「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[19689: 畜名さん]

>>19683 畜名です。
訂正です。
評価額　130、110、132円です。
含み益は 10,1１0、132円です
2023年9/15日投資金1億２千万円は
組合資金です。

口数＝4,542
2023年09/15＝基準価格26,419円
2024年10/10=基準価格28,646円

性格にはネットで確認してください。

[19690: 畜名さん]

>>19689 畜名さん
訂正性格＝正確

[19691: 匿名さん]

※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

※ 管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

[19692: 匿名さん]

管理会社には、基本に基づいてしっかり管理組合のために
がんばってもらわなくてはならないでしょう。
プロとして報酬を得て契約しているのですからね。

[19693: 匿名さん]

　マンション理事の就任及び罰則支払規定で、区分所有者全員に就任義務を課し、
就任しない場合は、罰則として住民活動協力金を課すことは有効かどうかでの裁判例
を記載してみます。

＊区分所有者全員、順番に交代で担当する規定は問題ないとのことです。
＊理事担当年に理事の就任を拒否できないとする規定もオーケーとのこと。
　　但し、病気・高齢・障害等の正当でやむおえない事由がある場合は、この限りでな
　　いという例外規定を設けておくことも必要です。

[19694: 匿名さん]

輪番制の理事は基本的には受諾しなければならないということ
なんですね。

[19695: 畜名さん]

規約には役員選任方法が規定されている。それには組合員は従う義務がある。AIならば感情がないのでそれ以上の回答はしない。人間よりは理性的で正しい。一のマンションのAIには不動産六法を仕込んである。規約や法令はAIロボットに従えばトラブルは起きない。東大でAIによる模擬裁判を事例を見れば上級裁判官よりいい判決がされるらしい。組合運営には人間の感情が災いしている。

[19696: 畜名さん]

今夜のCPIは上昇で金利が上昇かと予想されていて昨夜までは米国株は上値を抑えられていたにみかかわらず日本株は暴騰の連続である。原因は個人投資家のNISAによる買いが原因であると推測するがそれでも異常な暴騰である。よって米国先物を見るとこれも昨夜とは異なり上昇している。今までの常識とは異なる動きではある。先行きが不安になった。良い意見はないかな～～～( ´艸｀)

[19697: 販売関係者さん]

>但し、病気・高齢・障害等の正当でやむおえない事由がある場合は、
>この限りでないという例外規定を設けておくことも必要です。

障害等の「等」には、低〇歴・文〇・〇的障害・キ〇ガイ・〇病持ちなどが
該当するでしょう。しかし、これを審査するとなると個人のプライバシーを
かなり侵害するでしょうね。理事である隣の住人に「私は〇カだから」と
理事免除を申請するのは屈辱的なので、無理して理事をやってる〇カも多いです。
ホント、〇カですよね。理事を引き受けておいて理事会欠席すればいいのにｗ

[19698: 販売関係者さん]

結局のところ、管理組合が出費をケチって無報酬で理事をやらせるのが間違いの
元なのです。しかるべき報酬を支払うようにすれば、それに見合った働きをしようと
いう気が起きるし、それができない人は最初から理事を引き受けないでしょう。
理事を引き受けておいて理事会は欠席し報酬だけ頂くような人はいないと思います。
そもそも「マンションは自分たちで管理する」という考えが時代遅れです。
理想的なマンション管理とは、しかるべき報酬をプロの管理者に支払い、組合員は
遊んで暮らすという姿ですよ。

[19699: 畜名さん]

>>19698 販売関係者さん
組合運営では役員は無報酬が原則である。お金で動くようではろくな役員は育たない。ましてや報酬をもらえるほど仕事は複雑ではない。現在はAIで資産運用以外は管理できる。

[19700: 匿名さん]

「タダ働きはイヤやねん」とゆうのは役員辞退の正当理由になるんですか？

[19701: 匿名さん]

＜平成２２年１月２６日最高裁判例＞

　分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等の
分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等に
よって、一部の組合員が役員になる機会が増加したなどの事情から不在区分所有者
に対し、管理組合にかかる負担の一端を担ってもらうとの趣旨で、「住民活動協力金」
を徴収する規約は有効という判例が出ています。

