マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
注文住宅のオンライン相談
「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」
| No.1981 |
by 匿名さん 2019-04-16 22:41:59
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Ａ、Ｂ２棟のマンションが渡り廊下やエキスパンションジョイントで
繋がった建物が、大震災でＢ棟だけが倒壊したとします。 Ａ棟は殆ど修復工事をしないでいい状況でした。 Ａ棟７０、Ｂ棟３０の大きさの比率とします。 築２０年経過マンションとした場合、Ｂ棟の工事は実際は建替えと なりますが、単棟型管理規約のため小規模工事であり、普通決議での 補修工事となります。これ何かおかしくないですか。 |
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| No.1982 |
連単棟型のマンションは全国には結構あるんですが、
皆さんいざということには関心がないようですね。 |
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| No.1983 |
連単棟のことを近いうちに書き込みをします。
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| No.1984 |
長期修繕計画は殆どが管理会社がパソコンソフトで簡単に作った
ものしかないでしょうね。 殆ど役に立たないものですが。 |
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| No.1985 |
ペットに関する裁判例を取り上げてみました。義務違反者が出た場合の対応の参考にして頂ければと思います。
１．ペット飼育禁止の管理規約に違反している占有者（賃借人）に対し飼育禁止を求めた事例 判例要旨・・・大阪地方裁判所 平成２年１０月２５日判決 管理規約は「専有部分において、小鳥・魚以外の動物を飼育して、他の区分所有者に迷惑を及ぼす行為」をしてはならない旨を規定し、端的に「専有部分内における小鳥・魚以外の飼育を禁止する」とは表現されていない。しかし、この判定は、犬猫などの動物の飼育を禁止する趣旨で定められたもので、原告の規定の運用が一貫してその趣旨で行われてきたこと、及び被告の犬の飼育が他の区分所有者に対して現実に迷惑を及ぼしていることからすれば、この規定に違反することは、このマンションの区分所有者の共同の利益に反するものであるとして原告の請求を容認した。 |
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| No.1986 |
＜Ｈ．３．１１．２９ 東京地裁 判時1431-138＞
原告 Ｘマンション管理組合 被告 ○○ ○○ （総会決議に従わなかった区分所有者） 主文 １．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。 ２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害してはならない。 ３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費から金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。 ４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え ５．原告のその余の請求を棄却する。 ６．訴訟費用は被告の負担とする。 ※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支払う旨決議された。 雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属しない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄は、管理組合が管理費の中から実施している。 よって、総会決議（管理規約）に従うべきであるとの結論に至りました。 ※将来的に、長期修繕計画に専有部分の枝管部分の更新工事が加えられなかったとしても、水の出が悪くなったり、水漏れが頻発しだした場合、そのときの理事会の判断で、枝管部分の工事を一斉にやることを総会に提案して、決議された場合は、費用の負担は各区分所有者となります。 |
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| No.1987 |
連単棟のマンションは全国に多数あると思いますが、是非参考にしてください。
＜連単棟マンションの復旧・再建に関する見解＞ これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マンションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。 管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。 |
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| No.1988 |
＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。
１）単棟型 ＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。 ２）連単棟型 外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその 一部分が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有し ています。 利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存 し、ある棟にはそれがないという場合が考えられます。 しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参 加者の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になり ます。 しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用され ていないので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行う ことはできないとなっています。 連単棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提と して全体で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が 多いようです。 マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であると いうためにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。 しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。 ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダ メージを受けていない場合もあります。 |
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| No.1989 |
復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。 又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を 超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合） この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。
＊連単棟の復旧における合意形成が困難であることの一因 区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、 議決要件等が決められています。 特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって 決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。 例えば、連単棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認さ れたとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければ ならなくなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者も いるでしょう。 その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。 同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょう か。又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。 もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。 ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は 負担することになります。 建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけ ればなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。 今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。 しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。 管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになりま す。 |
