「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[19950: 匿名さん]

ここは匿名掲示板だよ。
それに無料で相談しているのに厚顔極まりないね。

[19951: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[19952: 匿名さん]

組合資金投資評価額報告
２０２４/０２/０５現在評価額
基準価格　　３１，７６７円
口数　　　×　４，５４２口
＝１４４，２８５，７１４円

２０２３/０９/１５投資金
基準価格　　２６，４１９円
口数　　　　　４，５４２口
＝１１９，９９５，０９８円

含み益
　１４４，２８５，７１４円
ー１１９，９９５，０９８円
＝　２４，２９０，６１６円

スマホ等で確認してみて下さい。

[19953: 匿名さん]

>>19950 匿名さん
ごめんなさい。
でも、頭の悪い人嫌いなんです。

[19954: 匿名さん]

自己嫌悪か。

[19955: 教えてください]

マンション購入時、分譲式の駐車場も一緒に購入時しております。
購入時は、住居部分の修繕積立費が138円/㎡・駐車場の修繕積立費が70円/㎡でした。
この度、マンションの管理費・修繕積立費の見直しがあり、住居部分の修繕積立費が1.5倍(218円/㎡)となります。当然、駐車場の修繕積立費も同様の割合(1.5倍)での改定かと思っていたのですが「今後は住居部分に併せて算出」と決定事項のようです。となると、@70円/㎡⇒@218円/㎡となります。
50件のマンションに対して、分譲駐車場は3台しかないので、総会で反対意見を出しても受け入れてもらえることは無いかと思われます。
分譲駐車場は、初期費用がかかる上に固定資産税+管理費・修繕積立費が発生し、賃貸とは違い解約もできません。そのデメリットがあっても、修繕積立費が@70円であったことから、購入に至りました。
にも関わらず、急に平米単価が住居部分と同額になり、今後もこの金額から、修繕費が上がるたびに駐車場の方も上がるとなると、デメリットしかありません。
しかも、購入時の規約によると駐車場の権利のみを売却することはできません。管理会社に聞くと、もともとの設定金額が安かったことがおかしかったのでは？と言われました。だとしても、納得がいきません。
このような状況は、普通にありえることなのでしょうか？教えてください。

[19956: 匿名さん]

駐車場を、マンションの住民に売却することは
可能ではないんですか。
分譲駐車場については、購入時の契約で決められていると
思いますが、その契約内容をよく読んでみるといいですね。
修繕積立金については、分譲時に販売しやすくするために
金額を抑えているマンションは多いようです。
ただ、駐車場の積立金は、平米数が少ないのでもっていても
他の駐車場を借りることを考えれば割安ではないんですか。
３台の駐車場とのことですが、機械式なんでしょうね。
３名しかいないので総会で聞き入れてもらえないかもしれないとの
ことですが、皆さんに話してみる価値はあると思います。
何故駐車場の積立金が１０５円ではなく、２１８円となるの
かは納得できないと思いますので。
普通に考えれば、同じ比率での値上げになると思うのですが。

[19957: 匿名さん]

権利だけを売却することはできますが、土地を
個人に売ることはできません。

[19958: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[19959: 匿名さん]

昔は居住部分（部屋）とは別に駐車場も分譲していましたが、お役所の指導があり駐車場は共有施設として管理組合が管理し、組合員や賃貸入居者が別途使用料を払って利用する方式に変わったのです。しかし、所詮は行政指導、分譲時に駐車場を別売りにすることは違法ではありません。ただ、分譲時に共有施設とされた駐車場をあとになって組合員に切り売りするのは組合員（駐車場の共有者）全員の同意が必要となります。

[19960: 匿名さん]

分譲マンションでは組合員の共有財産は、廊下階段といった建物の共用部分も駐車場駐輪場といった屋外の付属施設も、その維持管理コストは共有者である組合員全員で分担することが原則になっていますが、規約でこれとは違った負担ルールを設けることが許されます。ただし、いくら総会で特別決議がなされても規約の内容が社会常識に照らしてあまりにも不合理である（共用施設の維持管理コストを特定の組合員に押し付けている）場合には、その負担ルールは無効です。仮に「駐車場の維持管理コストは駐車場を利用する組合員だけで負担すること」という内容の規約改正（または使用料金改定）であれば無効となるでしょう。

[19961: 匿名さん]

当初から分譲されていた駐車場ということは、その駐車場の所有者は購入した組合員１人です。自分のものの維持管理コストは自分が負担するのが私有財産制度なので、他の組合員にはコストを分担する義務はないことになります。
おそらく、駐車場の維持管理コストについては、実際にかかる金額があいまいなまま時間が経過していたのでしょう。この際、年間の駐車場の維持管理コストを明確にしてもらって、その分は所有者である自分が負担するようにすべきでしょう。

[19962: 匿名さん]

