マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
注文住宅のオンライン相談
「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」
| No.19951 |
by 匿名さん 2024-02-05 13:30:22
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＜理事長の役割＞
理事会は、理事長が招集します。 又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力 して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。 役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。 しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。 そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ るようにしておくことが大切です。 ＜理事会の議決事項＞ ＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席 理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。 又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ ば配偶者等が出席することは可能です。 ＊議決要件 １）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、 保険等） 原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。 ２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等 区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。 共有物の処分 駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。 |
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| No.19952 |
組合資金投資評価額報告
２０２４/０２/０５現在評価額 基準価格 ３１，７６７円 口数 × ４，５４２口 ＝１４４，２８５，７１４円 ２０２３/０９/１５投資金 基準価格 ２６，４１９円 口数 ４，５４２口 ＝１１９，９９５，０９８円 含み益 １４４，２８５，７１４円 ー１１９，９９５，０９８円 ＝ ２４，２９０，６１６円 スマホ等で確認してみて下さい。 |
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| No.19953 |
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| No.19954 |
自己嫌悪か。
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| No.19955 |
マンション購入時、分譲式の駐車場も一緒に購入時しております。
購入時は、住居部分の修繕積立費が138円/㎡・駐車場の修繕積立費が70円/㎡でした。 この度、マンションの管理費・修繕積立費の見直しがあり、住居部分の修繕積立費が1.5倍(218円/㎡)となります。当然、駐車場の修繕積立費も同様の割合(1.5倍)での改定かと思っていたのですが「今後は住居部分に併せて算出」と決定事項のようです。となると、@70円/㎡⇒@218円/㎡となります。 50件のマンションに対して、分譲駐車場は3台しかないので、総会で反対意見を出しても受け入れてもらえることは無いかと思われます。 分譲駐車場は、初期費用がかかる上に固定資産税+管理費・修繕積立費が発生し、賃貸とは違い解約もできません。そのデメリットがあっても、修繕積立費が@70円であったことから、購入に至りました。 にも関わらず、急に平米単価が住居部分と同額になり、今後もこの金額から、修繕費が上がるたびに駐車場の方も上がるとなると、デメリットしかありません。 しかも、購入時の規約によると駐車場の権利のみを売却することはできません。管理会社に聞くと、もともとの設定金額が安かったことがおかしかったのでは？と言われました。だとしても、納得がいきません。 このような状況は、普通にありえることなのでしょうか？教えてください。 |
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| No.19956 |
駐車場を、マンションの住民に売却することは
可能ではないんですか。 分譲駐車場については、購入時の契約で決められていると 思いますが、その契約内容をよく読んでみるといいですね。 修繕積立金については、分譲時に販売しやすくするために 金額を抑えているマンションは多いようです。 ただ、駐車場の積立金は、平米数が少ないのでもっていても 他の駐車場を借りることを考えれば割安ではないんですか。 ３台の駐車場とのことですが、機械式なんでしょうね。 ３名しかいないので総会で聞き入れてもらえないかもしれないとの ことですが、皆さんに話してみる価値はあると思います。 何故駐車場の積立金が１０５円ではなく、２１８円となるの かは納得できないと思いますので。 普通に考えれば、同じ比率での値上げになると思うのですが。 |
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| No.19957 |
権利だけを売却することはできますが、土地を
個人に売ることはできません。 |
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| No.19958 |
＜理事会での検討事項＞
理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決 事項（第５４条）があります。 又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転 車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録 の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、 議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。 |
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| No.19959 |
昔は居住部分（部屋）とは別に駐車場も分譲していましたが、お役所の指導があり駐車場は共有施設として管理組合が管理し、組合員や賃貸入居者が別途使用料を払って利用する方式に変わったのです。しかし、所詮は行政指導、分譲時に駐車場を別売りにすることは違法ではありません。ただ、分譲時に共有施設とされた駐車場をあとになって組合員に切り売りするのは組合員（駐車場の共有者）全員の同意が必要となります。
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| No.19960 |
分譲マンションでは組合員の共有財産は、廊下階段といった建物の共用部分も駐車場駐輪場といった屋外の付属施設も、その維持管理コストは共有者である組合員全員で分担することが原則になっていますが、規約でこれとは違った負担ルールを設けることが許されます。ただし、いくら総会で特別決議がなされても規約の内容が社会常識に照らしてあまりにも不合理である（共用施設の維持管理コストを特定の組合員に押し付けている）場合には、その負担ルールは無効です。仮に「駐車場の維持管理コストは駐車場を利用する組合員だけで負担すること」という内容の規約改正（または使用料金改定）であれば無効となるでしょう。
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| No.19961 |
当初から分譲されていた駐車場ということは、その駐車場の所有者は購入した組合員１人です。自分のものの維持管理コストは自分が負担するのが私有財産制度なので、他の組合員にはコストを分担する義務はないことになります。
おそらく、駐車場の維持管理コストについては、実際にかかる金額があいまいなまま時間が経過していたのでしょう。この際、年間の駐車場の維持管理コストを明確にしてもらって、その分は所有者である自分が負担するようにすべきでしょう。 |
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| No.19962 |