　金銭的負担を求めることは、合理性を欠かないと徴収を有効としました。
　協力金の負担を求めることは、管理組合の業務を分担できない非居住者の不公平を
是正するためで、必要性と合理性が認められると指摘しています。

　尚、金額については月額２，５００円と判例は出ていますが、社会通年に照らして我慢
できない限度を超えるものとははいえず、有効と結論づけていますが、これについては
そのマンションで検討すべきです。

[19702: 畜名さん]

住まいに規制は良くない。
組合員同士で自由に話し合える場を作るのが先。

[19703: 匿名さん]

＊理事担当年に正当な事由がなく、理事に就任しない場合は？

　管理費月額を、追加支払して理事就任義務を免除することができると規定すべきで、
罰則として支払うとの表現は止めるべきと解釈すべきと思われます。

＊理事には就任したが、実際には理事会に出席しない場合

　役員報酬が規定されていれば、原則理事会出席による月割計算とすべきである。
又、理事会欠席が年○回以内の場合は、「理事免除協力金」等として徴収することは
可能です。

[19704: 匿名さん]

つまり、非居住組合員はマンション管理への日常的な貢献度が低くなることを考慮して
「住民活動協力金」の徴収、いいかえると「カネで解決する」ことを認めたわけであって
役員就任を辞退する組合員に対して協力金を徴収することを認めた判例ではない。

[19705: 匿名さん]

管理組合と役員の関係は民法上の契約の一形態である「委任」に当たる。
契約である以上、それを締結するか否かは当事者（組合員）の自由であり、規約で
これを強制することはできない。組合員には役員になる義務はないのだから、
役員就任を辞退しても組合にカネを支払う必要はない。
しかし、いったん就任すると役員としての義務（理事会出席など）を果たす必要が
出てくる。これをサボって組合に迷惑をかけた場合には損害を弁償することになるし、
理事会出席をサボらせないために「欠席したら罰金１０万円！」のルールを作るのは
管理組合の自由である。

[19706: 畜名さん]

役員になりたくない組合員に強制できる法律はない。
規約で決めても強制はできない。
無駄な論戦は辞めて組合資金を増やす方法を考えなさい。
資産の運用の仕方によっては組合費や施設使用料が無料になり、
さらに成功すれば修繕費等が運用益で賄えられる。
さらに成功すれば建替費用も稼げるかもしれない。
そのためにはリスク回避はプロに相談する。
これを提案して実行できるのは理事長とそれを取り巻く組合員である。

組合員よ有益な夢を語りましょう。( ´艸｀)

[19707: 匿名さん]

>>19703 匿名さん
>又、理事会欠席が年○回以内の場合は、「理事免除協力金」等として徴収することは
>可能です。

どういうことですか？

[19708: 匿名さん]

理事会を欠席したクソ野郎は罰金じゃ！！

[19709: 匿名さん]

＜理事会欠席が年○回以内なら、「理事免除協力金」等を徴収されるが、理事会欠席が年○回を超えた場合は、「理事免除協力金」等は徴収されない＞と読めますが、意味不明です。
そもそも「理事免除協力金」とはなんでんねん？

[19710: 匿名さん]

>>19693 匿名さん
>マンション理事の就任及び罰則支払規定で、区分所有者全員に就任義務を課し、
>就任しない場合は、罰則として住民活動協力金を課すことは有効かどうかでの裁判例
>を記載してみます。

この「裁判例」とは？

[19711: 匿名さん]

区分所有者が全員理事にならなければならないという
法律はありません。
しかし、輪番制とか管理組合で決めたものについては
順守する必要があります。
つまり、管理規約に規定されたものは、守らなければ
ならないということです。
それを守らない者に対しての罰則はあってしかるべきだと
思います。

[19712: 匿名さん]

＜平成２２年１月２６日最高裁判例＞

　分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等の
分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等に
よって、一部の組合員が役員になる機会が増加したなどの事情から不在区分所有者
に対し、管理組合にかかる負担の一端を担ってもらうとの趣旨で、「住民活動協力金」
を徴収する規約は有効という判例が出ています。

