「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[19749: 匿名さん]

>>19748 匿名さん

発行され責任者に説明されているかは不明？
毎月の理事会の議事録も公開されていないので収支報告書の説明があったのか不明。

[19750: 畜名さん]

>>19748 匿名さん
収支報告書は毎月管理会社が発行するの？責任者は誰なの( ´艸｀)

[19751: 匿名さん]

自問自答しちゃった( ´艸｀)

[19752: 畜名さん]

>>19749 匿名さん
１，発行された責任者はだれ。
２，毎月の理事会の議事録を誰に公開
　　するの
３，収支報告書を誰に説明するの。

[19753: 畜名さん]

>>19749 匿名さん
台湾は一安心だが米国と同じねじれてきた。今年は世界のならずもの大統領続々登場。米国・中国・ロシアッは資源国で日本はどうなるかが心配である。世界は大きく変動している。マンションの管理は楽でいいのう。楽して飯が食えるしね( ´艸｀)

[19754: 匿名さん]

>>19752 畜名さん
そんな基本中の基本も知らないんだね。
収支報告書は管理会社名でフロントが理事長に説明を
しなければならないことに適正化法で決められている。
収支報告書は毎月報告しなければならないことになっている。

[19755: 匿名さん]

>>19748 匿名さん

マンション管理業者は、毎月、その月における会計の収入及び支出の状況に関する書面を作成し、翌月末日までに、管理者等に交付しなければならないが、説明義務はない。

[19756: 匿名さん]

>>19755 匿名さん
収支報告書は、毎月交付しなければならないことになっています。
説明義務はなかったんですかね。

[19757: 畜名さん]

>>19754 匿名さん
収支報告書は管理組合のものであり管理会社のものではないよ。
よって管理会社は管理組合から委託を受けて作成はするが説明義務は会計担当理事か理事長が組合員にする。
説明能力がないのであれば管理会社の担当に説明をさせることはある。
適正化法にはそんな条文はないよ
。報告は毎月する必要はない。

[19758: 匿名さん]

管理組合の皆様へ｜一般社団法人 マンション管理業協会
https://www.kanrikyo.or.jp/hosho/kumiai.html

また、管理会社は、管理費等の収納状況、管理組合会計の収支状況について、毎月管理組合に報告しなければなりません。

管理組合の皆様も、管理費等の収納状況、管理組合会計の収支状況、管理費の残額、修繕積立金の移し換えについて確認するよう心がけて下さい。

[19759: 匿名さん]

>>19757 畜名さん
>収支報告書は毎月する必要はない。
管理会社は管理組合から委託を受けて収支表等作成し報告する。と管理業務委託契約書では記載している。

[19760: 匿名さん]

19759の訂正
管理会社は管理組合から委託を受けて毎月収支表等作成し報告する。
毎月を追加

[19761: 匿名さん]

収支報告書は毎月作成して報告する必要があるんですね。
ただし、理事長等に説明まではしなくてもいいが、説明を
求められたらやらなければならないということですね。

[19762: 畜名さん]

管理業協会の通達や標準（規約・委託契約等）は任意事項で強制力はない。
適正化法は強制力があるので分けて説明しましょう。
適正は法では重要事項の説明は管理業務主任者がするようになっている。
総会での説明義務は契約の変更等がなされた時は強制的に説明するがそうでなければ契約書等に従う。
規約や契約書等は各マンションで異なるので標準に従うべきである。
説明者は各マンションの規約や契約書等を精査して回答をするべき。
でないときは標準や通達であることを前記してそれ等に従う。
チャンポンではトラブルメーカーになる。

[19763: 匿名さん]

マンション標準管理委託契約書１０条２項 ＝ マンション管理適正化法施行規則８７条５項

[19764: 匿名さん]

適正化法は守らなければならないが、
時々チェックをしないと守らない会社がでてくる。
守らない管理会社はお灸をすえないとね。

[19765: 匿名さん]

地方整備局は、時々抜き打ちチェックはしているよ。

[19766: 匿名さん]

