「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[19451: 畜名さん]

>>19450 匿名さん
マンション管理士ならば組合資産の運用を毛嫌いするのかね。ダメじぅこりゃ～～～。管理士失脚だ。

[19452: 匿名さん]

>>19451 畜名さん
お前はここにはくるなといってるだろう。
自分でスレは立てられないのか。
お前がスレを立てたらそのスレに参加してもいいけどね。

[19453: 匿名さん]

さあ、これからはしばらくこの問題についての書き込みをお願いします。

H31.4.17 東京高裁 　　判例時報　2468・2469号
　　一部分かりやすくするために割愛している部分もあります。

　Ｘ１は、平成２７年６月、Ａ管理組合法人の臨時総会において立候補者が
役員候補者として選任されるためには理事会の承認を必要とする旨の規定が管理
規約に新設する決議がされ、Ｘ１が立候補の届出をしたところＡ管理組合法人
の理事会は、Ｘ１を承認しない旨の決定をしたため、Ｘ１は役員立候補権の侵害
を主張し、共同不法行為に基づき損害賠償を請求した。
本件では、立候補者が役員候補者として選任されるためには理事会の承認を必要
とする旨の規定を新設する管理規約の効力、理事会の不承認決定に係る共同不法
行為の成否等が問題になった。

第一審判決（東京地判判時2468・2469号）は、本件改正条項は、理事の選定の
第一次的判断を理事会の広範な裁量に委ねる趣旨で制定されたものであり、本件
決定は、Ｘ１が役員となった場合には他の役員とともに円滑に理事会を運営して
いくことが困難であり、理事会の業務執行に支障が生じる可能性があること等
を主張し、共同不法行為に基づき損害賠償を請求した。総合的に考慮された等と
し、裁量権の濫用又は逸脱はないとし、請求を棄却したためＸ１が控訴した。

本判決は、管理規約は区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければ
ならず、これを害するような規約は無効であり、本件改正条項は特定の立候補者
について理事会のみの判断によって立候補を認めず、集会の決議によって役員と
しての的確性が判断される機会も与えられない事態が起こり得ることから、区分
区分所有法３０条３項に反するものであり、本件ではＸ１が客観的に明らかに
理事としての適格性を欠いていたと認めるに足りる証拠はないから、本件決定は
裁量権の範囲を逸脱したものとして違法であるとしたものの、過失がないとし、
不法行為を否定し、控訴を却下した。

[19454: 畜名さん]

投資は難しいよ。
知能がハイレベルでないと勝てないよ。
普通の知能ではやめた方がいいよ。

[19455: 匿名さん]

ワイのPCには人工知能が入ってるから大丈夫ｗ
高卒マン管士やFラン大卒管理会社担当者を楽々論破

[19456: 匿名さん]

さあ、これからはしばらくこの問題についての書き込みをお願いします。

H31.4.17 東京高裁 　　判例時報　2468・2469号
　　一部分かりやすくするために割愛している部分もあります。

　Ｘ１は、平成２７年６月、Ａ管理組合法人の臨時総会において立候補者が
役員候補者として選任されるためには理事会の承認を必要とする旨の規定が管理
規約に新設する決議がされ、Ｘ１が立候補の届出をしたところＡ管理組合法人
の理事会は、Ｘ１を承認しない旨の決定をしたため、Ｘ１は役員立候補権の侵害
を主張し、共同不法行為に基づき損害賠償を請求した。
本件では、立候補者が役員候補者として選任されるためには理事会の承認を必要
とする旨の規定を新設する管理規約の効力、理事会の不承認決定に係る共同不法
行為の成否等が問題になった。

第一審判決（東京地判判時2468・2469号）は、本件改正条項は、理事の選定の
第一次的判断を理事会の広範な裁量に委ねる趣旨で制定されたものであり、本件
決定は、Ｘ１が役員となった場合には他の役員とともに円滑に理事会を運営して
いくことが困難であり、理事会の業務執行に支障が生じる可能性があること等
を主張し、共同不法行為に基づき損害賠償を請求した。総合的に考慮された等と
し、裁量権の濫用又は逸脱はないとし、請求を棄却したためＸ１が控訴した。

