「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[19729: 匿名さん]

理事会と自治会は完全に独立していなければならない。
特に会計面はごっちゃにしてはだめですね。

[19730: 匿名さん]

しかし、田舎にいけばいくほど、小規模マンションであればあるほど
理事会と自治会の距離が近くなる。

[19731: 匿名さん]

小規模マンションであれば、人材不足のため
理事会と自治会の役員を兼ねることはよくあること。

[19732: 匿名さん]

　　　管理組合の運営を任された理事会が、組合員・専有者の利益を増進し、良好な住環境
　　を確保するためには、その氏名・家族構成・電話番号等の情報が必要です。

　　　又、火災・地震等の災害が発生した場合に備えて要救助者の把握が必要です。
　　居住者にその名簿の提出を依頼するときには、これらの必要となる事情と名簿の管理は、
　　施錠された書庫に保管し、理事長等のごく限られた者がごく必要な時にしか閲覧できない
　　ようにしている旨を説明し、その理解を求めることが大切です。

　　　尚、個人情報の保護を盾に提出を拒まれる風潮があるようですが、これは法律では、
　　個人情報を取り扱う事業者に対してであり、過去６ヶ月以内のいずれかの日においても、
　　５，０００人を超える個人データを取り扱う業者と個人との関係において個人情報が保護
　　されているにすぎません。

　　　マンションでこれに該当するところはありませんので、一人歩きしている個人情報の保
　　護に惑わされないでください。
　　　但し、個人情報の提出要請に対して、拒否はできます。

[19733: 匿名さん]

スケベ役員の中には、居住者名簿を通じて一人暮らしの女性組合員を把握して、
ことさら訪問したり、会議室に呼び出したりするゲス野郎がいるので用心して
ください。

[19734: 匿名さん]

>>19732 匿名さん

>尚、個人情報の保護を盾に提出を拒まれる風潮があるようですが、これは法律では、個人情報を取り扱う事業者に対してであり、過去６ヶ月以内のいずれかの日においても、５，０００人を超える個人データを取り扱う業者と個人との関係において個人情報が保護されているにすぎません。

>マンションでこれに該当するところはありませんので、一人歩きしている個人情報の保護に惑わされないでください。

何時代の話ですか？

[19735: 匿名さん]

現在のはなしですよ。

[19736: 匿名さん]

２０１７年５月３０日以降、人数要件は撤廃されている。

[19737: 匿名さん]

そうですか。
いいことを教えてくれてありがとう。
以前覚えていたことを書いたのでね。

[19738: 畜名さん]

組合資金１億２千万円投資に対する現在の評価額。
ネットウインGS＝132,303,918円.
金ETF1540 =123,237,380円.
含み益＝評価額ー投資金

[19739: 匿名さん]

「マンションは管理を買え」と言われることがあります。これは外観や立地も
大事だが、それ以上に修繕や清掃などが行き届いたマンションを買いなさいと
いうことだと思われがちですが、本当の意味は「それなりの高額報酬を払って
マンション管理をプロに外注しているマンションを買うべき」という意味です。
自分たちのマンションは自分たちで管理するといって、法令や会計の知識経験が
乏しい組合員を機械的な順番で役員にしても、やれることはたかがしれています。
思い付きから規約細則の改正を繰り返して矛盾だらけのルールができたりします。
しかるべき報酬と引き換えにプロに管理を任せる、これがいいマンションです。

[19740: 畜名さん]

マンションは管理を買えは合言葉のように言われているが、
新築分譲を買うときにはすでに管理会社は決まっていたり、
最初に理事も組合員が決めるのではなく管理会社が便宜上決めている。
この状態では買主は何も言えない。
私は競走倍率数百倍の人気物件を運良く買うことができたが、
宅建士による重説でも規約承認書にも意義の申し立てをする余地もなかった。
人気物件だけに売り手は強気で異議などは言える雰囲気ではなかった。
分譲販売については売り手市場で管理等には口出しができない状況だから管理のよし悪し等では判断も文句も言えない状況だから買主を守るためには法的規制が必要だと思う。
例えば宅地建物取る引き業法の改正ど。

[19741: 畜名さん]

>>19740 畜名さんですが変換ミス。
宅地建物取引業法に訂正。

[19742: 匿名さん]

「競走」倍率も、いかにも人気物件で早く買いに行かないと
売り切れるって感じが出ていていいですね

[19743: 匿名さん]

マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
　　　１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
　　　２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
　　　３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
　　※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
　　　ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

[19744: 畜名さん]

不動産の取引においてはほとんど売り手が強くて売る手市場である。
よって、宅建業法で買主を守るような意図を感じさせても実質は売り手市場になる。
借地借家法では少々借り手が借りてしまえば借り手が強かったので貸し手の政治的圧力で法改正がなされて貸し手が少し有利になった。
今後は取引業で買い手側の守り強化が必要ではある。
不動産業界から叱られそう～～( ´艸｀)。

