「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[19841: 匿名さん]

自治会と理事会は全くの別物。
管理組合に自治会は関係ない。

[19842: 匿名さん]

具体的な結露対策（カビ防止、カビ臭さ防止）

＊結露が出ると
　　　かびが生える原因となる　　カーテンなどが汚れる　　壁など建材が傷む　　臭いがでる
＊発生する場所
　　　寝室、リビング、ダイニング、押し入れやクローゼット
＊防止策
　　　換気・・・換気扇を使い、湿気の高い空気を排出する。
　　　除湿・・・除湿機や除湿剤を使って湿度を下げる。
　　　　　　　　押し入れやクローゼットの扉を開けて空気を入れ換えることも効果的です。
＊暖房機の見直し
　　　　石油ストーブ、ファンヒーターは水蒸気を発生させるので、エアコンやオイルヒーター
　　　　電気ストーブ、赤外線ストーブがベターです。加湿器は必要以上に使用しない。
＊家具の配置
　　　　押し入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎないようにしたり、スノコをひいたりする。
＊湿度を上げる原因を排除する。
　　　　観葉魚や観葉植物を置かないことも防止になります。
＊結露防止対策「商品」
　　　　除湿機、結露防止シート、結露防止ヒーター、結露取りワイパー、結露防水テープ
＊リフォーム
　　　　ペアガラス、二重サッシ、外断熱工事
＊朝起きた時、ガラスの結露をふき取ることは、床や窓枠の保存に有効です。
＊食器洗い洗剤を薄めてタオルに染ませて拭く。（これはかなり効果があります）

[19843: 匿名さん]

避難の妨げにならなければ廊下に私物を置いても違法ではありません。
フェンスで囲った玄関ポーチなら普通に私物を置いていいです。
避難の妨げになっても自業自得だからです。
自転車やベビーカーや鉢植えや雨傘など、屋外で使用するものに限られますが、
外で使うものであっても物干し台はアウトかもしれませんね。
廊下に私物が置いてある、つまり外に私物を置いても盗難の心配がない、イコール
泥棒がいない安全なマンションということで、評判が高くなりいい値段で売れる
可能性が出てきます。

[19844: 匿名さん]

>>19843 匿名さん
避難の妨げにならなければということは法律には記載されていません。
開放廊下の通路の幅が〇〇センチ以上確保しなければならないという
規定はあります。１５０ｃｍ以上だったかどうかは定かではありませんが。

[19845: 匿名さん]

通路の幅が何センチ以上というのは建設施工業者に対する規制ルール。
住民には関係ない。

[19846: 匿名さん]

使用料収入が多いマンションは相対的に管理費や修繕積立金が安くて済むので
高く売れることがあります。機会をとらえては、使用料値上げを推進しましょう。
使用料収入を一般管理費会計に組み込めば、他の共用施設の維持管理費用に
使うことができます。駐車場・駐輪場使用者は持分以上に割高な管理費を払って
いることになりますが、それに気づいて苦情を申し立てるやつは滅多にいません。

[19847: 匿名さん]

駐車場使用料については、近辺の駐車場の料金に
合わせるというのが基本です。
近辺の料金より高ければ、マンションの駐車場の
利用が少なくなることが予想されます。

[19848: 匿名さん]

区分所有法第19条は、管理費収入が不足したときに区分所有者全員から共用持分に応じて追加徴収できる、と言っているだけであって、それ以外の徴収方法が認められないわけではない。
だから、管理組合が別のやり方（一部の区分所有者から、または、持分比率以外の基準で）で追加徴収しても構わないのだが、その場合はゴタゴタが発生する可能性があるということだ。
駐車場や駐輪場の修繕費用を所有者（区分所有者全員）ではなく使用者（区分所有者の一部）に負担させて区分所有法30条3項にいう衡平が保てるかと言えば、むつかしい。現にエレベーターの保守点検費用は、エレベーターを使わない１階２階の区分所有者も毎月の管理費支払いによって負担している。

[19849: 匿名さん]

うちのマンションでも機械式駐車場は維持管理コストがかかるからという理由で過去数回使用料が引き上げられた。また、駐輪場もラック取り換えに費用が掛かるという理由で総会で有料化決議された。しかし、同じように毎月保守点検作業が必要なエレベータは使用料がかからないし、一部の共働き世帯の要望で新設された宅配ボックスも使用料は無料だ。「維持管理コストがかかるから」と言われて使用料値上げや施設利用有料化に従っている奴らはバカとしか言いようがない。もっとも、駐車場も駐輪場も使わない連中は、管理費値上げが先延ばしになって助かるので沈黙している。