仮に、駐車場の維持管理コストが実際には毎月100円/㎡かかっているのに70円/㎡しか徴収されていないのであれば、差額は管理組合が負担している（負担しなくてもいいのに）ことになります。それを218円/㎡に改定すると、今度は管理組合が取り過ぎている（組合員が払い必要のないおカネを払わされている）ことになります。元々の設定金額が安かったという管理会社の説明はあながち間違いではないでしょうが、では218円/㎡が正しいという根拠がどこにあるのか、聞いてみましょう。

[19963: 匿名さん]

分譲型駐車場の場合は、その駐車場の維持管理コストがいくらなのか、所有者である自分自身がしっかり把握することです。他人（管理組合）任せはダメ。

[19964: 匿名さん]

土地を共有ではなく、個人の所有とすれば、各人の持ち分割合が
変わってきます。登記はどうなっていますか。
管理所有の問題もあり、各人が勝手に所有や処分をすることは
できないと判断すべきです。
駐車場に関しては、土地の分譲ではなく権利の分譲と解すべきです。

[19965: 販売関係者さん]

駐車場部分を除く敷地は区分所有者（組合員）が専有持分比率で共有
駐車場部分は分譲を受けた区分所有者が１００％所有
何も難しく考えることはない

[19966: 販売関係者さん]

土地の分譲と権利の分譲？
何を意味不明なこと言ってるのかｗ

[19967: 販売関係者さん]

駐車場以外の用途（例えば荷物置き場や犬小屋）に使うなという一定の制限が
あるだけで、あとは法令の規定に基づき所有権者として使用してよろしい
その駐車場部分の固定資産税まで別途払ってるんだからｗ

[19968: 匿名さん]

>>19955 教えてくださいさん
>マンション購入時、分譲式の駐車場も一緒に購入

駐車場は、住居とは別個の専有部分として購入したのですか？

[19969: 匿名さん]

駐車場の土地は個人の土地で固定資産税も支払って
いるのに、なんで管理組合が駐車場の使用料の値上げを
いうのか分からないね。
他人の土地だから勝手に何に使ってもいいし、駐車場の
使用料の値上げもいってくるのは筋違いだね。
販売関係者さんと１９９６２さんは同一人物なのかな。

[19970: 匿名さん]

>>19969 匿名さん
平地駐車場だと思うけど、マンションの共有敷地を通らず、自動車の出し入れができるのですよね？

[19971: 匿名さん]

１９９６９は質問者ではないですよ。

[19972: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

[19973: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[19974: 匿名さん]

標準管理規約には組合員の役員就任義務に関する規定がありません。
ということは、役員に就任する義務があるというルール自体が標準的ではない、
異常だ、ということなんです。マネしないほうがいいでしょうね。

[19975: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

[19976: マンション検討中さん]

>>19968 匿名さん
皆さま
見ず知らずの私の質問に、こんなにも
ご返信いただけるものなのですね。
心優しい皆さま、本当にありがとうございます。

駐車場は、平地で住居とは別に専用部分として購入しております。よって、別途登記料も発生しております。
今はまだ、車を運転しておりますので手放したいわけではありません。

マンションの管理費・修繕積立費の見直しで、住居部分の修繕積立費が1.5倍となるのであれば、駐車場の修繕積立費も同様の割合(1.5倍)での改定であるべきではないのか？
購入時、駐車場の積立費@70/㎡・住居部分@138/㎡に対して1.5倍とするのであれば、
駐車場は、@70/㎡⇒105/㎡となるはずです。
「今後は住居部分に併せて算出」として、@70円/㎡⇒@218円/㎡となることに納得ができないのです。
住居部分よ積立費1.5倍にすることは、総会の議決案件ですが
駐車場の積立区分を「今後は住居部分に併せて算出」に関しては、決定事項で書かれていました。

異議申し立て、できないでしょうか？

[19977: 匿名さん]

>>19976 マンション検討中さん

１．今回の管理費・修繕積立金の改定について、規約の変更は必要なかったのでしょうか？
２．駐車場の修繕積立金のアップ額は、２，２２０円程度でしょうか？

[19978: 匿名さん]

駐車場はマンション検討中さんの単独所有、つまり建物の専有部分（部屋）と同じ
自分の部屋の修繕は自腹でやるのに、駐車場の修繕は管理組合のカネがやるのが不思議

[19979: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[19980: 匿名さん]

駐車場は専用使用権があるというのではなく、個人所有なんですね。
共用部分でも専用使用権があるベランダや玄関ドア、サッシ等に
ついては、管理組合が一斉に更新工事をすることはありますが、
個人所有の駐車場であればその所有者の責任と負担でやるのが普通です。
登記も各人でやられているのであれば、マンション（管理組合）とは
関係ない不動産ですよね。マンションの敷地ないにあるのでそういう
あつかいですが、それが道路を挟んで前にあるのであれば完全に
所有者はきりはなせますよね。マンションとは関係ない土地ですから。
当然管理はその所有者でやるべきですから。