　金銭的負担を求めることは、合理性を欠かないと徴収を有効としました。
　協力金の負担を求めることは、管理組合の業務を分担できない非居住者の不公平を
是正するためで、必要性と合理性が認められると指摘しています。

　尚、金額については月額２，５００円と判例は出ていますが、社会通年に照らして我慢
できない限度を超えるものとははいえず、有効と結論づけていますが、これについては
そのマンションで検討すべきです。

＊理事担当年に正当な事由がなく、理事に就任しない場合は？

　管理費月額を、追加支払して理事就任義務を免除することができると規定すべきで、
罰則として支払うとの表現は止めるべきと解釈すべきと思われます。

＊理事には就任したが、実際には理事会に出席しない場合

　役員報酬が規定されていれば、原則理事会出席による月割計算とすべきである。
又、理事会欠席が年○回以内の場合は、「理事免除協力金」等として徴収することは
可能です。

[19713: ご近所さん]

標準管理規約には組合員の役員就任義務に関する規定がありません。
ということは、役員に就任する義務があるというルール自体が標準的ではない、
異常だ、ということなんです。マネしないほうがいいでしょうね。

[19714: ご近所さん]

役員辞退したら管理費割増しとか、専有部分内のインタホン子機は規約共用部分とか、
トンチンカンな内容が規約細則に盛り込まれているマンションは要注意ですね。

[19715: 畜名さん]

悪徳組合員や悪徳役員や悪徳管理会社や悪徳マンション管理士等の台頭を防止する規約設定を急げ。大規模マンションは特にご注意。

[19716: 匿名さん]

成程。

[19717: 畜名さん]

>>19714 ご近所さん
インターホンは消防設備点検と連動しているんので共用部分にした方がいいでしょう

[19718: 匿名さん]

室内のインターホンは建物の部分でも附属の建物でもないから規約共用部分にできない

[19719: 匿名さん]

成程。

[19720: 匿名さん]

インターホンを共用部分とするのであれば、修理費は
管理費からとなる。
ただ、規約共用部分にすることは、そのマンションで
決めればいいことです。

[19721: 匿名さん]

全国のマンションでは、インターホンの修理費を
各区分所有者だったり、管理費からだったりと
分かれています。

[19722: 匿名さん]

総会で決議すれば法律を守らなくていいという反社的な役員がいると災難ですね

[19723: 購入経験者さん]

うちのマンションでは玄関ポーチに専用使用権が設定されている代わりに、玄関ポーチの通常の管理費用（掃除や修繕）はその部屋の区分所有者が負担することになっています。（規約による区分所有法19条の適用除外）しかし、月に一度は業者による共用廊下の清掃作業があり、そのときには玄関ポーチまで業者が入り込んできて清掃します。規約では各区分所有者がやらなければならない玄関ポーチの清掃を、組合の金を使ってやっているので、厳密には規約違反なのですが、まあいいだろうということになっています。このようにマンションでは法律とか規約とか総会決議とかが複雑に入り乱れているので、文句を言う住人がいなければ何をやってもいいのだと思います。

[19724: 購入経験者さん]

ほかにも、規約で「共用部分は用法（本来の使い方）に従って使用しなければならない」と規定されていて、本来の使い方から外れるような使い方（世間でいう「目的外使用」）は規約違反として認められないのですが、その一方で集会室使用細則では「理事長が承認すれば集会室で葬式やサークル活動をしてもいい」ことになっています。マンションの集会室は、理事会総会説明会などマンション住民全員が関係する集会のための施設なので、特定または一部の住民の葬式やサークル活動に使うのは目的外使用になるのですが、これもまあいいだろうで済んでいます。もちろん。正面切って「規約違反だ」と言われると白旗ですがｗ

[19725: 購入経験者さん]

