「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[19501: 匿名さん]

理事会が立候補者を事前審査することが一切認められないということはないが、
立候補は管理組合を構成する区分所有者の基本的権利と考えられているので、
よほどの事情がない限り違法となるだろう。
合法となるのは、①刑務所で服役中など、そのマンションに現住していない者、
②自分と異なる意見者に対して激高・罵倒する独善排他的性格の者、③職場や
マンション内でセクハラ常習の者、④認知症が進行し自分の氏名も言えない者
であろう。
上記の裁判では、単に「立候補には理事会の承認が必要」とあまりにも範囲が
広すぎたので、アウトだったと思われる。

[19502: 畜名さん]

>>19501 匿名さん
役員選任は選挙制や理事会不介入の組合員による第三者機関を設置してはどうか。

[19503: 匿名さん]

役員は総会で選任するのが一般的です。一部の組合員による第三者機関より
全員参加の総会のほうが組合員の意思を正しく反映すると思います。

[19504: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。
　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[19505: 匿名さん]

なかなかしっかりしたいい書き込みだ。
参考にします。

[19506: 匿名さん]

ありがとうございます。
これからも有益な情報提供を続けます。

[19507: 匿名さん]

荒らしに負けず頑張ってください。
応援していますよ。

[19508: 匿名さん]

給排水管の話は重要ですから、繰り返し情報提供します。
では、よいお年を。

[19509: 畜名さん]

>>19503 匿名さん
総会での選任方法は？

[19510: 匿名さん]

１　投票用紙に立候補者全員の名前を記載する。
２　組合員は理事にふさわしいと考える候補者名に丸印をつける。
　　理事定員が5名なら最大５名まで丸印をつけることができる。
３　選管委員は丸印がついた候補者名を数える。６名以上に丸印を
　　つけた投票は無効とする。
４　丸印のついた候補者の上位５名を理事長が発表する。

[19511: 匿名さん]

>>19510 匿名さん
> ３　選管委員は丸印がついた候補者名を数える。６名以上に丸印を
> 　　つけた投票は無効とする。

なぜ無効にする必要があるのでしょうか？

[19512: ご近所さん]

５　丸印（得票数）が同数のときは、じゃんけん、くじ引きなど適宜の方法で当選者を決める。

[19513: ご近所さん]

>>19511
「最大５名まで」という理事会の指示を守らないアホな組合員だから。

[19514: 匿名さん]

多くの管理組合では総会での役員選出の際に、議案第〇号新年度役員選出の件と表記して
新年度役員候補全員を一まとめにして採決にかけていると思いますが、厳密には組合員が
各候補者別に賛否を表明できるようにすべきだと思います。たとえば、議決権行使書の
候補者名の上部に〇または×を記入できるような欄を設けるとか、総会の挙手採決の際は
各候補者ごとに採決するとか。面倒いですけどね。

[19515: 匿名さん]

>>19513 ご近所さん

組合員全員が「立候補者６名全員は理事としての適格性がある（要するに、５名に絞ることができない）」と判断し、全員に丸印をつけた場合は、有効票はゼロになるということですね。

[19516: 匿名さん]

役員を５名に絞れないということは役員を６名に増やすべきだということだから、
別途役員数変更の規約改正案とともに、総会に再提出することになる
これを、６名のうちから５名を選ぶのであれば誰でもいいよの意味にとるなら
６名を籤引きで５名に絞り込めばいいのだが

[19517: ご近所さん]

ありえないことを質問されても答えられませんｗ

[19518: 匿名さん]

>>組合員全員が「立候補者６名全員は理事としての適格性がある（要するに、５名に
>>絞ることができない）」と判断し、全員に丸印をつけた場合

そんな住民全員がキ〇ガイのマンションがあるわけねーだろ、バ〇

[19519: 匿名さん]

イヤイヤ、世間は広い　基地街マンションがあるかもです

[19520: 匿名さん]