しかし、それはタレコミや苦情がなければ
動かないよ。

[19767: 匿名さん]

　　＊みなさんの管理組合では、管理会社はちゃんと法を順守していますか？
　　　重説の交付や説明に関しては、実に４０％が是正指導が行われています。
　　　又、契約成立時の書面の交付や財産の分別管理についても、２０％の管理会社
　　　が違反をしています。
　　　全国１５４社の管理会社に対して、６８社に対して是正指導が行われました。
　　　私たち、理事としても、法定説明事項に関心を持ち、管理業務の適正遂行のために、きちんと
　　　チェックをしましょう。

　　＊特に、収支報告書の交付が毎月行われていない管理組合が多いようです。
　　　必ず、管理会社に要求をして、毎月予算対実績の確認をするように心がけましょう。

[19768: 畜名さん]

地方整備局の職員は区分所有法や管理規約等の知識は皆無である。説明して理解してもらうには労力を要する。

[19769: 匿名さん]

相手をみくびってはいけないよ。
あんたよりは知識はあるよ。

[19770: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点
　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[19771: 匿名さん]

管理会社に関しては、理事会も点検項目を作成して
チェックする必要があります。

[19772: 匿名さん]

長期修繕計画書の作成はマンションの管理を
していく中においては重要なことです。

[19773: 匿名さん]

ただ、管理会社のフロントがソコンで作成する
簡単なものでは役に立たないけどね。

[19774: 匿名さん]

設計図面をもとに長期修繕計画書は作成
しなければだめ。

[19775: 畜名さん]

資金不足すると組合員から強制徴収
できる。しかも普通決議でできる。
悪徳理事長や管理会社が共謀すれば
いとも簡単にできる。
組合役員は組合員の負担軽減を考え
られる能力が必要。
管理努力がなされていない。
企業は優秀な経営者が日々努力して
いる。
管理組合役員はその真逆の地位にあ
る。恥ずかしいとは思わないかね。
努力しても努力しても報われない事
態に怠った時に組合員に負担を要請
するのならばいくらかわ救われる。

[19776: 匿名さん]

　老朽化した分譲マンションの再生促進策を議論してきた法制審議会（法相の諮問機関）の部会は16日、マンションの管理方法を定める区分所有法の改正要綱案を取りまとめた。

　一定の不具合が認められるマンションは、建て替えに必要な所有者の賛成決議の割合を「5分の4」から「4分の3」に緩和する。2月に予定されている総会を経て法相に答申され、政府は26日召集の通常国会に改正案を提出する方針。

　国土交通省の推計では2022年末現在、全国の築40年超のマンション数は約126万戸に上る。20年後には445万戸に増えると見込まれ、マンションと所有者の「二つの老い」への対応が急務となっている。

　区分所有法は、死亡や相続で連絡がつかず、決議に参加しない所有者を「反対」と扱うよう求めている。所有者不明で合意形成が進まなくなるとの懸念が指摘されていた。
　要綱案はまず、住人らの請求によって、裁判所の判断で所在不明所有者を決議の分母から除外できる仕組みを創設。その上で、耐震性や火災への安全性不足▽周辺に危害や衛生上の害を与える恐れ▽バリアフリーへの不適合――があるマンションについては賛成決議の割合を4分の3とする新たな建て替え要件を定めた。

　建物の骨組みを維持しながら全体をリノベーションする工事や建物の取り壊しについても、現行の「全所有者の同意」という要件を緩和し、新たな建て替え要件にそろえるとした。

　1995年の阪神大震災をきっかけに制定され、大規模災害で被害を受けた場合に適用される被災マンション法も見直す。現行は、被災した建物の建て替えや取り壊し、敷地の売却には所有者の5分の4の賛成が必要だが、迅速な復興を妨げるとの意見があった。このため、所在不明所有者を決議の分母から除外する仕組みを採用し、賛成決議の割合も「3分の2」に引き下げる。

　被災して建物の価値が2分の1を超えて失われたマンションはこれまで、政府が災害を認定してから1年以内に賛成決議をしないと被災マンション法が適用されなかった。要綱案はこれを3年以内に延ばし、再延長もできるようにするとした。【飯田憲】