仮に、駐車場の維持管理コストが実際には毎月100円/㎡かかっているのに70円/㎡しか徴収されていないのであれば、差額は管理組合が負担している（負担しなくてもいいのに）ことになります。それを218円/㎡に改定すると、今度は管理組合が取り過ぎている（組合員が払い必要のないおカネを払わされている）ことになります。元々の設定金額が安かったという管理会社の説明はあながち間違いではないでしょうが、では218円/㎡が正しいという根拠がどこにあるのか、聞いてみましょう。
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| No.19963 |
分譲型駐車場の場合は、その駐車場の維持管理コストがいくらなのか、所有者である自分自身がしっかり把握することです。他人（管理組合）任せはダメ。
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| No.19964 |
土地を共有ではなく、個人の所有とすれば、各人の持ち分割合が
変わってきます。登記はどうなっていますか。 管理所有の問題もあり、各人が勝手に所有や処分をすることは できないと判断すべきです。 駐車場に関しては、土地の分譲ではなく権利の分譲と解すべきです。 |
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| No.19965 |
駐車場部分を除く敷地は区分所有者（組合員）が専有持分比率で共有
駐車場部分は分譲を受けた区分所有者が１００％所有 何も難しく考えることはない |
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| No.19966 |
土地の分譲と権利の分譲？
何を意味不明なこと言ってるのかｗ |
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| No.19967 |
駐車場以外の用途（例えば荷物置き場や犬小屋）に使うなという一定の制限が
あるだけで、あとは法令の規定に基づき所有権者として使用してよろしい その駐車場部分の固定資産税まで別途払ってるんだからｗ |
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| No.19968 |
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| No.19969 |
駐車場の土地は個人の土地で固定資産税も支払って
いるのに、なんで管理組合が駐車場の使用料の値上げを いうのか分からないね。 他人の土地だから勝手に何に使ってもいいし、駐車場の 使用料の値上げもいってくるのは筋違いだね。 販売関係者さんと１９９６２さんは同一人物なのかな。 |
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| No.19970 |
>>19969 匿名さん
平地駐車場だと思うけど、マンションの共有敷地を通らず、自動車の出し入れができるのですよね？ |
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| No.19971 |
１９９６９は質問者ではないですよ。
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| No.19972 |
＜理事長の役割＞
理事会は、理事長が招集します。 又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力 して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。 役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。 しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。 そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ るようにしておくことが大切です。 ＜理事会の議決事項＞ ＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席 理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。 又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ ば配偶者等が出席することは可能です。 |
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| No.19973 |
＜理事会での検討事項＞
理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決 事項（第５４条）があります。 又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転 車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録 の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、 議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。 |
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| No.19974 |
標準管理規約には組合員の役員就任義務に関する規定がありません。
ということは、役員に就任する義務があるというルール自体が標準的ではない、 異常だ、ということなんです。マネしないほうがいいでしょうね。 |
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| No.19975 |
＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は 記載されていなかったからです。 現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。 水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。 |
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| No.19976 |
>>19968 匿名さん
皆さま 見ず知らずの私の質問に、こんなにも ご返信いただけるものなのですね。 心優しい皆さま、本当にありがとうございます。 駐車場は、平地で住居とは別に専用部分として購入しております。よって、別途登記料も発生しております。 今はまだ、車を運転しておりますので手放したいわけではありません。 マンションの管理費・修繕積立費の見直しで、住居部分の修繕積立費が1.5倍となるのであれば、駐車場の修繕積立費も同様の割合(1.5倍)での改定であるべきではないのか？ 購入時、駐車場の積立費@70/㎡・住居部分@138/㎡に対して1.5倍とするのであれば、 駐車場は、@70/㎡⇒105/㎡となるはずです。 「今後は住居部分に併せて算出」として、@70円/㎡⇒@218円/㎡となることに納得ができないのです。 住居部分よ積立費1.5倍にすることは、総会の議決案件ですが 駐車場の積立区分を「今後は住居部分に併せて算出」に関しては、決定事項で書かれていました。 異議申し立て、できないでしょうか？ |
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| No.19977 |
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| No.19978 |
駐車場はマンション検討中さんの単独所有、つまり建物の専有部分（部屋）と同じ
自分の部屋の修繕は自腹でやるのに、駐車場の修繕は管理組合のカネがやるのが不思議 |
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| No.19979 |
＜理事会での検討事項＞
理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決 事項（第５４条）があります。 又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転 車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録 の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、 議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。 |