本判決は、管理規約は区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければ
ならず、これを害するような規約は無効であり、本件改正条項は特定の立候補者
について理事会のみの判断によって立候補を認めず、集会の決議によって役員と
しての的確性が判断される機会も与えられない事態が起こり得ることから、区分
区分所有法３０条３項に反するものであり、本件ではＸ１が客観的に明らかに
理事としての適格性を欠いていたと認めるに足りる証拠はないから、本件決定は
裁量権の範囲を逸脱したものとして違法であるとしたものの、過失がないとし、
不法行為を否定し、控訴を却下した。

[19457: 匿名さん]

要するに、立候補者については、理事会で判断する
ことができるということですね。

[19458: 匿名さん]

勝てると思って提訴したが、まさか負けるとはね。
その裁判費用はどうするの。

[19459: 畜名さん]

くだらん

[19460: 匿名さん]

要するに、立候補届出者を理事会が事前チェックするのは違法でそのような規約や
選考細則も無効だけど、所詮はバ〇で無知な素人（理事会）がやったっことだから、
損害賠償は勘弁してやる、ということですね。

[19461: 匿名さん]

中卒でもホモでもSM愛好家でも学会員でも管理組合役員への立候補を組合理事風情にあれこれ言われることはないということだな

[19462: 匿名さん]

理事会への立候補はしても、理事会で判断して
ダメなやつとか、面倒な奴は除外されるよ。

[19463: 匿名さん]

理事への立候補を認めているマンションは
少ないのかな。

[19464: 匿名さん]

理事としての的確性は別にして、損害賠償については却下した
んだよね。
では、損害賠償以外の要求は何を期待すればいいんだろう。
提訴したけど、却下され理事の立候補はできなかった。

[19465: 畜名さん]

うちなどは面白い話があるよ
マンション管理士や日商簿記二級や宅建士や司法書士やビル管理士等の有資格者が立候補してきたら理事長がビビッて不適格者として反故にした。理事長の方が不適格者だと思うのだが現実はコインなもんでしょう( ´艸｀)

[19466: 匿名さん]

候補者については、人数と締切日まで明記して
おく必要があります。

[19467: 匿名さん]

締め切りまでに何人の立候補があっても何の問題も起こらない。仮に理事定員が5名で
７名から立候補届けがあれば、先着順あるいはくじ引きで５名に絞り込む必要はなく、
７人全員を理事候補として総会に上程し、得票数の多い順に理事にすればいい。
まぐれで理事になったアホ理事会の分際で余計な小細工はしなくていいのである。

[19468: 匿名さん]

中卒高卒の老いぼれ役員が大卒院卒の候補者を事前審査するのが間違いの元

[19469: 匿名さん]

今時中卒とか高卒とかは殆どいないよ。
殆どが大学か大学院まで行ってるよ。
留学も普通にいってるよ。

[19470: 匿名さん]

宅建・マン管士の理事では弁護士・会計士の候補者をチェックできませんよｗ

[19471: 匿名さん]

（スレ主のまとめ）
>>19456 2023/12/27 11:34:57
さあ、これからはしばらくこの問題についての書き込みをお願いします。

H31.4.17 東京高裁 　　判例時報　2468・2469号
　　一部分かりやすくするために割愛している部分もあります。

　Ｘ１は、平成２７年６月、Ａ管理組合法人の臨時総会において立候補者が
役員候補者として選任されるためには理事会の承認を必要とする旨の規定が管理
規約に新設する決議がされ、Ｘ１が立候補の届出をしたところＡ管理組合法人
の理事会は、Ｘ１を承認しない旨の決定をしたため、Ｘ１は役員立候補権の侵害
を主張し、共同不法行為に基づき損害賠償を請求した。
本件では、立候補者が役員候補者として選任されるためには理事会の承認を必要
とする旨の規定を新設する管理規約の効力、理事会の不承認決定に係る共同不法
行為の成否等が問題になった。

第一審判決（東京地判判時2468・2469号）は、本件改正条項は、理事の選定の
第一次的判断を理事会の広範な裁量に委ねる趣旨で制定されたものであり、本件
決定は、Ｘ１が役員となった場合には他の役員とともに円滑に理事会を運営して
いくことが困難であり、理事会の業務執行に支障が生じる可能性があること等
を主張し、共同不法行為に基づき損害賠償を請求した。総合的に考慮された等と
し、裁量権の濫用又は逸脱はないとし、請求を棄却したためＸ１が控訴した。

