「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[19409: 匿名さん]

>>19404 匿名さん
過去のスレをだれが読むの？
現在の書き込みしか読まないよ。

[19410: 匿名さん]

必要な人が読むのわからんか

＜総会の進め方＞

>>19019　参照

[19411: 畜名さん]

損益が判明していないのにペチャクチャ井戸端で( ´艸｀)するな。
フアンド名や基準価格や口数を投稿しているのでスマホ等で調べて文句を言ってよね。
私は２４時間３６５日経済指標とのにらめっこしているので売りとみれば利益の確定は早いですから売ってしまうかもしれないけどね。

[19412: 匿名さん]

この調子でレスが増えれば年内に２万レスも夢ではないです。頑張りましょう。

[19413: 畜名さん]

>>19407 匿名さん
あるよ、知らないのかね。

[19414: 匿名さん]

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。

[19415: 匿名さん]

＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

[19416: 畜名さん]

>>19408 匿名さん
軍資金がなければ辞めることだよね。
基準価格又は株価格と口数と株数と投資年月日は説明しているのでスマホ等で調べて下さいね。
それから議論しましょう。
リスクばかりの思考では何にもできませんよ。
経営者は一歩下がって二歩進です。
水と油をとかす溶液もありますからね
( ´艸｀)

[19417: 匿名さん]

「管理規約改正の進め方」

>>19381　参照

[19418: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

[19419: 匿名さん]

戸建ての耐用年数は２０年でゼロ査定ですか。
コンクリートの建物で４７年なんですね。
しかし、これが建物の寿命ではないのです。
税法上の寿命です。

[19420: 匿名さん]

>>19419 匿名さん

定期借地権付きマンションは５０年で更地にして返還。

[19421: デベにお勤めさん]

しかし、中には更地にすることなくオンボロのマンションを残したままバックレる借地人も出てきます。その場合は、地主自らが建物を解体し更地にしなければなりません。そこで、定期借地権付きの土地は取引価格が下がります。

[19422: 匿名さん]

解体費用も高いですからね。
解体業者から相見積もりを取るときは、一番安い業者に
決めればいいですよ。
ものをつくるのではなく、解体するだけですから手抜きは
ありませんからね。

[19423: 匿名さん]

今日マンション管理士法定講習の本等が届きました。
５年に１回のマンション管理士の講習が今年からＷＥＢで
受講できるようになりました。
２月９日までに約１５分単位で受講できますので、好きなときに
うけられますので便利になりました。
今日はガイダンスとマンション管理に関する法令及び実務に関する
科目の一部を受講しました。
受講が終わるごとにパスワードを打ち込まなければならないので
ただ、講義を流しているだけではだめなようです。１５分ごとに
パスワードを打ち込まないと先に進めなくなっています。

[19424: 匿名さん]

マンション管理適正化法に関する科目の講義を受講しました。
初心に帰って再勉強をするのもいいものですね。

[19425: 匿名さん]

特に今回は裁判の事例が多いようです。
理事の立候補制を採用しているマンシヨンで、気にくわない
立候補者については理事会の承認が必要との規約改正をした
マンションの事例とか・・・

[19426: 畜名さん]

>>19408 匿名さん
組合資金の１０％の１億２千万円の
投資で現在は約９００万円の含み益
が出ている。
これからは含み益が積み重ねられて
相当の金額になる。
来年中には地政学リスク等を考慮し
てある一定の含み益が出た時点で利
益を確定して証券口座に積み立てる
ことのしている。
現金の１億２千万円と利益金をっ加
算した金額を安くなった銘柄に再投
資します。
お楽しみにお待ちください。
投資しないマンションは組合員の負
担が増えるばかりで大変でしょう。
管理費等の値上げをできるだけ抑え
る方法を実行しているのです。
ご理解をお願いいたします。

[19427: 匿名さん]

>>19425 匿名さん

>うちのマンションの場合は、立候補者は２名までとしそれを超える
>応募があった場合は、理事会で審議して選定する規約になっています。

↑　この規約の定めの有効性は？

[19428: 匿名さん]

教えてあげません、善人じゃないから。

[19429: 畜名さん]

>>19427 匿名さん
区分所有法３１条に則って採決された規約であれば有効でしょう。
規約には立候補者の資格や反社等でない区分所有権を有する組合員等の規定や定員に満たない場合とそうでない場合の規定等を定める。理事会以外に役員の選考委員会を設置する等の規定が望ましい。

[19430: 匿名さん]

立候補制をとっているマンションで、立候補者によって
理事会の承認が必要と規定したマンションで、立候補者が
提訴した。それは東京高判Ｈ３１．４．１７で控訴が棄却された。

[19431: 匿名さん]

