「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[19689: 畜名さん]

>>19683 畜名です。
訂正です。
評価額　130、110、132円です。
含み益は 10,1１0、132円です
2023年9/15日投資金1億２千万円は
組合資金です。

口数＝4,542
2023年09/15＝基準価格26,419円
2024年10/10=基準価格28,646円

性格にはネットで確認してください。

[19690: 畜名さん]

>>19689 畜名さん
訂正性格＝正確

[19691: 匿名さん]

※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

※ 管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

[19692: 匿名さん]

管理会社には、基本に基づいてしっかり管理組合のために
がんばってもらわなくてはならないでしょう。
プロとして報酬を得て契約しているのですからね。

[19693: 匿名さん]

　マンション理事の就任及び罰則支払規定で、区分所有者全員に就任義務を課し、
就任しない場合は、罰則として住民活動協力金を課すことは有効かどうかでの裁判例
を記載してみます。

＊区分所有者全員、順番に交代で担当する規定は問題ないとのことです。
＊理事担当年に理事の就任を拒否できないとする規定もオーケーとのこと。
　　但し、病気・高齢・障害等の正当でやむおえない事由がある場合は、この限りでな
　　いという例外規定を設けておくことも必要です。

[19694: 匿名さん]

輪番制の理事は基本的には受諾しなければならないということ
なんですね。

[19695: 畜名さん]

規約には役員選任方法が規定されている。それには組合員は従う義務がある。AIならば感情がないのでそれ以上の回答はしない。人間よりは理性的で正しい。一のマンションのAIには不動産六法を仕込んである。規約や法令はAIロボットに従えばトラブルは起きない。東大でAIによる模擬裁判を事例を見れば上級裁判官よりいい判決がされるらしい。組合運営には人間の感情が災いしている。

[19696: 畜名さん]

今夜のCPIは上昇で金利が上昇かと予想されていて昨夜までは米国株は上値を抑えられていたにみかかわらず日本株は暴騰の連続である。原因は個人投資家のNISAによる買いが原因であると推測するがそれでも異常な暴騰である。よって米国先物を見るとこれも昨夜とは異なり上昇している。今までの常識とは異なる動きではある。先行きが不安になった。良い意見はないかな～～～( ´艸｀)

[19697: 販売関係者さん]

>但し、病気・高齢・障害等の正当でやむおえない事由がある場合は、
>この限りでないという例外規定を設けておくことも必要です。

障害等の「等」には、低〇歴・文〇・〇的障害・キ〇ガイ・〇病持ちなどが
該当するでしょう。しかし、これを審査するとなると個人のプライバシーを
かなり侵害するでしょうね。理事である隣の住人に「私は〇カだから」と
理事免除を申請するのは屈辱的なので、無理して理事をやってる〇カも多いです。
ホント、〇カですよね。理事を引き受けておいて理事会欠席すればいいのにｗ

[19698: 販売関係者さん]

結局のところ、管理組合が出費をケチって無報酬で理事をやらせるのが間違いの
元なのです。しかるべき報酬を支払うようにすれば、それに見合った働きをしようと
いう気が起きるし、それができない人は最初から理事を引き受けないでしょう。
理事を引き受けておいて理事会は欠席し報酬だけ頂くような人はいないと思います。
そもそも「マンションは自分たちで管理する」という考えが時代遅れです。
理想的なマンション管理とは、しかるべき報酬をプロの管理者に支払い、組合員は
遊んで暮らすという姿ですよ。

[19699: 畜名さん]

>>19698 販売関係者さん
組合運営では役員は無報酬が原則である。お金で動くようではろくな役員は育たない。ましてや報酬をもらえるほど仕事は複雑ではない。現在はAIで資産運用以外は管理できる。

[19700: 匿名さん]

「タダ働きはイヤやねん」とゆうのは役員辞退の正当理由になるんですか？

[19701: 匿名さん]