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| No.19980 |
駐車場は専用使用権があるというのではなく、個人所有なんですね。
共用部分でも専用使用権があるベランダや玄関ドア、サッシ等に ついては、管理組合が一斉に更新工事をすることはありますが、 個人所有の駐車場であればその所有者の責任と負担でやるのが普通です。 登記も各人でやられているのであれば、マンション（管理組合）とは 関係ない不動産ですよね。マンションの敷地ないにあるのでそういう あつかいですが、それが道路を挟んで前にあるのであれば完全に 所有者はきりはなせますよね。マンションとは関係ない土地ですから。 当然管理はその所有者でやるべきですから。 |
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| No.19981 |
本来自分で管理しなければならない自己所有の駐車場を、言葉は悪いが@70円/㎡で
管理組合に丸投げにされてきたわけですよ。@218円/㎡に納得できないのであれば、 この際「今後は駐車場の管理は自己責任でやります」と管理組合に申し出てみては いかがでしょうか。 |
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| No.19982 |
何故管理組合が個人所有の駐車場に口出しをするのかが
分からない。専用使用権のある駐車場ではないんでしょう。 その駐車場の造りはどうなっているんですか？ 機械式なんでしょうが。 |
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| No.19983 |
駐車場つきのマンションを売却するときはそのＰ場は
どうなるのですか。その買い手がＰ場はいらないといった 場合の扱いはどうなるのかも分からないですね。 |
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| No.19984 |
駐車場を別途分譲するマンションは、部屋数より駐車場区画数が少ないです。
ということは、駐車場が欲しかったのに抽選で外れた住人がいるのです。 そういう人たちが買ってくれますよ。 |
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| No.19985 |
>>19981 匿名さん
平地駐車場は、マンション敷地内にあり出る時はマンションの敷地を通ります。 平地の上に、コの字で建物があり屋上緑地となっています。ですので、平地駐車場の壁・天井は共用部分の柱の下に車を停めており、雨風が防げます。 なので修繕積立費@70円/㎡があるという認識で購入しました。 駐車場の修繕にかかる費用としましては、住居部分のような修繕費がかかることがないので、住居部分の修繕費/㎡に勝手に合わせる意味が理解できません。 たとえ、床面積の修理となっても、私有地なのでマンションの積立費から修理してくれませんよね？ |
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| No.19986 |
平地駐車場は修繕費はかからないので修繕費は
必要ないのでは？ 工事をすることがあるの。 |
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| No.19987 |
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| No.19988 |
平地駐車場の「壁」とは？ふつうは平置きの駐車場はコンクリまたはアスファルトが
敷いてあるだけで、「壁」は不要と思いますが？？ 「天井」とは駐車場の上に建物とつながった屋根があるということですかね？ |
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| No.19989 |
そんなことより東証株価を見ましたか？
いきますよ、これは |
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| No.19990 |
敷地内に住居棟と附属建物である駐車場棟があり、住居棟と駐車場棟にそれぞれひとつの区分所有権を持っているということでしょうね。
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| No.19991 |
相談者は「コの字型の建物」と言っている。住居棟と別の駐車場棟があるとは読めない。
コの字のくぼみの部分、または建物の横に平面駐車場３区画があるのではないか？ |
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| No.19992 |
>>19990 のイメージ図
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| No.19993 |
19976 マンション検討中さんは「駐車場は平地」と言っていますね
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| No.19994 |
>>19985 「教えてくださいさん」は、
>平地の上に、コの字で建物があり屋上緑地となっています。ですので、平地駐車場の壁・天井は共用部分の柱の下に車を停めており、雨風が防げます。 とも書いています。 |
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| No.19995 |
>平地駐車場の壁・天井は共用部分の柱の下に車を停めており
この部分が意味が通じないのです。柱の下に車を停めることはできません。 柱で車は押しつぶされるでしょう。 |
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| No.19996 |
分かりにくい構造ですね。
だから駐車場の個人所有ができるんでしょう。 しかし、なぜ駐車場の修繕費が必要なのかが分からない。 |
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| No.19997 |
組合資金１億２千万円投資報告
２０２４/０２/０８（金） 基準価格 ３２，２３８円 口数 × ４，５４２口 合計 １４６，４２４，９９６円 含み益 ２６，４２４，９９６円 昨年０９/２３より４か月余りの期間での含み益です。 貴組合が１億２千万円を銀行等に預けたら幾らくらいの含み益が出ますか。 個人で１２０万円購入したらいくらの益が出ますか。計算してみて下さい。 ニーサならば手数料はかかりますが税金はかかりません。 |
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| No.19998 |
４か月１億２千万円を投資すて２６００円以上の含み益は規模の割に少ないと宣うバカマンション管理士等もいる。
少ないのであればもっと割の高い投資先 を提示すればいいのにその能力はない。 組合の休眠資産の運用益で組合員の経済的負担を減らせられる役員こそがこれから求められる管理者像であるが( ´艸｀) |
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| No.19999 |
組合の資金は眠っているのではなく備えている。運用して増やしたいなら個人の責任において運用させ修繕の都度集金すればいいだけ。
銀行に預けるのは元本が保証された預け先だからで、運用するためではない。 こんなことをする管理組合はオシマイだな |
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| No.20000 |
年々組合員の負担が増えていく。
直近の大手三社の建設業の株価下落がそれ等を示唆している。 原因は人件費や資材等の高騰を見こして下方修正が原因。 組合資産の目減り分を組合員への強制負担が許されるマンション管理は自主性がなく他人任せになる。 将来はスラム化したマンションが周辺住民に迷惑になるとのもっともな政治的理由で国民の税金にまで手を出してくる。 資産運用のできない管理者のマンションはお先真っ暗。 コツコツ稼いで貢いでください。 |
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| No.20001 |