今日もマンション管理士法定講習の講義を受けています。
それを受けて法定講習のテキストを再読し要点をまとめて
いこうと思っています。
必要なものは、ここで掲載していきます。

[19432: 匿名さん]

てなわけで・・・

>うちのマンションの場合は、立候補者は２名までとしそれを超える
>応募があった場合は、理事会で審議して選定する規約になっています。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/19195-19201/

[19433: 匿名さん]

立候補制をとっているマンションで、立候補者によって
理事会の承認が必要と規定したマンションで、立候補者が
提訴した。それは東京高判Ｈ３１．４．１７で控訴が棄却された。

[19434: 匿名さん]

輪番制でも同じだが、管理費などの高額滞納者が（立候補して）理事に成り、理事長になったら困ると思う。管理会社は、滞納者の情報を理事長に報告するが、理事長はプライバシー侵害を恐れてか誰にも共有しない。

[19435: 匿名さん]

東京高裁の裁判例
　　判例時報　2468・2469号　サポートネット
　この内容は近日中にまとめて書き込みをします。

[19436: 匿名さん]

今からマンション管理士法定講習を受けます。
ＷＥＢで受けられるようになったのはいいね。

[19437: 匿名さん]

今日でマンション管理士法定講習の講義を終わる予定です。
必要な個所はいつでも聞けますので少し勉強します。

[19438: 匿名さん]

東京高裁の裁判例
　　判例時報　2468・2469号　サポートネット
このまとめたものを今日中にも書き込みます。

[19439: 匿名さん]

マンション管理センターの総合調査のアンケート依頼が
きたので、それにこたえて返送した。
２種類あったけど、そのうちの一つはある程度マンション管理に
詳しいものでないとうまくこたえられないのではと思った。

[19440: 匿名さん]

総合調査の発表はいつになるのかな。
アンケートの締め切りが来年１月末だったので
それから分析して資料を作成するにはかなり時間が
かかるとは思うが。

[19441: 畜名さん]

年末相場がつまらん。
組合の資産投資も含み益が横ばいで
組合員が愛想が悪い。
株をしない人には理解してもらえない、博打と思っている人が多い。
義務教育で金融が必須になったが、
いかに？

[19442: 匿名さん]

>>19441 畜名さん
お前はここにはくるなといっているだろう。
全国のマンションで株に修繕積立金を投資しているところは
まったくない。
お前のマンションが損をしようが儲かろうがそんなことは
知ったことではない。
たかが、１億程度の金で証券会社は真剣にはならないよ。
国債とかの運用なら証券会社は必死になるけどね。
ばかな書き込みはやめてどこかにいきなよ。
自分でスレを立てる能力もない者が、よそのスレを利用
しようとするな。

[19443: 畜名さん]

>>19442 匿名さん
どこが悪いの、
組合資産の支出増よりも収入増を考えられる理事長の方が優秀だと思うがね。
維持管理に必要なのは何よりもお金でしょうが。
組合員の負担軽減に寄与したい。

[19444: 匿名さん]

>>19443 畜名さん
何を勘違いしているんだよ。
マンションの資産を投資で増やす必要はない。
修繕積立金は流動性と安全性があればそれでいいんだよ。
投資がしたければ自分のお金でやれよ。
ここにはお前はくるな。

[19445: 匿名さん]

【立候補者の『選別』はNG】
https://www.h-fukui.com/news/3619.html

－抜粋－
改正条項は係争中に「立候補者１人とし２人以上いる場合は細則に基づき選挙で１人に絞る」旨の内容に再度改正されている。

[19446: 畜名さん]

>>19444 匿名さん
個人と組合の投資資金はきっちりと分別するのは当たり前だろう。
お宅も投資をしているらしいからそこら辺の常識はわきまえていると思うけどね。いかがもんででしょう。
なんでそんなに組合資産の運用に反対するんでしょね。不思議な義人ですよね。

[19447: 匿名さん]

>>19444 匿名さん
>マンションの資産を投資で増やす必要はない。
>修繕積立金は流動性と安全性があればそれでいいんだよ。

上記に賛成

[19448: 匿名さん]

組合預金の運用に反対する奴は過去に失敗してる可能性が高い
自分が失敗したからと言って他人が失敗するとは限らないぞ
失敗したお前が水準以下だっただけだ

[19449: 匿名さん]

みんなが儲かれば、その資金はどこからでるのかな。
投資信託は余裕資金でやらなければだめ。
特にニーサはそれが必要。

[19450: 匿名さん]

>>19446 畜名さん
それは僕がマンション管理士だからだよ。

[19451: 畜名さん]

>>19450 匿名さん
マンション管理士ならば組合資産の運用を毛嫌いするのかね。ダメじぅこりゃ～～～。管理士失脚だ。

[19452: 匿名さん]