[19745: 匿名さん]

やはり区分所有法の特別多数決を廃止して全員一致主義に戻すべき
一人でも反対者がいたら橋を架けない（ゴミ処理場を作らない）とのたまった
M元都痴事をスタイルでしょう

[19746: 畜名さん]

分譲マンションの取引については宅建業を改正しようね。どう改正する( ´艸｀)

[19747: 匿名さん]

　　＊みなさんの管理組合では、管理会社はちゃんと法を順守していますか？
　　　重説の交付や説明に関しては、実に４０％が是正指導が行われています。
　　　又、契約成立時の書面の交付や財産の分別管理についても、２０％の管理会社
　　　が違反をしています。
　　　全国１５４社の管理会社に対して、６８社に対して是正指導が行われました。
　　　私たち、理事としても、法定説明事項に関心を持ち、管理業務の適正遂行のために、きちんと
　　　チェックをしましょう。

　　＊特に、収支報告書の交付が毎月行われていない管理組合が多いようです。
　　　必ず、管理会社に要求をして、毎月予算対実績の確認をするように心がけましょう。

[19748: 匿名さん]

収支報告書は毎月管理会社から発行され
責任者に説明がされてますか。

[19749: 匿名さん]

>>19748 匿名さん

発行され責任者に説明されているかは不明？
毎月の理事会の議事録も公開されていないので収支報告書の説明があったのか不明。

[19750: 畜名さん]

>>19748 匿名さん
収支報告書は毎月管理会社が発行するの？責任者は誰なの( ´艸｀)

[19751: 匿名さん]

自問自答しちゃった( ´艸｀)

[19752: 畜名さん]

>>19749 匿名さん
１，発行された責任者はだれ。
２，毎月の理事会の議事録を誰に公開
　　するの
３，収支報告書を誰に説明するの。

[19753: 畜名さん]

>>19749 匿名さん
台湾は一安心だが米国と同じねじれてきた。今年は世界のならずもの大統領続々登場。米国・中国・ロシアッは資源国で日本はどうなるかが心配である。世界は大きく変動している。マンションの管理は楽でいいのう。楽して飯が食えるしね( ´艸｀)

[19754: 匿名さん]

>>19752 畜名さん
そんな基本中の基本も知らないんだね。
収支報告書は管理会社名でフロントが理事長に説明を
しなければならないことに適正化法で決められている。
収支報告書は毎月報告しなければならないことになっている。

[19755: 匿名さん]

>>19748 匿名さん

マンション管理業者は、毎月、その月における会計の収入及び支出の状況に関する書面を作成し、翌月末日までに、管理者等に交付しなければならないが、説明義務はない。

[19756: 匿名さん]

>>19755 匿名さん
収支報告書は、毎月交付しなければならないことになっています。
説明義務はなかったんですかね。

[19757: 畜名さん]

>>19754 匿名さん
収支報告書は管理組合のものであり管理会社のものではないよ。
よって管理会社は管理組合から委託を受けて作成はするが説明義務は会計担当理事か理事長が組合員にする。
説明能力がないのであれば管理会社の担当に説明をさせることはある。
適正化法にはそんな条文はないよ
。報告は毎月する必要はない。

[19758: 匿名さん]

管理組合の皆様へ｜一般社団法人 マンション管理業協会
https://www.kanrikyo.or.jp/hosho/kumiai.html

また、管理会社は、管理費等の収納状況、管理組合会計の収支状況について、毎月管理組合に報告しなければなりません。

管理組合の皆様も、管理費等の収納状況、管理組合会計の収支状況、管理費の残額、修繕積立金の移し換えについて確認するよう心がけて下さい。

[19759: 匿名さん]

>>19757 畜名さん
>収支報告書は毎月する必要はない。
管理会社は管理組合から委託を受けて収支表等作成し報告する。と管理業務委託契約書では記載している。

[19760: 匿名さん]

19759の訂正
管理会社は管理組合から委託を受けて毎月収支表等作成し報告する。
毎月を追加

[19761: 匿名さん]

収支報告書は毎月作成して報告する必要があるんですね。
ただし、理事長等に説明まではしなくてもいいが、説明を
求められたらやらなければならないということですね。

[19762: 畜名さん]

管理業協会の通達や標準（規約・委託契約等）は任意事項で強制力はない。
適正化法は強制力があるので分けて説明しましょう。
適正は法では重要事項の説明は管理業務主任者がするようになっている。
総会での説明義務は契約の変更等がなされた時は強制的に説明するがそうでなければ契約書等に従う。
規約や契約書等は各マンションで異なるので標準に従うべきである。
説明者は各マンションの規約や契約書等を精査して回答をするべき。
でないときは標準や通達であることを前記してそれ等に従う。
チャンポンではトラブルメーカーになる。

