを読み取るだけでもかなりの労力がいります。
当然数量調書の作成は素人ではできませんけどね。
それを一つずつ分析していって、工事費用の算出をしていくんですね。
例えば足場は何平米あるので単価がいくらなので足場合計はいくらになるとか、
開放廊下のシートは何平米あり単価をいくらにするので工事費はいくらとか、
そういったのを数量調書をみて概算を算出しなければなりませんが、これは
ややこしいですけど、やる気があれば素人でもできます。

[2062: 匿名さん]

>>2060さん
プロはたくさんいますよ。
しかし彼らを雇うには経費がかかります。
だったら最初から設計監理士を雇った方がいいんではないですか。

[2063: 匿名]

なぜ、そんなに設計管理にこだわるのでしょうか。
こだわる必要はないが、否定はしません。
組合員や役員、等の身近に人材は潜んでいます。

[2064: 匿名さん]

マンションの住民にはそんなに人材はいませんよ。
いたとしても、建築士として仕事をしていたり、会社の仕事を
していてマンション管理に時間を割くことはできません。
なまじっか建築士がいて、ちょっかいを出せば設計コンサルタントと
衝突するだけです。
いくらマンションの住民で建築士の資格をもっていたとしても単なる設計
をメインにする建築士であってはあまり役に立ちません。
それに毎日工事が正しく行われているか、指定された材料を指定された量
使用しているか等のチェックはできません。

[2065: 匿名さん]

うちが2回の大規模修繕で契約した設計事務所は毎日ではなく週1回数時間のチェックでした。
一応見に来たよって程度でした。毎日チェックする契約はすごい金額になりますね
うちの予算ではできません。

[2066: 匿名さん]

>>2065さん
そうですね。設計監理料はマンションの規模にもよりますが、工事費の
３％～１２％にもなります。
しかし、形式的に監理をしてもらうんだったら、必要はないと思います。
その場合は、設計図面から数量調査票を作成してもらって相見積をとるための
要綱書の作成だけしてもらって、同じ条件での相見積を取るだけでいいのでは
ないでしょうか。
後は責任施工方式のやり方でいいと思いますよ。相手を信じるのです。

[2067: 匿名さん]

どうしても小規模マンションの場合は、積立金との兼ね合いで
設計コンサルタントを雇うことは難しいと思います。
管理会社主導で管理会社が連れてくる設計コンサルタントであれば
それは必要ないでしょう。
お金だけとられて工事は親会社がするのであれば、意味ないですから。
それは責任施工方式と一緒です。

[2068: 匿名さん]

全て正常にやられるのであれば、設計監理方式が一番いいと
思いますよ。
但し、その報酬分は必要になりますが。

[2069: 匿名さん]

※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種使用申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他・・・簡単な清掃と整理、駐輪場の整理、球切れ交換等

[2070: 匿名さん]

小規模マンションでは、清掃業務を兼務している
ところも多いようです。

[2071: 匿名さん]

皆さん方のマンションでインターホンの修理は管理組合が
やってますか、それとも各戸負担でやってますか。

[2072: 匿名さん]

専用使用権のあるインターホンですから当然その管理は
各区分所有者の責任と負担でやるのが当然でしょうが、
もし、それを知らずに管理組合が修繕をしていたとしたら、
規約で管理組合の負担で行う旨を規定すべきです。
そうしなければ、過去知らずに管理組合が修繕をしていれば
修理をした各戸に対して返還を求めなければなりませんからね。

[2073: モリカーさん]

質問です！

私の住んでいるマンションに管理人と管理組合があります。

長くマンションのバルコニーから私の車が置いてあるマンションの駐車場目掛けてタバコの灰を落としてくる住人がいてずっと嫌な思いをしていました。ちなみにマンションのバルコニーは喫煙禁止のマンションです。

捕まえてやる!と思い、動画を撮影出来るカメラを準備したところ○階の住人がタバコの灰を落としているのが判明。

住人が住人に文句をいうと刺されてしまうかもしれないので、管理人に相談。わかりましたと回答をもらい「よかった!」と胸をなでおろしていたところ、管理組合から「動画ファイルはウィルス等の危険がある為お返しします」とポストに投げ込まれていました。

私は分譲のマンションを買い、マンションの駐車場に月額の賃料もお支払いしています。でもこのような仕打ち。

では、マンション管理組合で決まったバルコニーでタバコ禁止のルールを破った人がいた場合どこに相談すれば良いのでしょうか？

私はとても今回のことがショックでなりません。

ウチのマンションは平成9年にN不動産が建てたもので、N不動産が管理もしています。

信頼していましたが、ここでも不正がまかり通るのでしょうか？

どうか良いアドバイスをご教授ください。
お願い致します!