本判決は、管理規約は区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければ
ならず、これを害するような規約は無効であり、本件改正条項は特定の立候補者
について理事会のみの判断によって立候補を認めず、集会の決議によって役員と
しての的確性が判断される機会も与えられない事態が起こり得ることから、区分
区分所有法３０条３項に反するものであり、本件ではＸ１が客観的に明らかに
理事としての適格性を欠いていたと認めるに足りる証拠はないから、本件決定は
裁量権の範囲を逸脱したものとして違法であるとしたものの、過失がないとし、
不法行為を否定し、控訴を却下した。

>>19457 2023/12/27 11:36:04
要するに、立候補者については、理事会で判断する
ことができるということですね。

>>19458 2023/12/27 11:52:50
勝てると思って提訴したが、まさか負けるとはね。
その裁判費用はどうするの。

>>19462 2023/12/27 12:17:36
理事会への立候補はしても、理事会で判断して
ダメなやつとか、面倒な奴は除外されるよ。

>>19463 2023/12/27 12:25:03
理事への立候補を認めているマンションは
少ないのかな。

>>19464 2023/12/27 12:42:44
理事としての的確性は別にして、損害賠償については却下した
んだよね。
では、損害賠償以外の要求は何を期待すればいいんだろう。
提訴したけど、却下され理事の立候補はできなかった。

>>19466 2023/12/27 13:44:28
候補者については、人数と締切日まで明記して
おく必要があります。

[19472: 匿名さん]

裁量権の範囲を逸脱したものとして違法であるとしたものの、過失がないとし、
不法行為を否定し、控訴を却下した。

これおかしくないですか。
違法なのに被害を被ったＸ１が、損害賠償を請求したが過失がないので
不法行為はないとして控訴が却下された。
過失がなければ被害を被っても我慢しなさいということかな。
それが原因で理事に立候補をすることができなかったのにね。
自動車事故の場合は、不可抗力と思われる事故でも、何らかの不落ちが
適用され、弱者を守るようになっているけどね。

[19473: 匿名さん]

>>19471 匿名さん
ただスレ主の批判をするだけでなく、この判決に対して自分は
どう思っているかの書き込みをしてください。
ここの書き込みについては、いろんな考えや解釈の違い等が
あるので、自分の考えを書き込み、人の批判や陥れることだけを
考えて書き込むのは意味がないし、あなた自身も自己嫌悪に
陥るだけでしょう。

[19474: 匿名さん]

裁判官は違法と認めているのだから、それに対する
判決はないのかな。
ただ、過失はないから却下は片手落ちじゃないかな。

[19475: デベにお勤めさん]

第1審は、立候補には理事会の事前承認が必要とする改正規約自体違法ではない、だから、その規約に従ってXさんの立候補を認めなかった（総会議案にXさんを理事候補として記載しなかった）理事会の行為も違法ではなく、損害賠償を払わなくてよいとしました。
控訴審は、改正規約は特定の組合員（例えば、理事会メンバーと相性が悪いXさんのような組合員）が立候補する機会を奪うもので、この内容は法律上の要件（区分所有法30条3項）である「組合員相互間の衡平確保」を満たさず違法であると判断しました。

[19476: デベにお勤めさん]

しかし、それと同時に、法律に詳しくない理事会のメンバーが「この改正規約は合法だ」と思い込んだのは仕方ないことで、また、Xさんは理事会のマンション管理を非難するビラ配りをしており、理事会メンバーが「Xさんが理事になったら理事会が円滑に行かなくなる」と心配して立候補を不承認にしたことには一理ある（理事会メンバーの保身ではなくマンション全体のことを考えた結果といえる）ので、このことに過失（理事としての注意義務違反）があったとまでは言えない、損害賠償はしなくてよいと判決したのです。

[19477: 匿名さん]

法律は解釈が難しいし、弁護士でも意見や考え方が
大きく違うこともある。
ましてや素人にしてみれば、解釈がめちゃくちゃな場合もある。
そして、それを実行しているのが理事会です。
間違った判断をしても、それが正となるのです。

[19478: デベにお勤めさん]