管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体） 管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが 望まれます。 １０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその 都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。 築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約 の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。 又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、 原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。 管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題 となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。 「管理規約改正の進め方」 １） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する） 現行管理規約（別表含む） 現行各種細則 総会議案書（改訂されたものをピックアップする） 管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。 標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。 標準管理規約コメント ２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成 これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。 ＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案 ＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 ＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。 左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。 その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。 現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。 ＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。 ＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て 左右両方に記載する。 ＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、 左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。 ＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約 を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。 ＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。 ＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ れば、右側と左側両方に記載しておきます。 ３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。 ＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪 場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。 ＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。 |
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| No.20002 |
４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して おくことが大切です。 ※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程 が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。 これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。 ５） 会議の進め方 ＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。 ＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。 標準管理規約コメントを参照してください。 ＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか） ＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。 出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。 ＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。 ＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。 ※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。） 使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則 大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則 監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等 ＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。 この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を） この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。 ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。 これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。 ＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の 輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。） ＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。 ＊理事会へ諮る。 事前に配布しておくことが大切です。 ＊臨時総会へ諮る。 ＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。 最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー します。 そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。 挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１ ＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。 ＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして もらいます。 ＊できることなら、表紙も作成しておく。 ＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく） |
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| No.20003 |
管理規約が分譲時のままのところは、どこかの時点で
全面改正する必要があります。 特に各種細則については、ない細則がかなりあると思いますので 是非それも含めて専門委員会を設置して改正をしてください。 |
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| No.20004 |