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| No.1990 |
＊連単棟の復旧の合意形成促進のために
このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。 現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。 神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が 明確でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。 そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって 分けて規定しておくことが必要となってきます。 少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１ 棟の建物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定め ておくことが必要となってきます。 復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したも のとして被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。 区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替 えの場合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の 場合と特定の棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。 １棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみ が費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を 勘案して、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろう か。 連単棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、 もし法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。 |
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| No.1991 |
３）団地型
一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または付属施設がそれらの建物の所 有者の共有に属する場合について定めている。 ４）複合用途型型 店舗と住居が同居しているマンション 私がまとめた資料からもってきましたので見ずらい資料になりましたが ご了承ください。 |
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| No.1992 |
私がスレ立をしたＰＡＲＴ２は私自身は終わったスレと思っていますので
そのスレを見ることは絶対ありません。 見たい気もしますが、見れば又お節介をしたくなりますのでみることは 絶対ありません。 現在スレを盛り立てている方に関しては、是非継続して皆さんの質問とかに 答えてやってください。 |
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| No.1993 |
ＰＡＲＴ２の現在のスレ主代行をされている方は、
ＰＡＲＴ３の書き込みをみてるのかな。 |
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| No.1994 |
渡り廊下やエキスパンションジョイントで繋がったマンションは全国で
多いと思いますが、その書き込みをしましたが、是非参考にして頂き たいと思います。 勿論大震災時の対応となりますが、備えあれば憂いなしです。 |
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| No.1995 |
設備等の工事や補修、点検については、専有部分内にあるものは基本的には区分所有者の
責任と負担で実施しなければならないとなっています。 但し、専有部分内にある玄関扉、窓枠・サッシ・ガラス、網戸は全体の統一を保つために共用 部分となっています。 ただ、この部分については、管理組合として一斉に更新工事をするとき以外は各戸で補修等は しなければなりません。 勿論、管理組合として更新工事をすることになった場合は、先行工事者に対する経費の負担に ついては、公平の観点から管理規約に規定を設けておく必要があります。 |
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| No.1996 |
専有部分の玄関ドアが壊れたので補修してくれと
理事会に要請があった場合、その工事費を管理組合が 負担したら次からの同じ工事は管理組合がすることになるのですか。 |
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| No.1997 |
最近ＰＡＲＴ２の書き込みが頻繁になってきましたが、以前の
ＰＡＲＴ３の書き込みの批判から変わってきたんでしょうね。 私は参加しませんし、ＰＡＲＴ２のスレをみることはありませんが 私の立てたスレでもありますし、頑張って継続させてください。 |
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| No.1998 |
標準管理規約の改正
国交省は、住宅宿泊事業法（民泊新法）が平成３０年６月に施行されることを踏まえ標準管理 規約の改正を行いました。新法はマンションでも民泊営業を可能としました。 住宅宿泊事業法（民泊新法）の成立を受け、今後分譲マンションで行われる民泊事業でのトラ ブル防止がその目的です。 予め管理組合において区分所有者間で議論し、その結果を踏まえ住宅宿泊事業を許容するか 否かを管理規約で明確化しておくことが望ましいとの考え方に基づくものです。 民泊は平成３０年３月１５日から事業の届出が始まりました。 規約で民泊使用が禁止されていなければ、届出が受理されます。この届出以降は民泊禁止の 規約の改正は難しくなります。 というのは、規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすときはその承諾を得な ければならないとなっているからです。 |
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| No.1999 |
※補足事項
住宅宿泊事業の届出の添付書類（法第３条第３項関係） 国・厚規則第４条第４項第１号ヲに規定する「管理組合に届け出住宅において、住宅宿泊事業 を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類」とは、届出者が管理組合に事 前に住宅宿泊事業の実施を報告し、届出時点で住宅宿泊事業を禁止する方針が総会や理事会 で決議されていない旨を確認した誓約書又は本法成立以降の総会及び理事会の議事録その他 の管理組合に届け出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止することを確認したことを証す る書類をいう。 住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）最終頁参照 ＊要するに民泊禁止の規約がなければ届出が受理されることになります。 民泊新法は、専ら住宅として使用している専有部分を宿泊に使用する事業のための新法です。 よって、現行規約にある、専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならないとい う規約があっても新たに禁止規約を規定するのが望ましいといっています。 |
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| No.2000 |
民泊問題は関係ないという前に規約で規制しておくことが
大切です。 いざという時に後悔しないためにも。 |
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