＜平成２２年１月２６日最高裁判例＞

　分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等の
分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等に
よって、一部の組合員が役員になる機会が増加したなどの事情から不在区分所有者
に対し、管理組合にかかる負担の一端を担ってもらうとの趣旨で、「住民活動協力金」
を徴収する規約は有効という判例が出ています。

　金銭的負担を求めることは、合理性を欠かないと徴収を有効としました。
　協力金の負担を求めることは、管理組合の業務を分担できない非居住者の不公平を
是正するためで、必要性と合理性が認められると指摘しています。

　尚、金額については月額２，５００円と判例は出ていますが、社会通年に照らして我慢
できない限度を超えるものとははいえず、有効と結論づけていますが、これについては
そのマンションで検討すべきです。

[19702: 畜名さん]

住まいに規制は良くない。
組合員同士で自由に話し合える場を作るのが先。

[19703: 匿名さん]

＊理事担当年に正当な事由がなく、理事に就任しない場合は？

　管理費月額を、追加支払して理事就任義務を免除することができると規定すべきで、
罰則として支払うとの表現は止めるべきと解釈すべきと思われます。

＊理事には就任したが、実際には理事会に出席しない場合

　役員報酬が規定されていれば、原則理事会出席による月割計算とすべきである。
又、理事会欠席が年○回以内の場合は、「理事免除協力金」等として徴収することは
可能です。

[19704: 匿名さん]

つまり、非居住組合員はマンション管理への日常的な貢献度が低くなることを考慮して
「住民活動協力金」の徴収、いいかえると「カネで解決する」ことを認めたわけであって
役員就任を辞退する組合員に対して協力金を徴収することを認めた判例ではない。

[19705: 匿名さん]

管理組合と役員の関係は民法上の契約の一形態である「委任」に当たる。
契約である以上、それを締結するか否かは当事者（組合員）の自由であり、規約で
これを強制することはできない。組合員には役員になる義務はないのだから、
役員就任を辞退しても組合にカネを支払う必要はない。
しかし、いったん就任すると役員としての義務（理事会出席など）を果たす必要が
出てくる。これをサボって組合に迷惑をかけた場合には損害を弁償することになるし、
理事会出席をサボらせないために「欠席したら罰金１０万円！」のルールを作るのは
管理組合の自由である。

[19706: 畜名さん]

役員になりたくない組合員に強制できる法律はない。
規約で決めても強制はできない。
無駄な論戦は辞めて組合資金を増やす方法を考えなさい。
資産の運用の仕方によっては組合費や施設使用料が無料になり、
さらに成功すれば修繕費等が運用益で賄えられる。
さらに成功すれば建替費用も稼げるかもしれない。
そのためにはリスク回避はプロに相談する。
これを提案して実行できるのは理事長とそれを取り巻く組合員である。

組合員よ有益な夢を語りましょう。( ´艸｀)

[19707: 匿名さん]

>>19703 匿名さん
>又、理事会欠席が年○回以内の場合は、「理事免除協力金」等として徴収することは
>可能です。

どういうことですか？

[19708: 匿名さん]

理事会を欠席したクソ野郎は罰金じゃ！！

[19709: 匿名さん]

＜理事会欠席が年○回以内なら、「理事免除協力金」等を徴収されるが、理事会欠席が年○回を超えた場合は、「理事免除協力金」等は徴収されない＞と読めますが、意味不明です。
そもそも「理事免除協力金」とはなんでんねん？

[19710: 匿名さん]

>>19693 匿名さん
>マンション理事の就任及び罰則支払規定で、区分所有者全員に就任義務を課し、
>就任しない場合は、罰則として住民活動協力金を課すことは有効かどうかでの裁判例
>を記載してみます。

この「裁判例」とは？

[19711: 匿名さん]

区分所有者が全員理事にならなければならないという
法律はありません。
しかし、輪番制とか管理組合で決めたものについては
順守する必要があります。
つまり、管理規約に規定されたものは、守らなければ
ならないということです。
それを守らない者に対しての罰則はあってしかるべきだと
思います。

[19712: 匿名さん]