[2074: 匿名さん]

>>2073さん
ベランダでの喫煙が管理規約で規定されているのなら、管理規約違反となり
管理組合で対応するのが普通でしょうね。
うちの場合もベランダで喫煙する者がいて、隣りや上の階の住民から苦情が寄せ
られていました。
理事会の対応としては、まず掲示板にベランダでの喫煙禁止を掲示しました。
次に、１枚のチラシを全戸に配布しました。
そして最後は喫煙該当者宛にチラシを投函しました。
それでベランタでの喫煙はなくなりました。
管理員にベランダでの喫煙禁止の注意書を喫煙者のメールボックスに投函して
もらってはどうでしょうか。
隣人間のトラブルは管理組合はタッチしないというマンションもありますが、
理事会が勇気をもって注意をすべきです。
喫煙、ペット、騒音等の扱いも同じことです。
喫煙者も部屋の中では喫いづらいのもあるのでしょうが、その場合は台所で換気扇
を付けて喫うということも提案すべきです。

[2075: 匿名さん]

管理会社（管理員含む）も理事会も嫌なことはしたくないですからね。
できることならそういうトラブルとかには関わるたくないと思っている
者は多いでしょう。
しかし、誰かがやらなければ野放図になってしまいます。いいマンションと
そうでないマンションの管理の差が出てきます。

[2076: 匿名]

>>2075さんは、マンションの管理の現場を知る者の意見です。

しかし。この野放し状態の現場をトラブルをなくすために注意等しようものならクレーマー扱いなります。

なぜなら、管理において食いぶちを求めている者はこのトラブルが無くなると食いぶちを失うのではないでしょうか。？

よって、管理は、建物・設備等に限定して余計な事を管理委託契約の文言から削除した方が良いでしょう。

建物・設備・等の管理以外の住民間のトラブル等については自治会等に任せるようにした方が良いと思います。

[2077: 匿名さん]

>>2076さん
ひとつ根本的な間違いというか勘違いがみられます。
マンションの管理をするのはあくまで管理組合であり、理事会です。
管理会社は単なるマンション管理のお手伝いをするだけのことです。
それから管理組合に自治会が入ってくるのは考えられません。

[2078: 匿名さん]

　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありませんが。
　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等

[2079: 匿名さん]

　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会すること
は法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。

[2080: モリカー]

なるほど、やはりみなさんの意見、大変参考になるものばかりでした。
ありがとうございました！

そして、バルコニーの喫煙禁止が管理規定で禁止されておりますので、管理規定違反の筋でもう一回管理組合サイドと話してみたいと思っております。

皆様、本当にありがとうございました！

[2081: 匿名さん]

騒音やペット、ゴミの分別、滞納金等マンション管理は
大変です。
理事会が動いてくれればいいのですが、皆さん逃げたいん
でしょうね。
管理規約や使用細則違反した場合、管理組合の取るべき姿勢
が問われます。

[2082: 元祖]

>なぜなら、管理において食いぶちを求めている者はこのトラブルが無くなると食いぶちを失うのではないでしょうか。？

管理会社の経済感覚：
同じ管理委託料等なら、トラブルへの自社の関与がゼロのほうが利益率は高く維持できるでしょう。自社が何もしていないのにトラブルゼロのマンションがあれば、それこそ理想的なのだと思います。だから、トラブルが発生したら自社以外の「住民」とか「マンション管理士」などで解決してね、が本音では。

但し、トラブルが自社の利益に関わってくる場合は別でしょう。その時でも、手を付けたトラブルを利用して利益を上げようと試みるはずです。あくなき金銭欲。永遠のマッチポンプ（例えば、トラブル解決件数に比例して組合が会社にお金を払う「歩合制」を採用したとしよう。きっとトラブルは意図的に作り出される）。

[2083: 匿名]

住民間の対立は管理会社にとって好都合。
組合員同士情報の共有をしましょう。

[2084: 元祖]

給排水管交換工事の直前期：
漏水事故発生件数が急増の報告（統計）。

同工事の総会前の説明会：
「この工事なしで漏水起こして被害者出したら保険効かないぞ。
　１００万円自己負担だぞ」（推進派の管理組合員の発言）。

キーワード：金銭欲。儲からないと思ったら大手でも退散する。

[2085: 匿名さん]

>>2082さん
管理会社は管理委託費という報酬を得て、マンション管理のお手伝いを
しています。
そのためには、マンション管理のプロとしていろんな対応をしなければ
ならないでしょう。
それが会社の永続性、ひいては労働条件の確保につながってくるのです。

[2086: 匿名さん]

>>2084さん
保険会社も個人賠責に加入しているからといって無制限に
損害保険金を出す訳ではありません。
経年劣化で漏水が頻発すれば当然支払いを拒否することになります。
そうなれば当然、下階への損害補償は上の階の住民が補償しなければ
ならないでしょう。
壁紙の張り替え程度でしたら大きな金額にはならないでしょうが。
現在は経年劣化特に配管に関して対応が計画されていないマンションの
保険料は大幅に引き上げられています。
現状ではまだ損害賠償保険は適用されていると思います。

[2087: 匿名さん]

>>2084さん
築年数が経過して漏水が頻発しだしたからかもしれませんが、
専有部分の配管工事を管理組合としてやるとは進んだマンションですね。
いずれ漏水は必ず発生してきますし、その工事費用は修繕積立金だろうが
各人でやろうが、同じ区分所有者が積み立てた積立金には違いないのですから
やれるんでしたら、管理組合として一斉に交換した方がいいでしょうね。