[19777: 匿名さん]

トランプ氏が復帰すればウクライナ支援は中断しても
イスラエル支援は継続でしょう。
軍需産業は好調を維持します。

[19778: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

[19779: 畜名さん]

>>19777 匿名さん
日本は軍需産業は禁句みたいです。
防衛産業とアナリストも言ってい
ますね。
トランプ大統領になれば経済界は
沸くみたいですが本当でしょうか。
米軍が日本を守ってやっているの
だからみかじめ料を増額してくる
でしょうね。
三菱重工と金が暴騰していますが
投資家はきな臭さを感じているの
でしょう。よくないですよね。

[19780: 畜名さん]

建替等の条件緩和になれば経済効果は大きいですね。標準管理規約も年々緩和傾向になり管理はしやすい新たな問題も出ますね。終の棲家としての効果はどうでしょうか。管理費等が増えるよね。組合員の負担が益々増えるのでしょう。

[19781: 匿名さん]

経団連の要望（建替え決議、現行５分の４以上を、３分の２以上へ引き下げ）ならず。

今回は、前回（２００２年大改正）のような、規制改革推進会議の後押しがなかった？

＜２００２年改正時＞
区分所有権を「所有権」とは呼べなくなった日
ttps://xtech.nikkei.com/kn/article/knp/column/20100714/542316/

　区分所有法改正を審議していた法制審議会の建物区分所有法部会がその舞台だった。2人の部外者が参考人として会場に乗り込み、居並ぶ20人の委員を強引に説き伏せ、それまで14回開かれた部会の議論の結論とは180度“真逆”の方向へ区分所有法を改正する案を、審議会答申に押し込んだのだ。

＜２０２０年、経団連要望＞
規制改革推進会議 第５回 投資等ワーキング・グループ（令和２年１月30日）
資料２－２ 老朽化マンションの再生に向けた規制改革の推進（経団連　提出資料）（PDF形式：832KB）
ttps://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/meeting/wg/toushi/20200130/200130toushi03.pdf
【経団連要望】

○ 区分所有建物の建替決議要件を見直し、都市再開発法に基づく組合設立要件と同様の「区分所有者数および議決権の各３分の２以上」の賛成へと引き下げるべき。

○ 反対者に対しては時価での金銭買取が法律で定められているため、不利益は生じないと思料。

５．今後の取組への期待
○ 安倍政権の重要政策課題「国土強靭化」に向けて、政府一丸となった取組が求められる。
※安倍総理は施政方針演説で「防災・減災、国土強靱化を進め、災害に強い故郷を創り上げてまいります」と発言

○ 老朽化マンションの再生に向けた規制・制度改革が急務であり、規制改革推進会議の後押しに期待。

[19782: 匿名さん]

「建替えを行うには」 傾いた横浜のマンション事例より考えさせられる事項

　①会日（建替え集会）の少なくとも２ヶ月前までに招集通知をださなければならない。
　　　　　議案の要領の準備をする。
新たに建築する建物の設計の概要、建物の取り壊し及び建築費用の概算額、
建替費用の分担に関する事項、再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

　②建替え集会（区分所有法上の）
　　　　建替決議・・・区分所有者及び議決権の５分の４以上
　　　　各区分所有者の建替えに関する賛否を議事録に記載しなければならない。

　③建物円滑化法等に関する法律により、建替え組合を設立する。
　　　　定款及び事業計画を定め建替合意者４分の３以上の同意を得て、知事の認可を得る。

　④建替決議後２ヶ月以内に賛成しなかった者に対し、建替に参加するか否かを回答するよ
　　う書面で催告する。
　　回答しなかった者は、不参加とみなされる。

　⑤不参加者に対し、時価で売り渡すことを請求する。この時点で売買契約が成立したものと
　　　みなされ、住居を明け渡さなければならない。但し、裁判所へ請求すれば１年を超えない
　　　範囲内において明渡に相当の期限が許与されます。