＜平成２２年１月２６日最高裁判例＞

　分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等の
分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等に
よって、一部の組合員が役員になる機会が増加したなどの事情から不在区分所有者
に対し、管理組合にかかる負担の一端を担ってもらうとの趣旨で、「住民活動協力金」
を徴収する規約は有効という判例が出ています。

　金銭的負担を求めることは、合理性を欠かないと徴収を有効としました。
　協力金の負担を求めることは、管理組合の業務を分担できない非居住者の不公平を
是正するためで、必要性と合理性が認められると指摘しています。

　尚、金額については月額２，５００円と判例は出ていますが、社会通年に照らして我慢
できない限度を超えるものとははいえず、有効と結論づけていますが、これについては
そのマンションで検討すべきです。

＊理事担当年に正当な事由がなく、理事に就任しない場合は？

　管理費月額を、追加支払して理事就任義務を免除することができると規定すべきで、
罰則として支払うとの表現は止めるべきと解釈すべきと思われます。

＊理事には就任したが、実際には理事会に出席しない場合

　役員報酬が規定されていれば、原則理事会出席による月割計算とすべきである。
又、理事会欠席が年○回以内の場合は、「理事免除協力金」等として徴収することは
可能です。

[19713: ご近所さん]

標準管理規約には組合員の役員就任義務に関する規定がありません。
ということは、役員に就任する義務があるというルール自体が標準的ではない、
異常だ、ということなんです。マネしないほうがいいでしょうね。

[19714: ご近所さん]

役員辞退したら管理費割増しとか、専有部分内のインタホン子機は規約共用部分とか、
トンチンカンな内容が規約細則に盛り込まれているマンションは要注意ですね。

[19715: 畜名さん]

悪徳組合員や悪徳役員や悪徳管理会社や悪徳マンション管理士等の台頭を防止する規約設定を急げ。大規模マンションは特にご注意。

[19716: 匿名さん]

成程。

[19717: 畜名さん]

>>19714 ご近所さん
インターホンは消防設備点検と連動しているんので共用部分にした方がいいでしょう

[19718: 匿名さん]

室内のインターホンは建物の部分でも附属の建物でもないから規約共用部分にできない

[19719: 匿名さん]

成程。

[19720: 匿名さん]

インターホンを共用部分とするのであれば、修理費は
管理費からとなる。
ただ、規約共用部分にすることは、そのマンションで
決めればいいことです。

[19721: 匿名さん]

全国のマンションでは、インターホンの修理費を
各区分所有者だったり、管理費からだったりと
分かれています。

[19722: 匿名さん]

総会で決議すれば法律を守らなくていいという反社的な役員がいると災難ですね

[19723: 購入経験者さん]

うちのマンションでは玄関ポーチに専用使用権が設定されている代わりに、玄関ポーチの通常の管理費用（掃除や修繕）はその部屋の区分所有者が負担することになっています。（規約による区分所有法19条の適用除外）しかし、月に一度は業者による共用廊下の清掃作業があり、そのときには玄関ポーチまで業者が入り込んできて清掃します。規約では各区分所有者がやらなければならない玄関ポーチの清掃を、組合の金を使ってやっているので、厳密には規約違反なのですが、まあいいだろうということになっています。このようにマンションでは法律とか規約とか総会決議とかが複雑に入り乱れているので、文句を言う住人がいなければ何をやってもいいのだと思います。

[19724: 購入経験者さん]

ほかにも、規約で「共用部分は用法（本来の使い方）に従って使用しなければならない」と規定されていて、本来の使い方から外れるような使い方（世間でいう「目的外使用」）は規約違反として認められないのですが、その一方で集会室使用細則では「理事長が承認すれば集会室で葬式やサークル活動をしてもいい」ことになっています。マンションの集会室は、理事会総会説明会などマンション住民全員が関係する集会のための施設なので、特定または一部の住民の葬式やサークル活動に使うのは目的外使用になるのですが、これもまあいいだろうで済んでいます。もちろん。正面切って「規約違反だ」と言われると白旗ですがｗ