確かに法律では室内のインタホーン子機や火災検知器は規約共用部分にできません。しかし、規約共用部分にしても大部分の住民は法律など知らないし、管理組合の金でメンテや交換をしてもらえるなら儲けものと考えるのが普通でしょう。特に問題がなければ、どのような規約や細則を作ってもいいと思います。その規約細則はおかしいという住民だけ適用しなければいいのです。例えば、よく問題になる役員辞退問題。規約細則で義務化するのはいいのですが、「義務化は法律違反」という住民が出れば、その人を飛ばして次の組合員に順番を回せばいいのです。うちのマンションではそうやっています。

[19726: 匿名さん]

なるほどね

[19727: 匿名さん]

当マンションの管理規約では、組合員は地元自治会に加入すること、
自治会費は管理費と一緒に口座引落しすることが規定されているけど、
数年前に自治会を退会するという組合員が出たときは、「ハイ、承知
しました」って感じで、その人だけ自治会費分の口座引落しをやめた
からね
うるさい人には逆らわないってことか

[19728: 匿名さん]

もともと自治会への入退会は自由だから、退会する者を
無理に拒否しても裁判になれば確実に負けるから、退会を
認めたんだろう。

[19729: 匿名さん]

理事会と自治会は完全に独立していなければならない。
特に会計面はごっちゃにしてはだめですね。

[19730: 匿名さん]

しかし、田舎にいけばいくほど、小規模マンションであればあるほど
理事会と自治会の距離が近くなる。

[19731: 匿名さん]

小規模マンションであれば、人材不足のため
理事会と自治会の役員を兼ねることはよくあること。

[19732: 匿名さん]

　　　管理組合の運営を任された理事会が、組合員・専有者の利益を増進し、良好な住環境
　　を確保するためには、その氏名・家族構成・電話番号等の情報が必要です。

　　　又、火災・地震等の災害が発生した場合に備えて要救助者の把握が必要です。
　　居住者にその名簿の提出を依頼するときには、これらの必要となる事情と名簿の管理は、
　　施錠された書庫に保管し、理事長等のごく限られた者がごく必要な時にしか閲覧できない
　　ようにしている旨を説明し、その理解を求めることが大切です。

　　　尚、個人情報の保護を盾に提出を拒まれる風潮があるようですが、これは法律では、
　　個人情報を取り扱う事業者に対してであり、過去６ヶ月以内のいずれかの日においても、
　　５，０００人を超える個人データを取り扱う業者と個人との関係において個人情報が保護
　　されているにすぎません。

　　　マンションでこれに該当するところはありませんので、一人歩きしている個人情報の保
　　護に惑わされないでください。
　　　但し、個人情報の提出要請に対して、拒否はできます。

[19733: 匿名さん]

スケベ役員の中には、居住者名簿を通じて一人暮らしの女性組合員を把握して、
ことさら訪問したり、会議室に呼び出したりするゲス野郎がいるので用心して
ください。

[19734: 匿名さん]

>>19732 匿名さん

>尚、個人情報の保護を盾に提出を拒まれる風潮があるようですが、これは法律では、個人情報を取り扱う事業者に対してであり、過去６ヶ月以内のいずれかの日においても、５，０００人を超える個人データを取り扱う業者と個人との関係において個人情報が保護されているにすぎません。

>マンションでこれに該当するところはありませんので、一人歩きしている個人情報の保護に惑わされないでください。

何時代の話ですか？

[19735: 匿名さん]

現在のはなしですよ。

[19736: 匿名さん]

２０１７年５月３０日以降、人数要件は撤廃されている。

[19737: 匿名さん]

そうですか。
いいことを教えてくれてありがとう。
以前覚えていたことを書いたのでね。

[19738: 畜名さん]

組合資金１億２千万円投資に対する現在の評価額。
ネットウインGS＝132,303,918円.
金ETF1540 =123,237,380円.
含み益＝評価額ー投資金

[19739: 匿名さん]

「マンションは管理を買え」と言われることがあります。これは外観や立地も
大事だが、それ以上に修繕や清掃などが行き届いたマンションを買いなさいと
いうことだと思われがちですが、本当の意味は「それなりの高額報酬を払って
マンション管理をプロに外注しているマンションを買うべき」という意味です。
自分たちのマンションは自分たちで管理するといって、法令や会計の知識経験が
乏しい組合員を機械的な順番で役員にしても、やれることはたかがしれています。
思い付きから規約細則の改正を繰り返して矛盾だらけのルールができたりします。
しかるべき報酬と引き換えにプロに管理を任せる、これがいいマンションです。