端的に言うと「やったことは法律違反だが、素人の理事なので損害賠償の支払いは勘弁してあげる」という判断で若干歯切れは悪いのです。この結論だけを読むと「素人の輪番制かつ無報酬の理事がやったへまは見逃してもらえる」と誤解する理事や組合員が出てくるかもしれません。むしろ、違法な改正規約に従った理事会の過失を認め、Xさんの過激な行動も考慮して、一種の「過失相殺」的な判決にした方がわかりやすかったでしょう。
もう一つ大事なことは、規約改正と区分所有法30条3項の関係です。規約改正というと、多くの組合員は「4分の3の特別多数決」を思い浮かべますが、それと並んで「組合員相互間の衡平確保」が重要なのです。というか、こっちの方が大事なのです。

[19479: 匿名さん]

規約や細則では、住民のみんなが分かるように
分かりやすい文章で明記することが大事です。

[19480: 匿名さん]

それよりなにより法律を読むことが大事です。
全部の条文を読む必要はありません。
どの条文を読むべきか、管理会社の担当者に聞けば教えてくれます。

[19481: 匿名さん]

まずは管理規約と各種細則を読むべきでしょう。
必要があれば、区分所有法や民法とかも調べるべきです。

[19482: デベにお勤めさん]

上記の判決に出てくる事件の発端は、立候補には理事会の承認が必要であるという改正規約でした。一般に、分譲当初の規約細則は業者側（といっても専門家揃いとは限らないのですが）で整備されたものを用意していますが、その後、管理組合独自の改正が行われることがあり、その際に「4分の3の特別多数決」だけに目が行くと、「組合員相互間の衡平確保」がおろそかになり、数年たって違法だったと判明したりします。理事会には管理会社の担当者（フロント）が陪席することがありますが、彼らとて民法や区分所有法で学位を取った連中ばかりとは限りません。単なる「記録係」だったりするのです。理事になったら区分所有法の概説書は読むべきでしょう。

[19483: デベにお勤めさん]

国土交通省が標準管理規約を作成公開していますが、その中身はかなりの部分が区分所有法を素人向けにわかりやすく書き直したものになっています（ですから、区分所有法3条では規約の制定は任意になっています。規約がなくても法律を読めばマンション管理はできるのです）。したがって、むやみに規約を改正すると法律との整合性が取れなくなる可能性が出てきます。規約改正の場合には、この規約条文は民法や区分所有法のどの条文と関係がある・ないを逐一確認して進めるのがいいでしょう。

[19484: 匿名さん]

ぼくの立てたＰＡＲＴ２の書き込みは何が書かれているのかは
知らないが、なんだか
ＰＡＲＴ３を邪魔しているようにも思える。
以前何回かは、ＰＡＲＴ２の書き込みをみたことはあるけど、
現在はもう２ケ月ぐらいは一度もみたこともない。
見たい気もするが絶対見ないようにしている。
ＰＡＲＴ２は終わったスレだからね。

[19485: 匿名さん]

１９４７１では、「わかりやすくするために割愛している」といいながら
支離滅裂になっているのに対して、１９４７５，１９４７６では、きちんと
整理されてわかりやすいねｗ

[19486: 匿名さん]

成程。

[19487: 匿名さん]

>>19480 匿名さん
>どの条文を読むべきか、管理会社の担当者に聞けば教えてくれます。

管理会社に聞くのはノータリンなり

[19488: 匿名さん]

ここにきているみんなで解決していけばいいんです。
立候補については、それぞれのマンションで規定があると思いますが、
人数の制限をして、それをオーバーした場合は、理事会で判断すると
いうことでもいいと思います。
総会で諮るとなると、なかなか理事がきまりませんからね。
事前に組合員に投票をしてもらう方法もあります。

[19489: 匿名さん]

デベにお勤めさんの書き込みはなかなか的を得ていますね。
会社もしっかり情報の提供や教育を行っているんでしょう。
Ｘさんは理事の器ではないかもしれないですね。

[19490: 匿名さん]

議員選挙で定員２に対して立候補者が３人いたら、得票数が多い上位２名が
当選になるだろ。組合理事も同じこと。定数を超える立候補があれば、総会で
得票数の多い順に理事当選者にすればいい。理事会という密室かつ特定の
組合員だけでコソコソ処理するから問題が起こる。
定員オーバーの立候補者がある時は理事会で絞り込むなど、素人考えも甚だしいｗｗ

[19491: 匿名さん]

ところで立候補者が定員をオーバーすることって現実的に
ありますか。

[19492: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。
　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[19493: 匿名さん]

>>19492 匿名さん
何故この書き込みをされたのですか。

[19494: 匿名さん]

