「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[19581: 匿名さん]

総会で承認を受けたマンションはそれでいい。
他のマンションは投資の話を参考にするのはいいが、誰が
それに取り組むの？
本当にやる気があるの？
だから投資の話でいくら儲けたといっても何の参考にもならないよ。
儲けようが損をしようが知ったこっちゃない。

[19582: 匿名さん]

興味がなければスルーすればいいよ
配管工事や規約改正の話と同じ
５万レス目指して自由に書き込もう！

[19583: 匿名さん]

>>19576 匿名さん
＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

>給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の 　　責任と負担において行いますが、
＞専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないことになっています。

そうです、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担において実施して下さい。

[19584: 匿名さん]

同じ管財を使っているのでいずれどちらも劣化します。
どうせやらなければならないのなら、一緒にやった方が
効率はいいのです。
工事費も同じ区分所有者が負担していて、同じことですから。
だから、現在は共用部分と専有部分の配管の工事を一緒に
やるべく規約を改正して将来のために取り組んでいるのです。
それができないマンションはスラム化するだけです。

[19585: 匿名さん]

>>19584 匿名さん

これは投資を進めるごじんと同レベル。
おまえさんはここには来るな。

[19586: 畜名さん]

>>19585 匿名さん
そうなのよ、ごめんね。
ソシオちゃんが逃げ足が速くて
捕まらないのよ。
秀才にはわかんね～～だろうね( ´艸｀)

[19587: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[19588: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

[19589: 匿名さん]

東証まずまずのスタート

[19590: 匿名さん]

理事会による役員立候補者の事前承認制度などという法学部生１年生に笑われるような
改正事項を盛り込まないようにしなさいよｗ

[19591: 匿名さん]

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

５） 会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

[19592: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

[19593: 匿名さん]

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

[19594: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。　

[19595: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

[19596: 匿名さん]

　大阪府吹田市に本社を置くビルメンテナンスなどを手掛ける「ビケンテクノ」に勤務していた60代の元男性社員が、複数のマンション管理組合の預金を着服した疑いがあることが分かりました。被害総額は最大で約9億円に上る可能性があるということです。

　ビケンテクノによりますと、元社員の男性は、20年近く会計業務に携わっていましたが、先月中旬に連絡が取れなくなったことなどから詳しく調べたところ、マンション管理組合の預金を不正に引き出した疑いがあるということです。

　対象となる管理組合は10を超えていて、会計に関する書類を改ざんしていた可能性もあり、被害総額は最大で約9億円にのぼる可能性があるとしています。

　会社は男性を懲戒免職としていますが、現在も連絡が取れておらず、すでに警察に相談しているということです。

　ビケンテクノは「関係者の皆様に多大なるご迷惑とご心配をお掛けし、深くお詫び申し上げます」とコメントしています。

[19597: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　１）管理組合預金口座の通帳は理事長、印鑑は会計理事が別々に保管し、
カッシュカードはつくらない。口座の入出金記録を毎週末に確認し、
足りなくなったときだけ費用最小限引き出す。

　2）やむをえず管理会社担当者が行うとなった場合、不正をしたら即刻警察に
通報すること、担当者と上司（会社）が連帯して即日弁償することを念書に
しておく。
　３）不正があれば警察マスコミ業界紙に大々的に連絡し、二度とこの世界で飯が
食えないようにする。

[19598: 匿名さん]

やりすぎ

[19599: 匿名さん]

>>19595 匿名さん
>マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

築５０年のマンションは解体しましょう
解体のための解体積立金を徴収（築４１年目から）しましょう

[19600: 匿名さん]

減価償却期間は耐用年数ではないですよ。税法上の
問題です。

[19601: 畜名さん]

>>19599 匿名さん
全員の同意が取れるかな？( ´艸｀)

[19602: 匿名さん]

part2より
【将来のマンションの解体を見据えた取り組み】
○ 今後老朽化が進むマンションのなかには、地理的な条件等によって、建替えにあたっての事業性に乏しいケースや、敷地の売却先が見つからないケースが想定される。
○ マンションは適正な管理が行われれば、相当程度の期間にわたってその機能が維持されるものであるが、いずれは寿命が到来するものであり、区分所有者の手によって除却が必要となる。
○ 一部の管理組合では、将来の解体を見据えて、解体費用を想定した積立が行われている事例も存在する。また、法制審議会においては、区分所有関係を解消する仕組みとして、全員合意によらない多数決による建物取壊し制度の必要性について議論がなされているところ。