>>19451 畜名さん
お前はここにはくるなといってるだろう。
自分でスレは立てられないのか。
お前がスレを立てたらそのスレに参加してもいいけどね。

[19453: 匿名さん]

さあ、これからはしばらくこの問題についての書き込みをお願いします。

H31.4.17 東京高裁 　　判例時報　2468・2469号
　　一部分かりやすくするために割愛している部分もあります。

　Ｘ１は、平成２７年６月、Ａ管理組合法人の臨時総会において立候補者が
役員候補者として選任されるためには理事会の承認を必要とする旨の規定が管理
規約に新設する決議がされ、Ｘ１が立候補の届出をしたところＡ管理組合法人
の理事会は、Ｘ１を承認しない旨の決定をしたため、Ｘ１は役員立候補権の侵害
を主張し、共同不法行為に基づき損害賠償を請求した。
本件では、立候補者が役員候補者として選任されるためには理事会の承認を必要
とする旨の規定を新設する管理規約の効力、理事会の不承認決定に係る共同不法
行為の成否等が問題になった。

第一審判決（東京地判判時2468・2469号）は、本件改正条項は、理事の選定の
第一次的判断を理事会の広範な裁量に委ねる趣旨で制定されたものであり、本件
決定は、Ｘ１が役員となった場合には他の役員とともに円滑に理事会を運営して
いくことが困難であり、理事会の業務執行に支障が生じる可能性があること等
を主張し、共同不法行為に基づき損害賠償を請求した。総合的に考慮された等と
し、裁量権の濫用又は逸脱はないとし、請求を棄却したためＸ１が控訴した。

本判決は、管理規約は区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければ
ならず、これを害するような規約は無効であり、本件改正条項は特定の立候補者
について理事会のみの判断によって立候補を認めず、集会の決議によって役員と
しての的確性が判断される機会も与えられない事態が起こり得ることから、区分
区分所有法３０条３項に反するものであり、本件ではＸ１が客観的に明らかに
理事としての適格性を欠いていたと認めるに足りる証拠はないから、本件決定は
裁量権の範囲を逸脱したものとして違法であるとしたものの、過失がないとし、
不法行為を否定し、控訴を却下した。

[19454: 畜名さん]

投資は難しいよ。
知能がハイレベルでないと勝てないよ。
普通の知能ではやめた方がいいよ。

[19455: 匿名さん]

ワイのPCには人工知能が入ってるから大丈夫ｗ
高卒マン管士やFラン大卒管理会社担当者を楽々論破

[19456: 匿名さん]

さあ、これからはしばらくこの問題についての書き込みをお願いします。

H31.4.17 東京高裁 　　判例時報　2468・2469号
　　一部分かりやすくするために割愛している部分もあります。

　Ｘ１は、平成２７年６月、Ａ管理組合法人の臨時総会において立候補者が
役員候補者として選任されるためには理事会の承認を必要とする旨の規定が管理
規約に新設する決議がされ、Ｘ１が立候補の届出をしたところＡ管理組合法人
の理事会は、Ｘ１を承認しない旨の決定をしたため、Ｘ１は役員立候補権の侵害
を主張し、共同不法行為に基づき損害賠償を請求した。
本件では、立候補者が役員候補者として選任されるためには理事会の承認を必要
とする旨の規定を新設する管理規約の効力、理事会の不承認決定に係る共同不法
行為の成否等が問題になった。

第一審判決（東京地判判時2468・2469号）は、本件改正条項は、理事の選定の
第一次的判断を理事会の広範な裁量に委ねる趣旨で制定されたものであり、本件
決定は、Ｘ１が役員となった場合には他の役員とともに円滑に理事会を運営して
いくことが困難であり、理事会の業務執行に支障が生じる可能性があること等
を主張し、共同不法行為に基づき損害賠償を請求した。総合的に考慮された等と
し、裁量権の濫用又は逸脱はないとし、請求を棄却したためＸ１が控訴した。

本判決は、管理規約は区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければ
ならず、これを害するような規約は無効であり、本件改正条項は特定の立候補者
について理事会のみの判断によって立候補を認めず、集会の決議によって役員と
しての的確性が判断される機会も与えられない事態が起こり得ることから、区分
区分所有法３０条３項に反するものであり、本件ではＸ１が客観的に明らかに
理事としての適格性を欠いていたと認めるに足りる証拠はないから、本件決定は
裁量権の範囲を逸脱したものとして違法であるとしたものの、過失がないとし、
不法行為を否定し、控訴を却下した。

[19457: 匿名さん]

要するに、立候補者については、理事会で判断する
ことができるということですね。

[19458: 匿名さん]

勝てると思って提訴したが、まさか負けるとはね。
その裁判費用はどうするの。