>>19510 の以下は不要であると考える。

> ２　理事定員が5名なら最大５名まで丸印をつけることができる。
> ３　選管委員は丸印がついた候補者名を数える。６名以上に丸印を
>　　 つけた投票は無効とする。

[19521: 19520 の訂正]

【訂正後】
>>19510 の以下は不要であると考える。

> ２　理事定員が5名なら最大５名まで丸印をつけることができる。
> ３　６名以上に丸印をつけた投票は無効とする。

[19522: 匿名さん]

１９５２１さんのやり方で〇の数が多い順に当選者を決めればいい。
仮に投票者全員が候補者全員に〇をつけたときは、各候補者の〇の数が同じだから籤引き。
投票無効で総会を再招集する手間が省ける（笑

[19523: 19521]

>>19522 匿名さん

そのとおり

[19524: 匿名さん]

「給排水管の老朽化に伴う改修工事」

判例とは５０年超の物件かな？
築50年超の物件はやむを得ないでしょう

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

・この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。

ということは劣化時期を4０年経過とするか、全戸中10％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）


16416 匿名さん 2023/01/28 15:21:49
築６０年で解体
定期借地権マンションは５０年で解体し更地にする。

19369
>＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
>この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

何度も指摘されているが、↑ は誤りで、「東京地裁　平成23年9月22日判決」が正しい。
常識（いきなり高裁に提訴できない。）を持ち合わせていれば、「東京高裁に提訴」と書いた時点で、気が付くはずであるが・・・

[19525: 匿名さん]

そんな細かいことは必要ないのでは。
９月２３日ではなく９月２２日が正しいと言われてもねえ。
要は裁判内容が問題なのでは。

[19526: 匿名さん]

他スレで笑われてるぞ

[19527: 匿名さん]

ここの書き込みをするときに、そんなに真剣に調べてまでは
書き込みはしないよ。
気楽な気持ちで淡々と書き込んでいるだけだからね。
いちいち調べたりは殆どしないよ。
それでいいんじゃないすな匿名掲示板なんだから。
その書き込みが間違っていたとすれば、ここにきている
者が自分の意見とかをいれて書き込めばいいわけだからね。
本当に自分のマンションで活用するのであれば、その問題
について真剣に勉強し、調査して取り組むだろうからね。
匿名掲示板に書き込まれていたといってそれを住民に説得
することはしないよね。

[19528: 匿名さん]

それに誤字脱字があることもあるが、自分が書き込んだレスを
読み直してから投稿することもしないしね。
大規模修繕工事の進め方にしても、それぞれのマンションに
事情があるだろうから、単なる参考とするだけでいいしね。

[19529: 匿名さん]

正直言って２ｃｈレベルなので内容はどうでもいいです。
レス数が伸びるのがうれしいんです。多くの人に見てもらってると思うと〇起します。

[19530: 畜名さん]

役立つているよ。
修繕や資産運用の斬新さは参考になる。

[19531: 匿名さん]

今年中に２万レスを達成できると思っていたのですが、、、。
ま、今年度中には行くでしょう。皆さんの書き込みを歓迎します。

[19532: 匿名さん]

>>19531 匿名さん

あんたが書き込めよ　５００レス。

[19533: 畜名さん]

昨夜の大納会後の投資担当を含み融資
組合員との懇談会を兼ねた話題は来年
のリスクの最大案件は地政学リスクと
米国の大統領選に集中した。
リスクはバイデンもトランプも後期高
齢者であることでした。
若い後継者の登場を待つしかないとの
結論であった。
現在の組合の投資分は時期を見てリス
クを回避した方がいいのではないかと
の結論でした。
しかし、相場というのはこんな時期こ
そ大きくぶれて大相場になる事も事実
ではある。
個人分は挑戦してみようと思います。

[19534: 匿名さん]

管理組合役員も若い世代が出ないとダメですね。

[19535: 畜名さん]