（国交省「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」資料より抜粋）

[19603: 匿名さん]

アホな役員が金食い虫の機械式駐車場をコストがかからない平面駐車場に造り替えると言い出した。地下の部分を簡単に埋め立てられるとでも思ってるのか。箱庭とはワケが違うんだぞｗ

[19604: 周辺住民さん]

バカな役員ほど就任すると何か新しいことをやりたがる。
規約全面改正、企画・防災・防犯・美化・高齢化対策などの専門委員会設置、、、。
うちのマンションでは数年早いものは年経たずに自然消滅。

[19605: 匿名さん]

マンションの建て替えはできないよ。

[19606: 匿名さん]

新しく理事になった者は、何かやらないと今度の理事は
何もしないと思われるので、工事をやりたがるね。

[19607: 匿名さん]

機械式駐車場を設置しているマンションを購入した人は、運が悪かったとあきらめて死ぬまで機械式駐車場に付き合うしかない。機械式駐車場を平面駐車場に作り直すとなると、一つは地下室（ピット）を埋め立てる方法、もう一つは地下室の上を鉄板で覆う方法がある。前者はクルマよりはるかに重量のある土砂やコンクリートを地下室に流し込むわけだから、地下室の底部が破損陥没する恐れがあり、そうなると周辺部にまでその影響は及ぶ。最悪の場合、建物が傾き敷地の表面部には段差や亀裂が生じるだろう。

[19608: 匿名さん]

地下室を鉄板で覆う方法ではさほどの重量はかからないから土壌のゆがみや陥没は心配いらない。ただし、鉄板は機械式駐車場のパレット（車を乗せる鉄板）と同じく経年劣化し交換作業が必要になるので、コンクリートまたはアスファルトの駐車場のようにメンテナンスの手間と費用が激減するわけではない。全くもって機械式駐車場という代物はクソ以下なのである。

[19609: 匿名さん]

part2より
【将来のマンションの解体を見据えた取り組み】その２
法制審議会の区分所有法制部会において、多数決による区分所有関係の解消及び区分所有建物の再生のための新たな制度として、
　ア 建物敷地売却制度
　イ 建物取壊し敷地売却制度
　ウ 取壊し制度
　エ 再建制度
　オ 敷地売却制度
が検討されている。

[19610: 畜名さん]

組合員の欲望を満たすことができればほとんどの案件がつつがなく執り行うこちができる。

[19611: 匿名さん]

管理会社は息のかかった下請け業者に修繕やら改修やら新設やらの工事をさせたくて
うずうずしている。管理組合の口座からいかに多くの金を引き出し傘下企業を潤すか、
フロント野郎の昇格・ボーナス査定はこの一点にかかっている。

[19612: 畜名さん]

年末年始は寝る暇もなかった。
組合資金の投資についての組合員の質問で苦労した。
スマホ等で基準価格を調べて現在の評価額の割り出しを教えるのに苦労した。
長期修繕計画書には30年間の損益が不明なのでどうするのかの質問には苦労した。
１億２千万円は別と考えている。
証券口座の評価額には現在は１億３千万円くらいになっているのを見せたら安心したような顔をしていた。
当分は投資を理解していない組合員からの質問には苦労しそうである。

[19613: 畜名さん]

投資にはリターンとリスクはつきものである。そのために理事会で吟味して理事の過半数の賛成を得て総会に臨み採決された案件である。

[19614: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[19615: 匿名さん]

　　　※必要修繕積立金の額とは

　平成２０年マンション総合調査（国交省）では、駐車場使用料等からの充当額を含む修繕
積立金の平均は、月額１戸当り１１，８７７円となっています。
　又、国交省から修繕積立金に関するガイドラインが発表されましたが、１５階未満の専有
面積当たりの平均値は、平米当り１７８円/月としめされています。
　　　例えば、７０㎡の場合は、１戸当り月１２，４６０円が必要とされています。

