「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[19761: 匿名さん]

収支報告書は毎月作成して報告する必要があるんですね。
ただし、理事長等に説明まではしなくてもいいが、説明を
求められたらやらなければならないということですね。

[19762: 畜名さん]

管理業協会の通達や標準（規約・委託契約等）は任意事項で強制力はない。
適正化法は強制力があるので分けて説明しましょう。
適正は法では重要事項の説明は管理業務主任者がするようになっている。
総会での説明義務は契約の変更等がなされた時は強制的に説明するがそうでなければ契約書等に従う。
規約や契約書等は各マンションで異なるので標準に従うべきである。
説明者は各マンションの規約や契約書等を精査して回答をするべき。
でないときは標準や通達であることを前記してそれ等に従う。
チャンポンではトラブルメーカーになる。

[19763: 匿名さん]

マンション標準管理委託契約書１０条２項 ＝ マンション管理適正化法施行規則８７条５項

[19764: 匿名さん]

適正化法は守らなければならないが、
時々チェックをしないと守らない会社がでてくる。
守らない管理会社はお灸をすえないとね。

[19765: 匿名さん]

地方整備局は、時々抜き打ちチェックはしているよ。

[19766: 匿名さん]

しかし、それはタレコミや苦情がなければ
動かないよ。

[19767: 匿名さん]

　　＊みなさんの管理組合では、管理会社はちゃんと法を順守していますか？
　　　重説の交付や説明に関しては、実に４０％が是正指導が行われています。
　　　又、契約成立時の書面の交付や財産の分別管理についても、２０％の管理会社
　　　が違反をしています。
　　　全国１５４社の管理会社に対して、６８社に対して是正指導が行われました。
　　　私たち、理事としても、法定説明事項に関心を持ち、管理業務の適正遂行のために、きちんと
　　　チェックをしましょう。

　　＊特に、収支報告書の交付が毎月行われていない管理組合が多いようです。
　　　必ず、管理会社に要求をして、毎月予算対実績の確認をするように心がけましょう。

[19768: 畜名さん]

地方整備局の職員は区分所有法や管理規約等の知識は皆無である。説明して理解してもらうには労力を要する。

[19769: 匿名さん]

相手をみくびってはいけないよ。
あんたよりは知識はあるよ。

[19770: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点
　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[19771: 匿名さん]

管理会社に関しては、理事会も点検項目を作成して
チェックする必要があります。

[19772: 匿名さん]

長期修繕計画書の作成はマンションの管理を
していく中においては重要なことです。

[19773: 匿名さん]

ただ、管理会社のフロントがソコンで作成する
簡単なものでは役に立たないけどね。

[19774: 匿名さん]

設計図面をもとに長期修繕計画書は作成
しなければだめ。

[19775: 畜名さん]

資金不足すると組合員から強制徴収
できる。しかも普通決議でできる。
悪徳理事長や管理会社が共謀すれば
いとも簡単にできる。
組合役員は組合員の負担軽減を考え
られる能力が必要。
管理努力がなされていない。
企業は優秀な経営者が日々努力して
いる。
管理組合役員はその真逆の地位にあ
る。恥ずかしいとは思わないかね。
努力しても努力しても報われない事
態に怠った時に組合員に負担を要請
するのならばいくらかわ救われる。

[19776: 匿名さん]

　老朽化した分譲マンションの再生促進策を議論してきた法制審議会（法相の諮問機関）の部会は16日、マンションの管理方法を定める区分所有法の改正要綱案を取りまとめた。

　一定の不具合が認められるマンションは、建て替えに必要な所有者の賛成決議の割合を「5分の4」から「4分の3」に緩和する。2月に予定されている総会を経て法相に答申され、政府は26日召集の通常国会に改正案を提出する方針。

　国土交通省の推計では2022年末現在、全国の築40年超のマンション数は約126万戸に上る。20年後には445万戸に増えると見込まれ、マンションと所有者の「二つの老い」への対応が急務となっている。

　区分所有法は、死亡や相続で連絡がつかず、決議に参加しない所有者を「反対」と扱うよう求めている。所有者不明で合意形成が進まなくなるとの懸念が指摘されていた。
　要綱案はまず、住人らの請求によって、裁判所の判断で所在不明所有者を決議の分母から除外できる仕組みを創設。その上で、耐震性や火災への安全性不足▽周辺に危害や衛生上の害を与える恐れ▽バリアフリーへの不適合――があるマンションについては賛成決議の割合を4分の3とする新たな建て替え要件を定めた。

　建物の骨組みを維持しながら全体をリノベーションする工事や建物の取り壊しについても、現行の「全所有者の同意」という要件を緩和し、新たな建て替え要件にそろえるとした。

　1995年の阪神大震災をきっかけに制定され、大規模災害で被害を受けた場合に適用される被災マンション法も見直す。現行は、被災した建物の建て替えや取り壊し、敷地の売却には所有者の5分の4の賛成が必要だが、迅速な復興を妨げるとの意見があった。このため、所在不明所有者を決議の分母から除外する仕組みを採用し、賛成決議の割合も「3分の2」に引き下げる。

　被災して建物の価値が2分の1を超えて失われたマンションはこれまで、政府が災害を認定してから1年以内に賛成決議をしないと被災マンション法が適用されなかった。要綱案はこれを3年以内に延ばし、再延長もできるようにするとした。【飯田憲】

[19777: 匿名さん]

トランプ氏が復帰すればウクライナ支援は中断しても
イスラエル支援は継続でしょう。
軍需産業は好調を維持します。

[19778: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

[19779: 畜名さん]

>>19777 匿名さん
日本は軍需産業は禁句みたいです。
防衛産業とアナリストも言ってい
ますね。
トランプ大統領になれば経済界は
沸くみたいですが本当でしょうか。
米軍が日本を守ってやっているの
だからみかじめ料を増額してくる
でしょうね。
三菱重工と金が暴騰していますが
投資家はきな臭さを感じているの
でしょう。よくないですよね。

[19780: 畜名さん]

建替等の条件緩和になれば経済効果は大きいですね。標準管理規約も年々緩和傾向になり管理はしやすい新たな問題も出ますね。終の棲家としての効果はどうでしょうか。管理費等が増えるよね。組合員の負担が益々増えるのでしょう。