[19740: 畜名さん]

マンションは管理を買えは合言葉のように言われているが、
新築分譲を買うときにはすでに管理会社は決まっていたり、
最初に理事も組合員が決めるのではなく管理会社が便宜上決めている。
この状態では買主は何も言えない。
私は競走倍率数百倍の人気物件を運良く買うことができたが、
宅建士による重説でも規約承認書にも意義の申し立てをする余地もなかった。
人気物件だけに売り手は強気で異議などは言える雰囲気ではなかった。
分譲販売については売り手市場で管理等には口出しができない状況だから管理のよし悪し等では判断も文句も言えない状況だから買主を守るためには法的規制が必要だと思う。
例えば宅地建物取る引き業法の改正ど。

[19741: 畜名さん]

>>19740 畜名さんですが変換ミス。
宅地建物取引業法に訂正。

[19742: 匿名さん]

「競走」倍率も、いかにも人気物件で早く買いに行かないと
売り切れるって感じが出ていていいですね

[19743: 匿名さん]

マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
　　　１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
　　　２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
　　　３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
　　※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
　　　ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

[19744: 畜名さん]

不動産の取引においてはほとんど売り手が強くて売る手市場である。
よって、宅建業法で買主を守るような意図を感じさせても実質は売り手市場になる。
借地借家法では少々借り手が借りてしまえば借り手が強かったので貸し手の政治的圧力で法改正がなされて貸し手が少し有利になった。
今後は取引業で買い手側の守り強化が必要ではある。
不動産業界から叱られそう～～( ´艸｀)。

[19745: 匿名さん]

やはり区分所有法の特別多数決を廃止して全員一致主義に戻すべき
一人でも反対者がいたら橋を架けない（ゴミ処理場を作らない）とのたまった
M元都痴事をスタイルでしょう

[19746: 畜名さん]

分譲マンションの取引については宅建業を改正しようね。どう改正する( ´艸｀)

[19747: 匿名さん]

　　＊みなさんの管理組合では、管理会社はちゃんと法を順守していますか？
　　　重説の交付や説明に関しては、実に４０％が是正指導が行われています。
　　　又、契約成立時の書面の交付や財産の分別管理についても、２０％の管理会社
　　　が違反をしています。
　　　全国１５４社の管理会社に対して、６８社に対して是正指導が行われました。
　　　私たち、理事としても、法定説明事項に関心を持ち、管理業務の適正遂行のために、きちんと
　　　チェックをしましょう。

　　＊特に、収支報告書の交付が毎月行われていない管理組合が多いようです。
　　　必ず、管理会社に要求をして、毎月予算対実績の確認をするように心がけましょう。

[19748: 匿名さん]

収支報告書は毎月管理会社から発行され
責任者に説明がされてますか。

[19749: 匿名さん]

>>19748 匿名さん

発行され責任者に説明されているかは不明？
毎月の理事会の議事録も公開されていないので収支報告書の説明があったのか不明。

[19750: 畜名さん]

>>19748 匿名さん
収支報告書は毎月管理会社が発行するの？責任者は誰なの( ´艸｀)

[19751: 匿名さん]

自問自答しちゃった( ´艸｀)

[19752: 畜名さん]

>>19749 匿名さん
１，発行された責任者はだれ。
２，毎月の理事会の議事録を誰に公開
　　するの
３，収支報告書を誰に説明するの。

[19753: 畜名さん]

>>19749 匿名さん
台湾は一安心だが米国と同じねじれてきた。今年は世界のならずもの大統領続々登場。米国・中国・ロシアッは資源国で日本はどうなるかが心配である。世界は大きく変動している。マンションの管理は楽でいいのう。楽して飯が食えるしね( ´艸｀)

[19754: 匿名さん]