私は以前ソフトバンクGへの投資の
投稿をしたものです。 当時１株１２０００円が９０００円 に下落した。 証券会社は買いの要請をしてくた。 静観していたら中国のアリババ問題 が発生しので購入をやめて静観した。 急落に急落で６０００円を切った。 倒産の噂が広まり暴落した。 財務諸表を精査したところが現金を ５兆円くらい保有していることが見 えてきた。 私は商売の経験から赤字でもたてな おせると見て１株６０００円で１万 株仕込んだ。 含み損が１０００万円こしたことも あったがARMの件もあり静観した。 一昨日で含み益が８５０万円出たが 保有することにした。 経営者（孫氏）が優秀であれば赤字 でも保有資産を有効に活用して資産 を増やせる一例を投稿しました。 あきらめてはいけません( ´艸｀)。 |
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| No.20005 |
デイトレのシュミレーションは
毎日している。 確実に利益が出ると確信するも のしか参戦しない。 今は株高で乱高下が激しく世界 情勢も混沌としている。 ニーサもまだ使わない。 長期は危険と踏んでいる。 組合資金もいつ売るかを 判断している。 アナリストは上昇基調だとの 評論だけど信じてはいけない。 父がそう言っている。 昭和初期に生き抜いた経験者 に教えを請いたい気持。 |
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| No.20006 |
規約改正は難しい。標準管理規約は「規約にも細則にも書いてないことは法律に従え」と言っている。そこで、標準管理規約を読むと、「管理組合は駐車場を契約によって使用させることができ、その場合は組合員は管理組合に使用料を払う」となっているが、駐輪場については規定がない。したがって、駐輪場の使用については法律に従うことになる。法律では「自分の所有物は無料で使える（使用料はかからない）」となっているので、管理組合が「〇月から駐輪場を有料にします」と言っても効力はないことになる。エレベーターも同じで「〇月〇日以降、引越しでエレベーターを使うときは管理組合の許可と使用料納付が必要です」と総会決議しても反対した組合員は従う必要がない。
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| No.20007 |
最近デイトレでの利確は、
レーザーテック、ソシオネクスト、 アドバンテスト、マクニカ、海運三社、富士通、です。 昨日の参戦はKDDIに２００００株投入。多分２～３日で上昇すると見る。 上がらなくても長期では配当もいい。 こういう投資は組合資金は使いません。博打ではないが博打に近いので提案は しない。 |
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| No.20008 |
分譲当時の規約や細則は一応販売業者が標準管理規約に準拠して作っているので、それなりにマトモな内容になっているが、その後のこまごまとした改正は素人理事の思い付きで書かれたものもあるし、いわんや全面改正となると高卒資格のマン管士はもちろん弁護士でも不可能な作業である（最新の標準管理規約をコピーするだけなら簡単だが、マンション独自の「ローカルルール」を入れる時は要注意）。そもそも、総会け４分の３の多数決で規約改正すれば法律を破っていいと考えてるアホが多すぎる。規約は管理組合総会の決議だが、法律は国会の決議。重みが違うｗ
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| No.20009 |
管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。 しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。 そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。 今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。 １．理事の選出について 輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。 輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。 役員の選出は、理事候補の互選により選出します。 立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。 できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。 理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している 配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと が必要です。 但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ ることも可能です。 ＊輪番制の理事の場合 理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人 が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。 ①８０歳以上の高齢者 ②病気療養中の者（介護者含む） ③乳児がいて、理事会への出席が困難な者 ２．役員（理事・監事）の任期 必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の 継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。 長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。 ３．役員の定数…人数を明記しておいてください。 理事長 副理事長 会計担当理事 防災担当理事 修繕担当理事等 監事 理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。 ○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。 役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること と定めておくことも必要です。 |
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| No.20010 |
規約改正は難しい。標準管理規約は「規約にも細則にも書いてないことは法律に従え」と言っている。そこで、標準管理規約を読むと、「管理組合は駐車場を契約によって使用させることができ、その場合は組合員は管理組合に使用料を払う」となっているが、駐輪場については規定がない。したがって、駐輪場の使用については法律に従うことになる。法律では「自分の所有物は無料で使える（使用料はかからない）」となっているので、管理組合が「〇月から駐輪場を有料にします」と言っても効力はないことになる。エレベーターも同じで「〇月〇日以降、引越しでエレベーターを使うときは管理組合の許可と使用料納付が必要です」と総会決議しても反対した組合員は従う必要がない。分譲当時の規約や細則は一応販売業者が標準管理規約に準拠して作っているので、それなりにマトモな内容になっているが、その後のこまごまとした改正は素人理事の思い付きで書かれたものもあるし、いわんや全面改正となると高卒資格のマン管士はもちろん弁護士でも不可能な作業である（最新の標準管理規約をコピーするだけなら簡単だが、マンション独自の「ローカルルール」を入れる時は要注意）。そもそも、総会け４分の３の多数決で規約改正すれば法律を破っていいと考えてるアホが多すぎる。規約は管理組合総会の決議だが、法律は国会の決議。重みが違うｗ
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| No.20011 |
三連休で東京市場は明日もお休みですが、ロンドンや上海は開いてます
どう出ればいいでしょうか？ |
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| No.20012 |
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| No.20013 |
４．理事会の開催