[19850: 周辺住民さん]

当マンションでは理事会への代理出席が常態化しているが、誰も異論を唱えない、
つまり、代理出席に問題はないとの意思統一ができているとみて、規約を現状に
合わせるために改正すべきだろう
特別決議もいまだに金額基準になっていて、先年の大規模修繕工事（工費１億円）は
普通決議で処理したので、形式的には規約違反である。次回の大規模修繕工事までに
法律に合わせた改正をするほうがいいだろう
総会議決方法が「可否同数の時は議長が決する」という大昔の条文になっているが、
これは滅多にそういう事態にはならないから放置でもいいだろう

[19851: 匿名さん]

工事費が１億円だから、多分小規模マンションだとは思うが、
大規模修繕工事は普通決議でオーケーです。
規約を改正ということは、築古のマンションでは特別決議に
なっているところもあるが。

[19852: 匿名さん]

ご要望の強い、専用部分の配管の更新工事について書き込みします。
来たいしてください。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞
給排水管のタテ管（共用部分）の工事は、長期修繕計画紙に記載されており、
管理組合の責任と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、
各区分所有者の責任と負担において実施しなければならない。

枝管部分の工事については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければ
ならないが、やらない区分所有人も多くいるマンションが殆どの状態です。
劣化状態の見える外壁等と違い、配管設備は何らかの異常事態や不測の事態が
起こるまで見過ごされているのが現状です。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければ
ならない時期は必ずやってきます。起こってからでわ遅いのです。
共用部分と同じ具材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、
放置される状況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[19853: 匿名さん]

質の高い管理を目指すなら、管理会社とは手を切るべきです。
何故かというと、管理組合と管理会社は常に利益相反の関係にあり、
管理組合の利益向上とは同じ方向を管理会社は目指せないからです。
科学的な常識と言えますね。

[19854: 匿名さん]

>>19853 匿名さん
笑うよ。真逆の場合が多い。
現場を見よ。

[19855: 匿名さん]

理事会や総会では会計報告と重要事項の説明以外は管理会社
関係は退席させた、
大きな修繕工事の見積もり等も業者同士談合を防ぐために管
理会社関係に情報が漏れないようにしていた、
しかし、最近悪徳組合員と管理会社が共謀して理事長を排除
する動きがある。
理事長というのは長年良いことを組員の為に尽くしても報わ
れない仕事ですが、その反対もある。
私のマンションはこの理事長でいいマンションに生まれ変わ
りました、

[19856: 匿名さん]

>>19855 匿名さん
理事会や総会で管理会社を退席させてはだめでしょう。
発言されると困るのであれば、議長が発言させなければ
いいだけのことです。
大規模修繕工事では、相見積もりを取るときは、管理会社の
親会社等も推薦してもいいのです。
同じ条件で相見積もりを取るのですから、何ら問題はありません。
この段階では談合は起こりません。
理事長を排除する理事は悪徳なんですか？何か問題があるんでは
ないですか。

[19857: 匿名さん]

マンション管理業者が、電磁的記録により「交付等」を行おうとする場合、「民間事業者等が行う書面の保存等における情報通信の技術の利用に関する法律施行令第２条」及び「情報通信に関する法律施行規則」第１２条の規定に基づき、あらかじめ、交付等の相手方に対し、使用する電磁的方法の種類（電子メール、CD-ROM等）及びファイルへの記録の方式（テキストファイル、ワード、一太郎など）を示し、当該交付等の相手方から書面又は電磁的方法による承諾を得なければならない。
また、承諾後であっても、交付等の相手方から書面又は電磁的方法により電磁的方法による交付を受けない旨の申し出があった場合には、電磁的交付を行ってはならない。

[19858: 匿名さん]

建て替えは現実にはよく行われます。
建て替えをするには少しはエネルギーが必要になってきますが、
弁護士・医師・アクチュアリの有資格者くらいの頭脳を持った理事長ならば
建て替えなど簡単にできてしまいます。
マン管士レベルではいつまでたってもムリゲーですがｗ

[19859: 匿名さん]

>>19852 匿名さん
＞ご要望の強い、専用部分の配管の更新工事について書き込みします。
来たいしてください。

悪徳管理会社のご要望の強い、専用部分の配管の更新工事について書き込みします。
期待してください。

[19860: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。

違うな。専有部分の所有者である組合員が忙しかった、または貧乏だったからだろう。