　修繕積立金の額は上記の額が必要とされていますが、どんなに精微に作られた長期修繕
計画であっても、それを実際に活用しなければ意味がありません。
　そのためには、長期修繕計画が必要です。
現在は、材料費や工賃の大幅アップのため、修繕積立金も
大幅に値上げしなければならなくなっています。

[19616: 匿名さん]

現在の修繕積立金の額は、１戸当たり月２万円ぐらいが
必要です。

[19617: 畜名さん]

修繕等の計画書はあくまで計画書であ
るにすぎない。
資金に変動があれが随時変更される。
これ等はAIで十分対応できるので慌て
る必要はない。
あくまで資金の調達は組合員負担を減
ずる方法を考えた方がいい。
AI活用は項目を記憶させればインフレ
率等を考慮して自動で作成される。
ほぼ無料でできる。

[19618: 畜名さん]

>>19616 匿名さん
１戸当たりでは解らん。
１㎡当たりで表記した方が公平で
わかりやすい。
私のマンションは現役員の裁量で
投資等の資産の運用で修繕積立金
等は１㎡当たり８０円で十分な資
金を確保している。
築３０年超で２回目の修繕を実行
して剰余金は潤沢に確保している。
計画書はAIで自動で作成される。
屁理屈では何にも役立たない。

[19619: 匿名さん]

来週発表される消費者物価指数に注目せよ！

[19620: 畜名さん]

>>19619 匿名さん
どう見られますか。
上振れで円高ドル安米国三指数下落で日本安でどうでしょう。

[19621: 畜名さん]

>>19619 匿名さん
米国は物価は落ち着きソフトランデング予想で株価は上昇基調であるが、
このまま高金利を続けていればどこまで米国地方銀行や中小企業への悪影響が出て大恐慌の引き金になりかねない。
それを望んでいるのがユダヤ資本だ。
怖いがどうね。

[19622: 畜名さん]

>>19619 匿名さん
物価は上がり失業率は下がり平均賃金は上がり失業保険申請者数や受給者数は下がり米国経済は順風満帆に見えるが片方の生産者や製造業は良くなくて原油や金が上昇している。これは何を意味しているのかをご教授願いたい。

[19623: 匿名さん]

一寸先は五分の闇と言いますから要注意ですたい

[19624: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[19625: 匿名さん]

AIはどこのソフトがいいのでしょうか？

[19626: 畜名さん]

>>19625 匿名さん
自分で作成する。ソフトはない。

[19627: 畜名さん]

収支報告書には投資金の評価額を記載すればいいよ。損益はスマホ等で検索すればわかるからね。

[19628: 畜名さん]

来週は台湾の総統選がパラダイスになるかもね。

[19629: 匿名さん]

>>19627 畜名さん
収支報告書に投資金の金額を記載するのはあたりまえのことでしょう。
修繕積立金の取り崩しを総会で承認をもらったのですから。
それと、長期修繕計画書に３０年間の投資の損益の金額を年度ごとに
記載するのとは別物なんですよ。それが記載されないと、資金計画が
立てられないのです。
現在の積立金で３０年間の工事費が賄えるかということです。あなたのいう
投資の利益の金額も当然入れてもいいのですが。
それらを含めて積立金が足りなければ値上げをしなければすべての工事は
できないでしょう。
投資の利益はいつ、いくらなのかが全く予測がつきません。絶対損をしない
からいいんだでは資金計画が立たないのです。
これが分からないあなたはマンション管理の素人です。
投資金額は積立金の１０％程度とのことですが、積立金は工事の前後で
大きく変動します。
だから全国のマンションで投資を行うところは皆無に近いのです。
あなたは３０年間もマンションの投資に携わることはしないでしょう。
あなたがやめればだれがやるんですか。継続性が大切ですよ。
あなたは自分のマンションの投資の現況を報告してますが、あなたの
住んでいるマンションが儲けようが損をしようが、そんなことは全く
関係がないのですよ。
あなたはここでの書き込みはやめてください。

[19630: 匿名さん]

勝手に仕切らないでください。
何様のつもりですか。