理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。 理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回 数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを お奨めします。 理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が 出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要 があります。 ５．理事会の決議 理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。 尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止 ６．理事会の議事録の作成・保管・回覧 理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。 ７．役員の報酬 役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。 理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した 場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を 入れておくことも必要です。 |
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| No.20014 |
>素人理事の思い付き
専有部分内のインタホン子機や火災報知機を「規約共用部分」にするとかｗ |
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| No.20015 |
本日から三連休で一休みです。
投資の興味がある組合員からのお便りも山積ですが情報収集で多忙で先送りしている。 組合資金も昨日までに含み益が２０００万円を超えている。 世界市場が史上最高にをつける勢いです。 調整局面の急落ならば時間とともに解決するが地政学的リスクの暴落にはヘッジしなければならないので頭を悩ますている。 昭和初期からの株歴が知りたいのだが周囲にはそのような知識にある人間はいないし自分で決断しなければならない。 今後の相場をどう見るかだが( ´艸｀) 示唆に富んだご意見ですね。敬服します。 |
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| No.20016 |
? 支払督促の具体的なやり方
＊支払督促とは 支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る ことができる制度です。 この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払 いを命じる制度です。 内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には 裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。 少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。 １４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合 １４０万超の場合は地方裁判所管轄 但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。 公示送達によらないで送達することができることが条件です。 ＊支払督促の申し立ての手続き １）債権者からの支払い督促の申し立て ２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。 この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。 ３）債務者に到達 ２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。 仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促 異議の限度で効力を失います。 異議があれば、通常訴訟となります。 ４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。 ５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。 到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。 この間に、強制執行の申し立てが可となります。 但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う ことになります。 仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」 を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。 但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。 ６）確定判決と同一の効力が出てきます。 |
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| No.20017 |
管理組合が管理費や修繕積立金と一緒に自治会費を徴収するのは、厳密にいえば
管理組合の権限外事項ですが、それによって管理組合の適正な運営が損なわれる ことがなければ違法不当というわけではありません。 もちろん、自治会非加入または退会の意思表示をしている組合員の口座から 自治会費相当額を引き落とすとうるさいことになるから、やめるべきです。 |
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| No.20018 |
※設計・監理者の役割
１）着工前の業務 ＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等 見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した 文書のこと。 仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。 共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用 説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～） 設計図書の作成（工事仕様書と設計図） 設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算 方式で精算します。（タイル等） 工事監理契約書 説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含） 工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計 監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。 ＊工事請負契約の記名押印 |
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| No.20019 |
投資関連の書き込みのお陰で２萬レスを超えることができました
感謝も仕上げます |
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| No.20020 |
? 滞納金問題については、各管理組合も苦労されていることと思われます。