>>19752 畜名さん
そんな基本中の基本も知らないんだね。
収支報告書は管理会社名でフロントが理事長に説明を
しなければならないことに適正化法で決められている。
収支報告書は毎月報告しなければならないことになっている。

[19755: 匿名さん]

>>19748 匿名さん

マンション管理業者は、毎月、その月における会計の収入及び支出の状況に関する書面を作成し、翌月末日までに、管理者等に交付しなければならないが、説明義務はない。

[19756: 匿名さん]

>>19755 匿名さん
収支報告書は、毎月交付しなければならないことになっています。
説明義務はなかったんですかね。

[19757: 畜名さん]

>>19754 匿名さん
収支報告書は管理組合のものであり管理会社のものではないよ。
よって管理会社は管理組合から委託を受けて作成はするが説明義務は会計担当理事か理事長が組合員にする。
説明能力がないのであれば管理会社の担当に説明をさせることはある。
適正化法にはそんな条文はないよ
。報告は毎月する必要はない。

[19758: 匿名さん]

管理組合の皆様へ｜一般社団法人 マンション管理業協会
https://www.kanrikyo.or.jp/hosho/kumiai.html

また、管理会社は、管理費等の収納状況、管理組合会計の収支状況について、毎月管理組合に報告しなければなりません。

管理組合の皆様も、管理費等の収納状況、管理組合会計の収支状況、管理費の残額、修繕積立金の移し換えについて確認するよう心がけて下さい。

[19759: 匿名さん]

>>19757 畜名さん
>収支報告書は毎月する必要はない。
管理会社は管理組合から委託を受けて収支表等作成し報告する。と管理業務委託契約書では記載している。

[19760: 匿名さん]

19759の訂正
管理会社は管理組合から委託を受けて毎月収支表等作成し報告する。
毎月を追加

[19761: 匿名さん]

収支報告書は毎月作成して報告する必要があるんですね。
ただし、理事長等に説明まではしなくてもいいが、説明を
求められたらやらなければならないということですね。

[19762: 畜名さん]

管理業協会の通達や標準（規約・委託契約等）は任意事項で強制力はない。
適正化法は強制力があるので分けて説明しましょう。
適正は法では重要事項の説明は管理業務主任者がするようになっている。
総会での説明義務は契約の変更等がなされた時は強制的に説明するがそうでなければ契約書等に従う。
規約や契約書等は各マンションで異なるので標準に従うべきである。
説明者は各マンションの規約や契約書等を精査して回答をするべき。
でないときは標準や通達であることを前記してそれ等に従う。
チャンポンではトラブルメーカーになる。

[19763: 匿名さん]

マンション標準管理委託契約書１０条２項 ＝ マンション管理適正化法施行規則８７条５項

[19764: 匿名さん]

適正化法は守らなければならないが、
時々チェックをしないと守らない会社がでてくる。
守らない管理会社はお灸をすえないとね。

[19765: 匿名さん]

地方整備局は、時々抜き打ちチェックはしているよ。

[19766: 匿名さん]

しかし、それはタレコミや苦情がなければ
動かないよ。

[19767: 匿名さん]

　　＊みなさんの管理組合では、管理会社はちゃんと法を順守していますか？
　　　重説の交付や説明に関しては、実に４０％が是正指導が行われています。
　　　又、契約成立時の書面の交付や財産の分別管理についても、２０％の管理会社
　　　が違反をしています。
　　　全国１５４社の管理会社に対して、６８社に対して是正指導が行われました。
　　　私たち、理事としても、法定説明事項に関心を持ち、管理業務の適正遂行のために、きちんと
　　　チェックをしましょう。

　　＊特に、収支報告書の交付が毎月行われていない管理組合が多いようです。
　　　必ず、管理会社に要求をして、毎月予算対実績の確認をするように心がけましょう。

[19768: 畜名さん]

地方整備局の職員は区分所有法や管理規約等の知識は皆無である。説明して理解してもらうには労力を要する。

[19769: 匿名さん]

相手をみくびってはいけないよ。
あんたよりは知識はあるよ。

[19770: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点
　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[19771: 匿名さん]