総会決議も理事会決議も疑ってかかることが大事という教訓ですね

[19495: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

[19496: 匿名さん]

共用部分の配管の更新を行う際、専有部分の配管も
一緒にやればメリットは大きいので、管理規約に規定
するとともに、先行工事者の規定も決めておく必要があります。

[19497: 畜名さん]

>>19490 匿名さん
同意します。
マンション管理士制度が施工されて組合員の中にもマンション管理士等有資格者が相当数誕生している。
これ等の有資格者が立候補してくださることを考慮して立候補制を規約に定めましたが立候補はしてくれませんので有資格者数人には打診はしているが、
永年理事長をしている御仁がごねているらしい。
最近は立候補は困ると言い出しているらしい。管理会社も嫌がっている。
規約を廃止の議案が届いている。

[19498: 匿名さん]

マンション管理士の有資格者でも立候補はなかなか
してくれません。それが実情です。
特に現役世代は動かないでしょう。
立候補制を活用して、推薦とかお願いをすればやって
くれる可能性は高くなります。
資格を取るということは、それなりにマンションの管理には
関心はもっているでしょうから。

[19499: 匿名さん]

マンション役員は民法上の委任契約関係になるが、これは会社の取締役と同じ。
会社取締役は報酬もボーナスもあるのに、マンション役員は多くが無報酬。
これではヤル気にならない。いろいろ屁理屈言って免れようとするのは当然だ。

[19500: 匿名さん]

結果的にマンション役員をやるのはヒマと時間を持て余してるジジイや
聞きかじりの知識を披露したくてたまらないマン管士試験受験者くらい。
しっかりした管理会社がついているから、なんとかなっているのが実情だ。
管理会社の言いなりになっていれば大過なく過ごせる。そのためには
管理委託費や管理会社系列の業者の工事単価が少しくらい高くてもガマンｗ

[19501: 匿名さん]

理事会が立候補者を事前審査することが一切認められないということはないが、
立候補は管理組合を構成する区分所有者の基本的権利と考えられているので、
よほどの事情がない限り違法となるだろう。
合法となるのは、①刑務所で服役中など、そのマンションに現住していない者、
②自分と異なる意見者に対して激高・罵倒する独善排他的性格の者、③職場や
マンション内でセクハラ常習の者、④認知症が進行し自分の氏名も言えない者
であろう。
上記の裁判では、単に「立候補には理事会の承認が必要」とあまりにも範囲が
広すぎたので、アウトだったと思われる。

[19502: 畜名さん]

>>19501 匿名さん
役員選任は選挙制や理事会不介入の組合員による第三者機関を設置してはどうか。

[19503: 匿名さん]

役員は総会で選任するのが一般的です。一部の組合員による第三者機関より
全員参加の総会のほうが組合員の意思を正しく反映すると思います。

[19504: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。
　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[19505: 匿名さん]

なかなかしっかりしたいい書き込みだ。
参考にします。

[19506: 匿名さん]

ありがとうございます。
これからも有益な情報提供を続けます。

[19507: 匿名さん]

荒らしに負けず頑張ってください。
応援していますよ。

[19508: 匿名さん]

給排水管の話は重要ですから、繰り返し情報提供します。
では、よいお年を。

[19509: 畜名さん]

>>19503 匿名さん
総会での選任方法は？

[19510: 匿名さん]

１　投票用紙に立候補者全員の名前を記載する。
２　組合員は理事にふさわしいと考える候補者名に丸印をつける。
　　理事定員が5名なら最大５名まで丸印をつけることができる。
３　選管委員は丸印がついた候補者名を数える。６名以上に丸印を
　　つけた投票は無効とする。
４　丸印のついた候補者の上位５名を理事長が発表する。

[19511: 匿名さん]

>>19510 匿名さん
> ３　選管委員は丸印がついた候補者名を数える。６名以上に丸印を
> 　　つけた投票は無効とする。

なぜ無効にする必要があるのでしょうか？

[19512: ご近所さん]

５　丸印（得票数）が同数のときは、じゃんけん、くじ引きなど適宜の方法で当選者を決める。

[19513: ご近所さん]

>>19511
「最大５名まで」という理事会の指示を守らないアホな組合員だから。

[19514: 匿名さん]