これまでも、何回か滞納金問題については、「お役立ち情報」の中で触れてきましたが、 今回は、滞納が長期に亘り、いよいよ少額訴訟に踏み切らざるを得ない状況になった時 の「少額訴訟」の具体的な書き方・手続き等についてご紹介いたします。 少額訴訟というと、難しいと思われがちですが、決して難しいものではなく、素人の理事 の皆さん方でも簡単にできますので、是非チャレンジしてみてください。 ? 「少額訴訟とは」 訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。 特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数 は年１０回を超えて提起することはできません。 裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を 考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で 金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等 を命じることができるとなっています。 但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。 訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。 ? 訴状の書き方等 本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に 関し、定型訴状（３通）が準備されています。 裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。 訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。 ? 証拠として準備するもの 議事録の写し 催促の日時等を記載したもの 取引銀行の引き落とし明細書 管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則 遅延損害金の細則の写し等 ? こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。 書記官から、訴状の形式的審査が行われます。 次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告 （管理組合側）には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。 ? 後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。 |
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| No.20021 |
やはり役員の皆さんは組合財政問題で悩みを抱えているんですね
これからも組合財政充実策に関する書き込みを期待します |
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| No.20022 |
＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞
＊当事者本人が役場に行く場合 運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。 ＊代理人が役場に行く場合 ①本人作成の委任状 本人の実印が押印されているもの 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。 ②本人の印鑑証明書 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の どちらかが必要です。 |
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| No.20023 |
今年中に３万レスを目指しています
書き込みよろしくお願いします |
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| No.20024 |
＊私署証明の認証を受けるには
①認証を受ける書面１通 ②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの） ※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制 執行手続きがとれることになります。 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。 経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。 公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。 |
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| No.20025 |
【管理規約から抜粋】
・敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。 ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有するものが、その責任と負担においてこれを行わなければならない。 ・区分所有者は自己の所有する専有部分について、火災保険契約を締結するものとする。 |
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| No.20026 |
基本的なルールは法律に書いてあるが民法はもともと市民社会での一般的ルールを集めたものなので特殊な環境では当てはまらないこともある。そこで区分所有法３０条１項で特殊なマンションでは自分たち独自のルールを規約という形で定めてもよいとしている。
例えば、屋外の駐車場は民法でいうところの共有物でありながら区分所有法に規定する共用部分には当たらずその使用に関しては持分に応じた使用（無償平等使用）が原則なのだが特殊ルールつまり抽選で当選した組合員だけが使用料と引き換えに使うこと（有償独占使用）を規約で定めればそちらが有効になる。 |
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| No.20027 |
管理費や修繕積立金の値上げがむつかしいという人がいるが、
そんなことはない。 たいていのマンションでは規約の中に管理費・修繕積立金が不足したとき 総会の議決なしで（組合員の同意なしで）持分に応じた金額を組合員から 追加徴収（銀行口座から引き落とすこと)ができる条項が入っている。 仮にそのような条項が入っていなくても区分所有法１９条を根拠に組合員から 追加徴収することはできる。 むしろ、管理費・修繕積立金不足を使用料値上げで穴埋めしようとするのが 筋違いなのだ。そのようなインチキをやる役員（特に自分が駐車場や駐輪場を 使用していない連中）もいるから気をつけよう。 |
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| No.20028 |
組合費の不足を一部のガンタレ組合員の為に値上げされる構図か至る所で見受けられる。そんな組合費ならば証券口座に入れて守らせた方が利口。
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| No.20029 |
>>20009 匿名さん
>１．理事の選出について 輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。 輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。 ＞ 役員の選出は、理事候補の互選により選出します。 役員の選出は、総会で監事、理事が承認されたのち理事の互選にて決定する ＞＊輪番制の理事の場合 ＞ 理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、 ＞ 本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。 ＞ 次のいずれかに該当する場合は、 ＞ 本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。 ＊輪番制の理事の場合 理事候補選出区分表による理事候補のうち、本人が希望すれば理事候補を辞退 することができる。 |
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| No.20030 |
組合員の承諾なしに個人預金から強制徴収するのは○○違反である。
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| No.20031 |
>>20027 匿名さん
＞むしろ、管理費・修繕積立金不足を使用料値上げで穴埋めしようとするのが筋違いなのだ。 むしろ駐車場使用料は独立した会計・収支表を作成するのが当たり前になってきている（特に機械式駐車場があるマンションは）。 |
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| No.20032 |
電気自動車等の充電設備を設置するかしないか、設置に掛かる費用、運用及び維持費を誰がどの程度負担するのかが検討課題。
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| No.20033 | ||
| No.20034 |
大阪万博も当初の予算の材料費だけでも２倍になったが小田原評定しているうちに3倍、４倍と膨れ上がる。
今春の春闘次第ではさらに膨れあがる。政治と経済を理解できないマンション管理士や管理者は無用の長物になり下がる。 標準規約や長期修繕計画や委託契約を丸写ししているででくの坊には地力不足。財政の件が最優先になっている。 |