　⑥この売渡請求権を行使することによって、建替不参加者が排除され、全員が建替参加者
　　となっていきます。

　※簡単に概要をまとめてみましたが、これ以外にも複雑な手続きや説明会等があります。

[19783: 匿名さん]

建て替えに関しては、決議要件を緩和しようが難しい。

[19784: 匿名さん]

耐震基準以前のものとか、問題があるマンションだけが
緩和されるとのことだが、まず建て替えはできない。
それにそれが施行されるのは数年先のことだしね。

[19785: 匿名さん]

建て替え決議が４分の３に緩和されても、建て替えは
絶対にできない。
業者は経済が活性化するかもしれないと喜んでいるようだが。

[19786: 匿名さん]

建て替えができるのは、容積率に余裕があるマンションだけだよ。

[19787: 匿名さん]

事業性を見込めないために建替えを行うことができないマンションを一括して売却したり、取り壊したりする場合は、今は所有者全員の同意が必要ですが、所有者の5分の4の賛成に引き下げます。

[19788: 匿名さん]

解体の場合も現在は５分の４の承認が必要です。
それを４分の３に緩和する計画がでています。

[19789: 匿名さん]

上記部分は正確ではないです。現在は全員の賛成が
必要かもしれませんので確認してください。

[19790: 匿名さん]

要するに、建て替えも解体もやるのは難しいということです。
建物は１００年もつといわれているので、設備も含めて工事を
計画的にやるべきです。

[19791: 匿名さん]

>>19788 匿名さん
現行法制では、建物取壊し敷地売却／取壊しは、全員同意。

法制審議会区分所有法制部会第１回会議（令和４年１０月２８日開催）
参考資料３　多数決割合等の比較表
https://www.moj.go.jp/content/001383081.pdf

[19792: 畜名さん]

度々のつまり資金不足が原因。
企業では倒産。建物は残りスラム化すると外部からホームレスが住みつく。そうなると行政が動かざるを得ない。国民の税金の無駄使いが起こる。マイナスの連鎖。中古マンションを買った人はババを引いたことにはきずいていない。

[19793: 匿名さん]

part2より
「区分所有法制の改正に関する要綱案（案）」（令和６年１月１６日）では、つぎにように記載している。

○「ア～ウ」について、決議要件は「建替え決議」と同様とする。

○「エ」または「オ」については以下のとおりであり、客観的な緩和事由による多数決割合の引下げの規律は適用されない。
・「エ」または「オ」・・・敷地共有者等集会において、その権利（以下「敷地共有持分等」という。）を有する者（以下「敷地共有者等」という。）の議決権の５分の４以上の多数

【「建替え決議」と同様とは？】

＜建替え決議の多数決要件＞
１．基本的な多数決割合を現行法どおり区分所有者及び議決権の各５分の４以上とする。
２．以下のいずれかの事由（以下「客観的な緩和事由」という。）が認められる場合には、多数決割合を区分所有者及び議決権の各４分の３以上とする。
① 耐震性不足
② 火災への安全性不足
③ 外壁剥落などの危険性
④ 給排水管腐食など衛生上の問題
⑤ バリアフリー基準に不適合

※　裁判所が「所在等不明区分所有者の除外決定」をした場合は、母数から外すことができる。

[19794: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。


　　　※管理会社の問題点
　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[19795: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２はぼくの立てたスレだけど、まったく読んでないし、
読む気にならない。
１９７９３の書き込みでさえ読まないよ。

[19796: 匿名さん]

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

[19797: 匿名さん]

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[19798: 匿名さん]

別スレで見つけた卓見を紹介します

昭和４０年代の公社分譲なら、自主管理かもしれない。もしそうなら、管理会社に全部委託する、一般的なマンションよりも組合員の負担が大きいと思われる。
管理組合の業務（清掃作業等？）を分掌する各種団体（老人会等）というのが自治会のような任意加入の地縁団体ならば、人手の確保が難しいのではないだろうか？輪番制の役員になれば、不本意でもそれらの活動に主体的な参加が強いられるのではないだろうか。