多くの管理組合では総会での役員選出の際に、議案第〇号新年度役員選出の件と表記して
新年度役員候補全員を一まとめにして採決にかけていると思いますが、厳密には組合員が
各候補者別に賛否を表明できるようにすべきだと思います。たとえば、議決権行使書の
候補者名の上部に〇または×を記入できるような欄を設けるとか、総会の挙手採決の際は
各候補者ごとに採決するとか。面倒いですけどね。

[19515: 匿名さん]

>>19513 ご近所さん

組合員全員が「立候補者６名全員は理事としての適格性がある（要するに、５名に絞ることができない）」と判断し、全員に丸印をつけた場合は、有効票はゼロになるということですね。

[19516: 匿名さん]

役員を５名に絞れないということは役員を６名に増やすべきだということだから、
別途役員数変更の規約改正案とともに、総会に再提出することになる
これを、６名のうちから５名を選ぶのであれば誰でもいいよの意味にとるなら
６名を籤引きで５名に絞り込めばいいのだが

[19517: ご近所さん]

ありえないことを質問されても答えられませんｗ

[19518: 匿名さん]

>>組合員全員が「立候補者６名全員は理事としての適格性がある（要するに、５名に
>>絞ることができない）」と判断し、全員に丸印をつけた場合

そんな住民全員がキ〇ガイのマンションがあるわけねーだろ、バ〇

[19519: 匿名さん]

イヤイヤ、世間は広い　基地街マンションがあるかもです

[19520: 匿名さん]

>>19510 の以下は不要であると考える。

> ２　理事定員が5名なら最大５名まで丸印をつけることができる。
> ３　選管委員は丸印がついた候補者名を数える。６名以上に丸印を
>　　 つけた投票は無効とする。

[19521: 19520 の訂正]

【訂正後】
>>19510 の以下は不要であると考える。

> ２　理事定員が5名なら最大５名まで丸印をつけることができる。
> ３　６名以上に丸印をつけた投票は無効とする。

[19522: 匿名さん]

１９５２１さんのやり方で〇の数が多い順に当選者を決めればいい。
仮に投票者全員が候補者全員に〇をつけたときは、各候補者の〇の数が同じだから籤引き。
投票無効で総会を再招集する手間が省ける（笑

[19523: 19521]

>>19522 匿名さん

そのとおり

[19524: 匿名さん]

「給排水管の老朽化に伴う改修工事」

判例とは５０年超の物件かな？
築50年超の物件はやむを得ないでしょう

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

・この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。

ということは劣化時期を4０年経過とするか、全戸中10％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）


16416 匿名さん 2023/01/28 15:21:49
築６０年で解体
定期借地権マンションは５０年で解体し更地にする。

19369
>＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
>この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

何度も指摘されているが、↑ は誤りで、「東京地裁　平成23年9月22日判決」が正しい。
常識（いきなり高裁に提訴できない。）を持ち合わせていれば、「東京高裁に提訴」と書いた時点で、気が付くはずであるが・・・

[19525: 匿名さん]

そんな細かいことは必要ないのでは。
９月２３日ではなく９月２２日が正しいと言われてもねえ。
要は裁判内容が問題なのでは。

[19526: 匿名さん]

他スレで笑われてるぞ

[19527: 匿名さん]

ここの書き込みをするときに、そんなに真剣に調べてまでは
書き込みはしないよ。
気楽な気持ちで淡々と書き込んでいるだけだからね。
いちいち調べたりは殆どしないよ。
それでいいんじゃないすな匿名掲示板なんだから。
その書き込みが間違っていたとすれば、ここにきている
者が自分の意見とかをいれて書き込めばいいわけだからね。
本当に自分のマンションで活用するのであれば、その問題
について真剣に勉強し、調査して取り組むだろうからね。
匿名掲示板に書き込まれていたといってそれを住民に説得
することはしないよね。

[19528: 匿名さん]

それに誤字脱字があることもあるが、自分が書き込んだレスを
読み直してから投稿することもしないしね。
大規模修繕工事の進め方にしても、それぞれのマンションに
事情があるだろうから、単なる参考とするだけでいいしね。

[19529: 匿名さん]

正直言って２ｃｈレベルなので内容はどうでもいいです。
レス数が伸びるのがうれしいんです。多くの人に見てもらってると思うと〇起します。

[19530: 畜名さん]

役立つているよ。
修繕や資産運用の斬新さは参考になる。

[19531: 匿名さん]