>>19534 匿名さん
米国は老害が納める国になりそうである。世代交代を必須である。
そのために若い組合員には理事会等へ出てきて意見を述べるように誘うが来ない。投資には積極的である。

[19536: 匿名さん]

>>19533 畜名さん
　あなたは、長期修繕計画書が何なのかを理解していない。
修繕積立金は、３０年間のやらなければならない工事の全てを網羅
した計画書を作成し、３０年間の総工事費から１戸当たり月の必要
修繕積立金の額を知り、現在の積立金がいくら足りないかを算出しな
ければならない。
　当然それに基づいて資金計画も立てなければならない。
　あなたはただ、投資をして儲けてそれを修繕積立金に回すことしか
考えていないようだが、３０年間でいくら儲けるという金額も弾きださな
ければ、資金計画も立てられない。
　それに、一番不思議なのは１０億円の１割、１億円の余裕資金を投資
に回すということだが、積立金は１回目の大規模修繕工事のために計画的
に積み立てられるものであって、大規模修繕工事が終了した時点では
積立金の額はかなり少なくなっていると思われます。
　それ以降は１３年後に大規模工事が行われますが、その間は今度は
大型設備の更新工事が必要となり、その都度積立金は取り崩されます。
　大型設備とは、インターホン・熱感知器、エレベーター、消防設備、
照明設備、給水設備、浄化槽、玄関ドア、窓枠サッシ・網戸、避雷針、
給水管、排水管等、メールボックス、共聴アンテナ等交換が必要となります。
　修繕積立金に余裕資金はないはずでしょう。
　現在の積立金としては、積立金とＰ場使用料併せて１戸月２万円程度は必要です。
　当然タワーマンションはこれ以上必要でしょう。
　修繕積立金の運用としては、流動性と安全性が一番です。

[19537: 匿名さん]

１戸月１７，０００円は３０年間の計画書で繰越金が少なければ
当然もっと多く必要です。
余裕があるマンションなら投資で稼ぐ必要もないでしょう。

[19538: 匿名さん]

大規模修繕工事を１３年周期で行うというのが業界の戦略であるが、
そのようなものにとらわれる必要がないということで理事会の根回しは
完了しつつある

[19539: 匿名さん]

>>19538 匿名さん
総合調査の結果一番多いのが１３年周期ということなので
１３年としてみました。
それぐらいの周期がいいとは思っていますし、我々のマンション
も１３年周期で計画しています。

[19540: 匿名さん]

>>19539 匿名さん
>総合調査の結果一番多いのが１３年周期ということなので

総合調査にそんな項目ありますか？

[19541: 匿名さん]

ありますよ。

[19542: 匿名さん]

>>19541 匿名さん
>ありますよ。

平成30年度マンション総合調査結果
平成25年度マンション総合調査結果
平成20年度マンション総合調査結果

のどれを見れば載っていますか？

[19543: 匿名さん]

>>19542 匿名さん
総合調査結果を調べてみましたが、見当たらないようですね。
ただ、どこかの資料に必ずあると思いますので調べてみます。
今回の総合調査でも、大規模修繕工事の周期についての
質問事項はありましたのでどこかに反映されているとは思います。

[19544: 畜名さん]

長期修繕計画書等は生成AIで項目やインフレ率等を入力すれば即座に開示できる時代になった。
コンサル等は必要はなくなる。もっと先を見て組合運営を検討しましょう。

[19545: 匿名さん]

令和5年度マンション総合調査
　本年は、国土交通省が5年に1回実施している「マンション総合調査」の実施年にあたります。
アンケート調査票が届きましたら、調査の趣旨にご理解、ご協力いただきますようお願い申し上げます。

■調査目的
　本調査は、これまでに講じられてきたマンション管理に関する施策の効果及び住生活基本計画（令和３年３月19日閣議決定）に基づくマンションに係る目標の達成状況等を把握し、今後必要となる施策の検討を行うための基礎資料を得ることを目的とする。

