「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[19941: 匿名さん]

輪番制の理事がまわってきたら、ただ参加するだけでなく
事前に勉強しておく必要がある。

[19942: 匿名さん]

大地震で崩壊する「81年耐震基準」神話（4）補強工事が自己負担ゼロで
c アサ芸biz

だが自然災害である地震の発生は止められなくとも、震災の規模を縮小することはできる、と高橋氏が言う。

「例えば95年の阪神・淡路大震災を振り返ってみても、能登半島地震は、家の壊れ方が同じなんです。悪い言い方をすれば、過去の大地震から学んでいない。政府は津波の影響を受けない高さの場所に第二東名高速や第二名神高速を作ったり、海岸線を走る新幹線の代わりのリニアモーターカーの設営を目指していますが、これもはっきり言って後手後手です。

また、被害想定も甘い。南海トラフ地震の死者数を、最初期の2万人から32万人へこっそり引き上げていますが、それでもまだ生ぬるいですよ。国や自治体による国民への周知が十分でないことが一番の問題です。もっと連動型地震の脅威を訴えなければなりません」

これに、隈本氏も続く。
「自宅が旧耐震基準で建てられた物件であれば、自治体から新耐震への補強工事の補助がほぼ確実にもらえます。石川県では150万円まで自己負担ゼロで工事ができたんです。もちろん2000年基準がベストですが、新耐震にするだけでも、大幅に生存率が高まる。まだ何の対策も施していない方は、まず自宅がいつの基準で建てられたのか、把握することから始めましょう」

とはいえ、政府が何もしていないわけではない。前述の対策に加え、東日本大震災以降、源泉徴収される所得税の2.1％が復興特別所得税として徴収されており、令和19年まで続くが、それでも復興費が不足している現状がある。今回の地震を受けて、災害対応に充てられる一般予備費も、昨年から倍増した1兆円に決定された。だが、増税増税で金だけ集めても、連動地震に直面するまでに市民の意識を変えられなければ、意味はない。

最後に、高橋氏が警鐘を鳴らす。

「連動する大地震は、いつ来るかわかりません。今の日本は、そこら中でプレートがパリパリ割れている状態です。近年の硫黄島の火山噴火なども、首都圏地震の前段階とも言えますからね」

富士山の噴火という最悪の想定すらも現実のものとなりつつある。能登半島以上の大震災が、明日にでも我が身に降りかかりかねないことを自覚すべきである。

[19943: 匿名さん]

１９８１年以前の旧耐震基準のマンションは、補強を
しなければ大地震には対応できません。
新耐震基準に基づいて建てられたマンションでも、大地震に
耐えられるかどうかは分かりません。
免振構造のマンションもありますが、これも大地震にたえられるか
というと分かりません。ただ、揺れが少ないのは分かりますが。

[19944: 匿名さん]

質問です。
これまでは３０万円以上の修繕工事の場合は
必ず相見積もりを取ることになっていましたが、
あたらしい管理会社になってとつぜん５０万円以上に引き上げられた
旨が理事会議事録に書かれていました。
これは理事会決議だけで十分な変更なのでしょうか。
総会決議が必要な重要な事項だと思うのですが…

[19945: 匿名さん]

>>19944 匿名さん
私どもの専門委員会細則には５００万円以上の工事の場合は、
専門委員会を設置して業者選定をしなければならないとなって
います。
３０万円以上が５０万円以上に引き上げられたとのことですが
それに関する細則とか規約はないのですか。
それと３０万円以上の工事の場合は必ず相見積もりをとらなければ
ならないという過去の総会の議事録はないのですか。
総会の議事録であれば、必ず記録は保管されていると思いますが。
総会の議事録が残っていれば、理事会の議事録より上位になりますので
総会分を残さなければならないと思います。
５０万円以下の場合であっても、相見積もりは取った方がいいでしょう。

[19946: 匿名さん]

>>19945 匿名さん
専門家の方の御返事をお待ちしております。
質問の内容すらきちんと読んで理解できない方の御返事は不必要です。
おたくのマンションの話には興味ありません。

[19947: 匿名さん]

>>19946 匿名さん
質問しておいて、失礼なかたですね。
では誰かに答えてもらってください。

[19948: 匿名さん]

誰も答えてはくれないでしょう。
常識のない者には。

[19949: 匿名さん]