今年中に２万レスを達成できると思っていたのですが、、、。
ま、今年度中には行くでしょう。皆さんの書き込みを歓迎します。

[19532: 匿名さん]

>>19531 匿名さん

あんたが書き込めよ　５００レス。

[19533: 畜名さん]

昨夜の大納会後の投資担当を含み融資
組合員との懇談会を兼ねた話題は来年
のリスクの最大案件は地政学リスクと
米国の大統領選に集中した。
リスクはバイデンもトランプも後期高
齢者であることでした。
若い後継者の登場を待つしかないとの
結論であった。
現在の組合の投資分は時期を見てリス
クを回避した方がいいのではないかと
の結論でした。
しかし、相場というのはこんな時期こ
そ大きくぶれて大相場になる事も事実
ではある。
個人分は挑戦してみようと思います。

[19534: 匿名さん]

管理組合役員も若い世代が出ないとダメですね。

[19535: 畜名さん]

>>19534 匿名さん
米国は老害が納める国になりそうである。世代交代を必須である。
そのために若い組合員には理事会等へ出てきて意見を述べるように誘うが来ない。投資には積極的である。

[19536: 匿名さん]

>>19533 畜名さん
　あなたは、長期修繕計画書が何なのかを理解していない。
修繕積立金は、３０年間のやらなければならない工事の全てを網羅
した計画書を作成し、３０年間の総工事費から１戸当たり月の必要
修繕積立金の額を知り、現在の積立金がいくら足りないかを算出しな
ければならない。
　当然それに基づいて資金計画も立てなければならない。
　あなたはただ、投資をして儲けてそれを修繕積立金に回すことしか
考えていないようだが、３０年間でいくら儲けるという金額も弾きださな
ければ、資金計画も立てられない。
　それに、一番不思議なのは１０億円の１割、１億円の余裕資金を投資
に回すということだが、積立金は１回目の大規模修繕工事のために計画的
に積み立てられるものであって、大規模修繕工事が終了した時点では
積立金の額はかなり少なくなっていると思われます。
　それ以降は１３年後に大規模工事が行われますが、その間は今度は
大型設備の更新工事が必要となり、その都度積立金は取り崩されます。
　大型設備とは、インターホン・熱感知器、エレベーター、消防設備、
照明設備、給水設備、浄化槽、玄関ドア、窓枠サッシ・網戸、避雷針、
給水管、排水管等、メールボックス、共聴アンテナ等交換が必要となります。
　修繕積立金に余裕資金はないはずでしょう。
　現在の積立金としては、積立金とＰ場使用料併せて１戸月２万円程度は必要です。
　当然タワーマンションはこれ以上必要でしょう。
　修繕積立金の運用としては、流動性と安全性が一番です。

[19537: 匿名さん]

１戸月１７，０００円は３０年間の計画書で繰越金が少なければ
当然もっと多く必要です。
余裕があるマンションなら投資で稼ぐ必要もないでしょう。

[19538: 匿名さん]

大規模修繕工事を１３年周期で行うというのが業界の戦略であるが、
そのようなものにとらわれる必要がないということで理事会の根回しは
完了しつつある

[19539: 匿名さん]

>>19538 匿名さん
総合調査の結果一番多いのが１３年周期ということなので
１３年としてみました。
それぐらいの周期がいいとは思っていますし、我々のマンション
も１３年周期で計画しています。

[19540: 匿名さん]

>>19539 匿名さん
>総合調査の結果一番多いのが１３年周期ということなので

総合調査にそんな項目ありますか？

[19541: 匿名さん]

ありますよ。

[19542: 匿名さん]

>>19541 匿名さん
>ありますよ。

平成30年度マンション総合調査結果
平成25年度マンション総合調査結果
平成20年度マンション総合調査結果

のどれを見れば載っていますか？

[19543: 匿名さん]

>>19542 匿名さん
総合調査結果を調べてみましたが、見当たらないようですね。
ただ、どこかの資料に必ずあると思いますので調べてみます。
今回の総合調査でも、大規模修繕工事の周期についての
質問事項はありましたのでどこかに反映されているとは思います。

[19544: 畜名さん]

長期修繕計画書等は生成AIで項目やインフレ率等を入力すれば即座に開示できる時代になった。
コンサル等は必要はなくなる。もっと先を見て組合運営を検討しましょう。

[19545: 匿名さん]