■調査対象及び調査対象数
　1)全国の管理組合　：約4,300組合
　2)全国の区分所有者：約8,500人

■調査実施時期
　令和5年10月末～令和6年1月末

■報告を求める主な項目
　1)管理組合向け調査

マンションの概要について
マンション管理に関する国等の取組の認知度について
管理組合の運営について
管理規約の作成・改正及びその他への対応について
管理組合の経理について
長期修繕計画について
修繕について
耐震・建替え等について
管理事務について
トラブルの発生状況について

　2)区分所有者向け調査
現在のお住まいについて
管理組合活動への参加について
マンションの管理に対する認識について

■調査結果の公表について
　令和6年5月～6月頃（予定）

過去の調査はこちらからご確認ください。


お問い合わせ先
国土交通省住宅局参事官（マンション・賃貸住宅担当）付

[19546: 畜名さん]

修繕積立金が不足の事態が生じる恐れのあるマンション管理組合は役員の采配で資産を運用して組合員からの強制的徴収は辞めるように努めるのが肝心である。普通決議で値上げ等が簡単にできるのに甘えて組合員を苦しめてはならない。

[19547: 匿名さん]

>>19546 畜名さん
修繕積立金での投資なら損をすることもないので気楽に
やれるよね。
遊びでやるのなら自分の金でやりなよ。

　あなたは、長期修繕計画書が何なのかを理解していない。
修繕積立金は、３０年間のやらなければならない工事の全てを網羅
した計画書を作成し、３０年間の総工事費から１戸当たり月の必要
修繕積立金の額を知り、現在の積立金がいくら足りないかを算出しな
ければならない。
　当然それに基づいて資金計画も立てなければならない。
　あなたはただ、投資をして儲けてそれを修繕積立金に回すことしか
考えていないようだが、３０年間でいくら儲けるという金額も弾きださな
ければ、資金計画も立てられない。
　それに、一番不思議なのは１０億円の１割、１億円の余裕資金を投資
に回すということだが、積立金は１回目の大規模修繕工事のために計画的
に積み立てられるものであって、大規模修繕工事が終了した時点では
積立金の額はかなり少なくなっていると思われます。
　それ以降は１３年後に大規模工事が行われますが、その間は今度は
大型設備の更新工事が必要となり、その都度積立金は取り崩されます。
　大型設備とは、インターホン・熱感知器、エレベーター、消防設備、
照明設備、給水設備、浄化槽、玄関ドア、窓枠サッシ・網戸、避雷針、
給水管、排水管等、メールボックス、共聴アンテナ等交換が必要となります。
　修繕積立金に余裕資金はないはずでしょう。
　現在の積立金としては、積立金とＰ場使用料併せて１戸月２万円程度は必要です。
　当然タワーマンションはこれ以上必要でしょう。
　修繕積立金の運用としては、流動性と安全性が一番です。

[19548: 畜名さん]

>>19547 匿名さん
長期修繕計画書の重要性は
理解している。
当組合はAIに項目を入力して
インフレ率をかけたもの記憶
させてある。
必要に応じて組合の求めに応じ
て公表することができる。
余計なところには頭わ使わない。
そんな暇があったら組合資金の運用
に精力を費やしている。
すでに剰余金が１０００万円に
達している。
資金が一番大事だと思っているので
リスクの件は心配は無用です。

[19549: 畜名さん]

>>19547 匿名さん
心配をしていただきありがとうございます。結果を見て悪い結果が出ればお宅様の非難に甘んじます。結果をお調べください。

[19550: 匿名さん]

>>19545 匿名さん
今回の総合調査の依頼は２種類ありまして、１つだけ提出する者と
２つ提出する者とがありました。
私は、２種類依頼されましたので２種類回答し、別の封筒で提出
しました。
大規模修繕工事の周期については、問３２-4で問われました。
質問がありましたので、総合調査の結果報告には入ると思われます。