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| No.20035 |
当マンションは資産の運用に成功した
一例である。 現在は１億２千万円を投資して短期間 で２千４百万の含み益を組合員が確認 した。 過去の投資は機械式駐車場の代替地を 購入した。 これは組合の財政状況を豊かにしている。 組合員は現在１億２千万円で短期間で これほどの含み益が出せるのならば思 い切って１２億を投資しあらどうかと の意見も出だした。 女性は特に積極的である。 勉強する時間が夫よりは恵まれている からだと思います。 懐具合がいいと人間は心も顔も豊か な表情になる。 組合も住民も投資を勉強してこのイン フレに立ち向かいましょう。 |
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| No.20036 |
＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞
給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任 と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担 において実施しなければならないことになっています。 枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。 状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見 過ごされているのが現状です。 しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期 は必ずやってきます。 共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状 況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。 給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外 したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。 その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が 生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。 これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済 ませることを検討していくべきではないでしょうか。 又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質 にもバラツキが生じてきます。 そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル の原因ともなります。 |
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| No.20037 |
投資の話しかできないヤツなんなん？
個人でやれや |
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| No.20038 |
＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は 記載されていなかったからです。 又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。 標準管理規約第２１条 専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理 と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。 この対象となる設備としては、配管・配線があります。 上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ ていません。 現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。 水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。 だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ てきます。 |
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| No.20039 |
投資の話しかできないヤツなんなん？
個人でやれや |
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| No.20040 |
投資だといえば株だデイトレだと騒いでいる奴がいるがそれ等も投資の一部ではあるがすべてではない。
子供を育てよりよい人生を生きてほしくて勉強をさせるのも投資である。 投資のできないと人生が暗い。 現在はオールカントリーを考えている。 |
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| No.20041 |
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| No.20042 |
>>20036 匿名さん
＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞ > 給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任 と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担 において実施しなければならないことになっています。 専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないことになっています。ので不具合があれば区分所有者が責任をもって実施して下さい。金がない人は借金して実施しましょう。 |
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| No.20043 |
しかし、同じ管材で共用部分同様劣化していきますので
管理組合でやることも検討したらいいと思います。 |
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| No.20044 |
専有部分にある法定の共用部分以外は規約によって共用部分としてその管理と費用は管理組合が負担するとした。
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| No.20045 |
我がマンションの長期修繕計画では排水管、専用給水管の更新計画はない。共用給水管の更新は計画あり。
ちなみに自治体の団地で入居者の実施すべきことで排水管、専用給水管の修繕がある。 |
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| No.20046 |
専有部分内にある法で定められた共用部分以外は規約によって共用部分と定めることができる。
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| No.20047 |
>>20045 匿名さん
共用部分の配管は居室内にはありません。解放廊下の壁側に竪管が 通っています。各戸についている給排水管の扉の中を通っています。 それを更新するとなるとほとんどのマンションは外付けをしなければ ならないでしょう。見た目が非常に汚くなります。 また共用部分の排水管の更新計画の工事をするときは、在宅が必要で、 床板を取り外したり、背板を外したり養生をしたりする必要があります。 給水制限やトイレの使用制限もあります。 せっかく床板を取り外すのであれば、一緒に専有部分の配管も 更新した方が効率的ですので是非検討してみてください。 |
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| No.20048 |
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| No.20049 |
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| No.20050 |
また、投資の話か。
それしかできないのか。 どこかえいけ。 |
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