管理会社に関しては、理事会も点検項目を作成して
チェックする必要があります。

[19772: 匿名さん]

長期修繕計画書の作成はマンションの管理を
していく中においては重要なことです。

[19773: 匿名さん]

ただ、管理会社のフロントがソコンで作成する
簡単なものでは役に立たないけどね。

[19774: 匿名さん]

設計図面をもとに長期修繕計画書は作成
しなければだめ。

[19775: 畜名さん]

資金不足すると組合員から強制徴収
できる。しかも普通決議でできる。
悪徳理事長や管理会社が共謀すれば
いとも簡単にできる。
組合役員は組合員の負担軽減を考え
られる能力が必要。
管理努力がなされていない。
企業は優秀な経営者が日々努力して
いる。
管理組合役員はその真逆の地位にあ
る。恥ずかしいとは思わないかね。
努力しても努力しても報われない事
態に怠った時に組合員に負担を要請
するのならばいくらかわ救われる。

[19776: 匿名さん]

　老朽化した分譲マンションの再生促進策を議論してきた法制審議会（法相の諮問機関）の部会は16日、マンションの管理方法を定める区分所有法の改正要綱案を取りまとめた。

　一定の不具合が認められるマンションは、建て替えに必要な所有者の賛成決議の割合を「5分の4」から「4分の3」に緩和する。2月に予定されている総会を経て法相に答申され、政府は26日召集の通常国会に改正案を提出する方針。

　国土交通省の推計では2022年末現在、全国の築40年超のマンション数は約126万戸に上る。20年後には445万戸に増えると見込まれ、マンションと所有者の「二つの老い」への対応が急務となっている。

　区分所有法は、死亡や相続で連絡がつかず、決議に参加しない所有者を「反対」と扱うよう求めている。所有者不明で合意形成が進まなくなるとの懸念が指摘されていた。
　要綱案はまず、住人らの請求によって、裁判所の判断で所在不明所有者を決議の分母から除外できる仕組みを創設。その上で、耐震性や火災への安全性不足▽周辺に危害や衛生上の害を与える恐れ▽バリアフリーへの不適合――があるマンションについては賛成決議の割合を4分の3とする新たな建て替え要件を定めた。

　建物の骨組みを維持しながら全体をリノベーションする工事や建物の取り壊しについても、現行の「全所有者の同意」という要件を緩和し、新たな建て替え要件にそろえるとした。

　1995年の阪神大震災をきっかけに制定され、大規模災害で被害を受けた場合に適用される被災マンション法も見直す。現行は、被災した建物の建て替えや取り壊し、敷地の売却には所有者の5分の4の賛成が必要だが、迅速な復興を妨げるとの意見があった。このため、所在不明所有者を決議の分母から除外する仕組みを採用し、賛成決議の割合も「3分の2」に引き下げる。

　被災して建物の価値が2分の1を超えて失われたマンションはこれまで、政府が災害を認定してから1年以内に賛成決議をしないと被災マンション法が適用されなかった。要綱案はこれを3年以内に延ばし、再延長もできるようにするとした。【飯田憲】

[19777: 匿名さん]

トランプ氏が復帰すればウクライナ支援は中断しても
イスラエル支援は継続でしょう。
軍需産業は好調を維持します。

[19778: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

[19779: 畜名さん]

>>19777 匿名さん
日本は軍需産業は禁句みたいです。
防衛産業とアナリストも言ってい
ますね。
トランプ大統領になれば経済界は
沸くみたいですが本当でしょうか。
米軍が日本を守ってやっているの
だからみかじめ料を増額してくる
でしょうね。
三菱重工と金が暴騰していますが
投資家はきな臭さを感じているの
でしょう。よくないですよね。

[19780: 畜名さん]

建替等の条件緩和になれば経済効果は大きいですね。標準管理規約も年々緩和傾向になり管理はしやすい新たな問題も出ますね。終の棲家としての効果はどうでしょうか。管理費等が増えるよね。組合員の負担が益々増えるのでしょう。

[19781: 匿名さん]