>>19948 匿名さん
専門家の方の御返事をお待ちしております。

[19950: 匿名さん]

ここは匿名掲示板だよ。
それに無料で相談しているのに厚顔極まりないね。

[19951: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[19952: 匿名さん]

組合資金投資評価額報告
２０２４/０２/０５現在評価額
基準価格　　３１，７６７円
口数　　　×　４，５４２口
＝１４４，２８５，７１４円

２０２３/０９/１５投資金
基準価格　　２６，４１９円
口数　　　　　４，５４２口
＝１１９，９９５，０９８円

含み益
　１４４，２８５，７１４円
ー１１９，９９５，０９８円
＝　２４，２９０，６１６円

スマホ等で確認してみて下さい。

[19953: 匿名さん]

>>19950 匿名さん
ごめんなさい。
でも、頭の悪い人嫌いなんです。

[19954: 匿名さん]

自己嫌悪か。

[19955: 教えてください]

マンション購入時、分譲式の駐車場も一緒に購入時しております。
購入時は、住居部分の修繕積立費が138円/㎡・駐車場の修繕積立費が70円/㎡でした。
この度、マンションの管理費・修繕積立費の見直しがあり、住居部分の修繕積立費が1.5倍(218円/㎡)となります。当然、駐車場の修繕積立費も同様の割合(1.5倍)での改定かと思っていたのですが「今後は住居部分に併せて算出」と決定事項のようです。となると、@70円/㎡⇒@218円/㎡となります。
50件のマンションに対して、分譲駐車場は3台しかないので、総会で反対意見を出しても受け入れてもらえることは無いかと思われます。
分譲駐車場は、初期費用がかかる上に固定資産税+管理費・修繕積立費が発生し、賃貸とは違い解約もできません。そのデメリットがあっても、修繕積立費が@70円であったことから、購入に至りました。
にも関わらず、急に平米単価が住居部分と同額になり、今後もこの金額から、修繕費が上がるたびに駐車場の方も上がるとなると、デメリットしかありません。
しかも、購入時の規約によると駐車場の権利のみを売却することはできません。管理会社に聞くと、もともとの設定金額が安かったことがおかしかったのでは？と言われました。だとしても、納得がいきません。
このような状況は、普通にありえることなのでしょうか？教えてください。

[19956: 匿名さん]

駐車場を、マンションの住民に売却することは
可能ではないんですか。
分譲駐車場については、購入時の契約で決められていると
思いますが、その契約内容をよく読んでみるといいですね。
修繕積立金については、分譲時に販売しやすくするために
金額を抑えているマンションは多いようです。
ただ、駐車場の積立金は、平米数が少ないのでもっていても
他の駐車場を借りることを考えれば割安ではないんですか。
３台の駐車場とのことですが、機械式なんでしょうね。
３名しかいないので総会で聞き入れてもらえないかもしれないとの
ことですが、皆さんに話してみる価値はあると思います。
何故駐車場の積立金が１０５円ではなく、２１８円となるの
かは納得できないと思いますので。
普通に考えれば、同じ比率での値上げになると思うのですが。

[19957: 匿名さん]

権利だけを売却することはできますが、土地を
個人に売ることはできません。

[19958: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[19959: 匿名さん]

昔は居住部分（部屋）とは別に駐車場も分譲していましたが、お役所の指導があり駐車場は共有施設として管理組合が管理し、組合員や賃貸入居者が別途使用料を払って利用する方式に変わったのです。しかし、所詮は行政指導、分譲時に駐車場を別売りにすることは違法ではありません。ただ、分譲時に共有施設とされた駐車場をあとになって組合員に切り売りするのは組合員（駐車場の共有者）全員の同意が必要となります。

[19960: 匿名さん]

分譲マンションでは組合員の共有財産は、廊下階段といった建物の共用部分も駐車場駐輪場といった屋外の付属施設も、その維持管理コストは共有者である組合員全員で分担することが原則になっていますが、規約でこれとは違った負担ルールを設けることが許されます。ただし、いくら総会で特別決議がなされても規約の内容が社会常識に照らしてあまりにも不合理である（共用施設の維持管理コストを特定の組合員に押し付けている）場合には、その負担ルールは無効です。仮に「駐車場の維持管理コストは駐車場を利用する組合員だけで負担すること」という内容の規約改正（または使用料金改定）であれば無効となるでしょう。