[19725: 購入経験者さん]

確かに法律では室内のインタホーン子機や火災検知器は規約共用部分にできません。しかし、規約共用部分にしても大部分の住民は法律など知らないし、管理組合の金でメンテや交換をしてもらえるなら儲けものと考えるのが普通でしょう。特に問題がなければ、どのような規約や細則を作ってもいいと思います。その規約細則はおかしいという住民だけ適用しなければいいのです。例えば、よく問題になる役員辞退問題。規約細則で義務化するのはいいのですが、「義務化は法律違反」という住民が出れば、その人を飛ばして次の組合員に順番を回せばいいのです。うちのマンションではそうやっています。

[19726: 匿名さん]

なるほどね

[19727: 匿名さん]

当マンションの管理規約では、組合員は地元自治会に加入すること、
自治会費は管理費と一緒に口座引落しすることが規定されているけど、
数年前に自治会を退会するという組合員が出たときは、「ハイ、承知
しました」って感じで、その人だけ自治会費分の口座引落しをやめた
からね
うるさい人には逆らわないってことか

[19728: 匿名さん]

もともと自治会への入退会は自由だから、退会する者を
無理に拒否しても裁判になれば確実に負けるから、退会を
認めたんだろう。

[19729: 匿名さん]

理事会と自治会は完全に独立していなければならない。
特に会計面はごっちゃにしてはだめですね。

[19730: 匿名さん]

しかし、田舎にいけばいくほど、小規模マンションであればあるほど
理事会と自治会の距離が近くなる。

[19731: 匿名さん]

小規模マンションであれば、人材不足のため
理事会と自治会の役員を兼ねることはよくあること。

[19732: 匿名さん]

　　　管理組合の運営を任された理事会が、組合員・専有者の利益を増進し、良好な住環境
　　を確保するためには、その氏名・家族構成・電話番号等の情報が必要です。

　　　又、火災・地震等の災害が発生した場合に備えて要救助者の把握が必要です。
　　居住者にその名簿の提出を依頼するときには、これらの必要となる事情と名簿の管理は、
　　施錠された書庫に保管し、理事長等のごく限られた者がごく必要な時にしか閲覧できない
　　ようにしている旨を説明し、その理解を求めることが大切です。

　　　尚、個人情報の保護を盾に提出を拒まれる風潮があるようですが、これは法律では、
　　個人情報を取り扱う事業者に対してであり、過去６ヶ月以内のいずれかの日においても、
　　５，０００人を超える個人データを取り扱う業者と個人との関係において個人情報が保護
　　されているにすぎません。

　　　マンションでこれに該当するところはありませんので、一人歩きしている個人情報の保
　　護に惑わされないでください。
　　　但し、個人情報の提出要請に対して、拒否はできます。

[19733: 匿名さん]

スケベ役員の中には、居住者名簿を通じて一人暮らしの女性組合員を把握して、
ことさら訪問したり、会議室に呼び出したりするゲス野郎がいるので用心して
ください。

[19734: 匿名さん]

>>19732 匿名さん

>尚、個人情報の保護を盾に提出を拒まれる風潮があるようですが、これは法律では、個人情報を取り扱う事業者に対してであり、過去６ヶ月以内のいずれかの日においても、５，０００人を超える個人データを取り扱う業者と個人との関係において個人情報が保護されているにすぎません。

>マンションでこれに該当するところはありませんので、一人歩きしている個人情報の保護に惑わされないでください。

何時代の話ですか？

[19735: 匿名さん]

現在のはなしですよ。

[19736: 匿名さん]

２０１７年５月３０日以降、人数要件は撤廃されている。

[19737: 匿名さん]

そうですか。
いいことを教えてくれてありがとう。
以前覚えていたことを書いたのでね。

[19738: 畜名さん]

組合資金１億２千万円投資に対する現在の評価額。
ネットウインGS＝132,303,918円.
金ETF1540 =123,237,380円.
含み益＝評価額ー投資金