[19763: 匿名さん]

マンション標準管理委託契約書１０条２項 ＝ マンション管理適正化法施行規則８７条５項

[19764: 匿名さん]

適正化法は守らなければならないが、
時々チェックをしないと守らない会社がでてくる。
守らない管理会社はお灸をすえないとね。

[19765: 匿名さん]

地方整備局は、時々抜き打ちチェックはしているよ。

[19766: 匿名さん]

しかし、それはタレコミや苦情がなければ
動かないよ。

[19767: 匿名さん]

　　＊みなさんの管理組合では、管理会社はちゃんと法を順守していますか？
　　　重説の交付や説明に関しては、実に４０％が是正指導が行われています。
　　　又、契約成立時の書面の交付や財産の分別管理についても、２０％の管理会社
　　　が違反をしています。
　　　全国１５４社の管理会社に対して、６８社に対して是正指導が行われました。
　　　私たち、理事としても、法定説明事項に関心を持ち、管理業務の適正遂行のために、きちんと
　　　チェックをしましょう。

　　＊特に、収支報告書の交付が毎月行われていない管理組合が多いようです。
　　　必ず、管理会社に要求をして、毎月予算対実績の確認をするように心がけましょう。

[19768: 畜名さん]

地方整備局の職員は区分所有法や管理規約等の知識は皆無である。説明して理解してもらうには労力を要する。

[19769: 匿名さん]

相手をみくびってはいけないよ。
あんたよりは知識はあるよ。

[19770: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点
　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[19771: 匿名さん]

管理会社に関しては、理事会も点検項目を作成して
チェックする必要があります。

[19772: 匿名さん]

長期修繕計画書の作成はマンションの管理を
していく中においては重要なことです。

[19773: 匿名さん]

ただ、管理会社のフロントがソコンで作成する
簡単なものでは役に立たないけどね。

[19774: 匿名さん]

設計図面をもとに長期修繕計画書は作成
しなければだめ。

[19775: 畜名さん]

資金不足すると組合員から強制徴収
できる。しかも普通決議でできる。
悪徳理事長や管理会社が共謀すれば
いとも簡単にできる。
組合役員は組合員の負担軽減を考え
られる能力が必要。
管理努力がなされていない。
企業は優秀な経営者が日々努力して
いる。
管理組合役員はその真逆の地位にあ
る。恥ずかしいとは思わないかね。
努力しても努力しても報われない事
態に怠った時に組合員に負担を要請
するのならばいくらかわ救われる。

[19776: 匿名さん]

　老朽化した分譲マンションの再生促進策を議論してきた法制審議会（法相の諮問機関）の部会は16日、マンションの管理方法を定める区分所有法の改正要綱案を取りまとめた。

　一定の不具合が認められるマンションは、建て替えに必要な所有者の賛成決議の割合を「5分の4」から「4分の3」に緩和する。2月に予定されている総会を経て法相に答申され、政府は26日召集の通常国会に改正案を提出する方針。

　国土交通省の推計では2022年末現在、全国の築40年超のマンション数は約126万戸に上る。20年後には445万戸に増えると見込まれ、マンションと所有者の「二つの老い」への対応が急務となっている。

　区分所有法は、死亡や相続で連絡がつかず、決議に参加しない所有者を「反対」と扱うよう求めている。所有者不明で合意形成が進まなくなるとの懸念が指摘されていた。
　要綱案はまず、住人らの請求によって、裁判所の判断で所在不明所有者を決議の分母から除外できる仕組みを創設。その上で、耐震性や火災への安全性不足▽周辺に危害や衛生上の害を与える恐れ▽バリアフリーへの不適合――があるマンションについては賛成決議の割合を4分の3とする新たな建て替え要件を定めた。

　建物の骨組みを維持しながら全体をリノベーションする工事や建物の取り壊しについても、現行の「全所有者の同意」という要件を緩和し、新たな建て替え要件にそろえるとした。

　1995年の阪神大震災をきっかけに制定され、大規模災害で被害を受けた場合に適用される被災マンション法も見直す。現行は、被災した建物の建て替えや取り壊し、敷地の売却には所有者の5分の4の賛成が必要だが、迅速な復興を妨げるとの意見があった。このため、所在不明所有者を決議の分母から除外する仕組みを採用し、賛成決議の割合も「3分の2」に引き下げる。

　被災して建物の価値が2分の1を超えて失われたマンションはこれまで、政府が災害を認定してから1年以内に賛成決議をしないと被災マンション法が適用されなかった。要綱案はこれを3年以内に延ばし、再延長もできるようにするとした。【飯田憲】

[19777: 匿名さん]

トランプ氏が復帰すればウクライナ支援は中断しても
イスラエル支援は継続でしょう。
軍需産業は好調を維持します。

[19778: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。