令和5年度マンション総合調査
　本年は、国土交通省が5年に1回実施している「マンション総合調査」の実施年にあたります。
アンケート調査票が届きましたら、調査の趣旨にご理解、ご協力いただきますようお願い申し上げます。

■調査目的
　本調査は、これまでに講じられてきたマンション管理に関する施策の効果及び住生活基本計画（令和３年３月19日閣議決定）に基づくマンションに係る目標の達成状況等を把握し、今後必要となる施策の検討を行うための基礎資料を得ることを目的とする。

■調査対象及び調査対象数
　1)全国の管理組合　：約4,300組合
　2)全国の区分所有者：約8,500人

■調査実施時期
　令和5年10月末～令和6年1月末

■報告を求める主な項目
　1)管理組合向け調査

マンションの概要について
マンション管理に関する国等の取組の認知度について
管理組合の運営について
管理規約の作成・改正及びその他への対応について
管理組合の経理について
長期修繕計画について
修繕について
耐震・建替え等について
管理事務について
トラブルの発生状況について

　2)区分所有者向け調査
現在のお住まいについて
管理組合活動への参加について
マンションの管理に対する認識について

■調査結果の公表について
　令和6年5月～6月頃（予定）

過去の調査はこちらからご確認ください。


お問い合わせ先
国土交通省住宅局参事官（マンション・賃貸住宅担当）付

[19546: 畜名さん]

修繕積立金が不足の事態が生じる恐れのあるマンション管理組合は役員の采配で資産を運用して組合員からの強制的徴収は辞めるように努めるのが肝心である。普通決議で値上げ等が簡単にできるのに甘えて組合員を苦しめてはならない。

[19547: 匿名さん]

>>19546 畜名さん
修繕積立金での投資なら損をすることもないので気楽に
やれるよね。
遊びでやるのなら自分の金でやりなよ。

　あなたは、長期修繕計画書が何なのかを理解していない。
修繕積立金は、３０年間のやらなければならない工事の全てを網羅
した計画書を作成し、３０年間の総工事費から１戸当たり月の必要
修繕積立金の額を知り、現在の積立金がいくら足りないかを算出しな
ければならない。
　当然それに基づいて資金計画も立てなければならない。
　あなたはただ、投資をして儲けてそれを修繕積立金に回すことしか
考えていないようだが、３０年間でいくら儲けるという金額も弾きださな
ければ、資金計画も立てられない。
　それに、一番不思議なのは１０億円の１割、１億円の余裕資金を投資
に回すということだが、積立金は１回目の大規模修繕工事のために計画的
に積み立てられるものであって、大規模修繕工事が終了した時点では
積立金の額はかなり少なくなっていると思われます。
　それ以降は１３年後に大規模工事が行われますが、その間は今度は
大型設備の更新工事が必要となり、その都度積立金は取り崩されます。
　大型設備とは、インターホン・熱感知器、エレベーター、消防設備、
照明設備、給水設備、浄化槽、玄関ドア、窓枠サッシ・網戸、避雷針、
給水管、排水管等、メールボックス、共聴アンテナ等交換が必要となります。
　修繕積立金に余裕資金はないはずでしょう。
　現在の積立金としては、積立金とＰ場使用料併せて１戸月２万円程度は必要です。
　当然タワーマンションはこれ以上必要でしょう。
　修繕積立金の運用としては、流動性と安全性が一番です。

[19548: 畜名さん]

>>19547 匿名さん
長期修繕計画書の重要性は
理解している。
当組合はAIに項目を入力して
インフレ率をかけたもの記憶
させてある。
必要に応じて組合の求めに応じ
て公表することができる。
余計なところには頭わ使わない。
そんな暇があったら組合資金の運用
に精力を費やしている。
すでに剰余金が１０００万円に
達している。
資金が一番大事だと思っているので
リスクの件は心配は無用です。

[19549: 畜名さん]

>>19547 匿名さん
心配をしていただきありがとうございます。結果を見て悪い結果が出ればお宅様の非難に甘んじます。結果をお調べください。

[19550: 匿名さん]

>>19545 匿名さん
今回の総合調査の依頼は２種類ありまして、１つだけ提出する者と
２つ提出する者とがありました。
私は、２種類依頼されましたので２種類回答し、別の封筒で提出
しました。
大規模修繕工事の周期については、問３２-4で問われました。
質問がありましたので、総合調査の結果報告には入ると思われます。