[19981: 匿名さん]

本来自分で管理しなければならない自己所有の駐車場を、言葉は悪いが@70円/㎡で
管理組合に丸投げにされてきたわけですよ。@218円/㎡に納得できないのであれば、
この際「今後は駐車場の管理は自己責任でやります」と管理組合に申し出てみては
いかがでしょうか。

[19982: 匿名さん]

何故管理組合が個人所有の駐車場に口出しをするのかが
分からない。専用使用権のある駐車場ではないんでしょう。
その駐車場の造りはどうなっているんですか？
機械式なんでしょうが。

[19983: 匿名さん]

駐車場つきのマンションを売却するときはそのＰ場は
どうなるのですか。その買い手がＰ場はいらないといった
場合の扱いはどうなるのかも分からないですね。

[19984: 匿名さん]

駐車場を別途分譲するマンションは、部屋数より駐車場区画数が少ないです。
ということは、駐車場が欲しかったのに抽選で外れた住人がいるのです。
そういう人たちが買ってくれますよ。

[19985: 教えてください]

>>19981 匿名さん

平地駐車場は、マンション敷地内にあり出る時はマンションの敷地を通ります。
平地の上に、コの字で建物があり屋上緑地となっています。ですので、平地駐車場の壁・天井は共用部分の柱の下に車を停めており、雨風が防げます。
なので修繕積立費@70円/㎡があるという認識で購入しました。
駐車場の修繕にかかる費用としましては、住居部分のような修繕費がかかることがないので、住居部分の修繕費/㎡に勝手に合わせる意味が理解できません。
たとえ、床面積の修理となっても、私有地なのでマンションの積立費から修理してくれませんよね？

[19986: 匿名さん]

平地駐車場は修繕費はかからないので修繕費は
必要ないのでは？
工事をすることがあるの。

[19987: 匿名さん]

>>19985 教えてくださいさん

要するに、駐車場棟が区分所有建物であり、その一部を専有部分として区分所有しているということでしょうか？
駐車場棟の底地の所有関係は？

[19988: 匿名さん]

平地駐車場の「壁」とは？ふつうは平置きの駐車場はコンクリまたはアスファルトが
敷いてあるだけで、「壁」は不要と思いますが？？
「天井」とは駐車場の上に建物とつながった屋根があるということですかね？

[19989: 匿名さん]

そんなことより東証株価を見ましたか？
いきますよ、これは

[19990: 匿名さん]

敷地内に住居棟と附属建物である駐車場棟があり、住居棟と駐車場棟にそれぞれひとつの区分所有権を持っているということでしょうね。

[19991: 匿名さん]

相談者は「コの字型の建物」と言っている。住居棟と別の駐車場棟があるとは読めない。
コの字のくぼみの部分、または建物の横に平面駐車場３区画があるのではないか？

[19992: 匿名さん]

>>19990 のイメージ図

[19993: 匿名さん]

19976 マンション検討中さんは「駐車場は平地」と言っていますね

[19994: 匿名さん]

>>19985 「教えてくださいさん」は、
>平地の上に、コの字で建物があり屋上緑地となっています。ですので、平地駐車場の壁・天井は共用部分の柱の下に車を停めており、雨風が防げます。
とも書いています。

[19995: 匿名さん]

>平地駐車場の壁・天井は共用部分の柱の下に車を停めており
この部分が意味が通じないのです。柱の下に車を停めることはできません。
柱で車は押しつぶされるでしょう。

[19996: 匿名さん]

分かりにくい構造ですね。
だから駐車場の個人所有ができるんでしょう。
しかし、なぜ駐車場の修繕費が必要なのかが分からない。

[19997: 匿名さん]

組合資金１億２千万円投資報告
２０２４/０２/０８（金）
基準価格　　　　３２，２３８円
口数　　　　　×　４，５４２口
合計　１４６，４２４，９９６円

含み益　２６，４２４，９９６円

昨年０９/２３より４か月余りの期間での含み益です。
貴組合が１億２千万円を銀行等に預けたら幾らくらいの含み益が出ますか。

個人で１２０万円購入したらいくらの益が出ますか。計算してみて下さい。
ニーサならば手数料はかかりますが税金はかかりません。

[19998: 匿名さん]

４か月１億２千万円を投資すて２６００円以上の含み益は規模の割に少ないと宣うバカマンション管理士等もいる。
少ないのであればもっと割の高い投資先
を提示すればいいのにその能力はない。
組合の休眠資産の運用益で組合員の経済的負担を減らせられる役員こそがこれから求められる管理者像であるが( ´艸｀)

[19999: 匿名さん]

組合の資金は眠っているのではなく備えている。運用して増やしたいなら個人の責任において運用させ修繕の都度集金すればいいだけ。

銀行に預けるのは元本が保証された預け先だからで、運用するためではない。
こんなことをする管理組合はオシマイだな