[2088: 匿名]

>>2087
推進派の理事長追放でクーデターが成功。
知識のある理事長派の金持ちは今のうちに売却して住み替えた。
現在はこの件で漏水多発マンションの噂で、売れ残りが多数。

[2089: 元祖]

>「この工事なしで漏水起こして被害者出したら保険効かないぞ。１００万円自己負担だぞ」（推進派の管理組合員の発言）。

給排水管交換工事は完了した。
支払われた工費＝管理組合の修繕積立金の取崩し金額（と言っても全体工事のたびに空っぽにされる）を、人数で割ったら１組合員あたり「１００万円」だった。
あれ？
それなら工事をやっても、やらなくても、「同額」？　ということは・・？

やっちまえば「後の祭り」か。

[2090: 元祖]

>管理会社は管理委託費という報酬を得て、マンション管理のお手伝いをしています。そのためには、マンション管理のプロとしていろんな対応をしなければならないでしょう。

「いかに何もしないで管理組合からお金をふんだくるかが管理会社の腕の見せどころ」という書き込みを以前に読んだことがあります。「お手伝い」は表面的かつ形式的で、しかも法律的でさえある、管理会社のお立場でしょう。「お手伝い」の名の下にいくつもの分譲マンションをコントロールしている現実があり、その操作技術はかなり昔から確立し適用されてきたと思いますね。

各業界のリーディング・カンパニー（首位の企業）の中には、法律に従う以上にローメーカー（立法者）を通じて自社に都合のよい法律が出来上がるように動くものがあります。ですから、出来上がった法律、法規を鵜呑みにしていると、知らず知らず企業寄りの法律の適用や解釈をしまくる専門家になる恐れがありますよね。

[2091: 匿名さん]

>>2089さん
私のマンションで配管の更新工事の見積もりをとりましたが、個人でやれば
７０万円ということでした。（給水管、給湯管、排水管、汚水管）
しかし、マンション全体で一斉に交換すれば、共用部分と工事費がダブル
養生費や解体費用を管理組合負担とすれば、１戸あたり４０万円という見積もり
でした。
１戸当り１００万円は高すぎです。

[2092: 匿名さん]

>>2090さん
あなたの考えは性悪説の要素が強いですね。
普通の考えをすれば管理会社も管理組合も性善説の考えで
対応していると思いますよ。
管理会社で仕事をしている方にとっても、管理組合をだまして
利益を上げようと考えて毎日仕事をしている訳ではないでしょう。
それだったら可哀そうな企業人生ですね。
そういう会社に未来はありません。

[2093: 匿名]

>>2091
このご意見は非常に正しいでしょう。組合員は記憶して下さい。
＞＞2092
は、管理会社関係者臭いです。土曜日は休日の管理会社。

[2094: 匿名さん]

>>2093さん
私は２０９１と同人物で単なるマンションの住民ですよ。
会社をリタイアしましたので、暇なのでボランティアとして
マンション管理のスレ立をしました。

[2095: 匿名さん]

お互いに信じ信じられる関係でありたいですね。

[2096: 匿名さん]

>「いかに何もしないで管理組合からお金をふんだくるかが管理会社の腕の見せどころ」

こんな考えで毎日仕事をしている管理会社のフロントはいないでしょう。
やはりいつも顔をあわせている理事のためのお手伝いをいかにできるかを
考えて仕事をしてるんと違いますか。

[2097: 匿名]

>>2096
管理会社大手はそんな部署がスマートな名称で存在する。性善説は甘いでしょう。
人間は使いようですからゆとりのある経営状態の管理会社はその傾向にある。

各マンションの情報収集を絶えず、例えばコンプライアンス等の呼び名を使って、活動している。危険です。気をつけましょう。

特にマンション管理士を多く合格させて抱え込んでいる管理会社は危険でしょう。

[2098: 匿名さん]

>>2097さん
お金をふんだくるというのではなく、正当報酬ではないんですか。
工事をすることによって、関連会社の利益につながるというのは
当たり前の行為です。
そして、その紹介料等を得るのも当然の行為といえます。
問題は、不要な工事や報酬の額でしょう。
それについては、理事会や専門委員会が目を光らせて同じ条件での
相見積をとるとかの努力をすべきです。
管理会社に丸投げの状態で理事会は何もせずという状態ではある程度
の経費増は仕方ないことです。
大手の管理会社には優秀な人材がいます。しかし、マンションの住民には
もっと優秀な人材がいます。その住民がマンション管理の勉強をすれば
十分太刀打ちできますよ。

[2099: 匿名]

＞＞2098
組合員に真面目な管理士等がいて管理に携わってくれたら良いでしょう。

[2100: 匿名さん]

>>2099さん
一番いいのはマンション管理士と建築士が住民にいて、お互いが
仕事をリタイアしてれば最高ですね。
そしてボランティアとしてマンションの住民の為に力を貸して
くれればいいんでしょうが。