経団連の要望（建替え決議、現行５分の４以上を、３分の２以上へ引き下げ）ならず。

今回は、前回（２００２年大改正）のような、規制改革推進会議の後押しがなかった？

＜２００２年改正時＞
区分所有権を「所有権」とは呼べなくなった日
ttps://xtech.nikkei.com/kn/article/knp/column/20100714/542316/

　区分所有法改正を審議していた法制審議会の建物区分所有法部会がその舞台だった。2人の部外者が参考人として会場に乗り込み、居並ぶ20人の委員を強引に説き伏せ、それまで14回開かれた部会の議論の結論とは180度“真逆”の方向へ区分所有法を改正する案を、審議会答申に押し込んだのだ。

＜２０２０年、経団連要望＞
規制改革推進会議 第５回 投資等ワーキング・グループ（令和２年１月30日）
資料２－２ 老朽化マンションの再生に向けた規制改革の推進（経団連　提出資料）（PDF形式：832KB）
ttps://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/meeting/wg/toushi/20200130/200130toushi03.pdf
【経団連要望】

○ 区分所有建物の建替決議要件を見直し、都市再開発法に基づく組合設立要件と同様の「区分所有者数および議決権の各３分の２以上」の賛成へと引き下げるべき。

○ 反対者に対しては時価での金銭買取が法律で定められているため、不利益は生じないと思料。

５．今後の取組への期待
○ 安倍政権の重要政策課題「国土強靭化」に向けて、政府一丸となった取組が求められる。
※安倍総理は施政方針演説で「防災・減災、国土強靱化を進め、災害に強い故郷を創り上げてまいります」と発言

○ 老朽化マンションの再生に向けた規制・制度改革が急務であり、規制改革推進会議の後押しに期待。

[19782: 匿名さん]

「建替えを行うには」 傾いた横浜のマンション事例より考えさせられる事項

　①会日（建替え集会）の少なくとも２ヶ月前までに招集通知をださなければならない。
　　　　　議案の要領の準備をする。
新たに建築する建物の設計の概要、建物の取り壊し及び建築費用の概算額、
建替費用の分担に関する事項、再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

　②建替え集会（区分所有法上の）
　　　　建替決議・・・区分所有者及び議決権の５分の４以上
　　　　各区分所有者の建替えに関する賛否を議事録に記載しなければならない。

　③建物円滑化法等に関する法律により、建替え組合を設立する。
　　　　定款及び事業計画を定め建替合意者４分の３以上の同意を得て、知事の認可を得る。

　④建替決議後２ヶ月以内に賛成しなかった者に対し、建替に参加するか否かを回答するよ
　　う書面で催告する。
　　回答しなかった者は、不参加とみなされる。

　⑤不参加者に対し、時価で売り渡すことを請求する。この時点で売買契約が成立したものと
　　　みなされ、住居を明け渡さなければならない。但し、裁判所へ請求すれば１年を超えない
　　　範囲内において明渡に相当の期限が許与されます。

　⑥この売渡請求権を行使することによって、建替不参加者が排除され、全員が建替参加者
　　となっていきます。

　※簡単に概要をまとめてみましたが、これ以外にも複雑な手続きや説明会等があります。

[19783: 匿名さん]

建て替えに関しては、決議要件を緩和しようが難しい。

[19784: 匿名さん]

耐震基準以前のものとか、問題があるマンションだけが
緩和されるとのことだが、まず建て替えはできない。
それにそれが施行されるのは数年先のことだしね。

[19785: 匿名さん]

建て替え決議が４分の３に緩和されても、建て替えは
絶対にできない。
業者は経済が活性化するかもしれないと喜んでいるようだが。

[19786: 匿名さん]

建て替えができるのは、容積率に余裕があるマンションだけだよ。

[19787: 匿名さん]

事業性を見込めないために建替えを行うことができないマンションを一括して売却したり、取り壊したりする場合は、今は所有者全員の同意が必要ですが、所有者の5分の4の賛成に引き下げます。

[19788: 匿名さん]

解体の場合も現在は５分の４の承認が必要です。
それを４分の３に緩和する計画がでています。